Содержание.
Введение......................................................................................................
3
Глава 1. Общая характеристика договора
купли-продажи жилого помещения..........................................................5
1.1. Понятие договора купли-продажи
жилого помещения ..................5
1.2. Существенные условия договора
купли-продажи
жилого помещения.....................................................................................7
Глав 2. Права и обязанности сторон…………......................................
22
Глава 3. Форма договора купли-продажи
жилого помещения
и государственная регистрация сделки.................................................
33
Заключение...............................................................................................39
Список использованной литературы.....................................................
41
Введение
Объектом исследования курсовой работы
является договор купли-продажи жилых
помещений, который регулирует права человека
на жилое помещение.
Под предметом исследования понимаются
современные проблемы регулирования продажи
жилого помещения.
На важность и актуальность этого вопроса
указывает тот факт, что само государство
– Российская Федерация выделило его
в разряд важных и приоритетных. Это выражается
в закрепленности права в основном законе
Российской Федерации – Конституции,
которая гарантирует человеку право на
жилище1. Гарантии права на жилище, предусмотренные
Конституцией РФ - это те обязанности,
которые приняло государство для обеспечения
предоставленного гражданам права: развивать
и сохранять жилищный фонд, содействовать
кооперативному и индивидуальному строительству,
обеспечивать справедливое распределение
жилой площади.
Следует отметить, что современный рынок
жилья существенно отличается от рынка
прошлых лет. Круг традиционных участников
договора купли-продажи значительно расширился.
В сделках на рынке жилья все большую роль
играют коммерческие банки, биржи, страховые
компании, инвестиционные фонды и другие
рыночные институты.
Учитывая высокую стоимость жилой площади,
сумма заключаемых сделок оценивается,
как правило, во многие тысячи рублей.
Квартирный бизнес ныне является одним
из самых выгодных: посреднические организации
– риэлтерские фирмы готовы оказать любые
услуги гражданам по распоряжению принадлежащими
им квартирами и домами, получая при этом
наибольшие дивиденды.
Не случайно на долю договоров купли-продажи
жилья приходится наибольшее количество
правонарушений, чаще всего совершаемых
с определенным умыслом. На рынке жилья
активно действует криминальный бизнес.
Используя юридическую неосведомленность
граждан, мошенники добиваются заключения
с гражданами соглашений об отчуждении
жилья на крайне невыгодных для них условиях,
нередко с помощью махинаций лишают их
законного жилища. Тем более что оборот
жилых помещений в том объеме, который
представлен сегодня - явление новое и
законодательство несомненно не лишено
пробелов.
В виду того, что изучаемая тема очень
обширна, в работе акцентировано внимание
на наиболее важных, на мой взгляд, моментах,
и сделана попытка связать их с практикой.
Так же, в работе уделено внимание вопросам
государственной регистрации прав на
жилые помещения. Это связано с тем, что
согласно Закону «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» право собственности на жилое помещение
возникает только после осуществления
обязательной процедуры в специализированном
учреждении юстиции по регистрации прав
─ государственной регистрации прав на
недвижимое имущество. 2
Все вышесказанное дает основание сделать
вывод об огромной важности договора купли-продажи
жилого помещения для каждого человека,
о необходимости повышения уровня знаний
населения в сфере правового регулирования
изучаемых отношений. В связи с чем цель
данной работы заключается в возможности
использования ее материалов всеми участниками
отношений, связанных с продажей жилых
помещений, правильно оценить возможности
договора купли-продажи и не допустить
правонарушений при его заключении.
Также мне бы хотелось дать полное определение
договора купли-продажи жилого помещения.
Глава 1. Общая характеристика
договора
купли-продажи жилого
помещения.
1.1. Понятие договора
купли-продажи жилого помещения.
Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил,
посвященных продаже жилых помещении,
обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых,
жилые помещения, как и большинство объектов
недвижимости, неразрывно связано с теми
земельными участками, на которых они
расположены. Во-вторых, поскольку жилые
помещения, по сравнению с другими объектами
гражданского права, обладают, как правило,
повышенной ценностью, требуются особые
меры охраны интересов, как продавцов,
так и покупателей. В-третьих, в связи с
целевым назначением и особой социальной
значимостью жилых помещений законодательством
устанавливается ряд ограничений по их
участию в гражданском обороте. Наконец,
в-четвертых, жилые помещения являются
индивидуально-определенной и незаменимой
вещью, что также накладывает определенный
отпечаток на правовое регулирование
связанных с ними отношений. 3
Понятие договора продажи жилых помещений
прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено.
