Доходный подход к стоимости оценки недвижимлости

 Министерство профессионального образования подготовки и расстановки кадров РС(Я)

ГОБУ  РС(Я) Якутский сельскохозяйственный техникум

Отделение подготовки руководящих кадров 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа по дисциплине

«Организация  оценки земли и имущества», на тему:

«Доходный подход к оценке стоимости недвижимости» 
 
 
 
 
 
 

                                     Выполнил: студент 3 курса

                                     по специальности 080114

                                     «Земельно-имущественные  отношения»

                                     Васильева Евдокия  Анатольевна

                                     Проверил: Хохолова А.С.  
 
 

Якутск 2011

Содержание

1. Ведение………………………………………………………………...3 стр.
2. Раздел 1. Теоретическая часть

1.1. Общая  характеристика доходного подхода…………………….5 стр.

1.2. Метод капитализации доходов…………………………………..7 стр.

1.3. Метод дисконтированных денежных потоков………………...10 стр.

Раздел 2. Практическая часть

1. Метод расчета капитализации доходов……………………….20 стр.
2. Метод расчета дисконтированных денежных потоков………22 стр.
3. Заключение…………………………………………………………...23 стр.
4. Список использованной литературы……………………………….25 стр.
5. Приложение…………………………………………………………..26 стр.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     Доходный  подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, который оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

      Актуальность данной курсовой работы оценка недвижимости с позиции ее способности приносить доход владельцу как основной инвестиционной мотивации имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментом данного подхода является ориентация на будущие выгоды, что, несомненно, является приоритетным для инвестора, далее расчет ставки доходности основан на оценке риска оцениваемой недвижимости, требующей ее позиционирования на инвестиционном рынке. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения его стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.

     Целью работы является рассмотрение доходного подхода к оценке недвижимости. Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход.

     В связи с поставленной целью, задачами работы определены: рассмотреть процедуру оценки методом капитализации доходов и методом дисконтирования денежных потоков и определить их методы расчета.

     Метод исследования – математический.

     Структура работы:

1. Раздел 1. Теоретическая часть
1. Метод капитализации доходов
2. Метод дисконтированных денежных потоков

    Раздел 2. Практическая часть

3. Метод расчета капитализации доходов
4. Метод расчета дисконтированных денежных потоков
2. Заключение
3. Список использованной литературы
4. Приложение

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Раздел 1. Теоретическая  часть

1. Общая характеристика доходного подхода

      Доходный  подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, который оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

      Для обоснованного применения доходного  подхода необходимо наличие следующих условий:

1. оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода;
2. величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;
3. риски, присущие недвижимости оцениваемой, можно надежно оценить.

      Доходный  подход базируется на основных принципах  оценки недвижимости и факторах стоимости

     Принцип ожидания является основным. Ценность объекта недвижимости для собственника определяется текущей стоимостью доходов, которые инвестор ожидает получить в будущем. Использование данного принципа требует прогнозирования ожидаемых будущих доходов и расчета ставки доходности и капитализации, которая отражает ожидаемые изменения с течением времени.

     Принцип возрастающей и уменьшающейся  отдачи рассматривает влияние изменений на структуру доходов и расходов объекта, обусловленных его эксплуатационными характеристиками, ситуацией на территориальном рынке недвижимости. Доходность недвижимости связана с влиянием большого числа переменных, динамика которых отражает изменчивость чистого дохода инвестора относительно стоимости объекта.

     Принцип предложения, спроса и конкуренции  учитываются оценщиком в расчетах всех видов дохода от недвижимости, ставок дохода и капитализации. Величина указанных показателей определяется рынком. Ставки арендной платы, коэффициент потерь, тарифы эксплуатационных расходов, премии за выявленные риски должны быть сопоставимы с конкурирующими объектами. Уровень указанных параметров оцениваемого объекта недвижимости зависит от соотношения спроса и предложения на конкретном сегменте рынка, наличия конкурирующих объектов.

     Принцип замещения имеет рыночную ориентацию и обеспечивает объективность определения ставок арендной платы и эксплуатационных расходов, ставки доходности и капитализации для оцениваемого объекта недвижимости, поскольку обоснованность расчетов и надежность использованных допущений и данных перепроверяются информацией по аналогичным объектам, т.е. рынком.

     Принцип равновесия устанавливает баланс между доходными объектами недвижимости исходя из их типа, местоположения, эффективности использования земельного участка. Дисбаланс между ценообразующими параметрами может отрицательно сказаться на доходности объекта и привести к снижению стоимости. Эффективному использованию земли способствует продуманные законы в области планирования и зонирования.

     Доходный  подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1. метод дисконтированных денежных потоков;
2. метод капитализации дохода.

      Основной  характеристикой, на которой строится доходный подход к определению рыночной стоимости, является показатель будущих  выгод. Будущие выгоды включают:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до уплаты налогов;
• денежный поток после уплаты налогов;
• стоимость реверсии и поступления денежных средств от возможной продажи недвижимости.

 

2. Метод капитализации доходов

      Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

     Этапы оценки рыночной стоимости методом  капитализации дохода следующие.

1. Расчет годового чистого операционного дохода.
2. Расчет коэффициента капитализации.
3. Расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле

 

где – рыночная стоимость недвижимости (ден.ед.);

      ЧОД – чистый операционный  доход (ден.ед.);

      – коэффициент капитализации (%).

            Чистый  операционный доход  (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией.Чистого операционного дохода действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год: 

      Действительный  валовой доход  (ДВД) – это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу: 

где ПВД  – потенциальный валовой доход

      – общи  потери от недосдачи площадей и недосбора площадей.

      Потенциально  валовой доход  (ПВД) – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года: 

где АПл – годовая арендная плата (рыночная или договорная);

      S – площадь, предназначенная для сдачи в аренду.

      Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость.

      Коэффициент капитализации состоит из  2 частей:

1. ставка доходности инвестора на вложенный капитал;
2. норма возврата капитала.

+

где – коэффициент капитализации для недвижимости;

      – ставка доходности на вложенный капитал;

      – норма возврата капитала.

      Ставка  доходности инвестора на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровней рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

      Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.

      Три метода расчета нормы возврата капитала:

1. метод Ринга;
2. метод Инвуда;
3. метод Хоскольда.

      Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе  экономической жизни. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется по формуле: 

где – норма возврата капитала;

      – остаточный срок службы недвижимости.

      Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпывающих свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату. 

      Для расчета нормы возврата капитала необходимо воспользоваться таблицами  сложного процента, применить функцию  «Периодический взнос на накопление фонда»; для подбора фактора учитываются  ставка доходности, рассчитанная для  оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.

      Метод Хоскольда так же, так и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрисковая ставка доходности. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал свою экономическую жизнь, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям. Для расчета нормы возврата капитала необходимо применить функцию «Периодический взнос на накопление фонда» исходя из безрисковой ставки доходности и остаточный срок экономической жизни объекта: 

где – безрисковая (базовая) ставка доходности.

      Безрисковая ставка доходности – это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которые отвечают требованиям надежности, ликвидности и доступности.

         

3. Метод дисконтированных денежных потоков

      Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП) определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

     Применяется МДДП, когда:

     • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих денежных потоков;

     • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

     • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

     • оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

      • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

     МДДП  – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

     МДДП  позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

     Оценка  недвижимости МДДП включает следующие  этапы:

1. Выбор длительности прогнозного периода.
2. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.
3. Расчет ставки дисконтирования.
4. Расчет стоимости реверсии.
5. Дисконтирование денежных потоков.
6. Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.

      Выбор длительности прогнозного  периода. Срок службы недвижимости после даты оценки, как правило, слишком велик для того, чтобы рассчитать потоки доходов на весь остаточный период. Остаточная жизнь объекта условно делится на два периода:

1. Прогнозный период или срок, для которого будет составлен прогноз доходов для каждого года;
2. Постпрогнозный период, или период времени за пределами прогнозных лет, в течение которого недвижимость будет приносить доход.

      Действительно, если недвижимость после даты оценки будет эффективно функционировать несколько десятилетий, составить надежный прогноз на весь остаточный срок службы невозможно. Данное обстоятельство требует от оценщика обоснованного определения срока составления прогноза доходов. Для определения длительности прогнозного периода оценщик рассматривает большое число универсальных и специфических для конкретного объекта факторов. К наиболее общим факторам, определяющим длительность прогнозного периода, относят следующие.

1. Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни объекта.
2. Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки.
3. Возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину дохода.
4. Наличие внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков.

      Расчет  денежного потока для каждого прогнозного  года. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года строится на основе анализа данных по оцениваемому объекту и территориального рынка недвижимости. Он предполагает использование информации о рыночных и договорных ставках арендной платы, величина площади объекта, потенциально предназначенной для сдачи в аренду, анализ спроса и предложения на объекты данного назначения для оценки возможных потерь, определение размера расходов, связанных с эксплуатацией объекта. Прогнозирование доходов от недвижимости в МДДП имеет ряд отличий:

• Площадь недвижимости, используемая в расчетах.
• Ставка арендной платы.
• Коэффициент потерь.
• Операционные расходы.
• Способ финансирования капитального строительства.

      Расчет  ставки дисконтирования. Ставки дисконтирования – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом.

      Метод расчета ставки дисконтирования  следующие:

1. Модель оценки капитальных активов (CAMP);
2. Метод рыночной экстракции;
3. Метод кумулятивного построения.

      Модель  оценки капитальных  активов. Модель оценки капитальных активов практически не применяется для расчета ставки дисконтирования при оценки недвижимости. Однако, используя базовую модель, разработанную У. Шарпом для хорошо диверсифицированного портфеля, ее можно приспособить для оценки недвижимости. 

где  -среднерыночная ставка доходности;

       – бета-коэффициент;

       – премия за риск вложения в недвижимость;

      – премия за страновый риск.

      Безрисковая ставка определяет минимальную стоимость инвестированного капитала с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

      Безрисковая ставка в зависимости от учета инфляции определяется как номинальная (не очищенная от влияния инфляции) и реальная (скоректированная на годовые темпы инфлеции)

      Следует отметить, что безрисковая ставка в зависимости от учета инфляции определяется как номинальная (не очищенная от влияния инфляции) и реальная (скорректированная на годовые темпы инфляции). Использование реальной или номинальной ставки подчинено виду рассчитываемого денежного потока. Если денежный поток реальный, очищенный от инфляционной составляющей, то необходимо использовать реальную ставку доходности, Поскольку информация о величине безрисковой ставки доходности, как правило, дается в номинальном выражении, то при необходимости ее пересчитывают в реальную. Выбор формулы зависит от темпов инфляции.

      Если  темпы инфляции не превышают 10% в  рублях или 5% в долларах, то используется формула 

      При высоких темпах инфляции применяется  формула Фишера: 

где – номинальная ставка;

      – реальная ставка;

      - годовые темпы инфляции.

      Среднерыночная  доходность – средняя доходность инвестиционных инструментов, обращающихся на рынке на дату оценки. Данный показатель определяется на основе анализа рыночной информации.

      Бета-коэффициент  – мера влияния систематического риска на объект оценки. Данный коэффициент корректирует размер рыночной премии, равной разнице среднерыночной и безрисковой доходности, в зависимости от степени подверженности объекта недиверсифицируемым рискам. Экспертный метод определения величины бета-коэффициента основан на анализе степени влияния различных видов систематического риска на объект недвижимости для последующей взвешенной оценки.

      Премия  за риск вложения в недвижимость – это корректировка на риск вложения в определенный вид инвестиций. Недвижимость традиционно относится к высокорискованным вложениям капитала, уступающим только опционам и фьючерсам, что должно быть учтено при расчете ставки доходности.

      Премия  за страновый риск представляет корректировку безрисковой ставки доходности, полученной на основе анализа ставок доходности безрисковых инвестиционных инструментов США. Данная премия учитывает дополнительный риск инвестирования в РФ относительно США. Размер премии рассчитывается инвестиционными аналитиками на основе индекса непрозрачности, учитывающего экономическую и политическую стабильность, криминогенную ситуацию, уровень коррупции, наличие теневых денежных потоков и др.

      Метод рыночной экстракции. Метод рыночной экстракции предполагает оценку ставки дисконтирования на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты недвижимости. Данный метод позволяет наиболее объективно оценить риск и рассчитать ставку доходности для недвижимости, однако для его применения необходимо получение надежной информации по сопоставимым объектам.

      Информация  должна содержать сведения о цене приобретения, величине годового дохода за отрезок времени, сопоставимый с анализируемым периодом по оцениваемому объекту, а также о цене последующей продажи. После внесения необходимых корректировок, повышающих сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом, необходимо рассчитать показатель IRR. Поскольку данный показатель является ставкой дисконтирования, уравнивающей сумму дисконтированных доходов, включая реверсию, с первоначальными вложениями в недвижимость, ее можно рассматривать как доходность инвестора. Ставка дисконтирования для оцениваемого объекта является средним значением по отобранным для расчетов аналогам.

      Однако  при использовании метода расчета  внутренней ставки доходности (IRR) для расчета ставки дисконтирования при оценке недвижимости следует помнить о следующих недостатках данного показателя.

1. Множественное значение данного показателя при неоднократных крупных оттоках денежных средств по объектам.
2. Возможность получения отрицательной величины IRR, которая не может использоваться в дальнейшем анализе, так как отражает степень убыточности инвестиций;
3. Допущение о реинвестировании доходов от аналогичных объектов по расчетной ставке IRR.
4. Сложность применения показателя, если объекты приобретались с участием банковского кредита с минимальной долей вложения собственного капитала. Положительный финансовый леверидж может существенно исказить реальную доходность объекта.
5. Несопоставимость вида денежного потока, выбранного для оцениваемой недвижимости, и вида денежного потока, используемого для расчета внутренней ставки доходности. Оценка недвижимости проводится на основе денежного потока до вычета налогов, а IRR обычно рассчитывается на послеаналоговой основе.

      Метод кумулятивного построения. Метод кумулятивного построения определяет величину ставки дисконтирования путем последовательной кумуляции (прибавления) премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте. Метод кумулятивного построения универсален и применяется для оценки различных объектов собственности – бизнеса, нематериальных активов и т.д. Для недвижимости рассчитываются премии за риск вложения в оцениваемый объект, уровень ликвидности, инвестиционный менеджмент. 

где – премия за ликвидность;

     – премия за риск вложения в оцениваемый объект;

      – премия за инвестиционный менеджмент.

      Содержание  и методы определения величины премий в кумулятивном методе расчета ставки дисконтирования для недвижимости.

      Премия  за риск вложения в  оцениваемый объект. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств. Экспертный метод. В данном методе размер премии находится обычно в диапазоне 0 – 5%. Для определения величины премии по оцениваемой недвижимости необходимо проанализировать: