Доходный подход к оценке имущества (недвижимости)

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом  собственников. По своей оценочной  стоимости недвижимость составляет до 30-40%. Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько  методов оценки недвижимого и  другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы  к оценке недвижимого и другого  имущества.

В данной работе рассматривается доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщики применяют специальные приемы и  способы расчета, которые получили название методов оценки. Все методы оценки позволяют определить стоимость  бизнеса на конкретную дату, и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.

Каждый подход позволяет  «уловить» определенные факторы  стоимости. Так, при оценке с позиции  доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Доходный поход является наиболее подходящей процедурой для  оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный  подходы. В некоторых случаях  затратный или сравнительный  подходы могут быть более точными  или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может  быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Проведение оценки недвижимости для определения цены продажи  является самым ответственным видом  оценочной деятельности и поэтому  требует очень внимательного  и взвешенного подхода.

В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой. Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права  сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога. Либо при продаже  недвижимости, находящейся в долевой  собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.

Cобственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока - возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей  цели - исследовать основные теоретические  аспекты оценки стоимости предприятия (бизнеса) методом доходного подхода.

В соответствии с определенной целью задачами данной курсовой работы следующие:

1. рассмотреть теоретические  и методические основы оценки  стоимости предприятия (бизнеса);

2. проанализировать доходный  подход как совокупность методов оценки стоимости бизнеса;

3. обобщить полученный  материал в данной работе и сделать выводы.

1 Общая характеристика доходного подхода

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде выбранным для обоснования этих доходов.

 Идея доходного подхода  заключается в том, что стоимость  объекта оценки приравнивается  к стоимости или величине того  дохода, которой эта недвижимость  может генерировать. Технология  доходного подхода следующая:

1) устанавливается, выбирается или обосновывается прогнозный период в течении которого будет рассчитываться доход от этой недвижимости;

2) рассчитывается доход за прогнозный период, а также затраты сопровождающие этот доход;

3) полученный чистый доход с применением специальных технологий как то дисконтирование денежных потоков, цены на данную оценку.

Полученный результат  и будет являться стоимостью объекта  оценки полученной с помощью доходного  подхода.

Достоинства: достаточно высокая  и обоснованная точность. Как правило, у доходного подхода отсутствуют ограничения в применении.

Сложности применения доходного подхода: трудно предсказуема динамика экономической среды, в которой функционирует объект оценки, существенным образом результаты доходного подхода зависят от исходной информации.

Доходный подход применяется  для обоснования рыночной и инвестиционной стоимости.

Доходный подход оценивает  недвижимость как текущую стоимость  будущих доходов или денежных потоков, которую приносит и будет  приносить эта недвижимость. В  результате, доходный подход учитывает  качества и количество дохода, который будет приносить эта недвижимость, а также те риски, которые связаны с этой недвижимостью.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости и рыночной стоимости. В рамках доходного подхода применяются  следующие 2 метода:

1. метод прямой капитализации дохода;

2. метод дисконтирования денежный потоков.

Доходный метод основан  на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов  или выгод, то есть отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость  объекта может быть определена как  его способность приносить доход  в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов  должна быть приведена нулевому моменту  времени путём капитализации  доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного  подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также  факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих  принципах.

Развитие рыночной экономики  в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность  по своему усмотрению распорядиться  принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать  себе новое жилище или помещение  для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и  вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену. Процессы, происходящие на современном этапе в российской экономике, привели к возрождению и развитию оценочной деятельности, актуальность и востребованность результатов, которой в условиях рынка фактически неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория – «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

Оценка стоимости предприятия  – представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в определенный момент времени  в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости  предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или  приобретение оцениваемого объекта, она  обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень  и модель конкуренции, экономические  особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. При этом подходы и методы, используемые оценщиком, определяются, в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

В общем, виде доходный подход состоит в определении текущей  стоимости объекта имущества  как совокупности будущих доходов  от его использования и реализуется  методом дисконтированных чистых доходов. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы на несколько лет эксплуатации объекта. По сложившейся практике, в странах  с развитой рыночной экономикой, прогнозный период для оценки предприятия может  составлять, в зависимости от целей  оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, где велик элемент  нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднены, допустимо  сокращение прогнозного периода  от 3 до 5 лет.

Чистый доход представляет собой разность между выручкой от реализации и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в  сумму затрат не входит амортизация.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования. При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование  денежных потоков) опираются на такие  отмеченные выше принципы, как принцип  ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада. Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение. Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из неё тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создаётся машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

Доходный подход исходит  из того принципа, что потенциальный  инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с  точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор  активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные  средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

2 Метод капитализации доходов

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этот метод достаточно часто  применяется с целью проверки достоверности оценки, проведенной  по методу DCF. Капитализация предусматривает  трансформацию доходов в стоимость. Для определения стоимости предприятия  этим методом характерный для  предприятия уровень доходов  переводится в стоимость путем  его деления на ставку капитализации. Метод целесообразно использовать для оценки стоимости предприятий  со стабильными доходами или стабильными  темпами их изменения. В случае стабильных доходов, для оценки рекомендуется  использовать формулу так называемой пожизненной ренты

где ВПк - стоимость предприятия  по методу капитализации дохода;

П - ожидаемые доходы предприятия, подлежащие капитализации;

Квк - ставка капитализации (равна  ставке стоимости собственного капитала).

