Договор купли-продажи. 83

                                                                                        

                                             Введение.

Сегодня, в ходе сложившихся  рыночных отношений, при большой  интенсивности товарооборота, как  в масштабах оптовой, так и  розничной торговли, купля и продажа  товаров, является основной частью отношений  между продавцом и покупателем. В нашей стране обмен созданных  природой и производимых человеком  имущественных ценностей регламентирован  федеральным законодательством  и другими правовыми актами РФ, основным законом определяющим организацию  и порядок купли-продажи является Гражданский Кодекс РФ.

Для передачи имущества в  собственность, в российском праве  договоров, наиболее значимым является договор купли-продажи. На его основе осуществляются отношения по обмену созданных природой и производимых человеком имущественных ценностей, выступающих в торговом обороте  в качестве товаров. Почти пятая  часть всех статей ГК РФ, посвященных  отдельным видам гражданско-правовых договоров, приходится на долю договора купли-продажи. Более того, основная схема организации обязательственных  правоотношений между продавцом  и покупателем, заложенная законодателем  в договоре купли-продажи (товар  в обмен на встречное предоставление), применяется практически во всех возмездных гражданско-правовых договорах. Она используется не только в договорах, по которым товар передается в  собственность (договоры мены, ренты  и пожизненного содержания с иждивением, аренды с правом выкупа), но также  в договоре об уступке требования, договорах о производстве работ  и оказании услуг, договорах о  передаче исключительных имущественных  прав на результаты интеллектуальной деятельности, договорах о передаче информации.

 Поэтому сегодня купля-продажа  – это самый распространенный  договор гражданского оборота.  Перемещение материальных благ  в товарной форме, составляющее  основу любого обязательства,  в договоре купли-продажи выступает  в наиболее чистом виде, является  его непосредственным содержанием. Особое значение института купли-продажи в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

 

 

         1. Понятие и элементы договора купли-продажи.

                     1.1 Понятие договора купли-продажи

Договором купли-продажи  называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется  уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор купли-продажи является двусторонним, возмездным, каузальным и консенсуальным.¹

Как отмечает А.П. Сергеев, договор  купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным  с момента достижения сторонами  соглашения по всем существенным условиям. Консенсуальная модель является общей  для всех договоров купли-продажи  вне зависимости от вида и не может  быть изменена соглашением сторон².

          Основными элементами договора  как сделки и правоотношения  являются: стороны договора, предмет  договора и содержание договора.

В действующем ГК наряду с общими нормами, применяемыми ко всем видам договора купли-продажи, содержатся специальные нормы, посвященные отдельным видам договора купли-продажи.

Кодекс предусматривает  семь таких видов: розничную куплю-продажу; поставку товаров; поставку товаров  для государственных нужд; контрактацию; энергоснабжение; продажу недвижимости; продажу предприятия.³

Представляется, что предусмотренный  в ГК перечень отдельных видов  договора купли-продажи не следует  считать исчерпывающим. В настоящее  время к нему следовало бы добавить внешнюю куплю-продажу.

Специальные нормы права, регулирующие отдельные виды договора купли-продажи, не отменяют действие общих  норм главы 30 ГК.

Нормативные положения гл. 30 ГК о купле-продаже базируются на общих нормах части первой ГК, которая входит в единый массив законодательства, регулирующего отношения по купле-продаже.

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                               1.2 Элементы договора купли-продажи                                     

Продавцом по договору купли-продажи  выступает лицо, имеющее право  собственности на вещь (далее - товар), или иное лицо, уполномоченное законом  на продажу товара.

В качестве его могут быть: организация (юридическое лицо, наделенное правом хозяйственного ведения (ст. 294 ГК) или оперативного управления (п. 1 ст. 296 ГК); комиссионер (п. 1 ст. 990 ГК); лицо, осуществляющее продажу товара с  публичных торгов (п. 2 ст. 447 ГК); агент  по агентскому договору (п. 1 ст. 1005 ГК); доверительный управляющий по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК); опекун собственника (п. 2 ст. 37 ГК); хранитель вещи (п. 2 ст. 899, ст. 920 ГК).⁴

Покупателями по договору купли-продажи могут выступать  все субъекты гражданского права, располагающие  в каждом конкретном случае необходимыми экономическими и юридическими возможностями. Юридическая возможность участия  в договоре купли-продажи не только для покупателей, но и для продавцов  может быть ограничена имеющейся  у них правоспособностью, а для  физических лиц - и дееспособностью, видом и характером вещных прав на товар, оборотоспособностью предмета договора. Так, согласно статей ст. 21, 26 - 30 ГК дееспособность физических лиц прямо зависит от их возраста и психического состояния здоровья в момент заключения договора, а правоспособность юридических лиц зависит от их правового статуса (коммерческие или некоммерческие организации) и вида деятельности (ст. 49 ГК).

Предметом договора купли-продажи, т. е. товаром, по общему правилу, может выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота.⁵

В качестве предмета договора купли-продажи в ст. 454 ГК называются вещь и определенная денежная сумма - цена данной вещи. Под вещью понимается материально-телесная субстанция, находящаяся в твердом, жидком или газообразном состоянии, выступающая как товар в гражданском обороте (полной или ограниченной оборотоспособности). В понятие вещи как товара входят относящиеся к ней принадлежности и документы, которые продавец обязан передать покупателю в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи. К вещам, являющимся предметом договора купли-продажи, относятся вещи движимые и недвижимые, делимые и неделимые, потребляемые и не потребляемые, индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками. Все они считаются предметом договора купли-продажи независимо от цели приобретения покупателем. Вещи как предмет договора купли-продажи могут быть предназначены для личного, семейного и домашнего использования и для профессиональной и предпринимательской деятельности. В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК, договор купли-продажи распространяет действие не только на вещи, имеющиеся в наличии у продавца на момент заключения договора, но также на вещи, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем.

На исключительные имущественные  права, касающиеся результатов интеллектуальной деятельности, положения ГК и других законов о праве собственности  и других вещных правах вообще не распространяются.

 

               2. Содержание договора купли-продажи.

Как уже говорилось выше, договор купли-продажи является двусторонним. Праву одной стороны  корреспондирует обязанность другой стороны. В ст. 454 ГК содержание договора раскрывается через обязанности  сторон.

Продавец несет две  основные обязанности: передать товар  покупателю и перенести на покупателя право собственности на продаваемый  товар.

При этом ст. 491 ГК устанавливает  сохранение за продавцом права собственности  в случаях, оговоренных в договоре.

У покупателя имеются две  основные обязанности: принять товар  и уплатить за товар определенную денежную сумму (цену товара).

Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут предусматриваться  и дополнительные обязанности, связанные  с информацией, касающейся сторон, предмета договора, способов его исполнения, страхования, хранения предмета договора и т.д. При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают  обязанности по уплате санкций и  возмещению причиненных убытков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1 Права покупателя и обязанности продавца

      Обязанность  продавца по передаче товара  покупателю заключается в следующем:

1. Продавец обязан передать  покупателю именно тот товар,  который предусмотрен договором  купли-продажи.

2. Если иное не предусмотрено  договором купли-продажи, продавец  обязан передать покупателю все  принадлежности товара.

3. Если иное не предусмотрено  договором купли-продажи продавец  обязан передать покупателю все  относящиеся к товару документы,  предусмотренные законом, иными  правовыми актами или договором.

4. Продавец обязан передать  товар свободным от любых прав  третьих лиц, за исключением  случая, когда покупатель согласен  принять товар, обремененный правами  третьих лиц. Данная норма призвана  защитить покупателя, который, как  правило, не заинтересован в  приобретении обремененного имущества,  например заложенного, обремененного  рентой, арендой, наймом, ссудой. Как  следует из п.2 ст.460 ГК РФ, продавец  также обязан предупредить покупателя  о всех притязаниях третьих  лиц, которые имелись на момент  передачи товара покупателю.

5. Продавец обязан передать  товар в соответствующий срок  и в соответствующем месте.  Срок, в который продавец обязан  передать товар, определяется  договором купли-продажи. Если  стороны в договоре срок не  оговорили, он определяется в  соответствии со ст.314 ГК РФ. Место,  в котором продавец должен  передать товар покупателю, устанавливается  договором купли-продажи. Это  может быть место нахождения  продавца, покупателя, либо любое  иное место по договоренности  сторон (например, склад по такому-то  адресу). В том случае, если место  исполнения обязанности продавца  по передаче товара договором  купли-продажи не оговорено, оно  определяется в соответствии  с нормами ст.316 ГК РФ.

Если договором предусмотрена  обязанность продавца по доставке товара — обязанность считается исполненной  в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу. Товар считается врученным покупателю с момента его фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п.1 ст.224 ГК РФ).

      Если товар  должен быть передан покупателю  в месте нахождения товара, обязанность  по передаче товара считается  исполненной в момент предоставления  товара в

распоряжение покупателя (п.1 ст. 458 ГК РФ). Если договор предусматривает  перевозку товара, в то же время  из договора не вытекает обязанность  продавца доставить товар покупателю или передать его в месте нахождения покупателя, обязанность продавца передать товар считается исполненной  в момент сдачи товара перевозчику  или организации связи для  доставки покупателю. Рассмотренные  правила о моменте исполнения обязанности покупателя передать товар  являются диспозитивными, т.е. договором  между продавцом и покупателем  может быть предусмотрено иное. Может  также сложиться такая ситуация, в которой к моменту заключения договора купли-продажи товар уже  находится во владении покупателя. В этом случае товар признается переданным покупателю с момента заключения договора купли-продажи — п.2 ст.224 ГК РФ.

