Доходный подход к оценке земельных участков

РЕФЕРАТ

Курсовая работа содержит: 35 листов, 8 источников.

ДОХОДНЫЙ  ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Цель курсовой работы - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков по оценке земельных участков, с помощью доходного подхода.

Составление курсовой работы производится в порядке последовательного выполнения следующих заданий: краткая история оценки земли и недвижимости; доходный подход к оценке земельных участков, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

I. КРАТКАЯ ИСТОРИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ

II. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1 Метод капитализации дохода

2.2 Метод остатка

2.3 Метод предполагаемого использования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В современных  условиях России земля является одним  из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости.

В связи с  переходом на рыночную экономику  и совершенствованием платности  земли, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость оценки земель. Оценка земли проводится для определения общественной ценности земель различного качества и обоснования наиболее эффективного их использования.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная  оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Оценка земли  подразделяется на массовую кадастровую  оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Кадастровая и  единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и  затратного (техника остатка дохода для земли).

В странах с  развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Целью курсовой работы является закрепление знаний по оценке земли и иной недвижимости, усвоение материала кадастровой оценки, применение доходного подхода к оценке земельных участков.

В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи: изучить краткую историю оценки земли и недвижимости, проанализировать понятие и содержание доходного подхода к оценке земельных участков, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

I. КРАТКАЯ ИСТОРИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ.

История развития оценки земли и недвижимости в дореволюционной России насчитывает более 50 лет. До отмены крепостного права в 1861 году основной деятельностью, имеющей отношение к оценке недвижимости, было межевание, которое производилось на основании указа 1765 года. Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как в то время налогов на имущество еще не существовало. Но в то же время межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения, к которым относилось землевладение сельских общин, частные поместья и земли, принадлежавшие казне, императору и церкви.

С отменой крепостного права в 1861 году появилась новая система налогообложения недвижимости. Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ». Дальнейшее развитие и совершенствование системы учета и оценки земельных ресурсов стимулировались такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861 г., предусматривавшая выкуп земли крестьянами у помещиков.

Необходимость определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом для организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд - провинциальной оценочной статистики.

В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность.

С самого начала своего существования городские, и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

К концу XIX века вопрос о принятии единообразного подхода к оценке как земли, так и городской недвижимости стал весьма актуальным на государственном уровне. В 1893 году был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества, а также были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ". В 1899 году закон изменился.

Более чем тридцатилетний опыт русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки.

Именно в России начала ХХ века сформировалась новая для того времени научная дисциплина, которая за ее заслуги в мире получила название «русская оценочная статистика».

В рамках основных концепций были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие выработать методики оценки недвижимости.

Даже общее описание организации и методических основ оценки недвижимости в России до 1913 года показывает, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу 20 века методические разработки и организационные подходы к оценке, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться отдельных выдающихся результатов, не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Конечно, в той методике оценки недвижимости существовали и проблемы. Основные из них были следующие:

1) отсутствие единого  планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;

2) отсутствие специального  государственного органа для  руководства оценкой; 

3) неадекватная структура  губернских и уездных оценочных  комиссий;

4) отсутствие единообразия  в методических подходах к оценке;

5) конфликты оценочных комиссий с земствами.

После революции наступил советский период истории России. В СССР в течение более семидесяти лет профессии «оценщик» не существовало. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Как правило, стоимость определялась как балансовая и оценивалась по затратам на строительство или по цене покупки, но иногда цифры брались просто «с потолка». Оценка производилась в исключительных случаях, когда осуществлялись совместные проекты с иностранными государствами или солидными зарубежными фирмами. В основном это были крупные объекты — заводы, самолеты, ракеты, суда или большие партии оружия.

Современный рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 году. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Однако в советский период (1917-1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины затрат на строительство в форме его сметной стоимости, на основе которой затем определялась балансовая стоимость построенных объектов.

