Государственная регистрация недвижимости. 3

Содержание

Введение

              Глава 1. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.1.          Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РК…………………………………………………………………..4

1.2.          Требования к документам предоставляемых на государственную регистрацию…………………………………………………7

Глава 2. Техническая инвентаризация РК

              2.1. Основания проведений технической инвентаризации………...9

              2.2. Состав и порядок производства технической инвентаризации…………………………………………………………………….9

Глава 3. Формирование дел

              3.1. Регистрационное дело……………………………………………...12

              3.2. Инвентарное дело…………………………………………………...12

Заключение

Список используемой литературы

Введение

              С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.

Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.

В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами.

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество и сделок с ним, а также юридические притязания.

В данной курсовой работе рассмотрим более подробно понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о технической инвентаризации.

 Глава 1. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.1. Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РК.

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? Согласно ст. 117 ГК РК к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река - море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст. 1 Указа Президента Республики Казахстан имеющего силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 года N 2727, в которой государственная регистрация определяется как «процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременений на недвижимое имущество в порядке, установленном настоящим Указом».

Также в Указе применяются следующие понятия:

1) кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории Республики Казахстан код земельного участка, который присваивается в соответствии с процедурой, установленной законодательством, и сохраняется, пока земельный участок существует как единое целое;

2) недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

3) обременения - ограничение прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества;

4) правовой кадастр - единый государственный реестр зарегистрированных прав на недвижимое имущество;

5) регистрация сделок - регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из сделок;

6) сервитут - право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

Объектами государственной регистрации являются права на недвижимое имущество. К ним относятся:

1) право собственности - право конкретного лица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе непосредственно в пределах закона и независимо от воздействия других лиц;

2) право хозяйственного ведения - одно из ограниченных вещных прав, субъектами которого могут быть только юридические лица в форме государственного или муниципального унитарного предприятия. Предприятие, которому имущество принадлежит на П.х.в., владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных ГК РК;

3) право оперативного управления - особая разновидность вещных прав в гражданском законодательстве РК. В соответствии с ГК РК субъектами П.о.у. могут быть только казенное предприятие и учреждение. Эти юридические лица в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества - права владения, пользования и распоряжения им;

4) право землепользования на срок свыше года;

5) право пользования на срок свыше года;

6) право доверительного управления на срок свыше года;

7) залог - в гражданском праве один из основных способов обеспечения обязательств. По ГК РК кредитор по обеспеченному залоговому обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (за изъятиями, установленными законом);

8) рента - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого взаем (кредит) капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка;

9) иные права на недвижимое имущество, а также обременение прав на недвижимое имущество.

Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обременений) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов.

Действие настоящего Указа не распространяется на воздушные и морские суда, а также иные приравненные к недвижимым вещам объекты (пункт 2 статьи 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Министерство юстиции Республики Казахстан и подведомственные органам юстиции государственные предприятия. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается сбор в порядке, определяемом Налоговым кодексом Республики Казахстан.

Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет регистрационный орган на основании заявления правообладателя или уполномоченного государственного органа, а если право возникло из договора - на основании заявления любой его стороны.

Заявитель должен представить регистрирующему органу:

1) заявление с просьбой о регистрации права на недвижимое имущество;

2) документы, подтверждающие право на недвижимое имущество;

3) документ, подтверждающий уплату в бюджет суммы сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявитель обязан представить документы, удостоверяющие его личность, а представители юридического лица - также документы, подтверждающие их полномочия.

При регистрации прав общей собственности на недвижимое имущество заявление о регистрации подписывается всеми собственниками с представлением каждым из них документов, подтверждающих их право собственности, и предъявлением документов, удостоверяющих их личность. Данное правило распространяется также на право хозяйственного ведения, право оперативного управления и право землепользования.

При передаче части недвижимого имущества в залог, аренду или безвозмездное пользование документация, сданная на регистрацию, должна включать карту (схему) или общий план, на которых показана сданная в залог, аренду или безвозмездное пользование часть недвижимого имущества.

Отказ в приеме документов на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним допускается только по мотивам представления ненадлежащих документов.

Регистрация прав заявителя должна быть произведена в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов, перечисленных в статье 13 настоящего Указа, в регистрирующий орган.

              При наличии нескольких заявок на регистрацию одного и того же права регистрируются право по ранее поданной заявке. Документы, подтверждающие возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество, принимаются в надлежаще оформленном виде. Не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником или нотариально заверенной копией. Подлинник документа (нотариально заверенная копия) после регистрации возвращается владельцу прав.

1.2. Требования к документам предоставляемых на государственную регистрацию.

Правоустанавливающие и другие документы, подтверждающие права (обременения прав) на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, должны соответствовать требованиям законодательства Республики Казахстан, предъявляемым к ним на момент регистрации, за исключением прав (обременении прав) на недвижимое имущество, не подлежащих обязательной государственной регистрации, а также ранее возникших прав (обременении прав).

