Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

 

Содержание

Введение

Раздел 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

1. Объекты государственной регистрации

2. Органы государственной регистрации

3. Порядок государственной регистрации

4. Организационные мероприятия по гос. Регистрации

Раздел 2. Расчет экономической стоимости трехкомнатной квартиры

2.1. Анализ  объекта оценки и его окружений

2.2. Анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования

2.3. Определение  рыночной стоимости объекта оценки

2.3.1. Сравнительный подход

2.3.2. Доходный подход

2.4. Согласование  результатов выведение итоговой  оценки стоимости

Заключение

Список используемой литературы

Приложение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Развитие рыночных отношений и перспективы вступления России в ВТО обусловили бурное развитие рынка недвижимости и, соответственно, формирование правового поля сопровождающего процесс регистрации прав на недвижимое имущество. В современной литературе анализу данной темы уделяется не достаточно внимание, что и обусловило актуальность курсовой работы. Целью курсовой работы является анализ теоретико-правовых основ процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. В соответствии с поставленной целью курсовой работы предполагается решить ряд задач:

- раскрыть сущность и задачи государственной регистрации

прав на недвижимое имущество,

- описать законодательство  о государственной регистрации

прав на недвижимое имущество,

- рассмотреть систему  органов государственной регистрации

прав на недвижимое имущество,

-выявить частные проблемы процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Предметом исследования в курсовой работе являются организационно-правовые отношения осуществления процедуры регистрации прав с недвижимым имуществом и сделок с ним.

Объектом исследования в курсовой работе является российское законодательство, регламентирующее процесс регистрации прав с недвижимым имуществом и сделок с ним.

Теоретическую основу исследования курсовой работы составляют нормативно-правовые акты РФ: Конституция РФ, Жилищный кодекс , регламентирующие вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

1.1 Объекты государственной регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним —юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ. Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты. Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона, можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету. Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной). В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано. Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства. Обратим внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как. носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться. Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно Закону, любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда. Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и Закону вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства. Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о регистрации прав. Права на недвижимость, возникшие до момента вступления в "силу Закона, признаются действительными без государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же сделки с объектами недвижимости регистрируются после введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, до введения рассматриваемого нормативного акта. Кроме государственной регистрации, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет объектов недвижимости, который ведут различные государственные органы (БТИ, КЗРиЗ и др.).Субъектами государственной регистрации являются собственники объектов недвижимости, держатели прав на них (арендаторы, пользователи, обладатели сервитутов и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой. Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т.е. в соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер — сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета...». По большей части кадастровый номер основан на исключительности пространственно-географического расположения каждого объекта недвижимости, подлежащего регистрации. Так, ст. 1 Закона предусматривает, что кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором они находятся, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения состоит, в свою очередь, из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются новые кадастровые номера. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества. Объекты недвижимости представляют собой особый вид собственности, а права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости существенно отличаются от прав владения другими видами имущества. Так, при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости и необходима для их использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав собственников недвижимости. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые отметки» ЕГРП вносится запись о данном заявлении. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру -принятых на регистрацию документов. ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях. При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе (п. 8 ст. 12 Закона). Закон детально регламентирует процесс регистрации недвижимого имущества. Так, ст. 13 устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде: прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона; регистрация представленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза предоставленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий; при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления — внесение записи в ЕГРП на недвижимость; совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о производственной регистрации, каковыми являются особого вида свидетельства о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона). Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок — посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП. Порядок государственной регистрации ограничений (обременении) прав определен п. 2 ст. 13 Закона, где говорится, что регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений (обременении) права возможна только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Регистрация прав проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации (п. 3 ст. 13 Закона). Ст. 16 Закона определен круг лиц, правомочных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа. Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт. В случае, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Заметим также, что ст. 16 Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК РФ, которые аналогично регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения регистрационной процедуры. Регистрация же сделки по заявлению одной из сторон возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников. Сейчас крут сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК РФ, сохранявшие требование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК РФ (договоры продажи, а в силу ст. 567 — и мены недвижимого имущества вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения недвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки ГК установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ). При этом Закон о государственной регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога. Вместе с тем по смыслу п. 2 ст. 163 ГК РФ не исключается возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации. Государственная регистрация прав объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Для этого необходимо подать письменное заявление и предъявить надлежащие документы (для юридического лица — свидетельство или иной документ о государственной регистрации данного юридического лица и доверенность о полномочиях представителя, который от имени соответствующего юридического лица обращается за информацией; для физического лица — паспорт). Запрашиваемая информация выдается в пятидневный срок или предоставляется мотивированный отказ. Необходимо обратить внимание, что открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена, что можно истолковать как защиту личной и коммерческой тайны. Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются только соответствующим правообладателям (не только обладателям «запрашиваемого» права или обременения, но и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременении по данному конкретному объекту недвижимости, если таковых несколько), их представителям и наследникам (за плату), а также государственным органам, органам местного самоуправления, судебным, правоохранительным и налоговым органам. Сам правообладатель имеет право получать информацию о том, какие лица (физические и юридические) запрашивали и получали сведения о правах на соответствующие объекты недвижимости, что тоже можно расценить как защиту интересов правообладателя. Государство гарантирует права на объекты недвижимости, которые становятся товаром только после государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости. Так, при продаже коммерческого объекта недвижимости стороны обязаны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу, затем по передаточному акту произвести фактическую передачу этого объекта покупателю, после чего осуществить государственную регистрацию права собственности покупателя на этот объект недвижимости. Если сделка с объектами недвижимости была совершена до принятия законодательством установленного порядка регистрации договоров купли-продажи, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора. Отсутствие регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным. Несоблюдение сторонами государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

