Федеральное агентство по образованию РФ

Государственное учреждение высшего профессионального  образования

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет 

Кафедра экономики строительства 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

по  дисциплине: «Экономика недвижимости»

на  тему:

«Доходный подход к оценке недвижимости. Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда для определения коэффициента капитализации» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

             / 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Воронеж 2008

Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

I. Введение

     Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

     При оценке недвижимости с позиции доходного  подхода, к доходам от использования  относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и  текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.

     В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:

• Метод капитализации прибыли.
• Метод дисконтирования денежных потоков.

  Суть  этих методов состоит в том, что  бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного  периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

II. Метод капитализации доходов

 

 Метод капитализации  доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

     Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет следующий вид:

  или           или          или       

С – стоимость объекта недвижимости;

Д (I) – чистый доход, ЧОД (NOI) – Чистый операционный доход (Net Operation Income)

К( ) – норма прибыли, или ставка капитализации.

     Метод капитализации дохода иногда  называют методом оценки дохода. Он предполагает оценку текущей  стоимости доходов при наилучшем   использовании оцениваемого имущества.

     Собственник приобретает объект  недвижимости в основном по  трём причинам:

1. Для собственного использования (например, жилья);
2. Для получения доходов от данного объекта;
3. Для повышения престижа

Доходный  подход включает два метода:

1. метод капитализации доходов (прямая капитализация);
2. метод дисконтированных денежных потоков.

Основные  проблемы данного метода.

1.  Метод   не рекомендуется  использовать,  когда объект недвижимости требует  значительной реконструкции или  же находится в состоянии незавершенного    строительства,    т.е.    в    ближайшем    будущем    не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2.  В российских  условиях основная проблема,  с которой сталкивается оценщик  -  «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего  отсутствие информации по реальным  сделкам продажи и аренды     объектов     недвижимости,     эксплуатационным     расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные  этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Определение ожидаемого   годового   (или   среднегодового)  дохода,   в качестве   дохода,   генерируемого   объектом   недвижимости   при   его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. Расчет ставки капитализации;
3. Определение   стоимости   объекта   недвижимости   на   основе   чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

2.1 Расчёт коэффициента капитализации

    

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

     Капитализация доходов – совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход.

     При определении коэффициента  капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

     Коэффициент капитализации, учитывающий  эти две составляющие называется  общим коэффициентом капитализации.

     Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:

• Метод прямой капитализации;
• Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала;
• Метод связанных инвестиций: земли и здания;
• Кумулятивный метод;
• Метод Эллвуда.

2.1.1 Метод прямой капитализации

 

   Данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно:

1. Периода владения;
2. Динамики доходности;
3. Изменение стоимости недвижимого имущества.

     Данный  метод дает возможность рассчитать общий коэффициент капитализации  на основе цен продаж схожих или аналогичных объектов недвижимости.

     Данный  метод основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

     Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода – подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Прямая  капитализация также может использоваться для оценки имущественных прав, а  также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).

     Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая информация (достоверная), его всегда целесообразно применять.

2.1.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

    

     Метод применяется, когда для покупки объекта недвижимости используются заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

     Ставка  капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

     Ипотечная составляющая состоит из двух частей: ставки процента по кредиту и коэффициента фондопогашения.

     Когда условия кредита известны, ипотечную  постоянную можно определить по финансовым таблицам.

     Ставка, используемая для капитализации  дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется  отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

     Общий коэффициент капитализации определяется – средневзвешенное значение собственных  и заемных средств в общем  объеме инвестиций.

M – доля заёмных средств в структуре капитала;

R_m – ставка капитализации на заёмные средства или ипотечная постоянная;

R_e – ставка капитализации на собственный капитал.

2.1.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания

     Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждой составляющей имущественного комплекса: строению и земельному участку.

     Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строений на этой земле.

     Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса. Расчет общей ставки капитализации К_общ по данному методу производится по следующей формуле:

L – стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

B – стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

, – ставка капитализации соответственно для земли, здания.

     Пример. Ставка капитализации для земли составляет 12% при её доле в стоимости имущественного комплекса 30%, ставка капитализации для улучшений составляет 14%. Доход от комплекса 600 000 у.е..

Тогда стоимость комплекса = Д / , где = 0,12*0,3+0,14*(1-0,3)=0,134=13,4%

Стоимость = 600 000 у.е. / 0,134 = 4 477 611,94 у.е.

2.1.4. Кумулятивный метод

     Особенность данного метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается  на отдельные компоненты.

     К безрисковой ставке дохода прибавляются:

1. Поправка на риск, который имеется на все другие виды инвестиций. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
2. Поправка на неэффективное управление. Чем сложнее объект недвижимости, тем более компонентного управления он требуют.
3. Поправка на низкую ликвидность – для учёта потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат.

     В качестве безрисковой ставки могут быть:

1. Процентная ставка по государственным краткосрочным обязательствам
2. Процентная ставка по депозитам банка высшей категории надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая максимальную ликвидность и минимальный риск).

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Причем  если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться  со знаком «минус» (-).

Пример. Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что:

• Безрисковая ставка – 9%;
• Поправка на риск – 3%;
• Поправка на неликвидность – 4%;
• Поправка на неэффективное управление – 1%.

Время, которое необходимо для возврата вложенного капитала, составляет 5 лет. Отсюда ставка возврата капитала составит   1/5 ;

R₀ = 0,09+0,03+0,04+0,01+0,20=0,37

2.1.5. Метод Эллвуда

 

     Это модернизированный метод связанных  инвестиций – заёмного и собственного капитала.

     Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заёмного капитала являются:

• Отсутствие учёта продолжительности периода капиталовложений;
• Снижения или повышения стоимости имущества в течении этого периода.

     В 1959 году членом института Оценки Эллвудом предложена модернизированная формула связанных инвестиций: собственного и заёмного капитала, учитывающая эти факторы.

     Общий коэффициент капитализации:

R₀ =

Y_e – ставка дохода на собственный капитал;

 – Процент  выплачиваемого кредита;

М –  отношение величины кредита к стоимости объекта;

- фактор  фонда возмещения по ставке  дохода на собственный капитал;

R_m – коэффициент капитализации заёмного капитала (или ипотечная постоянная);

D_o – изменение общей стоимости объекта;

D_i – общая норма изменения дохода;

J – коэффициент стабилизации дохода.

Основная  часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

R_б = Y_e - M*(Y_e + P*

– R_m)

     Базовый коэффициент капитализации представляет собой норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования.

     Если  доход и стоимость недвижимости не изменяются, то базовый коэффициент  капитализации будет соответствовать  общему коэффициенту капитализации.

Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:       

     Если  стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации  должен быть скорректирован в меньшую  стоимость. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации  должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение дохода производится с  помощью знаменателя формулы:        

     Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.

Пример. Стоит задача определить стоимость недвижимости с применением общего коэффициента капитализации, если известно, что:

• Чистый операционный доход – 50 000 у.е.;
• Проектируемый период – 10 лет;
• Условия кредита: норма процента – 9%, срок амортизации кредита (ежемесячные платежи) - 25 лет, доля заёмных средств – 70%, изменение стоимости недвижимости -20% потери, норма отдачи собственного капитала – 16%.

У - ставка дохода на собственный капитал – 16%

Д - 50 тыс.

m – доля заемных средств – 70%

t – 25 лет

T – 10 лет

i – 0.09 

R₀ =

R₀ =

 

2. = =

3. f = = 0.10

4. C = 50 / 0,1= 500 тыс.руб.

5. с = 0,16+0,18*0,05-0,10=0,069

 
2.2 Определение чистого операционного дохода

 

Используется  ряд показателей:

• ПВД (потенциальный валовой доход);
• ДВД (действительный валовой доход);
• ЧОД (чистый операционный доход);

2.2.1 Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

   

 Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который можно получит от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений и установленной арендной ставки

ПВД=S*С, где

S – площадь помещения;

С –  арендная ставка.

     Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости.

     Аренда – предоставление арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

     Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.

Все арендные договоры делятся на три типа:

- С фиксированной арендной ставкой (экономическая стабильность);

- С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора);

- С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендного платежа добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

2.2.2 Расчет действительного валового дохода (ДВД)

    

Действительный  валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Обычно  эти потери выражаются в процентах  по отношению к валовому доходу или используется коэффициент недоиспользования помещений.

2.2.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

 

    Чистый операционный доход – определяется разностью между действительным валовым доходом и операционными расходами.

ЧОД = ДВД - ОР

     Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы по содержанию недвижимости, которые в свою очередь делятся на:

     - условно-постоянные 

     - условно-переменные 

     - резерв на замещение.

     Условно-постоянные расходы – это расходы, которые не зависят от степени загруженности помещений. К ним относят имущественный налог, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.

     Условно-переменные расходы – это те, которые не зависят от степени загруженности помещений.

К ним  относят: коммунальные расходы, расходы на охрану, расходы на рекламу и заключение арендного договора, расходы на управление, расходы на консультационные и юридические услуги. Иногда оплата труда управляющего рассчитывается в процентах от ДВД.

     Резерв на замещение – это затраты по поддержанию быстроизнашивающихся элементов здания в нормальном функциональном состоянии.

2.3   Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

     Коэффициент капитализации – это ставка, которая будучи отнесённой к текущим доходам, приносимым инвестициями, даёт оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала.

Потоки  доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке процента (дисконта).

     Капитализация по процентной (дисконтной) ставке проводится также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

     В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учёта в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Рассмотрим  порядок капитализации потока доходов  в следующих случаях:

1. Стоимость капитала не меняется;
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала;
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.