Двухкомнатной квартиры, расположена по адресу г.Одинцово ул. Можайское шоссе д. 129 кв. 24

                                                                                  

Департамент образования

Государственное бюджетное  образовательное учреждение

Строительный колледж  № 41

(ГБОУ СК № 41)

 

                               Допущен к защите

                                                                      заместитель директора по учебной работе

                                                              ГБОУ  Строительный колледж №  41

                                                                           ____________________Бердникова О.С

            «______»______________________ 2012г.

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине:

«ЭКОНОМИЧЕСКАЯ  ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

По специальности 120304 «Градостроительный кадастр»

Курс IV семестр VII 2012/2013 уч.год

 

 

Тема курсовой работы:

«Двухкомнатной  квартиры, расположена по адресу г.Одинцово ул. Можайское шоссе д. 129 кв. 24»

Дата выдачи задания:                                                 «05» сентября 2012г.

Срок сдачи законченной  работы                               «20» ноября  2012г.

 

 

 

             Группа 4ГК-31К

                                      Студент________________/_____________/

                                    Руководитель___________/Кочеткова Л.А./

 

 

 

 

 

 

Москва 2012 г.

 

 

Департамент образования

Государственное бюджетное  образовательное учреждение

Строительный колледж № 41

(ГБОУ СК № 41)

 

Рассмотрено и одобрено                                        Утверждаю

на заседании предметной (цикловой)                    Заместитель директора по УМР  и ИТ

комиссии «Геодезии  и землеустройства»                ГБОУ  Строительный колледж № 41

                                                                                     ___________________Загоруйко Н.И.

от «______»_________20_____г.                            «______»______________________ 2012г.

Председатель комиссии

______________/Кочеткова Л.А./

 

 

 

Задание на выполнение курсовой работы

по дисциплине:

«Экономическая оценка недвижимости»

По специальности 120304 «Градостроительный кадастр»

Курс IV семестр VII 2012/2013 уч.год

 

 

 

Для студента группы 4ГК-31К   ______________________________________

 

Тема курсовой работы:

Оценка стоимости  объекта недвижимости: «Двухкомнатной квартиры, расположена по адресу г.Одинцово ул. Можайское шоссе д. 129 кв. 24»

 

 

 

 

 

Дата выдачи задания:                                                 «05» сентября 2012г.

Срок сдачи законченной работы                               «20» ноября 2012г.

 

 

                           

                                    Руководитель:_________________/Кочеткова Л.А./

 

 

 

 

Москва 2012г.

 

 

   

СОДЕРЖАНИЕ

 

                                                                                                                                 

                                                                                                                                Стр.

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………….

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ И ВЫВОДЫ…………………………………...6                          

1.1.Основные факторы и выводы…………………………………………….7

1.2.Результаты оценки………………………………………………………..7-9

1.3.Сертификат качества оценки……………………………………………9-10

1.4.  Допущения и ограниченные  условия, использованные оценщиком при проведении оценки……………………………………………………………10

1.4.1.Допущения……………………………………………………………...10-11

1.4.2. Ограничения и пределы применения  полученного результата……..11

1.5.Основные термины и определения……………………………………..11-13

1.6.Применяемые стандарты оценочной деятельности……………………13

1.6.1. Обоснование использования  стандартов при проведении оценки  данного объекта оценки…………………………………………………………….13

1.6.2.Федеральные стандарты оценки………………………………………13

1.6.3. Стандарты и правила  оценочной деятельности саморегулируемой  организации оценщиков…………………………………………………………..13

1.6.4. Стандарты оценки  для определения соответствующего  вида стоимости объекта оценки………………………………………………………………..14

1.7.Цель оценки………………………………………………………………14-15

1.8.Функция оценки………………………………………………………….15

1.9.Оцениваемые права………………………………………………………15

2.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ………….15

2.1.Обзор  рынка вторичного жилья г. Москвы……………………………15-17

2.2.Описание объекта оценки……………………………………………….17-18

2.3.Фотографии объекта оценки…………………………………………19-22

2.4.Анализ наиболее эффективного использования……………………..23-24

2.5.Определение стоимости объекта…………………………………………25

2.6. Последовательность  определения стоимости объекта оценки…………25

2.7. Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.25-26

2.8. Обоснование отказа  от использования доходного подхода  к оценке.26-27

2.9. Определение стоимости  объекта оценки с помощью сравнительного  подхода……………………………………………………………………………27-38

3.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ……………………………..39         

4.ЗАКЛЮЧЕНИЕ РЫНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ…………...40

        ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ………………………………………………………………............41-42

        ПРИЛОЖЕНИЯ……………………………………………………………..43-44

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

         Становление рыночной экономики нашей страны потребовало углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости недвижимости. Возникла необходимость в определении рыночной стоимости недвижимого имущества, связанная с операциями купли – продажи, исчислением налогов и т.д.