 

1.2. Органы государственной регистрации

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество складываются основанные на властном подчинении отношения. Носителем властных функций выступает государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До вступления в силу 31 января 1998 г. Закона о государственной регистрации прав в отечественной практике сложился порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним в зависимости от вида имущества в различных государственных органах. Подобная практика привела к ведомственному, а оттого зачастую противоречивому нормотворчеству. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различного уровня - передача имущества государственных и муниципальных предприятий при приватизации частным предприятиям и выдача им документов, подтверждающих право собственности на имущество, перешедшее в процессе приватизации или иным образом; выдача свидетельств о собственности, которые документально дополняли возникновение права вследствие купли-продажи, плана приватизации, постановлений органов местной власти или субъектов Федерации, федеральных органов. Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству различного уровня - выдача (в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России") собственнику земельного участка свидетельства на право собственности на землю, подлежащее регистрации в поземельной книге; ведение (в соответствии с Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость") государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 установлено (п.4), что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены этим постановлением, применяются на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения Закона о госрегистрации прав. В настоящее время, в соответствии со ст.131 ГК РФ государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения осуществляется учреждениями юстиции. Такие учреждения создавались субъектами Федерации поэтапно. Последний установленный для этого срок был установлен - 1 января 2000 г. Впредь до образования таких учреждений субъекты Федерации могли использовать для государственной регистрации орган (организацию), которые пока еще осуществляют регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества. Учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должны действовать на основе Положения, разработанного в соответствии с Примерным положением об учреждениях юстиции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г. В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учреждение юстиции является государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом Российской Федерации. При этом Правительство Российской Федерации рекомендует органам государственной власти субъектов Российской Федерации создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта Российской Федерации, с филиалами, действующими в границах административно-территориальных единиц. Система государственной регистрации прав построена таким образом, чтобы обеспечить установление единообразной практики ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также реализацию единой методики проведения государственной регистрации прав как на территории конкретного субъекта Российской Федерации, так и на всей территории Российской Федерации. Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуществляется государственная регистрация прав, определяется учреждением юстиции по согласованию с органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Основными задачами учреждения юстиции являются: во-первых, государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований; во-вторых, создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также организация его бессрочного хранения. Учреждение юстиции в целях реализации возложенных на него задач осуществляет: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуются, соответственно, зарегистрированные права, заявленные права); правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия законодательству Российской Федерации, а также проверку законности сделки; выявление оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав; направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав; выдачу свидетельства о государственной регистрации прав; совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки; выдачу информации о зарегистрированных правах; принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке; ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав; обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов. Вышеназванные полномочия возлагаются на государственную регистрационную палату при Министерстве юстиции субъекта РФ. Это некоммерческая организация в форме государственного учреждения, является учреждением юстиции, созданным для обеспечения государственной регистрации юридических лиц и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории субъекта, и входит в систему органов Министерства юстиции Российской Федерации. Регистрационная палата является юридическим лицом, имеет круглую печать с изображением Государственного герба Российской Федерации, со своим наименованием, а также другие необходимые для осуществления своей деятельности печати, штампы и бланки, расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях. Как юридическое лицо регистрационная палата имеет в оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам находящимися в ее распоряжении денежными средствами, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, быть истцом и ответчиком в суде. Регистрационная палата имеет свои территориальные структурные подразделения (филиалы, представительства) в городах и районах субъекта РФ. Практика показывает, что зачастую действующие органы не справляются с объемами по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Дело в том, что рынок недвижимости переживает необычайный подъем, ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на отчуждение, аренду недвижимости, что естественно перегружает работу регистрирующих органов. Единственным выходом из сложившейся ситуации, на наш взгляд, является увеличение работающего персонала. Разгрузить работу государственных регистрирующих органов можно путем увеличение филиалов регистрационных палат, возможно, упрощением процедуры государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

