Государственная регистрация прав на землю как на недвижимое имущество и сделки с ним

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………...3

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним……………………………………………………………………….6

Объекты государственной  регистрации прав………………………………...…8

Участники отношений, возникающих при государственной  регистрации 

прав………………………………………………………………………………...9

Условия получения  информации о  зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества  и данных их учета…………………………………..12

Порядок государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним……………………………………………………………………...13

Удостоверение государственной регистрации прав…………………………..15

Представление документов на государственную регистрацию  прав………...15

Основания для  государственной регистрации прав…………………………...18

Основания для  приостановления государственной  регистрации прав……....19

Основания для  отказа в государственной регистрации  прав…………............21

Заключение………………………………………………………………………23

Список использованных источников и литературы…………………….........24 
 
 
 

Введение 

      До  введения в действие Гражданского кодекса  РФ и принятия в соответствии с  ним Федерального закона «О регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года регистрация  прав на землю происходила на основе разрозненных правовых норм, включаемых в разные нормативные акты. При  этом первоначально в законодательстве  проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, а документов (сделок). Так, Земельный кодекс РСФСР 1991 года в статье 31 (ныне признана недействующей) установил, что право собственности  на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования  земельным участком удостоверяется государственным актом, который  выдается и регистрируется соответствующим  Советом народных депутатов. Позднее Законом РСФСР от 23 декабря 1992 года « О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» было установлено, что договор купли-продажи земельного участка подлежит регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

        Указом Президента РФ от 27 октября  1993 года «О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной  реформы в России» было предусмотрено  правило о регистрации не договоров,  а документов (хотя договор тоже  документ), удостоверяющих право  на землю (в том числе и  выданных на основе договора  купли-продажи участка). Согласно  Указу документы, подтверждающие  право на землю (то есть свидетельства  на право собственности на  землю, государственные акты на  право пользования землей), выданные  после вступления в силу Указа,  без регистрации в районном (городском)  комитете по земельным ресурсам  и землеустройству,  
 

являются  не действительными. Специальные правила, связанные с регистрацией документов о правах на земельные участки, были предусмотрены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года «О государственном  земельном кадастре и регистрации  документов о правах на недвижимость», а также некоторыми другими указами  Президента РФ.

        Новый Гражданский кодекс и Закон о регистрации прав на недвижимое имущество упорядочили законодательство в этой области, установив порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон вступил в действие с 28 января 1998 года, и с этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.  

   Гражданский кодекс РФ закрепил специальный правовой статус недвижимого имущества. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации, а Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Таким образом, одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федерального Закона.  

      Настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание основ правового регулирования  рынка недвижимости в России и  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вышеуказанный Закон имеет целью создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним

Права возникают на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), а именно: собственность не землю российских и иностранных  граждан и юридических лиц, государственная, федеральная, муниципальная собственность, собственность субъектов РФ. Такие участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в последней редакции от 29 декабря 2010 года).

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 2 указанного Закона, согласно которому государственная  регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права, которое  может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация проводится на всей территории РФ. Датой регистрации прав является день внесения сведений о новых правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация осуществляется по месту  нахождения недвижимого имущества  в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация прав может рассматриваться  двояко: как правовой институт и  как юридический акт. В качестве правового института государственная  регистрация прав представляет собой  совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти отношения имеют преимущественно административно-правовой характер. Содержание этих отношений заключается в том, что исполнительные органы государственной власти осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения тесно связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным законодательством, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.

В качестве юридического акта государственная  регистрация прав представляет собой  административно-правовой акт. Юридическое  значение этого акта заключается  в том, что с его принятием  закон связывает наступление  определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно  связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе  на землю.

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ «Документы о правах на земельные участки», права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК, удостоверяются документами в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Договоры  аренды земельных участков, субаренды  земельных участков, безвозмездного срочного пользования земельных  участков, заключенные на срок менее  чем 1 год, не подлежат государственной  регистрации, за исключением случаев, установленных Федеральными законами.

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие ФЗ  « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Право собственности на земельные участки  у РФ, субъектов РФ, муниципальных  образований возникает с момента  государственной регистрации права  собственности на земельные участки  в соответствии с законодательством  РФ. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки РФ, субъектов РФ и муниципальных образований является акты правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. 

Объекты  государственной  регистрации прав

Недвижимое  имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ) — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы ( ст.130, 131, 132, 164 ГК РФ); за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (N 122-ФЗ, ст.4).

Предметом регистрации являются следующие  виды прав на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного  пользования, ипотека, сервитуты, а  также иные права в случаях, предусмотренных  ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной  регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и N 122-ФЗ.

Кроме того, государственной регистрации  подлежат ограничения (обременения), т.е. установленные законом или уполномоченными  органами в предусмотренном законом  порядке условия запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении  права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого  имущества (сервитут, ипотека, доверительное  управление, аренда, арест имущества  и др.). 