     Таким образом,  продолжающаяся экономическая реформа  в России способствовала появлению и развитию такого типа рынка, как рынок недвижимости.

     Фактически, рынок недвижимости возник после вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 4 июля 1991 г. Рыночные операции с недвижимостью стали возможны только после появления частной собственности.

     В настоящее  время в РФ практика оценки  на несколько лет опережает законодательного регулирование данного вида деятельности. При этом в практике оценки рыночной стоимости недвижимого имущества уже прочно утвердились определенные методики и правила.

     Правила  оценочной деятельности сформировались  на основе международного опыта, внедрению которого в отечественную практику способствовало издание в России переводной зарубежной литературы и учебников по оценочной деятельности, а также благодаря появлению филиалов международных организаций, занимающихся оценочной деятельностью в РФ.

     Все большее  число граждан принимает участие  в операциях с недвижимостью. Российский рынок недвижимости становится всё более привлекательным для зарубежных инвесторов.

     Тем не  менее, отечественная оценочная  практика отличается от международной и имеет свою специфику, которая отражает текущие условия функционирования российской экономики.

     Целью данной  курсовой работы является расчет  рыночной стоимости недвижимости. Для этого необходимо изучить нормативно правовую базу оценочной деятельности, определить требования к проведению оценки, процесс, принципы, способы, круг задач и процедуру их решения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

  Таблица 1

1. Основные  факты  и  выводы

Организация: ИНН/КПП Оценщик: Саморегулируемая организация оценщиков	ООО «Слайер» 481111112/56981249 Металиков Вадим  Егорыч (регистрационный № 212458) Общероссийская  общественная организация «Единая оценка России»
Полис страхования гражданской  ответственности оценщика   Застрахованное лицо	№ 22-000088-18/12 в Московском филиале государственной страховой компании «Альянс» на сумму 500 000 рублей. Период действия полиса с 15.9.2012 по 15.9.2013 Гвоздкова Ольга  Михайловна
Адрес:   Директор:	123265 Одинцово  ул. Чикина 15 Воиводов Эльдар Мустафаевич
Основание для проведения оценки	Договор № 324 ОМ от «06» сентября 2012 г.
Заказчик         Адрес	Петров Петр Петрович Одинцово Можайское  шоссе д.129 кв.24
Собственник	Слесарёв Виктор Сергеевич
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Задача оценки	Купля – продажа квартиры
Оцениваемые права:	Собственность
Трехкомнатная квартира, расположенная  по адресу: г. Москва, ул. Новомарьинская, д.16, корп.1, кв.223, общей площадью 73,10 кв.м.
Оцениваемая площадь, кв.м.	57
Ограничения и обременения права	Не зарегистрированы
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или  научного объекта:	Не имеет
Дата осмотра:	6.09.2012
Дата оценки:	6.09.2012
Дата составления отчета:	16.10.2012
Срок легитимности отчета:	6 месяцев
Рыночная  стоимость объекта оценки, руб.

 

 

2. Результаты оценки

   Об оценке рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной  по адресу: г. Одинцово Можайское шоссе д.129 кв.24

 

Дата оценки: 6.09.2012 г.

Дата составления  отчета: 16.09.2012 г.

 

 

         В соответствии с договором № 324 ОМ от  «6»  сентября  2012 г.  нами произведена оценка рыночной стоимости однокомнатной  квартиры, расположенной  по адресу: г. Одинцово Можайское шоссе д.129 кв.24 общей площадью 57 кв.м.

   Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

   Задача оценки – купля – продажа квартиры. Оценка произведена в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» и «Стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности». Обращаем Ваше  внимание на то, что это письмо не является отчетом по  оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Дата осмотра объекта: 06.09.2012 г.

Дата оценки  объекта: 06.09.2012 г.

Дата составления отчета: 16.09.2012 г.

   На основании информации, собранной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 16.09.2012 г. составляет:

ОКОНЧАТЕЛЬНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ

СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

7339149

(семь миллионов триста тридцать девять тысяч сто сорок девять)  руб.

ОЦЕНЩИК

_____________________ /  Металиков.В.Е/

 

 

 

 

 

 

 

                                                       

                                                                                                                                         Таблица 2

Сведения об оцениваемой квартире

 

Объектом оценки является
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки	Договор № 086 ОМ от «08» ноября  2012 г.
Цели и задачи проведения оценки
Целью оценки является	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Задача оценки	Купля – продажа квартиры
Критерии установления вида оцениваемой стоимости	Исходя из целей оценки и условий  договора, принят следующий  вид оцениваемой стоимости – рыночная стоимость.

 

Рыночная стоимость  объекта оценки, руб.

9083281 (девять миллионов восемьдесят три тысячи двести восемьдесят один )  руб.

 

      Оценка  осуществляется на основании  Задания на оценку (выполнение  работ) по оценке на оказание услуг (выполнение работ) по оценке рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости.

Таблица 3

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике
Заказчик         Адрес	Степкин Алексей  Федорович Москва ул. Привольная 29-1-85
Сведения об оценщике
Организация: ИНН/КПП Оценщик: Саморегулируемая организация оценщиков	ООО «ХХХ Марьин» 631211011/865639889 Никитин Андрей Алексеевич (регистрационный № 064709) Общероссийская  общественная организация «Российское  общество оценщиков»
Полис страхования гражданской ответственности оценщика Застрахованное лицо	№ 32-033288-18/12 в Московском филиале государственной страховой компании «Чайка» на сумму 400 000 рублей. Период действия полиса с 11.05.2011 по 10.05.2012 Ломакина Анастасия  Сергеевна
Адрес:   Директор:	109469 Москва  ул. Северодвинская стр.14 Симкина Екатерина  Юрьевна

 

 

 

 

   Таблица 4

Задание на оценку

Объект оценки	Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новомарьинская, д.16, корп.1, кв.223, общей площадью 73,10 кв.м.
Имущественные права  на объект оценки	Собственность
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование  результатов оценки и связанные с этим ограничения	Результаты оценки будут использованы для купли – продажи квартиры
Вид стоимости	рыночная
Дата оценки	05.09.2012
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	приведены в разделе 1.4 данного отчета

 

3. Сертификат качества оценки

Подписавший данный отчет Оценщик настоящим  удостоверяет, что в соответствии с имеющимися данными:

1. У Оценщика не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете или в отношении сторон, имеющих к нему отношение.
2. Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных Оценщиком самостоятельно.
3. Оценщик не является учредителем, должностным лицом Заказчика, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, в настоящем не имеет какого-либо имущественного интереса в объекте собственности, являющимся предметом настоящего отчета.

4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

5. Оцениваемый объект недвижимости был осмотрен Оценщиком непосредственно 27.09. 2012 года.
6. Настоящая оценка была произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным Законом от 14.11.2002г. №143-Ф3 «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519. Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1. Допущения

    Следующие  принятые при проведении оценки  допущения, ограничения и пределы  применения полученного результата  являются неотъемлемой частью данного отчета.

1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письмен      ном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.
2. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
3. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера. На момент осмотра в планировке квартиры обнаружены небольшие изменения по сравнению с планом, представленным в Техпаспорте жилого помещения.
4. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия. Объект оценки на фотографиях представлен не полностью, что связано с ограничением собственником фотосъемки.
5. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
6. Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в момент осмотра.
7. Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может арентировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.
8. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от   всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.
9. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
2. Ограничения и пределы применения полученного

                                         результата

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.
2. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
3. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий.
4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет отчужден по указанной стоимости.
5. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для заявленной цели, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев.

4. Основные термины и определения

Объекты оценки  -  Объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ФСО № 1)

Оценочная деятельность – Профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (№ 135-ФЗ)

  Субъекты оценочной деятельности – Физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности (№ 135-ФЗ)

Цена объекта  оценки – Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (ФСО № 1)

Стоимость объекта  оценки – Расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (ФСО № 1)

Цель оценки – Определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку (ФСО № 2)

Рыночная стоимость – Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

•   одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

●  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

● объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной   оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

●  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме (№ 135-ФЗ)

   Инвестиционная стоимость объекта оценки - Стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен (ФСО № 2)

    Ликвидационная стоимость объекта оценки - Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (ФСО № 2)

   Кадастровая стоимость объекта оценки - Определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения (ФСО № 2)

   Подход к оценке - Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (ФСО № 1)

   Метод оценки - Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО № 1)

   Доходный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО № 1)