 

 

1.3. Порядок государственной регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется федеральной регистрационной службой, подведомственной министерству юстиции РФ. Эта служба обладает следующими полномочиями: осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и в порядке установленных законодательством Российской Федерации; координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и осуществляет правовой контроль их деятельности; обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП), а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде. Процедура государственной регистрации прав на недвижимости в соответствии со ст.13 указанного закона состоит из пяти этапов: 1) прием документов, представляемых для регистрации прав и сделок; 2) правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки не соответствует закону; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированный объект недвижимости, а также иных оснований отказа либо приостановления государственной регистрации; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.  Регистрация прав и  сделок с недвижимостью проводится  на основании заявления правообладателя  или сторон договора (п.1 ст. 16 Закона  о регистрации прав).Согласно  этой же статье «в случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Заявление в регистрационную службу должно содержать: ходатайство о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения); вид регистрационного права или ограничения (обременения); наименование и реквизиты сделки, подлежащей регистрации; размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности; полные данные об обладателе регистрационного права (для физического лица – фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющей личность документ и его реквизиты; адрес постоянного или преимущественного места жительства: для юридических лиц – полное наименование, ИНН, дата и место регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения; имя (наименование) другого участника (участников) регистрируемой сделки; сведения о представителях правообладателя или участника сделки, подающих заявление о государственной регистрации, и документе, подтверждающем их полномочия; наименование объекта недвижимого имущества с указанием его местонахождения (адреса), кадастрового или условного номера, если он известен заявителю; наименование и реквизиты правоустанавливающего документа; дату и подпись заявителя. Важное значение имеет внесение в п. п.5 и 6 ст.16 Закона правила о том, что при предоставлении документов на государственную регистрацию в книге учета документов и расписке в их получении регистрирующим органом необходимо указывать не только дату и время их получения и предоставления с точностью до минуты. Это важно при решении вопроса, связанного с применением ст. 398 ГК. Так, если зарегистрированы два договора купли-продажи одного итого же жилого помещения, но право собственности еще не перешло ни к одному из покупателей, то требовать передачи ему жилого помещения имеет тот покупатель, чей договор зарегистрирован раньше. Заявление от имени юридического лица может быть оформлено на фирменном бланке и скреплено печатью юридического лица. Закон от 29 декабря 2004г. № 196 – ФЗ ввел новые правила относительно формы доверенностей, представителей физических и юридических лиц: а) на представление органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, документов на государственную регистрацию; б) на получение документов от такого органа. Согласно п. 4 ст. 16 Закона при предоставлении документов на государственную регистрацию: - физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающие его полномочия; - лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов, подтверждающих его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. В соответствии с п.2 ст. 16 Закона о регистрации «к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения». Для государственной регистрации сделки представляют следующие документы: 1. Заявление о регистрации (бланк заявления заполняется при приеме документов в окне); 2. Квитанция об оплате регистрации; 3. Свидетельство о государственной регистрации права 4. Документ, удостоверяющий личность заявителя, или нотариально удостоверенная доверенность на представителя; 5. Правоустанавливающий документ: · Договор передачи квартиры в собственность; · Свидетельство о праве на наследство; · Соглашение о разделе наследственного имущества, удостоверенное нотариусом; · Соглашение об определении долей; · Справка члена ЖСК, ГСК, выплатившего полностью свой паевой взнос, с указанием общей площади, реквизитов ЖСК, печати, углового штампа, дата выдачи и номера; · Договор купли- продажи, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением; · Решение суда, вступившее в законную силу; 6. Справка БТИ об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости 7. При регистрации прав на земельный участок: Свидетельство на право собственности на землю и Акт установления нормативной цены земли, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 8. Нотариально удостоверенное согласие супруга (и) на отчуждение имущества; 9. Справка налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам на имущество, полученное в порядке наследования или дарения; 10. Проект договора; 11. Акт приема- передачи недвижимости, подтверждающий факт исполнения обязательств по договору. Сегодня по закону дачу или гараж регистрировать не нужно, для органов регистрации более важен земельный участок. Поэтому и список документов для оформления дачного участка или гаража сильно сократится. во-первых, в Госрегистрацию следует предъявить любой документ, подтверждающий право на участок. Во-вторых, кадастровый план, который является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка. Предоставление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный ФЗ №122 –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации на земельный участок – кадастровый план данного земельного участка ранее уже предоставлялся и был помещен в соответствующее дело предоставленных документов. Форма декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается федеральным законом исполнительной власти. В декларацию