Документы, подтверждающие возникновение, изменение или прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации, должны быть надлежащим образом оформлены, в случаях, установленных законодательством Республики Казахстан, скреплены печатью, выполнены на специальных бланках, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Документы, исходящие от судов, правоохранительных и иных государственных органов, должны быть выполнены в форме, предъявляемой для соответствующих документов.

В случаях, установленных законодательными актами, правоустанавливающие и иные документы должны быть удостоверены в нотариальном порядке.

Не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Правоустанавливающие документы должны содержать сведения о правообладателях, вносимые в регистрационный лист, о виде регистрируемого права (обременения права), а также необходимые для целей ведения правового кадастра данные об объекте недвижимости.

Форма уведомления для внесения в регистрационные документы соответствующих записей (о невыполнении обязательства, о намерении оспорить производимую регистрацию или зарегистрированное право и т. д.) должна соответствовать требованиям, установленным уполномоченным органом.

Документы, подтверждающие возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, представляются в регистрирующий орган в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией.

В тех случаях, когда правоустанавливающим документом является судебный акт и в иных случаях, когда правообладателю не выдается подлинник документа, для регистрации представляются две удостоверенные копии такого документа.

Подлинник документа либо нотариально удостоверенная копия в случаях, предусмотренных пунктом 6 настоящей статьи, после регистрации возвращается заявителю (уполномоченному представителю).

В тех случаях, когда регистрация осуществляется на основании доверенности, простая доверенность представляется в регистрирующий орган и не возвращается заявителю, специальная и генеральная доверенности представляются в двух экземплярах, один из которых является подлинником, другой - копией. Копия доверенности изымается регистрирующим органом, подлинник возвращается заявителю.

При регистрации прав (обременении прав), устанавливаемых на часть недвижимого имущества, правоустанавливающий документ (об аренде, сервитутах, безвозмездном пользовании имуществом и другие) должен содержать подробное описание части имущества, являющейся сферой распространения права (обременения права).

В необходимых случаях к заявлению должен быть приложен технический паспорт или идентификационный документ, на котором показана часть недвижимости, являющаяся объектом права (обременения права).

При залоге части недвижимого имущества план деления объекта на случай отчуждения предмета залога в связи с неисполнением обязательства должен быть одобрен органом, осуществляющим деление или слияние данного объекта недвижимости.

Глава 2. Техническая инвентаризация РК

              2.1. Основания проведений технической инвентаризации;

Основными целями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются:

              · государственного контроля за градостроительной

деятельностью,

              · совершенствования планирования развития территорий и

поселений,

              · обеспечения органов государственной власти достоверной

информацией о среде жизнедеятельности Правительство Республики Казахстан.

              Уполномоченным органом государственного регулирования в сфере

государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности является Государственный комитет Республики Казахстан по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

              Государственный учет объектов градостроительной деятельности независимо от их назначения и принадлежности осуществляется по единой для Республике Казахстан системе учета.

                   Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются:

              а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

              б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;

              в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

              г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

              д) сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

2.2. Состав и порядок производства технической инвентаризации;

При заданных целях инвентаризации, состав работ зависит от полноты и качества имеющейся исполнительной и инвентаризационно-технической документации, а также от количества и качества изменений, происшедших с момента проведения предыдущего обследования или инвентаризации.

Комплекс работ, выполняемых по данному инвентарному объекту впервые (при приемке на баланс от заказчика или подрядчика, при проведении технической инвентаризации ранее не обследованных объектов и др.) называется паспортизацией.

Комплекс работ, выполняемых периодически, в плановом порядке, называется текущей инвентаризацией.

Комплекс работ, выполняемых эпизодически и без соблюдения сроков периодичности, называется обследованием.

По организационно-технологическому признаку инвентаризационные работы подразделяются на полевые и камеральные.

Работы, выполняемые в натуре (съемочно-замерные, техническое обследование, проведение мероприятий по уточнению принадлежности объекта) относятся к полевым.

Работы по обработке полевых материалов, их оформлению, хранению и выдаче инвентаризационных документов относятся к камеральным.

Полный комплекс инвентаризационно-техничеких работ включает в себя:

                   подготовительные работы;

                   сьемочно-замерочные работы по определению местоположения инвентарного объекта и объемно-планировочных решений основного строения;

                   техническое обследование основного строения, служебных строений и сооружений;

                   мероприятия по выявлению лица (лиц), ответственных по закону или договору за техническое состояние инвентарного объекта и соблюдение технических норм его эксплуатации;

                   вычерчивание инвентарного плана, поэтажных планов основного строения и другой графической документации, фиксирующей объемно-планировочное расположение его конструктивных элементов;

                   расчет фактического физического износа инвентарного объекта и его однородных конструктивных частей;

                   расчет восстановительной и действительной стоимости инвентарного объекта и его однородных конструктивных частей;

                   подготовка проекта решения исполкома местного Совета народных депутатов о регистрации инвентарного объекта; регистрация объекта при положительном решении исполкома. (Решение исполкома местного Совета не требуется, если инвентарный объект имеет нормативные границы, нормативную классификацию (назначение), нормативный адрес, нормативно-техническое состояние и законного владельца);

                   составление (переработка, корректировка) технического паспорта инвентарного объекта с оформлением необходимых приложений;

                   формирование инвентарного дела, организация обслуживания, органов управления и владельцев по представлению инвентаризационно-технической информации.

В ходе подготовительных работ изучаются:

                   имеющаяся в наличии исполнительная документация;

                   документы предшествующих инвентаризаций;

                   документы о составе инвентарного объекта;

                   документы о границах инвентарного объекта;

                   сведения и документы о проведенных ремонтных работах и их результатах;

                   состав изменений, происшедших с момента последней инвентаризации.

В ходе подготовительных работ должен быть однозначно определен инвентарный объект как целое (границы земельного участка, выделенного для строительства или эксплуатации инвентарного объектов, основное строение, для строительства или эксплуатации которого выделялся земельный участок, состав инвентарного объекта, владелец инвентарного объекта (лицо, отвечающее за его техническое состояние и эксплуатацию объекта по закону или договору).

Проведение паспортизации или текущей инвентаризации объекта, без однозначного определения и выявления его как инвентарного, неправомерно.

В ходе подготовительных работ рекомендуется:

                   составить эскиз инвентарного плана объекта (абрис без цифр промеров):

                   заготовить выкопировки поэтажных планов (из исполнительной документации или плана, составленного при предыдущей инвентаризации) , без указания цифр промеров;

                   составить ведомость инвентаризационно-технических работ, подлежащих выполнению, определить порядок и последовательность работ, составить график;

                   уточнить перечень признаков износа, подлежащих фиксации, согласовать условные знаки по их обозначению в акте обследования;

                   заготовить необходимое количество бланков актов технического обследования;

                   приобщить к делу справку владельца об учетной стоимости (балансовой или иной) инвентарного объекта на дату наиболее близкую к моменту начала инвентаризации;

                   снять копии правовых документов, устанавливающих лиц ответственных за техническое состояние инвентарного объекта и соблюдение технических норм его эксплуатации.

Техническая инвентаризация должна проводиться в присутствии лица (или его полномочных представителей), ответственного за техническое состояние объекта и соблюдение технических норм эксплуатации.

Перед началом работ производится инструктаж по технике безопасности.

Глава 3. Формирование дел

3.1. Регистрационное дело.

              Регистрационное дело – часть правового кадастра, в котором по объектному принципу осуществляется хранение копии документов, представленных на государственную регистрацию.

              Регистрационное дело ведется на каждый земельный участок и содержит копии правоустанавливающих и других документов, прилагаемых к заявлению, поданному на регистрацию, в том числе копии идентификационного документа на земельный участок, технических паспортов на объекты недвижимости, а также документы регистрирующего органа, относящиеся к данному объекту недвижимости или его правообладателям.

На каждый вторичный объект недвижимости, входящий в состав объекта кондоминиума, ведется отдельное регистрационное дело.

При необходимости, на земельный участок, на котором находятся несколько первичных объектов недвижимости, регистрационное дело ведется в нескольких томах.

Регистрационное дело заводится при государственной регистрации создания недвижимого имущества и закрывается при государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества. Регистрационное дело имеет номер, который одновременно является кадастровым, инвентарным номером недвижимого имущества.

Каждое регистрационное дело имеет опись содержащихся в нем заявлений и документов (копий документов). Опись ведется по принципу последовательных записей. Исправления в описи осуществляются путем внесения новой записи в нее.

Документы, внесенные в установленном порядке в регистрационное дело, не подлежат изъятию из него, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Казахстан.

3.2. Инвентарное дело.

Инвентарное дело - совокупность технической и правовой документации:

- характеризующей историю возникновения и изменения объекта недвижимости;

- полученной по данным технического учета;
- подлежащая хранению с определенным инвентарным номером в архиве специализированной организации по государственному техническому учету объектов недвижимости.

Инвентарное дело является системной информационной моделью (фотографией) объекта, отражающей изменения его состояния, с момента паспортизации до момента проведения последней инвентаризации по показателям и в объеме, необходимым органам государственного, территориального и отраслевого управления.

Инвентарный объект считается установленным (выявленным) с момента определения его состава и местоположения, зафиксированных в форме инвентарного плана и экспликации к нему.

Инвентарный план (план земельного участка, фотоплан в масштабе 1:500) с экспликацией к нему, составленной хотя бы и в учетных целях, является документом, достаточным для создания дела и сдачи его в архив на хранение.

Все дополнительные сведения, необходимые органам управления и владельцам, должны вноситься по результатам последующих обследований или текущих инвентаризаций, проводимых как в плановом порядке, так и по разовым заявкам.

Полнота инвентарного дела (полнота учета) задается целями инвентаризации, а его качество определяется требованиями инструкции и деятельностью БТИ.

Полный состав инвентарного дела (нормативная полнота) должен позволять документально обоснованное заполнение всех разделов, строк и позиций технического паспорта на требуемую дату.

Инвентарное дело формируется в порядке, устанавливаемом действующими инструкциями и рекомендациями по работе архива БТИ, а также решениями руководителя БТИ.