Участники отношений, возникающих  при государственной  регистрации прав

 Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой. (ст.5 N 122-ФЗ).

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (далее ЕГРП), о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменном виде (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя. Выписки из ЕГРП, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, права на него, а так же ограничения (обременения) прав.

Запрошенная информация должна быть предоставлена  заявителю в течение пяти дней, или должен быть выдан мотивированный отказ в письменной форме, который  может быть обжалован заявителем в суде.

В выписке  указываются:

• наименование учреждение юстиции по регистрации прав;
• дата подписания выписки, а также исходящий номер выписки;
• кадастровый номер объекта недвижимости;
• наименование объекта недвижимости;
• назначение объекта недвижимости;

• площадь объекта  недвижимости;
• адрес объекта недвижимости;
• данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
• вид зарегистрированного права;
• существующие ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
• фамилия, имя, отчество (для физического лица) или наименование (для юридического лица) запросившего информацию.

Сведения  о содержании правоустанавливающих документов, сведения о правах отдельных лиц на объекты недвижимости, а так же сведения о переходе прав на объект недвижимости предоставляются:

• Самим правообладателям
• Физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя
• Руководителям органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов РФ
• Налоговым органам в пределах их юрисдикции
• Судам и правоохранительным органам, имеющим дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями
• Законным наследникам имущества правообладателя
• Федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах их юрисдикции
• Орган государственной регистрации обязан по запросу предоставлять правообладателю информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, на который он имеет права (ст.7 N 122-ФЗ).

Условия получения информации о  зарегистрированных правах на объекты  недвижимого имущества  и данных их учета

Согласно  ст. 8 N 122-ФЗ, информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляются за плату, если иное не установлено законом.

Учреждение  юстиции по регистрации прав бесплатно  предоставляет информацию о правах на объект недвижимого имущества  организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим для ее работы.

В соответствии с законами РФ учреждение юстиции  по регистрации прав предоставляет  информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество:

• Органам государственной статистики
• Государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов
• Органам местного самоуправления, органов государственной власти субъектов РФ
• Налоговым органам в пределах их юрисдикции
• Судам и правоохранительным органам, имеющим дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделки с ним

На  основании ст.9 ФЗ №122 государственная  регистрация прав  проводится учреждением  юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. К компетенции  учреждений юстиции относится:

• Проверка подлинности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у лица, подготовившего дкумент или органа власти
• Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав
• Государственная регистрация прав
• Выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав
• Выдача информации о зарегистрированных правах.

Порядок государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав (ЕГРП). Он содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело поступают все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о:

• Принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
• Выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
• Выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Основаниями для государственной регистрации  наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

• свидетельства о праве на наследство
• вступившие в законную силу судебные акты;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
• иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ
• подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Удостоверение государственной  регистрации прав

Согласно  ст.14 ФЗ №122 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. 

Представление документов на государственную  регистрацию прав

Государственная регистрация прав проводится на основании  заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного  им (ими) на то лица при наличии у  него надлежащим образом оформленной  доверенности.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки.

К заявлению  о государственной регистрации  прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Подача  документов, необходимых для государственной  регистрации прав и отвечающих требованиям  закона, осуществляется с приложением документа об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. На этой стадии изучаются представленные для государственной экспертизы документы с целью установления юридического факта как бесспорного основания для возникновения, изменения, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

В результате правовой экспертизы устанавливается  отсутствие противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав. После этого вносятся записи в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления  государственной регистрации прав и соответственно совершаются надписи  на правоустанавливающих документах и  выдаются удостоверения о произведенной  государственной регистрации прав.

Закон предусматривает возможность осуществления  наряду с государственной регистрацией специальной регистрации или  учета отдельных видов недвижимого  имущества. Подобного рода регистрация  или учет могут производиться  в целях осуществления государственного надзора над деятельностью отдельных групп предприятий, в том числе предприятий с участием иностранного капитала (например, иностранных банков), обеспечения мер, связанных с правоохранительными, санитарно-оздоровительными мероприятиями, сбором статистических данных и т.п. 

Государственная регистрация прав проводится не позднее  чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых  для государственной регистрации. В течение месяца государственный  орган, уполномоченный осуществлять государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, обязан принять  решение о государственной регистрации, либо о приостановлении, либо об отказе в регистрации.

 В  случае государственной регистрации  прав на недвижимое имущество,  принадлежащее Российской Федерации,  субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать  органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и  граждане. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны либо сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Если  права возникают на основании  акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление  о государственной регистрации  права подается лицом, в отношении  которого приняты указанные акты. Поскольку обычное основание  возникновения права собственности  на земельный участок - это постановление главы местной администрации о предоставлении земельного участка, то с таким заявлением должно обращаться лицо, которому предоставлен участок.

При получении  правоустанавливающих документов на государственную  регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации  прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию  прав с их перечнем, а также с  указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.