включаются сведения об адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимости, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект расположен. При этом, для кадастрового плана не нужно составлять межевое дело, так как план любого участки должен быть в кадастровой палате. Статья 25 п.2 ФЗ 93 от 30 июня 2006г. предусматривает перечень документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставляемый до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок: акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления; акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок (в том случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного хозяйства); иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок. Необходимо также иметь ввиду, что обязательным приложением к указанным документам является кадастровый план соответствующего земельного участка, либо план участка недр или план объекта недвижимости, с указанием его кадастрового номера. Не допускается государственная регистрация права собственности только тогда, когда в соответствии с Федеральным законом он, не может быть предоставлен в частную собственность. До 01 января 2010г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Договор как единый документ составляется в нескольких экземплярах (по числу участников сделки) и один экземпляр остается в делах учреждения юстиции. Например, если в сделке участвует один продавец и один покупатель договор составляется в трех экземплярах. Договор подписывается сторонами в присутствии регистратора, который устанавливает личности сторон, проверяет наличие всех необходимых документов, проверяет законность договора и отражение в договоре всех условий сделки. После этого стороны (а) оплачивают (ет) регистрационный сбор и сдают договор со всеми прилагаемыми к нему документами на регистрацию. Регистрация сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их предоставления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 ФЗ). Согласно п. 3 ст. 7 Закона о регистрации от 29 декабря 2004 г. № 196 – ФЗ, в перечень лиц и органов, имеющих право на получение полных сведений о государственной регистрации прав, включены законные представители. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 20 ФЗ если, право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии со ст. 20 настоящего Федерального закона; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69ФЗ); правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ); имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. (п. 2 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ).При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, как имущественного имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. В ст. 18 ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (в ред. Федерального закона от 11.05.2004 г. № 39- ФЗ).Причем, согласно п. п. 3 и 4 ст. 25 Закона. Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя. При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. (п. 4 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69ФЗ). Земельные участки и связанную с ними недвижимость определяются федеральными законами о государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный Кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому участку кадастрового номера. Для того чтобы земельный участок был индивидуализирован, то есть получил признаки, позволяющие выделить его из других подобных участков, необходимо провести межевание этого участка. Согласно ст. 17 Федерального закона от 18 июля 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. От 18 июля 2005г.) межевание объекта землеустройства, то есть земельного участка, представляет собой работы по установлению на местности границ этого участка с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию местоположения. Межевание включает в себя следующие работы: определение границ земельного участка на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка; изготовление карты (плана) земельного участка. Карта (план) земельного участка составляются по данным измерений, полученных при его межевании. Согласно ст. 69 Земельного кодекса РФ землеустройство проводится по инициативе собственников земельных участков, землепользователей и землевладельцев. Основанием для проведения работ по межеванию земельного участка, находящегося в частной собственности, служит договор о проведении землеустройства, заключаемый с частным землеустроителем или землеустроительной организацией. Учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства, обеспечивается путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее, чем за 7 календарных дней до начала работ. Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц при проведении землеустроительных работ не является препятствием для проведения землеустройства. Инструкция, и Методические рекомендации больше относятся к землеустроителям, думается их содержание будет интересно и землевладельцам, чтобы требовать соблюдения предусмотренных этими документами правил при проведении межевания своих земельных участков для постановки на государственный кадастровый учет, а также избежать недоразумений, которые могут возникнуть при установлении или уточнении границ земельных участков, особенно смежных. На карте (плане) границ земельного участка показываются: кадастровый номер участка; границы земельного участка и номер межевых знаков; размеры земельного участка в виде площади дирекционных углов и горизонтальных положений; описание границ смежеств; выходы координатной сети; направление «Юг-Север»; численный масштаб. Карта (план) земельного участка дополнительно к сведениям, которые показываются на карте (плане) его границ, содержит сведения: о границах частей земельного участка, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами; о границах частей земельного участка, занятых объектами недвижимого имущества. Первые показываются на основе имеющихся документов и обозначаются на местности только по желанию заинтересованного лица и с согласия правообладателя участка. Что же касается вторых сведений, то объекты недвижимого имущества отображаются на карте (плане), если это предусмотрено заданием на выполнение работ.

 

4. . Организационные мероприятия по гос. Регистрации

Анализ основных показателей деятельности в сфере государственной регистрации (на основании сведений ведомственной статистической отчетности по форме № 8 «Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденной приказом Росреестра от 20.04.2010 № П/188)4. Анализ реализации Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», установить проблемы реализации указанного закона. Осуществляется поддержка функционирования программного обеспечения, загрузка-выгрузка и передача данных учетных систем, контроль за деятельностью исполнителей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 2. Расчет экономической стоимости трехкомнатной квартиры

2.1. Анализ объекта  оценки и его окружений

Описание объекта оценки

Наименование объекта	Квартира
Тип объекта оценки	Отдельная квартира ( ст. 5 ФЗ « Об оценочной деятельности РФ»)
Состав оцениваемого объекта	2-х комнатная квартира
Оцениваемые права на объект	Квартира: право собственности
Стоимость квартиры на дату оценки	4150000 руб.
Собственник объекта оценки	Дьяков Сергей Викторович
Цель оценки	Решение вопроса о продаже объекта оценки
Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта	Не выявлено
Опасности, вызванные окружающей средой	Отсутствуют

 

В целях оценки устанавливаются следующие допущения и ограничения:

1. При проведении оценки предполагается отсутствие, каких либо скрытых факторов влияющих на стоимость оцениваемого имущества.
2. Исходные данные получены из надежных источников и считаются достоверными.
3. Оценщик не производил обмер квартиры, полагаясь на верность исходной информации.
4. При проведении оценки предполагается, что объект недвижимости соответствует санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности.
5. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки установленной в практической части, указанный спор подлежит рассмотрению.

 

 

Общее сведения о ТиНАО (п. Рязановское)