В контексте капитализации доходов  под понятием «доходы» понимают денежные доходы, которые могут получить владельцы, которые планируют инвестировать средства в предприятие. В зависимости от целей оценки доходы для расчетов могут приниматься следующие показатели: прибыль до налогообложения, чистая прибыль (после налогообложения) или FCF.

Ставка капитализации - делитель (как правило, в форме процента), который используется для перевода дохода в стоимость. Природа и методика определения ставки капитализации в целом является той же, что и ставки дисконтирования. Однако для целей капитализации, как правило, берется ставка дисконта в части стоимости привлечения собственного капитала, ожидаемая инвесторами ставка доходности по вложениям в корпоративные права предприятия. Таким образом, для одного и того же предприятия ставки капитализации и дисконтирования могут быть разными.

Этапы оценки рыночной стоимости  методом капитализации дохода следующие:

1) расчет годового чистого операционного дохода;

2) расчет коэффициента  капитализации;

3) расчет рыночной стоимости  недвижимости по формуле,

Где С – рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала.

Ставка доходности инвестора  на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить, исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1) возмещение капитала, вложенного  в недвижимость;

2) получение дополнительного дохода от владения объектом.

В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала:

1) метод Ринга;

2) метод Инвуда;

3) метод Хоскольда.

Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода необходимо располагать следующей  информацией:

• остаточный срок службы недвижимости;
• ставка доходности недвижимости;
• безрисковая ставка доходности.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта.

Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в данном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижимостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату.

Таким образом, для расчета  нормы возврата капитала необходимо воспользоваться таблицами сложного процента, применить функцию «Периодический взнос в накопление фонда»; для подбора фактора учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.

Метод Хоскольда  так же, как и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрисковая ставка доходности. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал своей экономической жизни, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям. Оценщик может использовать предположение о реинвестировании по безрисковой ставке доходности. Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходимо применить функцию «Периодический взнос в накопление фонда», исходя из безрисковой ставки доходности и остаточного срока экономической жизни объекта.

Существует еще  и метод, учитывающий изменение стоимости недвижимости. Использование данного метода целесообразно в том случае, если величина чистого операционного дохода будет неизменной в течение определенного периода. Как правило, оценке подлежат объекты с достаточно большим остаточным сроком службы, поэтому не следует предполагать, что чистый операционный доход не будет меняться в течение всего остаточного срока. Таким образом, для данного метода построения коэффициента капитализации необходимо располагать информацией о ставке доходности недвижимости, сроке, в течение которого чистый операционный доход сохранится на уровне, рассчитанном на дату оценки, изменениях стоимости на конец анализируемого периода.

Рассмотрим различные ситуации изменения стоимости.

Стоимость объекта не меняется. Это, как правило, относится к земельным участкам. Если стоимость объекта не меняется, возврат инвестированного капитала происходит в момент перепродажи объекта, следовательно, возмещение капитала за период владения объектом не требуется. В данном случае изменение стоимости недвижимости за анализируемый период равно нулю.

Таким образом, если стоимость объекта не меняется, то коэффициент капитализации равен ставке доходности.

За анализируемый период объект полностью обесценится. В данном случае оценщик исходит из предположения, что к концу анализируемого периода стоимость недвижимости будет равна нулю, следовательно, за это время инвестор должен вернуть весь вложенный в недвижимость капитал.

3 Метод дисконтированных  денежных потоков

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее метод ДДП).

Определение стоимости бизнеса  методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается  наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

1) Выбор модели денежного  потока;

2) Определение длительности прогнозного периода;

3) Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации;

4) Анализ и прогноз расходов;

5) Анализ и прогноз инвестиций;

6) Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

7) Определение ставки дисконта;

8) Расчет величины стоимости в постпрогнозный период;

9) Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период;

10) Внесение итоговых поправок.

При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. На таблице показывается, как рассчитывается денежный поток для собственного капитала. Применяя эту модель, мы рассчитываем рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.

Таблица 3.1 – Расчет денежного потока для собственного капитала.

Применяя модель денежного  потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как  на номинальной основе (в текущих  ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).

Согласно методу ДДП, стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.

В качестве прогнозного берется  период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что  в постпрогнозный период должны иметь  место стабильные долгосрочные темпы  роста или бесконечный поток доходов). Определение адекватной продолжительности прогнозного периода – это непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции и, соответственно, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет.

В странах с переходной экономикой, где велик элемент  нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал.

Ретроспективный анализ и  прогноз валовой выручки от реализации

Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:

• номенклатура выпускаемой продукции;
• объемы производства и цены на продукцию;
• ретроспективные темпы роста предприятия;
• спрос на продукцию;
• темпы инфляции;
• имеющиеся производственные мощности;
• перспективы и возможные последствия капитальных вложений и т.д.

Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз  валовой выручки должен быть логически  совместимым с ретроспективными показателями деятельности предприятия  и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными.

Как известно, темпы инфляции измеряются с помощью индексов цен, которые характеризуют среднее  изменение уровня цен за определенный период. Для этого используется следующая формула: