Государственная регистрация прав на жилые помещения

Содержание:

стр.

Введение             2-3

1) Основания государственной регистрации прав на жилые помещения.               4-7

2) Порядок государственной регистрации                   8-9

3) Основания для приостановления государственной регистрации прав                         9-13

4)Документы необходимые для государственной регистрации прав на жилые помещения          14-18

5) Государственная пошлина за регистрацию прав на жилые помещения            19-20

6) Заключение                       21

7) Используемая литература           22

Введение

Государственная регистрация  является юридическим актом признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              ” государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Регистрации подлежат следующие  права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие  на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы – право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.

1. Основания  государственной регистрации прав  на жилые помещения и сделок  с ними.

Жилые помещения и  вещные права на них подлежат государственной  регистрации (ст.ст.130-132 ГК РФ), равно  как обременения (ограничения) на них и сделки с названными объектами.

Требование о государственной  регистрации включено и в ст.18 Жилищного кодекса Российской Федерации  от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ, где закреплено, что право собственности и  иные вещные права на жилые помещения  подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.17 Закона «О государственной регистрации…» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (в том числе жилых помещений) и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами  государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие  сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства)  о приватизации жилых помещений,  совершенные в соответствии с  законодательством, действовавшим  в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве  на наследство;

- вступившие в законную  силу судебные акты;

- акты (свидетельства)  о правах на недвижимое имущество,  выданные уполномоченными органами  государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю  от прежнего правообладателя  в соответствии с законодательством,  действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации подтверждают  наличие, возникновение, прекращение,  переход, ограничение (обременение)  прав.

Основанием государственной  регистрации прав на жилые помещения могут быть акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями, с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов; при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольна государству (ст.132 Конституции).

Договоры и иные сделки могут быть предметом государственной  регистрации сами по себе, а равно  в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими  прав.

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав.

В случаях, когда ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию  различных сделок, которые связаны  с недвижимостью (например, ст.164 ГК РФ), регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках (договорах), направленных на обременение прав на недвижимость (например, ст.352 ГК РФ об ипотеке), государственной регистрации подлежат сами соответствующие сделки (договоры).

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности  к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п.7 ст.16 Закона «О государственной регистрации…»).

При купле-продаже жилого помещения (п. 2 ст. 558) регистрации подлежат как договор, так и переход  права собственности.

Договор продажи доли в праве общей долевой собственности  на жилое помещение, а также переход  доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст.251 ГК РФ).

К договору мены на основании  ст.567 ГК РФ применяются правила о  купле-продаже. В том случае, когда объектом мены является жилое помещение (даже когда, происходит мена, например нежилого помещения на жилое), то в силу п.2 ст.558 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

Договор ренты, предусматривающий  отчуждение жилья, подлежит нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.

2. Порядок государственной регистрации

Государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в регистрационных округах. В соответствии с указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 ｫО Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографииｻ2 (далее – Росреестр) указанная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с возложением на него функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и госу дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Росcреестр находится в ведении Министерства экономического развития РФ. Требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Права на недвижимое имущество  и сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Государственная регистрация  прав проводится в следующем порядке:

1) прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  Закона о регистрации, регистрация  таких документов с обязательным  приложением документа об уплате государственной пошлины;

2) правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

3) установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) внесение записей  в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  при отсутствии указанных противоречий  и других оснований для отказа  или приостановления государственной регистрации прав;

5) совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  государственной регистрации прав.

Государственная регистрация  прав проводится не позднее чем в  месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанный в настоящем пункте срок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Проведенная государственная  регистрация возникновения и  перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная  регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством  совершения специальной регистрационной  надписи на документе, выражающем содержание сделки.

3. Основания для приостановления государственной регистрации прав

Государственная регистрация  прав приостанавливается государственным  регистратором при возникновении  у него сомнений в наличии оснований  для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Государственная регистрация  прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Государственная регистрация  прав может быть приостановлена государственным  регистратором на срок не более чем  месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственный регистратор  обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

В порядке, установленном  законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Государственный регистратор  обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления  государственной регистрации прав в письменной форме уведомить  заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

Основания для отказа в государственной регистрации  прав. Прекращение государственной  регистрации прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

2) заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

9) не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

10) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При принятии решения  об отказе в государственной регистрации  прав заявителю в письменной форме  в срок не более пяти дней после  окончания срока, установленного для  рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной  регистрации прав может быть обжалован  заинтересованным лицом в суд, арбитражный  суд.

До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

При отказе в государственной  регистрации права уплаченная государственная  пошлина за государственную регистрацию  права не возвращается. При прекращении  государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

4.Документы необходимые для государственной регистрации прав на жилые помещения

В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 ｫОб утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с нимｻ, п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 273 ｫОб утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимｻ1, Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. № 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения2 (далее – Инструкция № 2881). С 1 января 2005 г. Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая подведомственна Минюсту России.

Названная инструкция № 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав. Для государственной регистрации договора продажи представляются:

– заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц  при наличии у них нотариально  удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом о государственной регистрации договора продажи;

– документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины  в виде платежного поручения с  отметкой банка о его исполнении, если платеж производился в безналичной  форме; документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины  плательщиком в наличной форме в виде квитанции установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанции, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, если платеж производился в наличной форме;

– подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делуправоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

– подлинники и копии  документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

– подлинник и копия  правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

– удостоверенные государственными органами (организациями), осуществляющими  государственный учет и техническую  инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

– подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной  регистрации возвращается правообладателю, второй

помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;

– подлинник и копия  справки о лицах, имеющих право  пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

В случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы, в том числе:

– оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем

(продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации. В упоминавшуюся ранее Инструкцию № 2881 изменения не внесены, вместе с тем п. 4 ст. 292 ГК РФ изложен в следующей редакции: ｫОтчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительстваｻ. При этом предполагается, что добросовестныеｻ родители (собственники) могут совершать сделки

без разрешения органа опеки;

– письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем  является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

– письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или  покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

– письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение  было передано продавцу в обеспечение  пожизненного содержания;

– нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;

– нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается  в общую совместную собственность супругов;