Его можно вывести на основе легального
определения договора купли-продажи недвижимости.
(п.1.ст.549 ГК РФ).
"По договору купли-продажи
недвижимого имущества (договору
продажи недвижимости) продавец
обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое
недвижимое имущество (ст.130)4. Тем более, как видно из текста
нормативного определения, в неисчерпывающий
перечень недвижимого имущества, подлежащего
передаче по договору продажи недвижимости,
специально включена квартира - наиболее
распространенный вид жилого помещения.
Таким образом, на основе общего определении
договора купли-продажи, данного в ст.454
ГК РФ, в сочетании со специальным определением
договора купли-продажи недвижимости
и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности
продажи жилых помещений, можно сформулировать
понятие договора купли-продажи жилого
помещения следующим образом:
По договору продажи жилого помещения
продавец обязуется передать в собственность
покупателя жилой дом, квартиру, часть
жилого дома или квартиры, а покупатель
обязуется принять это имущество по передаточному
акту и уплатить за него определенную
сторонами денежную сумму.
Договор продажи жилого помещения является
видом договора продажи недвижимости
и соответственно подвидом общего договора
купли-продажи.
1.2. Существенные условия
договора купли-продажи
жилого помещения.
Содержание договора как соглашения
(сделки) составляет совокупность согласованных
его сторонами условий, в которых закрепляются
права и обязанности контрагентов, составляющие
содержание договорного обязательства.
В письменных договорах условия излагаются
в виде отдельных пунктов
Среди условий договора принято выделять
существенные условия. Таковыми признаются
все условия договора, которые требуют
согласования, ибо при отсутствии соглашения
сторон хотя бы по одному из них договор
признается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК),
т.е. несуществующим. Это условия, которые
закон считает необходимыми и достаточными
для возникновения того или иного договорного
обязательства. Существенными закон признает
следующие условия:
- о предмете договора;
- прямо названные в законе
или иных правовых актах как
существенные;
- необходимые для договоров
данного вида5;
Действующий ГК РФ в результате
неудачной редакторской правки текста
абз. 2 п. 1 ст. 432 говорит о признании существенными
лишь тех "необходимых" условий договора,
которые прямо названы в этом качестве
законом или иными правовыми актами.
В данном случае существенными условиями
договора являются:
1) Предмет договора купли продажи
жилого помещения
2) Цена в договоре купли-продажи
жилого помещения
Итак, рассмотрим эти условия по порядку.
Предмет договора купли продажи
жилого помещения.
Содержание договора принято рассматривать
как некую совокупность условий. Общая
часть договорного права указывает лишь
на одно условие, соглашение по которому
влияет на дальнейшую судьбу любого договора.
Это – его предмет (ч.2 п.1 ст.432 ГК). Предметом
договора в нашем случае является жилое
помещение.
Выделяется три критерия при определении
помещения в качестве предмета договора.
Во-первых, это удовлетворение помещения
ряду требований (санитарным, техническим
и т.д.), т.е. пригодность помещения для
проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК), во-вторых, целевое
назначение – постоянное проживание в
нем физических лиц (ст.7 ЖК, ч.1 п.1 ст.673
ГК) и, в-третьих, изолированность помещения
(ч.1 п.1 ст.673 ГК, ст.52 ЖК).
В связи с тем, что в последнее время широкое
распространение приобрело строительство
загородных домов, встает вопрос о целесообразности
признания их жилыми. Эти коттеджи вполне
отвечают приведенным выше критериям.
Поэтому возможно выделение четвертого
критерия – наличия решения органа местного
самоуправления о признании строения
жилым.
Теперь остановимся на каждом из названных
критериев и подробнее разъясним их содержание.
ГК РФ устанавливает высокие социальные
требования к жилому помещению в отличие
от требований, установленных Законом
РФ «Об основах федеральной жилищной политики
(ст.1)», снизившим эти требования (против
Жилищного кодекса), в частности до принятия
части второй ГК РФ критерий “постоянного
проживания” не действовал; это качество
жилья было снижено просто до “проживания”
(ч.3 ст.1 Закона «Об основах федеральной
жилищной политики») 6. Прежде всего, жилое помещение
должно отвечать такому минимальному,
но непременному качеству, как изолированность.
Не могут быть самостоятельным предметом
договора часть комнаты или комната, связанная
с другой комнатой общим входом (смежные
комнаты), а также подсобные помещения.