Рязановское сельское поселение расположено на севере Подольского муниципального района. На территории сельского поселения находятся 4 поселка и 15 деревень, в которых проживает около 14 тысяч жителей. Административным центром является п. Знамя Октября. История сельского поселения Рязановское ведет отсчет со средних веков. Название места «Рязаново», похоже, произошло от его первого владельца – Резанова Мурата Дмитриевича – боярина царя Ивана Грозного. В 1556 году он записан как родоначальник. Высокий титул получил за присягу царю «служить ему верой и правдой, доносить на изменников, не знать ни отца, ни матери, знать единственного государя». Его наследник Путило Резанов в смутное время был пожалован поместьем. В разные годы им владели боярин Петр Гаврилович Кондырев, Родион Григорьевич Остафьев, а также семья известного дипломата петровского времени Григория Федоровича Долгорукого.В 70-е годы XIX века в Резанове построена фабрика по выработке сукна, последним владельцем которой был купец Иван Иванович Баскаков. Село Остафьево упоминается в писцовой книге 1627 года. Здесь в середине XVIII века русским промышленником К.М. Матвеевым была заложена усадьба, которая в конце века перешла к князьям Вяземским. В Остафьеве гостили выдающиеся люди России – А.С. Пушкин, А.С. Грибоедов, В.К. Кюхельбекер, Д.В. Давыдов, Е.А. Баратынский, Н.В.Гоголь, писал «Историю государства Российского» Н.М. Карамзин. Знаменитой усадьбе и ее обитателям посвящены десятки книг, статей и поэтических произведений. Теперь здесь находится музей-усадьба «Остафьево» - «Русский Парнас». В мемориальный историко-литературный музей-усадьбу включен и храм Святой Троицы в с. Остафьево, построенный в конце XVIII века. На территории музея-усадьбы проходит, ставший традиционным, Пушкинский праздник поэзии. Ведется реконструкция Покровского храма в селе Ерино. В деревне Тарасово в 2008 году, в праздник Рождества Пресвятой Богородицы, был заложен камень нового православного храма. Гордостью и украшением сельского поселения Рязановское является всероссийская здравница – санаторий «Ерино». Это многопрофильное лечебное учреждение, предлагающее самые современные виды медицинских услуг, в том числе лечение минеральной водой «Еринская». Она по праву считается одной из лучших по своим вкусовым качествам и содержанию минеральных солей. В поселке Остафьево в 2008 году открыта новая поликлиника, оснащенная самым современным оборудованием. В Рязановской больнице функционирует специализированное отделение, в котором получают медицинскую помощь ветераны Великой Отечественной войны Подольского района. В рамках областной программы «Развитие физической культуры и спорта» в поселении построены и успешно функционируют Спортивные клубы «Десна» и «Богатырь», а также Спортивно-оздоровительный клуб для инвалидов «Мустанг». В поселке Фабрика 1 Мая и д. Мостовское силами администрации и жителей поселения оборудованы спортивные площадки с современным покрытием. В поселке Ерино ведется строительство стадиона европейского уровня на 3000 посадочных мест. В сельском поселении Рязановское живут и тренируются выдающиеся российские спортсмены: олимпийская чемпионка по легкой атлетике Юлия Гущина, чемпионка мира по легкой атлетике Юлия Печенкина. Тренирует новое поколение спортсменов неоднократный чемпион мира по армспорту, ныне директор спортивного клуба «Богатырь», Игорь Грушников. Особой гордостью поселения является абсолютная чемпионка мира по армспорту среди инвалидов Светлана Тычинина. А третьеклассник Алексей Сарана стал призером первенства России по шахматам среди сверстников и вошел в десятку лучших на первенстве мира. Быстрыми темпами возводятся жилые дома: в поселке Ерино построены два семнадцатиэтажных дома. В поселке Знамя Октября строится микрорайон «Родники» на 6000 человек со всей инфраструктурой, включая социальную сферу, и два семиэтажных дома для расселения ветхого фонда. Увеличение числа жителей поселения обусловило строительство детского сада №26 в поселке Фабрика 1 Мая и современного здания детского сада № 4 в поселке Ерино. В ближайшее время там откроет двери и средняя общеобразовательная школа. Огромное внимание в сельском поселении уделяется творческому развитию детей и молодежи. Учащиеся детских школ искусств «Дар» и «Дети синей птицы», а также Дворца культуры «Пересвет» регулярно участвуют и занимают призовые места в творческих конкурсах различных уровней. Современную экономику сельского поселения Рязановское представляют более 300 предприятий, крупнейшие из них - Аэропорт «Остафьево» ОАО авиапредприятия «Газпромавиа», ООО «Газкомплектимпекс», ОАО «Гематерминал», ГУП «Мособлфармация». Торговая сеть пополнилась магазинами шаговой доступности «Хороший», Торговым комплексом «Пересвет». На территории поселения расположился сетевой гипермаркет «Карусель».

 

 

 

 

 

Общие сведения об улучшениях

Параметры	Характеристика
Жилой дом	5-и этажный квартирный дом
Текущее использование	Жилое назначение
Собственник	Дьяков Сергей Викторович
Физические характеристики	Общая площадь: 46,8 Материал несущих стен: кирпичные Перекрытия: сборные ж/б плиты Перегородки : гипсобетонные
Хронологический возраст	1973 (40 лет)

 

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.2.1.Оцениваемый объект находится в ТиНАО, по адресу : г.Москва

п. Рязановское, пос. Знамя Октября, ул. СЖПК «Юбилейный»,д.30,кв.46, четвертый этаж, пятиэтажный кирпичный дом.

В близи дома есть два парка, неподалеку школы, детские сады и площадки,

спорткомплекс.

2.2.2. Транспортная инфраструктура развита , в пятнадцати километрах располагается станция метро Царицыно. Железная дорога находиться в полутора километрах от дома.

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки

2.3.1. Сравнительный  подход.

Расчет стоимости имущества

Таблица 1. Определение цены одного м2 жилой площади

№	Цена продажи (руб.)	Общая площадь	Цена 1 м2 (руб.)	характеристики
				наличие балкона	планировка	ремонт
1	4150000	47	88297	Есть	Раздельная		Есть
2	4125000	45	91666	Есть	Смежная		Нет
3	4430000	51	86862	Есть	Раздельная		Нет
4	4250000	48	88541	Есть	Смежная		Нет
5	4500000	52	86538	Есть	Смежная		Нет
6	4820000	55	87636	Нет	Раздельная		Есть
7	4400000	51	86274	Есть	Смежная		Есть
8	4000000	43	93023	Нет	Смежная		Есть
9	4200000	46	91304	Нет	Смежная		Нет
10	4010000	43	93255	Нет	Раздельная		Нет

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2. Расчет весовых соотношений  характеристики объекта

№	Цена 1 м2 (руб.)	Калибровка объекта на основе характеристик
		балкон		планировка		ремонт
		есть	нет	раздельная	смежная	есть	нет
1	88297	88297		88297			88297
2	91666	91666			91666	91666
3	86862	86862		86862		86862
4	88541	88541			88541	88541
5	86538	86538			86538	86538
6	87636		87636	87636			87636
7	86274	86274			86274		86274
8	93023		93023		93023		93023
9	91304		91304		91304	91304
10	93255		93255	93255		93255
Сумма :		528178	365218	356050	537346	538166	355230
Среднее значение:		88029	91304	89013	89557	89694	88808
Приращение стоимости за счет характеристики объекта		3275		544		886
Соотношение		6		1		2

 

 

 

Таблица 3. Определяем средневзвешенную цену

№	Цена м2 (руб.)	Веса характеристики			Сумма весов	Взвешенная цена  1 м2
		балкон	планировка	ремонт
1	88297	6	1	2	9	794673
2	91666	6	0	0	6	549996
3	86862	6	1	0	7	608034
4	88541	6	0	0	6	531246
5	86538	6	0	0	6	519228
6	87636	0	1	2	3	262908
7	86274	6	0	2	8	690192
8	93023	0	0	2	2	186046
9	91304	0	0	0	0	0
10	93255	0	1	0	1	93255
Итог:					48	4235578
Средневзвешенная цена:		4235578:48=88241
Стоимость объекта оценки:		88241*47= 4147327

 

Окончательная стоимость объекта оценки: 4147327 руб.

 

 

 

 

 

2.3.2 Расчет стоимости  объекта доходным подходом

Объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить стабильный доход, поэтому для определения его стоимости выбирается метод капитализации дохода.

В расчетах учитывается следующее:

1. Из анализа рынка коммерческой недвижимости Москвы выявлено, что средняя ставка арендной платы для подобных объектов составляет 25000 руб., а за 1м2 – 532 руб.
2. Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления, обычно расходы на эти услуги составляют 5% от действительного валового дохода.
3. Прочие операционные расходы по объектам такого типа составляет в среднем около 10% от действительного валового дохода.

При расчете ставки капитализации использованы кумулятивный метод и метод возмещения равными долями.

R=DR+

Где n-оставшийся срок службы объекта оценки.

Хронологический возраст здания – 40 лет.

Нормативный срок здания – 90 лет.

Расчет ставки возмещения: 2 (%)

При расчете ставки капитализации необходимо рассчитать ЧОД, получаемый от коммерческого использования недвижимости после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта.

Определение ЧОДа проводится в 3 этапа:

1. Рассчитывается потенциальный валовой доход

ПВД=532*47*12=300048

2. Рассчитывается действительный валовой доход

ДВД=300048

3. Рассчитывается чистый операционный доход

ЧОД=255042

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет ставки капитализации

 

Параметр	Значение
Безрисковая ставка (%)	1%
Поправки на риск: -вложений в недвижимость; -управления недвижимостью.	2% 1%
Ставка возмещения по методу ринга	2%
Итого ставка капитализации	6%