Доходный подход к оценке недвижимости. 3

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

национальный исследовательский университет

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ УПРАВЛЕНИЯ И ИНФОРМАЦИОННЫХ СИСТЕМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ИЭУИС МГСУ)

_____________________________________________________________________________

КАФЕДРА ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (ОСУН)

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине:

 

«Организация экономических аспектов»

 

 

                                                       На тему:

                             «4.Доходный подход к оценке недвижимости. ( этапы, принципы, преимущества, область применения)»

 

 

 

 

                                            

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                      Выполнил:  студент  

                                                                                                                                                                  Проверил: проф., .  

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2014

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………………………3

1.Характеристика доходного подхода……………………………………………………….3

2.Доходный  подход……………………………………………………………………………..4

3.Этапы  доходного подхода …………………………………………………………………..4

4.Принципы  Доходного подхода……………………………………………………………...5

5.Метод  капитализации доходов……………………………………………………………...6

6.За и  против применения доходного  подхода……………………………………………...7

7.Расчет  коэффициента капитализации……………………………………………………..9

8.Метод  Ринга………………………………………………………………………………….12

9.Метод  Инвуда………………………………………………………………………………..13

10.Метод  дисконтированных денежных потоков…………………………………………14

11.Определение ставки дисконтирования…………………………………………………16

Заключение…………………………………………………………………………………….18

Литература…………………………………………………………………………………….18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

1.Характеристика доходного подхода

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

-риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Так же как и для сравнительного подхода, для доходного подхода большое значение имеет качество анализа рынка. Помимо предоставления специфических данных, которые будут обрабатываться, исследование рынка также дает информацию качественного характера для определения сопоставимости и для облегчения взвешивания результатов анализа.

Таким образом, этот подход не просто количественный или математический, он требует и качественных оценок.

 

 

 

2.Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

 или   , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

-метод прямой капитализации;

-метод дисконтированных денежных потоков.

3.Этапы доходного подхода:

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: 
-  прямой капитализации доходов; 
-  дисконтированных денежных потоков.

 

4.Принципы Доходного подхода

Основные принципы оценки доходной недвижимости – принцип ожидания и принцип замещения.

Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью всех его будущих доходов. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта недвижимости при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость объекта не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с аналогичной доходностью.

Как и при других подходах, подход на основе капитализации дохода можно надежно использовать только тогда, когда имеются необходимые сопоставимые данные. Когда такой информации нет, данный подход можно использовать для общего анализа, но не для цели прямого рыночного сравнения.

5. Методы капитализации

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости; 
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта; 
– достоверность и обширность информации; 
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Наиболее часто используются следующие методы капитализации:

– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; 
– метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя; 
– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества; 
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи); 
– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Базовая формула доходного подхода:

при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

 ,

где PV – текущая стоимость недвижимости,  

NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,  

Л – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

 .

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Основные условия применения метода прямой капитализации:

– период поступления дохода стремится к бесконечности; 
– величина дохода постоянна; 
– условия использования объекта стабильны; 
– не учитываются первоначальные инвестиции; 
– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

Стоимость собственного капитала	=	Приток наличных денег
		Ставка дохода на собственный капитал

 

 

Первоначальная сумма закладной	=	Ежегодные платежи по обслуживанию долга
		Ставка процента по закладной

Преимущества метода прямой капитализации:

– простота расчетов; 
– малое число предположений; 
– отражение состояния рынка; 
– получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.

Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.

Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле

 ,

где SPi – цена продажи i-аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации

 .

В качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х – весовой коэффициент 1-й инвестиции.

У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.

Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом:

 ,

где DS – ежегодное обслуживание долга.

Общая ставка капитализации определяется по формуле

 ,

где Rm – общая ставка капитализации; m – доля заемных средств:

 ,

где Vm – стоимость заемных средств, или сумма кредита; 

V – стоимость объекта; 

Rm –  ставка капитализации для заемных  средств:

 .

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.

Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

 ,

где Rm– ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала; Re, – ставка капитализации для заемных средств.

Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле

 ,

где L – доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости; Rl – ставка капитализации для земли;  

Rh – ставка капитализации для улучшений.

Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.

Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:

 ,

где OER – коэффициент операционных расходов; EGIM – коэффициент действительного валового дохода.

При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника остатка.

Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

– GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

– GIM – коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

или

 ,

где PGI – потенциальный валовой доход; 

PGIM – коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

 ,

EGI – действительный валовой доход; EGIM – коэффициент действительного  валового дохода:

 ,

SP –  цена продажи аналога объекта  оценки.

Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

Последовательность применения метода остатка:

– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью; 
– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью; 
– расчет стоимости неизвестной компоненты; 
– определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться в соответствии с указанной выше последовательностью по следующим формулам:

 ,

где 1L – годовой доход, относимый к земле; VL– стоимость земли; RL – ставка капитализации для земли.

 ,

где Jh, – годовой доход, приходящийся на здание; J0 – общий годовой доход, приносимый собственностью.

 ,

где Vn, – стоимость здания; Rn – ставка капитализации для зданий.

 ,

где V – стоимость собственности.