Жилое помещение должно быть надлежаще
изолированным от других смежных помещений
стенами без проемов, автономно оборудованным
видами инженерного благоустройства применительно
к среднему уровню инженерного благоустройства
населенного пункта, имеющим самостоятельное
сообщение с местами общего пользования
жилого помещения, или лестничной клеткой,
или улицей (двор), или придомовым земельным
участком. Это правило не распространяется
на отношения купли-продажи жилья, так
как на это прямо указано в Гражданском
кодексе. Предметом договора купли-продажи
жилого помещения может быть и часть дома
или квартиры.
Помещение становится жилым при условии,
если его уровень санитарной и технической
пригодности соответствует возможности
постоянного проживания в нем, что отличает
жилье от нежилого помещения. Например,
пригодность к проживанию в течение всех
сезонов года, его всепогодность, а не
только в летнее время, чем жилое помещение
отличается, допустим, от дачного, капитальное
от временного. ГК РФ не называет конкретно
санитарные и технические требования
к жилому помещению, обеспечивающие его
пригодность для постоянного проживания.
Пригодность определяется в порядке, предусмотренном
жилищным законодательством (ч.1 ст.673 ГК
РФ). В частности оно должно быть безопасным
для постоянного проживания в нем граждан,
благоустроенным, отвечать санитарным
и техническим требованиям, предъявляемым
к жилью. Указанные обстоятельства подтверждаются
заключениями СЭС, инженерно-техническими,
другими заключениями и актами обследования
компетентных органов. К сожалению, на
самом деле ведомственным нормативным
актом установлены лишь конструктивные
дефекты жилых домов, жилых помещений,
наличие которых выводит жилой дом, жилое
помещение из числа пригодных для постоянного
проживания граждан, и только для домов
государственного и муниципального жилищного
фонда.
В рамках одного законодательного акта
– ГК РФ, жилище по своему назначению в
разных плоскостях имущественных отношений
(собственности и найма) охарактеризовано
по-разному, что не имеет какого-либо обоснования
и относится к несовершенству закона.
Жилище как объект в отношениях собственности,
так и в отношениях найма должно представлять
одно и то же функциональное понятие –
место именно постоянного проживания,
а не просто место жительства.
Жилые помещения, функционально предназначенные
для постоянного проживания, должны удовлетворять
соответствующим техническим, санитарным
и иным потребительским нормами требованиям
по дневной освещенности, безопасности,
водоснабжению и водоотведению, постоянному
отоплению, проветриванию и другим условиям,
обеспечивающим нормальные, здоровые
условия проживания.
Кроме всего прочего дополнительным
требованием к жилому помещению является
его регистрация в качестве жилого в соответствующем
государственном органе. На сегодняшний
день таким органом является БТИ.
Цена в договоре купли-продажи
жилого помещения
Значительно отличается от общих положений
о договорах и такое условие договора
купли- продажи жилого помещения, как цена
(ст. 555 ГК РФ).
Во-первых, положение о том, что исполнение
договора, в котором не определена цена,
должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой
при сравнимых обстоятельствах за аналогичные
товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению
к договорам продажи жилых помещений,
как и вообще к договорам продажи недвижимости.
Здесь будет действовать иное правило:
при отсутствии в договоре согласованного
сторонами в письменной форме условия
о цене недвижимости, договор о ее продаже
признается незаключенным.
Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся
на земельном участке, должна включать
и цену передаваемой с этим объектом части
земельного участка или права на нее, если
иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, если происходит одновременное
отчуждение жилого дома и земельного участка,
стороны в договоре могут указать цену
каждого объекта в отдельности.
Оценка недвижимости – явление многофакторное
и сложное. Поэтому на рынке недвижимости
оценку недвижимого имущества осуществляют,
как правило, профессиональные оценщики.
По желанию гражданина рыночная стоимость
может определяться на основании заключения,
составляемого экспертом, имеющим лицензию
на осуществление такой деятельности.
Оценить квартиру может и риэлтерская
фирма, однако владелец лицензии на осуществление
риэлтерской деятельности не вправе выступать
в качестве оценщика недвижимости при
осуществлении сделок, в которых он участвует
в качестве риэлтера. Такие сделки являются
оспоримыми и могут быть расторгнуты в
судебном порядке по заявлению заинтересованных
лиц.
Практика отношений между оценщиком
и клиентом строится на договорной основе.