В первые годы после развала СССР никакой законодательной базы в области оценки недвижимости в России не было. Первоначально эта деятельность осуществлялась отдельными энтузиастами, не базируясь практически ни на какой нормативно-правовой основе. Ситуация усугублялась тем, что цены на недвижимость росли очень быстро, иногда за год повышаясь в два раза. Количество сделок с недвижимостью постоянно возрастало, так что проблема оценки недвижимости стояла в те годы очень актуально.

История оценки как профессиональной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 15 лет назад, в 1993 году. За это время до сегодняшнего дня сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано требованиями нового времени. Рост банковского кредитования подхлестнул развитие российского рынка оценки недвижимости. В начале 2000-х годов его характеризовали как отличающийся сложной и пестрой структурой, а также явлениями, не вполне характерными для "цивилизованного мира".

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. В настоящее время в результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней, стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

II. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

Неотъемлемым  элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает  земельный участок. Земельный участок– это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.

В мировой практике для кадастровой и рыночной оценки земельных участков применяются  три подхода:

1. доходный;
2. сравнительный;
3. затратный.

Рассмотрим  доходный подход к оценке земельных  участков.

Доходный подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход.

В основе доходного  подхода лежат четыре принципа:

• принцип ожидания;
• принцип спроса и предложения;
• принцип наиболее эффективного использования;
• принцип замещения.

Типичный инвестор или предприниматель приобретает  земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов  или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В пункте 13 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия  оценки, подходы и требования к проведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Достаточно детальное описание методов оценки рыночной стоимости земельных участков, в настоящее время являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений России от 6 марта 2002 г. № 568-Р. В данных методических рекомендациях принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов  оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению  с другими, заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора об объекте оценки как источнике дохода, т.е. это качество объекта оценки учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход тесно связан со сравнительным и затратным, элементы этих подходов включены в структуру доходного.

Основной недостаток подхода: основан на прогнозных данных, что особенно существенно в условиях нестабильной рыночной ситуации.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации  годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования  ожидаемых будущих доходов и  выручки от последующей перепродажи  земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка  на соответствующий коэффициент  капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость  земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Доходный  подход включает три метода:

• метод капитализации дохода (земельной ренты);
• метод остатка (техника остатка для земельного участка);
• метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку  доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе  доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые  периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как  до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

2.1 Метод  капитализации дохода

Метод капитализации  дохода (земельной ренты) основан  на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости  земли методом капитализации  дохода основаны на использовании следующей  формулы:

Стоимость земли = Доход/Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка  методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1)определение  величины капитализируемого дохода;

2)определение  коэффициента капитализации;

3)определение  рыночной стоимости земельного  участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету  коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок  как разновидность денежного  капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока  капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран  при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время  в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а  для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Формула определения  ставки дохода методом кумулятивного  построения имеет следующий вид:

,

где  K – коэффициент капитализации (ставка дохода)

                для земельного участка;

K₀ – безрисковая ставка дохода на капитал;

K_i – премия за риск по i-му фактору риска;

n – число факторов риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию  за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том,что:

• она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;
• должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

К безрисковым  относят инвестиции, возврат которых  гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк.

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

При оценке стоимости  земли коэффициент капитализации  также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный  риск — это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, во-первых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Во-вторых, учитывается специфика региона.

Премия за низкую ликвидность — учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен, как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

П_ликв=К₀*Т/12 ,

где  П_ликв – премия за низкую ликвидность;

К₀      – безрисковая ставка дохода;

Т      – типичный срок экспозиции земельного участка

          на рынке (месяцев).

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Если земельный  участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в  аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее  время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

A=C_g*K_q*K_м*S ,

где  А - величина годовой арендной платы за земельный участок;

C_g - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м;

K_q - коэффициент вида деятельности арендатора;

K_м - коэффициент коммерческой ценности

       месторасположения земельного участка;

S - площадь земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается посредством  капитализации годовой арендной платы.

2.2 Метод остатка.

Для оценки земельных  участков, застроенных объектами  бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Метод остатка широко применяется  для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

В МСО данный метод называется «способ остаточной стоимости». При применении способа  остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа  также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений.