Государственная регистрация недвижимости. 2

17

Содержание

Введение

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. В настоящее время сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок и особым процедурным порядком оборота данных объектов.

Одной из самых значимых для гражданского оборота государственных функций, без сомнения, является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как без этого реализация многих аспектов рыночных отношений была бы попросту блокирована. Сущность данной административной процедуры, по мнению автора, наиболее точно определяет Л.Л. Попов, указывая следующее: "Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке"

Вышеизложенное обуславливает особенную актуальность и обоснованность выбранной нами темы исследования в современном периоде развития экономических отношений в Российской Федерации.

Цель работы – изучение порядка регистрации прав на недвижимое имущество. Поставленная цель определила задачи которые необходимо решить:

- рассмотреть и изучить понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- проанализировать некоторые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование к операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена в ст. 131 ГК РФ. Введение такой системы преследует несколько целей:

- придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц;

- внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Только в отдельных случаях возникновение вещного права на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе.

Так, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).

Таким образом, государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество.

Основные принципы осуществления регистрационной деятельности могут быть разделены на общие, характерные для деятельности всех правоприменительных органов, и специальные, присущие только государственной регистрации.

К общим принципам можно отнести: 1. Принцип законности. 2. Принцип гласности и публичности. 3. Принцип диспозитивности. 4. Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав.

К специальным принципам относятся: 1. Процессуальный формализм. 2. Принцип единства. 3. Принцип преемственности. 4. Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. 5. Принцип экстерриториального предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП. 6. Принцип двойной регистрации.

Рассмотрим подробно некоторые из указанных принципов.

Принцип законности является основой построения и деятельности Росрегистрации. В качестве основных элементов законности можно выделить:

1. Наличие законов, регулирующих соответствующие общественные отношения. Законодательство о государственной регистрации состоит из ГК РФ, Закона о регистрации, других федеральных законов и нормативных актов РФ.

2. Обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

3. Соблюдение закона всеми участниками общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Порядок ведения ЕГРП регулируется не только Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Ведение ЕГРП - это законно установленная юридическая процедура, направленная на защиту интересов правообладателя.

Принцип гласности и публичности. Любое лицо, предъявившее удостоверение личности и заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации). Этот принцип служит достижению экономической и социальной цели государственной регистрации - обеспечению законности оборота недвижимости, "прозрачности" рынка.

Принцип достоверности записей в ЕГРП. В соответствии с этим принципом информация, содержащаяся в реестре признается достоверной. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств.

Процессуальный формализм. Законом о регистрации подробно регламентированы процедура и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, сроки совершения определенных действий.

Принцип единства. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (территориальным органом Федеральной регистрационной службы) по единой системе записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принцип преемственности. Государственная регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительной, регистрация ранее возникших прав по общему правилу не является обязательной и проводится по желанию правообладателей и проводится по желанию правообладателей.

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. При проведении государственной регистрации проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными или ранее заявленными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона о регистрации). Наличие таких противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации.

Принцип двойной регистрации. В соответствии с принципом двойной регистрации при совершении подлежащей государственной регистрации сделки, например при купле-продаже квартиры, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой; аналогичная ситуация и при регистрации договора аренды. Этот принцип не является общим для всех сделок.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

8) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

2. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1. Некоторые правовые последствия несоблюдения государственной регистрации прав и государственной регистрации сделок с недвижимостью

Различием в существе вещных и обязательственных прав, равно как и в целях, которые порой преследуют регистрации прав и сделок с недвижимостью, во многом объясняются те разные правовые последствия, которые наступают, когда государственная регистрация права либо сделки с недвижимостью отсутствует.

В первом случае общее последствие заключается в том, что вещное право от одного лица к другому не переходит. Однако при наличии соответствующих материальных оснований отсутствие регистрации, на наш взгляд, не может служить препятствием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании за ним права собственности (иного вещного права). Возможность обращения в суд в таких случаях вытекает из ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав может осуществляться судами путем признания права.

В отдельных случаях, как, например, по договору продажи недвижимости, предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода этого права и взыскать с виновной стороны убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Во втором случае общее правило состоит в том, что при несоблюдении требований о государственной регистрации сделки ее недействительность наступает только в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). В частности, подобные последствия предусмотрены для договора ипотеки (ст. 339 ГК РФ) и договора доверительного управления недвижимым имуществом (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).

В п. 3 ст. 165 ГК РФ предусматривается возможность "исцеления" незарегистрированной сделки, состоящая в следующем: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе вынести решение о ее регистрации, и сделка должна быть зарегистрирована в соответствии с решением суда. Но эффективность подобной формулы во многом ставится под сомнение явным несоответствием между п. 1 и 3 ст. 165 ГК РФ. Ведь если несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность только в случаях, предусмотренных законом, какой смысл обращаться с иском об ее "исцелении" во всех остальных? Кроме того, насколько положение о "выборочной" недействительности подлежащих регистрации сделок согласуется с требованием ст. 164 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона об их обязательной регистрации?

Не совсем ясная ситуация, связанная с последствиями незарегистрированной сделки с недвижимостью, в настоящее время упрощается тем, что основную массу таких сделок составляют договоры (п. 1 ст. 154 ГК РФ). Здесь действуют несколько иные правила, чем те, которые распространяются на последствия незарегистрированных сделок в целом. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, подлежащий регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации. Соответственно общее последствие состоит в признании такого договора незаключенным. Ряд статей, посвященных конкретным договорам (ст. 558, 560, 651 и 658 ГК РФ), это общее правило повторяют, однако и при отсутствии прямого упоминания незарегистрированный договор должен признаваться незаключенным.

Исключение из этого правила составляют уже упоминавшиеся случаи признания незарегистрированного договора недействительным (ст. 339, п. 3 ст. 1017 ГК РФ). То обстоятельство, что это последствие является именно исключением, находит подтверждение и в самой ст. 433, и в п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Однако применительно к договорам с недвижимостью сразу же возникла другая проблема - проблема соотношения понятий "недействительный" и "незаключенный" договор и их последствий. Причем давно длящийся теоретический спор о соотношении этих двух понятий сразу же перешел в практическую плоскость.

В частности, на практике возник вопрос, может ли иск об "исцелении" сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ) быть подан стороной по незаключенной сделке либо таким правом обладает сторона по сделке, признаваемой недействительной? По мнению В.В. Витрянского, недействительность сделки - гораздо более жесткое последствие, чем ее "незаключенность", поскольку лишает сторону права обратиться в суд с иском о понуждении к регистрации.

Как нам кажется, введение в ГК РФ такого последствия, как признание сделки незаключенной, было вполне оправданно. Более того, тот единственно правильный подход к последствиям незаключенной сделки, которые исповедуют Н.В. Рабинович и М.И. Брагинский, полностью соответствует принципу достоверности регистрации вещных и приравненных к ним обязательственных прав на недвижимость (нет регистрации - нет и самой сделки). С сожалением приходится констатировать, что применительно к государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом данный подход воплотить полностью в жизнь не удалось. Как представляется, п. 3 ст. 165 ГК РФ дает возможность обращаться с требованием о понуждении к регистрации сделки как стороне по незаключенному, так и стороне по недействительному договору, что нивелирует последствия для обоих. По этому пути, по-видимому, пойдет и судебная практика.

2.2. Возникновение (переход) права собственности на недвижимое имущество

В практике арбитражных судов довольно часто возникают вопросы, связанные с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество. Суды, как правило, с учетом требований ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ признают заинтересованное лицо собственником имущества только при наличии регистрации. В тех случаях, когда покупателем недвижимого имущества до государственной регистрации за ним права собственности совершаются сделки по распоряжению имуществом, такие сделки признаются ничтожными, поскольку недвижимостью распорядилось лицо, не являющееся собственником.

По данному вопросу Высший Арбитражный Суд РФ совершенно четко сформулировал свою позицию в информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". В пункте 2 указанного письма отмечается, что до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Такой вывод был сделан в связи с рассмотрением спора по иску акционерного общества о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. Истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение, директор частного предприятия скрылся. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 551 ГК РФ императивно определяет момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, также связывая его с моментом государственной регистрации.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данные о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция удовлетворила исковые требования акционерного общества.

Таким образом, возникновение (переход) права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный, во-первых, с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренного ст. 218 ГК РФ (в данном случае - сделкой), и, во-вторых, с его обязательной государственной регистрацией.

С учетом этих положений по некоторым делам возникает вопрос о соотношении исков о признании права собственности и о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи, о возможности удовлетворения иска о признании права собственности при отсутствии государственной регистрации права собственности.

Что касается исков о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), то согласно п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 арбитражным судам рекомендовано исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности. Собственно, это положение продиктовано самой сутью института приобретательной давности, а также нормами ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В отношении других случаев на основании ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, и содержит указание на то, что момент возникновения права определяется решением суда, следует отметить, что при наличии спора о праве отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в качестве кассационной инстанции не согласился с решением суда об отказе в иске о признании права собственности на здание, заявленном к ТОО, и в иске об обязании зарегистрировать право собственности на это здание. Истцу было отказано, поскольку право собственности было зарегистрировано на ТОО. Из материалов дела видно, что истец приватизировал спорные жилые помещения путем их выкупа на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с Фондом государственного имущества Краснодарского края, т.е. способом, предусмотренным законодательством о приватизации. Законность договора аренды и дополнительного соглашения о праве выкупа проверены и подтверждены вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Продажа впоследствии Комитетом по управлению муниципальным имуществом города спорного имущества ТОО не соответствует законодательству, поскольку это имущество было незаконно передано в муниципальную собственность. В связи с выкупом имущества истец приобрел право собственности на него и может требовать признания этого права в судебном порядке в силу ст. 12 ГК РФ.

Требование к регистрационной службе подлежит удовлетворению в силу п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации, предусматривающего обжалование в суд отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество.

В другом случае кассационная инстанция оставила без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, признавшие действительными договоры купли-продажи торгового павильона и право собственности покупателя на него. Стороны выполнили свое обязательство по оплате имущества и его передаче, но ответчик уклонился от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон. На основании ст. 165 ГК РФ сделка признана действительной. В решении суда отмечено, что требования о государственной регистрации перехода права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки, суд счел необходимым удовлетворить требование о признании права собственности, так как это будет являться основанием для устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Кассационная инстанция признала данный вывод правильным, сославшись на то, что уклонением от нотариального удостоверения договора ответчик нарушил право истца зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретенное имущество.

Можно привести еще один пример, когда был удовлетворен иск о признании права собственности на недвижимое имущество, об освобождении от ареста и исключении из описи указанного имущества, об обязании регистрационных органов выдать правоустанавливающие документы о праве собственности. Исковые требования мотивированы тем, что судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество, не принадлежащее должнику. Должник является учредителем истца, спорное имущество внесено им в уставный капитал общества (истца). После передачи имущества на основании акта приема-передачи основных средств и регистрации устава общества истец является его собственником.

Данное решение было обжаловано взыскателем, который ссылался на неправильное применение судом ст. 131, 223 ГК РФ, полагая, что при отсутствии государственной регистрации перехода к истцу права собственности на арестованное недвижимое имущество у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности и освобождении имущества от ареста.

В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества право собственности на это имущество возникает у приобретателя с момента его государственной регистрации, поэтому кассационная инстанция не согласилась с выводами суда о возникновении у истца права собственности на спорное имущество, однако отклонила доводы кассационной жалобы о неправомерном удовлетворении судом исковых требований в части освобождения недвижимого имущества от ареста и исключения его из акта описи, указав, что с момента внесения учредителем спорного недвижимого имущества в уставный капитал акционерного общества (передачи по акту) и государственной регистрации последнего как юридического лица, общество (истец) является законным владельцем переданного ему имущества, а учредитель утрачивает права по распоряжению им.

Создание общества осуществлено в соответствии с законом, учредитель не оспаривает передачу истцу недвижимого имущества в качестве своего вклада в уставный капитал, спора по осуществлению регистрации перехода права собственности между истцом и его учредителем не имеется, поэтому на данное имущество не может быть обращено взыскание по долгам учредителя.

Приведенные примеры арбитражной практики наглядно показывают, что такой момент возникновения права собственности на недвижимое имущество определяется исходя из сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации.

Заключение