Договор на проведение оценки составляется
в простой письменной форме и обязательно
должен отражать следующие моменты:
1) сведения о профессиональном образовании
оценщика;
2) сведения о наличии у оценщика лицензии,
на осуществление оценочной деятельности
существует указанием порядкового номера
и даты выдачи этой лицензии, органа ее
выдавшего, а также срока, на который данная
лицензия выдана;
3) цель проведения экспертизы;
4) точное указание объекта оценки;
5) используемые стандарты оценки;
6) требования к форме отчета;
7) сроки выполнения и порядок оплаты
работ.
Конечным результатом экспертизы является
отчет, который, как правило, составляется
в форме письма и содержит полную информацию
о методах расчета и итоговой стоимости
конкретного объекта оценки.
В целях упорядочения системы оценки
Минстроем России была принята “Временная
методика оценки жилых помещений”, носящая
рекомендательный характер, но не утратившая
силу после принятия ФЗ «О внесении изменений
и дополнений» в Федеральный закон "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" , второй
части ГК, ФЗ “Об оценочной деятельности
в РФ”. Основной целью упомянутой методики
является решение задач, связанных с определением
нижних и верхних границ цен при осуществлении
сделок по отчуждению и приобретению жилых
помещений. Она рекомендуется для оценки
жилых помещений независимо от форм собственности.
Рыночная стоимость квартиры по данной
методике определяется текущим соотношением
спроса и предложения на данном рынке
на конкретную дату или конкретный период,
исходя из ее равноценности с квартирами
данного типа.
ГК РФ устанавливает ряд дополнительных
требований к порядку определения цены
на недвижимость. Во-первых, при продаже
здания, сооружения или другого недвижимого
имущества, находящегося на земельном
участке, многое зависит от того, какие
права на земельный участок переходят
к покупателю. Если земельный участок
продается вместе со зданием, сооружением
или другим недвижимым имуществом (см.
ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает
цену соответствующей части земельного
участка. Если же земельный участок передается
на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости
включается лишь цена этого права. Иной
порядок определения цены может быть предусмотрен
законом или договором продажи недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое
имущество определена не за объект в целом,
а за единицу площади или иного показателя
размера, то при определении общей цены
учитывается фактический размер продаваемого
покупателю имущества.
Как и сам договор о продаже недвижимости,
любое соглашение о цене или о ее изменении
должно быть облечено в письменную форму
под страхом недействительности договора
в целом.
Цена может быть указана либо путем обозначения
конкретной денежной суммы (в тексте договора),
либо путем отсылки на какой-либо прейскурант
цен, которым стороны согласились однозначно
руководствоваться ( это возможно, например,
при продаже квартир по ценам, определенным
органом местного самоуправления (продавцом)
и зафиксированным в специально утвержденном
прейскуранте).
Сложнее обстоит дело в случаях, когда
стороны воспользовались нормами ст.317
ГК РФ и указали цену, прибегнув к СКВ,
ЕВРО, иным условным денежным единицам.
Поскольку цена в договоре указана четко,
то в случае, если столь же четко указан
курс СКВ, ЕВРО и т.п. к рублю, который подлежит
применению (например, по курсу, публикуемому
ЦБ РФ, на день оплаты), - нет оснований
считать, что требования ст.555 ГК (цена
в договоре продажи недвижимости) не соблюдены.
И, наоборот, если подлежащий применению
курс указан нечетко (либо неясно, на какую
дату этот курс должен быть определен),
то требования ст.555 ГК нарушены.
Статья 555 ГК РФ однозначно считает договор
продажи недвижимости незаключенным в
случаях, когда:
1) в нем цена не указана совсем. При этом
не имеет значения, по какой причине это
сделано (например, по небрежности сторон);
2) когда по условиям договора продажи
недвижимости цена не может быть определена.
Имеется ввиду, что путем толкования договора
нет возможности однозначно определить
цену объекта недвижимости. Статья 555 ГК
РФ запрещает использование такого метода,
как использование цен на аналогичные
товары и т.п.
В случаях, когда цена жилого помещения
в договоре продажи установлена за единицу
ее площади или иного показателя ее размера,
общая цена такого жилого помещения, подлежащая
уплате, определяется исходя из фактического
размера переданного покупателю недвижимого
имущества.
Цена является существенным условием
договора купли-продажи недвижимости.
При выкупе арендованного помещения она
определяется в порядке, предусмотренном
пунктом 4.9 «Основных положений программы
приватизации».7
Ввиду того, что существенным условием
договора купли-продажи жилых помещений
является цена договора, в договоре обязательно
указание не только суммы, за которую продается
жилое помещение, но и порядка расчетов
между продавцом и покупателем.
При этом возможна передача денег до
подписания сторонами договора, непосредственно
при его подписании, а также после подписания
договора — в случае расчета с рассрочкой
платежей. В последнем случае в договоре
обязательно указание даты окончательного
расчета между продавцом и покупателем,
а при необходимости — также и сроков
промежуточных платежей. Эти условия также
являются существенными условиями договора,
без них он не считается заключенным.
После установления цены в договоре продажи
жилого помещения и исполнения договора
стороны не вправе изменять цену продаваемого
имущества. Такой вывод подтверждается
судебной практикой8:
«Акционерное общество предъявило иск
к обществу с ограниченной ответственностью
о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи
недвижимости изменений об увеличении
цены в соответствии с переоценкой основных
фондов, предусмотренной постановлением
Правительства Российской Федерации.
Арбитражный суд исковые требования
удовлетворил, сославшись на то, что покупатель
допустил просрочку в оплате и последний
платеж произвел в период, когда должна
была производиться переоценка основных
фондов. Однако судом не были учтены следующие
обстоятельства.
В пункте 3.1 договора указана цена недвижимого
имущества. Стоимость перечислена продавцу
частями. Имущество передано покупателю
по акту приема-передачи после его полной
оплаты.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского
кодекса Российской Федерации исполнение
договора оплачивается по цене, установленной
соглашением сторон. Изменение цены после
заключения договора допускается в случаях
и на условиях, предусмотренных договором,
законом либо в установленном законом
порядке.
Согласно статье 408 Гражданского кодекса
Российской Федерации обязательства сторон
прекращаются в связи с исполнением.
Поскольку обязательства сторон по договору
исполнены, у суда отсутствовали правовые
основания для увеличения цены по пункту
3.1 договора, прекратившего свое действие.
С учетом изложенного Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации
отменил судебные акты и отклонил исковые
требования акционерного общества.»
Таким образом, если обязательства по
договору купли-продажи исполнены сторонами
надлежащим образом, продавец не вправе
требовать внесения изменения в этот договор
в части увеличения цены проданного имущества.
Перечень лиц, сохраняющих право
пользования жилым помещением
В качестве существенных условий договоров,
предметом которых является недвижимость,
ГК РФ устанавливает два — предмет и цену.
Существенным условием договора продажи
жилого дома (его части) или квартиры, в
которых проживают лица, сохраняющие право
пользования соответствующим жилым помещением
после его приобретения покупателем, дополнительно
признается перечень таких лиц с указанием
их прав пользования продаваемым жилым
помещением. При несоблюдении этого требования
договор считается незаключенным.
В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход
права собственности (в том числе по договору
купли-продажи) на жилье сам по себе является
основанием для прекращения права пользования
этим помещением со стороны членов семьи
прежнего собственника, если иное не установлено
законом.
В настоящее время таким законом является
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О
введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации».9 Статья 19 названного федерального
закона предусматривает, что действие
положений п.3 ст.31 ЖК РФ (также содержащей
правило о прекращении права пользования
жилым помещением членов семьи собственника
при его отчуждении) не распространяется
на бывших членов семьи собственника приватизированного
жилого помещения при условии, что в момент
приватизации данного жилого помещения
указанные лица имели равные права пользования
этим помещением с лицом, его приватизировавшим,
если иное не установлено законом или
договором.
Разъясняя положения данной нормы, Верховный
Суд РФ в «Обзоре законодательства и судебной
практики за четвертый квартал 2005 г.»,
утвержденном постановлением Президиума
Верховного Суда РФ 1 марта 2006 г.,10указал следующее. Применительно
к положениям Закона о приватизации жилищного
фонда согласие лица, которое совместно
проживает с собственником жилого помещения,
является обязательным условием для приватизации.
При этом следует учитывать, что, дав согласие
на приватизацию жилого помещения, лицо
исходило из того, что право пользования
данным жилым помещением для него будет
носить бессрочный характер, следовательно,
его права должны быть учтены при переходе
права собственности на жилое помещение
другому лицу, поскольку иное толкование
нарушало бы положения ст.40 Конституции
РФ, в соответствии с которой каждый имеет
право на жилище и никто не может быть
произвольно лишен своего жилища.
Следовательно, если бывший член семьи
собственника на момент приватизации
имел равные права с лицом, которое впоследствии
приобрело в собственность данное жилое
помещение, но отказался от приватизации,
дав согласие на приватизацию иному лицу,
то при переходе права собственности на
жилое помещение к другому лицу он не может
быть выселен из этого жилого помещения,
поскольку имеет право пользования данным
жилым помещением. При этом необходимо
исходить из того, что право пользования
носит бессрочный характер.
Следует также отменить, что в целях развития
рынка жилья изменения претерпели и положения
гражданского законодательства, регулирующие
вопросы отчуждения жилых помещений, в
которых проживают несовершеннолетние
члены семьи собственника. Если в соответствии
с первоначальной редакцией п.4 ст.292 ГК
РФ отчуждение собственником жилых помещений
в таких ситуациях производилось с предварительного
согласия органов опеки и попечительства,
а несоблюдение данного требования влекло
ничтожность договора купли-продажи, то
согласно изменениям, внесенным Федеральным
законом 15.05.2001 № 54-ФЗ (О внесении изменений
и дополнений в гражданский кодекс РФ
и закон РФ «О приватизации жилищного
фонда в РФ»)11, обязанность получать такое
согласие возникала лишь в случае, если
при отчуждении жилого помещения, в котором
проживают несовершеннолетние члены семьи
собственника, затрагиваются права и охраняемые
законом интересы данных лиц. С 1 января
2005 г. действует новая редакция названной
нормы (О внесении изменений и дополнений
в гражданский кодекс РФ и закон РФ «О
приватизации жилищного фонда в РФ» - ред.
29.12. 2004 )12, в соответствии с которой получать
согласие органов опеки и попечительства
на отчуждение жилого помещения необходимо
лишь в тех случаях, когда в этом помещении
проживают находящиеся под опекой или
попечительством члены семьи собственника
данного жилого помещения либо оставшиеся
без родительского попечения несовершеннолетние
члены семьи собственника (о чем известно
органу опеки и попечительства), и при
этом затрагиваются права или охраняемые
законом интересы указанных лиц.
Ко второй категории граждан, которые
имеют право пользования жилым помещением
и сохраняют это право на срок, указанный
в договоре, можно отнести нанимателей
и постоянно проживающих с ним граждан
по договору найма жилого помещения (ст.ст.675,
677 ГК РФ), а также ссудополучателей (ст.700
ГК РФ).
Право пользования жилым помещением
у нанимателя и постоянно проживающих
с ним граждан, ссудополучателей возникают
на основании соответствующего договора
(найма жилья или безвозмездного пользования
соответственно) и носят срочный характер,
так как прекращаются с истечением срока
действия договора. При этом наниматель
жилого помещения вправе по истечении
срока договора имеет преимущественное
право на заключение договора найма жилого
помещения на новый срок (ст.684 ГК РФ), тогда
как ссудополучателю такое право законодатель
не предоставил.
К третьей группе лиц, сохраняющих право
пользования жилым помещением при переходе
права собственности на это имущество,
относятся получатели ренты на условиях
пожизненного содержания с иждивением,
чья потребность в жилище обеспечивается
проживанием в данном помещении (ст.ст.586,602
ГК РФ). При этом следует обратить внимание
на то обстоятельство, что названная категория
лиц наряду с правом пользования жилым
помещением (если договором пожизненного
содержания с иждивением предусмотрено,
что содержание предоставляется за счет
данного жилого помещения) также, в обеспечение
исполнения рентных обязательств, приобретает
право залога на это имущество (ст.587 ГК
РФ). Причем при заключении договора пожизненного
содержания с иждивением государственной
регистрации подлежат ограничение (обременение)
рентой и залогом права собственности
на помещение, переданное под выплату
пожизненного содержания (ст.ст.586,587 ГК
РФ). Также отдельно гражданин, которому
в пользование по этому договору предоставлено
жилое помещение, может потребовать регистрации
права пользования этим помещением (ст.34
ЖК РФ).
Следует обратить внимание на то, что
получатель ренты вправе пользоваться
жилым помещением до прекращения обязательства
плательщика ренты, которое прекращается
смертью получателя (ст.605 ГК РФ), если не
предусмотрена возможность замены предоставления
содержания с иждивением выплатой периодических
платежей (ст.603 ГК РФ).
Если иное не установлено договором пожизненного
содержания с иждивением, гражданин, проживающий
в жилом помещении на основании такого
договора, пользуется жилым помещением
на условиях, аналогичных установленным
для отказополучателей, права которых
на жилое помещение будут рассмотрены
ниже.
К четвертой категории лиц, которые сохраняют
права пользования жилым помещением при
его отчуждении, относятся отказополучатели
(абзац 3 п.2 ст.1137 ГК РФ).