Аналогично применяются:

– метод остатка для земли – когда стоимость здания можно определить достаточно точно; 
– метод остатка для собственного капитала – если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга; 
– метод остатка для заемного капитала – когда известна стоимость собственного капитала.

В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.

 

Техники мультипликаторов валового дохода.

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники:

• техника мультипликаторов ПВД;
• техника мультипликаторов ДВД.

 
Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости.

 
Vo = PGI · M PGI (8)

Vo = EGI · M EGI (9)

 
Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (Pj) и о величинах доходах соответственно PGIj или EGIj на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj – весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.

 

 
Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или IO) путём его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации:

 

 
В основе определения общего коэффициента капитализации лежит одна из следующих техник:

• техника группы компонентов собственности;
• техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала;
• техника коэффициента покрытия долга;
• техника сравнительного анализа;
• техника коэффициента операционных расходов.

 
Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж Pj и чистых операционных доходов Ioj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Yj – весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки:

 

 
Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.

Пример 5. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что: чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому: 

Показатель	Сделка, тыс. руб.
	1	2	3	4
Цена продажи	3 000	5 700	3 700	5 000
Чистый операционный доход	625	1090	750	1050
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

Решение:

1. Определим общий коэффициент  капитализации:

2. Определим стоимость объекта  недвижимости:

тыс. руб.

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж

Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов (  
): 

 

 
где L – доля величины стоимости земли VL в величине рыночной стоимости всего объекта VO, VB – рыночная стоимость улучшений (зданий), RL – рыночная величина коэффициента капитализации для земли, RB – рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). VL может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков. 

6.За и против применения доходного подхода

Тек же, как для любого структурированного набора аналитических методов, в отношении применения доходного похода к оценке и экономическому анализу нематериальных активов существуют свои аргументы «за» и «против». Для целей данного обсуждения аргументы за и против применения доходного подхода можно рассматривать как его аналитические достоинства и недостатки. Сначала мы обобщаем несколько наиболее существенных аналитических достоинств этого подхода. Затем мы обобщаем некоторые из его наиболее существенных аналитических недостатков.

В следующем перечне представлено несколько положительных особенностей доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:

1. Методы  доходного подхода обладают способностью  к адаптации и гибкостью. То  есть, они могут быть легко  адаптированы для проведения  анализа многочисленных стандартов  стоимости на основе множества исходных допущений при выборе базы стоимости. Методы доходного подхода также могут использоваться для анализа трансфертного ценообразования и ставок роялти, анализа убытков, анализа тех или иных событий и других многочисленных видов анализа.

2. Методы  доходного подхода хорошо известны  и пользуются широким признанием. Аналитики нематериальных активов  знакомы с этими методами на  основе профессиональной подготовки  и опыта. При этом даже лица, проверяющие работу аналитиков  нематериальных активов или опирающиеся  на ее результаты (такие как  нефинансовые руководители, банкиры, юристы и судьи), в целом знакомы  с основными методами доходного  подхода.

3. Методы  доходного подхода хорошо поддаются  интерпретации в различных дисциплинах  общей оценки и оценки стоимости. То есть, существует общее сходство  методов доходного подхода, используемых  в анализе нематериальных активов  и в анализе ценных бумаг, оценке  бизнеса и оценке недвижимости.

4. Методы  доходного подхода достаточно  точно моделируют реальный процесс  принятия решений участниками  рынка нематериальных активов. Создатели, владельцы, покупатели, продавцы, лицензиары  и лицензиаты нематериальных  активов - все они, имплицитно или  эксплицитно, анализируют возможные  сделки с позиций анализа в  рамках доходного подхода.

5. Можно  утверждать, что методы доходного  подхода являются самыми строгими  и структурированными инструментами  анализа нематериальных активов. Методы доходного подхода требуют  от аналитика эксплицитного рассмотрения  всех критически важных экономических  переменных, связанных с оцениваемым  нематериальным активом, включая  способность актива генерировать  доход, распределение дохода между  нематериальным активом и связанными  с ним активами, ожидаемый остаточный  срок службы нематериального  актива и риск, сопряженный с  инвестициями в этот актив. Другие  подходы к оценке, безусловно, требуют  от аналитика имплицитного рассмотрения  всех этих переменных. Однако  доходный подход требует, чтобы  эти переменные были рассмотрены  эксплицитно и каждый в отдельности.

Так же, как и все другие аналитические подходы, доходный подход имеет недостатки, связанные с его использованием. В следующем перечне представлено несколько отрицательных характеристик доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:

1. Методы  доходного подхода допускают  внесение в анализ определенного  элемента необъективности. Поскольку  некоторые из этих методов  довольно сложны, аналитик, ориентированный  на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно  чувствительные экономические переменные  таким образом, чтобы иметь возможность  манипулировать результатами анализа  или повлиять на них иным  образом.

2. Методы  доходного подхода допускают  возможности совершения непреднамеренных  ошибок, а также заранее обозначенных  нечестных манипуляций. Опять-таки, это происходит потому, что эти  методы часто являются сложными  с аналитической точки зрения. Аналитику относительно легко  сделать непреднамеренную ошибку - но, тем не менее, именно ту  ошибку, которая может оказать  существенное влияние на заключение  о стоимости.