      Также следует  иметь в виду, что к передаче  вещи приравнивается передача  коносамента, которым оформляется  морская перевозка, или иного  товарораспорядительного документа  на вещь — п.3 ст.224 ГК РФ. Момент  исполнения обязанности до передаче  товара следует удостоверить  актом о передаче, распиской получателя  о получении товара, другим способом  ясно и четко удостоверяющим  передачу товара. При передаче  товара представителю покупателя  продавцу следует убедиться, что  исполнение принимается самим  кредитором или управомоченным  им на это лицом (потребовать  оформленную в соответствии с  указаниями закона доверенность  и т.п.). Продавец несет риск  последствий непредъявления такого  требования – ст. 312 ГК РФ.

6. Продавец обязан передать  товар покупателю в том количестве, которое предусмотрено договором  купли-продажи - ст. 465 ГК РФ.

7. Продавец обязан передать  покупателю товар, соответствующий  условиям договора об ассортименте, комплектности, комплекте, таре  и упаковке — ст. 467, ст. 478, ст. 479, ст. 481 ГК РФ. По общему правилу  товар должен быть передан  покупателю в таре и/или упаковке, за исключением товара, который  по своему характеру не требует  затаривания и/или упаковки.

8. Продавец обязан передать  покупателю товар надлежащего  качества. Какое качество является  надлежащим? Ст.469 ГК предусматривает  несколько ситуаций. Если качество  оговорено договором, надлежащим  считается качество, соответствующее  условиям договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   2.2 Права продавца и обязанности покупателя

      Основные  правомочия продавца - требовать  от покупателя принять и оплатить  товар. Им соответствуют обязанности  покупателя принять товар и  оплатить его.

1. Обязанность покупателя  принять товар — это обязанность  покупателя совершить все предусмотренные  законом или договором купли-продажи  действия для обеспечения передачи  и получения товара — п.2 ст.484 ГК РФ. Конкретное содержание  действий покупателя по обеспечению  передачи и получения товара  зависит от условий передачи  товара, от места исполнения обязанности  продавца по его передаче. Так,  если стороны договорились, что  товар передается в месте его  нахождения, покупатель обязан явиться  в назначенный срок в это  место (прислать своего представителя)  и забрать товар.

2. Покупатель должен надлежащим  образом исполнить обязанность  по оплате товара. Данная обязанность  исполнена надлежаще, если покупатель  уплатил за товар надлежащую  цену и уплатил эту цену  в соответствии с условиями  обязательства (в соответствующем  порядке). Надлежащей является цена, предусмотренная договором купли-продажи.  Если же цена договором купли-продажи  не определена и не может  быть определена исходя из  его условий, надлежащей считается  цена, которая при сравнимых обстоятельствах  обычно взимается за аналогичные  товары — п.З ст.424 ГК РФ. Порядок  оплаты является надлежащим, если  прежде всего соблюден срок  оплаты товара, установленный договором.  Если исходя из содержания  договора невозможно определить  порядок оплаты, покупатель должен  исполнить свою обязанность по  оплате товара только после  исполнения продавцом своей обязанности  по его передаче.

Продавец вправе:

• Отказаться от исполнения договора купли-продажи, либо предъявить требования об исполнении обязанности (потребовать принять товар, а  если он не оплачен, принять и оплатить) в случае, если в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи покупатель не принимает товар или отказывается его принять.

• Потребовать уплаты процентов  по ст.395 ГК РФ, если покупатель не исполняет  обязанность по оплате переданного  в соответствии с условиями договора купли-продажи товара.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                 3. Разновидность договоров купли-продажи.

3.1 Договор розничной купли-продажи

          Согласно ч.1 ст.492 ГК РФ, по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

В качестве продавца по договору розничной купли-продажи выступает  специализированный предприниматель (розничный торговец), осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу. Продавцом может быть индивидуальный предприниматель или юридическое  лицо, являющееся коммерческой организацией.

В качестве покупателя могут  выступать любые физические и  юридические лица, приобретающие  товар для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

В соответствии с п.1 ст.492 ГК РФ товар по договору розничной  купли-продажи приобретается для  личного, семейного, домашнего или  иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Предметом договора розничной купли-продажи  могут быть любые движимые вещи, не изъятые из оборота.

Договор розничной купли-продажи  является публичным (п.2 ст.492 ГК РФ). При этом правила ст. 426 ГК РФ (обязанность продавца заключить договор с каждым, кто к нему обратится, при наличии необходимых покупателю товаров; недопустимость предпочтений одному лицу перед другим, за исключением случаев, предусмотренных нормативными актами; единообразное определение условий договора для всех покупателей) распространяются на любой договор розничной купли-продажи независимо от его субъектного состава.

Правовая регламентация  договора розничной купли-продажи  различается в зависимости от фигуры покупателя. В случае, когда  в качестве покупателя выступает юридическое лицо, отношения сторон регулируются положениями 2 гл. 30 ГК РФ, а также, в части, не противоречащей им, - нормами 1 гл. 30 ГК (см. п.5 ст.454 ГК РФ). Если на стороне покупателя выступает физическое лицо, к таким отношениям, в части, не урегулированной ГК, применяется законодательство о защите прав потребителей (п. 3 ст.492 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                   3.2 Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли - продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять указанное  имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов  договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи  − недвижимого имущества. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

К числу существенных условий  договора продажи недвижимости относятся  условия о предмете продажи и  цене продаваемого недвижимого имущества.

Стороны договора купли-продажи  недвижимости представлены продавцом  и покупателем, в качестве которых  могут выступать любые физические или юридические лица, обладающие гражданской правосубъектностью, за исключением случаев, указанных  в законе. Продавцом является лицо, отчуждающее недвижимое имущество, а покупателем – лицо, приобретающее  недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Нарушение  требований, предъявляемых к форме  договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Переход права собственности  на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный, во-первых, с наличием одного из оснований приобретения права  собственности, и, во-вторых, с его  обязательной государственной регистрацией.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним является актом признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с ГК РФ. Государственной  регистрации подлежит не сам договор  продажи недвижимости, а переход  права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                   3.3 Договор купли-продажи предприятия

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Квалифицирующим признаком  данного вида купли-продажи выступает  предмет - предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Предприятие представляет собой  сложную вещь особого рода. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе недвижимое и движимое имущество. При этом предприятие  в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

С учетом специфики предмета продажа предприятия предполагает комплексное отчуждение имущества, включаемого в его состав. Вместе с тем правовой режим имущества, входящего в состав продаваемого предприятия, неоднороден.

Пункт 1 ст.559 ГК РФ говорит о продаже предприятия в целом, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Примером подобных личных (непередаваемых) прав являются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью. Такие права по общему правилу (если иное не установлено законодательством) не подлежат передаче покупателю (п. 3 ст.559 ГК РФ).

Исключительные права  на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также права  продавца на использование чужих  средств индивидуализации переходят  к покупателю лишь по общему правилу, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.559 ГК РФ).

Особенности продажи предприятий  могут устанавливаться специальным  законодательством. В частности, продажа  предприятия, принадлежащего должнику, при банкротстве последнего - ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 12.07.2011, с изм. от 18.07.2011) «О несостоятельности (банкротстве)».⁶

По общему правилу сторонами  договора продажи предприятия могут  быть любые субъекты гражданского права  с учетом их праводееспособности. При  этом в качестве продавца может выступать  только собственник предприятия.

Пункт 1 ст.560 ГК РФ предусматривает особые правила относительно формы договора продажи предприятия. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Кроме того, к договору должны быть приложены необходимые документы, удостоверяющие состав и стоимость имущества предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и другие документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст.560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, применительно  к рассматриваемому договору закон  предусматривает, во-первых, государственную  регистрацию самого договора, а во-вторых, государственную регистрацию перехода права собственности (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 564 ГК РФ, п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».⁷

 

 

                                  3.4 Договор поставки

Договором поставки признается такой договор купли-продажи, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный  срок или сроки производимые или  закупаемые им товары покупателю для  использования в предпринимательской  деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК РФ).

Договор поставки как вид  договора купли-продажи является консенсуальным, возмездным, двусторонним договором.

Квалифицирующими признаками, отличающими договор поставки от иных видов договора купли-продажи, могут быть признаны следующие особенности  договора поставки.

Во-первых, особый субъектный состав данного договора, характеризующийся  тем, что в качестве поставщика может  выступать только индивидуальный предприниматель  или коммерческая организация.

Во-вторых, в силу этого  договора покупателю передаются товары для их использования в предпринимательской  деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Следовательно, и в качестве покупателя по договору поставки должна выступать, как правило, коммерческая организация (индивидуальный предприниматель).

Для заключения договора поставки необходимо: ознакомление с условиями  отбора поставщиков; направление оферты; определение существенных условий  договора поставки.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам  предложение, которое достаточно определенно  и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим  договор с адресатом, которым  будет принято предложение (ст.435 ГК РФ).

Оферта должна содержать  существенные условия договора (ст.435 ГК РФ).

Существенными условиями  договора поставки являются предмет  договора, т.е. наименование и количество товара, его ассортимент и комплектность, срок поставки, а также любые другие условия, которые стороны сочтут существенными. Прежде всего, к таким  дополнительным условиям договора, по поводу которого заключается соглашение, является цена.