Государственная регистрация сделок

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Гражданское законодательство всех цивилизованных стран мира уделяет повышенное внимание правовому регулированию рынка недвижимости. В силу особой общественной ценности объектов недвижимого имущества, государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с его оборотом.

В результате включения в 90-х годах прошлого века в гражданский оборот права частной собственности на недвижимое имущество, в том числе право частной собственности на землю, а также проведения приватизации в Российской Федерации, государство перестало быть единственным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости. Основополагающим моментом в развитии правового регулирования недвижимого имущества явился переход от закрепленного законодательством  исключительного права государственной собственности на недвижимость к легальному признанию множества форм собственности в условии их равной защиты. Произошедший переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом путём расширения диапазона объектов недвижимости, вовлекаемых в гражданский оборот, и видов совершаемых  с ними сделок, к их разрешению, обозначил потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию сделок и вещных прав на нее.

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимым имуществом, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131, ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ), введенным в действие с 01 января 1995 года.

Впоследствии, 21 июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Далее- Закон о государственной регистрации), который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию.

Учитывая значимость объектов недвижимости в гражданском обороте, а также в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, Закон о государственной регистрации закрепил их специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, иные вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

В настоящее время в системе государственной регистрации прав происходит масштабная реформа. Прежде всего, это связано с централизацией сведений об объектах недвижимого имущества. На всей территории Российской Федерации создана и в настоящее время действует система Росреестра, которая объединила в себе  информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и системе кадастрового учета недвижимости. Это делает систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество более совершенной и прозрачной.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой сложный и многогранный механизм, включающий в себя   правовой институт в области гражданских правоотношений и  административную процедуру, заключающуюся в государственной регистрации гражданских прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем внесения соответствующих записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним  и деятельности государственных органов по государственной регистрации в рамках соответствующей территориальной юрисдикции.

Учитывая изложенное, актуальность выбора темы представленной курсовой работы представляется обоснованной, обусловливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости.

Предметом исследования курсовой работы являются общественные отношения, складывающиеся в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объектом исследования выступает совокупность правовых норм, регулирующих регистрационные отношения, их анализ с точки зрения административного права (как административной процедуры) в совокупности с правом гражданским.

Цель работы заключается в исследовании института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с точки зрения характеристики связи, которая объединяет права на недвижимое имущество и сделок с ним с их государственной регистрацией, т.е. с административной процедурой.

В целях достижения цели, предстоит решить следующие задачи:

-исследовать понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-исследовать права, подлежащие  государственной регистрации и виды сделок с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации;

-исследовать регистрационную деятельность;

-изучить органы в системе  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним.

1. ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует отметить один существенный аспект. Что подразумевает законодатель под определением «недвижимое имущество»? П.1 ст. 130 ГК РФ дает общее определение недвижимости: все, что прочно связано  землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс1. Теперь приступим к исследованию государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Такое определение государственной регистрации в пункте 1 статьи 2 нам устанавливает Закон о государственной регистрации2.

Государственная регистрация может рассматриваться в двух аспектах: как специфическая деятельность государства и как результат этой деятельности  (издание ненормативного акта государственного органа). При этом, государственная регистрация как вид деятельности не всегда может заканчиваться государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности  может быть отказ в государственной регистрации.

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как обязательное требование к операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена в ст. 131 ГК РФ. Введение такой системы преследует несколько целей:

- придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих  правах;

- ввести государственный  контроль за совершением сделок  с недвижимым имуществом (переходом  прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц;

- внести единообразие  в процедуру регистрации прав  на недвижимое имущество на  всей территории РФ3.

На мой взгляд, основной целью государственной регистрации является имущественная защита прав и интересов участников гражданского оборота в сфере недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией Закон о государственной регистрации прав связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Только в отдельных случаях возникновение вещного права на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе.

Так, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ)4.

Таким образом, государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество.

Основные принципы осуществления регистрационной деятельности могут быть разделены на общие, характерные для деятельности всех правоприменительных органов, и специальные, присущие только государственной регистрации.

К общим принципам можно отнести:

1. Принцип законности.

2. Принцип гласности и  публичности.

3. Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав.

К специальным принципам относятся:

1. Процессуальный формализм.

2. Принцип единства.

3. Принцип преемственности.

4. Принцип приоритета  ранее зарегистрированных прав.

5. Принцип экстерриториального предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП.

6. Принцип двойной регистрации5.

Рассмотрим подробно некоторые из указанных принципов.

Принцип законности является основой построения и деятельности системы государственной регистрации. В качестве конструктивных элементов принципа законности можно выделить:

1. Наличие законов, регулирующих  соответствующие общественные отношения. Как уже отмечалось ранее, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним формируется с середины 1990-х годов прошлого века. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было.

Со вступлением в силу Закона о государственной регистрации начала свое формирование современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Были приняты и вступили в силу множество нормативно-правовых актов, как конкретизирующих положения Закона о государственной регистрации прав, так и регулирующие отношения в смежных областях. Среди них особо следует отметить Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.004 № 136-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и, конечно, Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Закон о «дачной амнистии»).

Безусловный приоритет в нормативно-правовом массиве, регулирующем управление недвижимостью, отдается Гражданскому кодексу Российской Федерации. Наряду с основополагающей ст. 131 ГК РФ, которая устанавливает участникам гражданских правоотношений на обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость такой процедуры: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора"6, а также иные нормы, содержащиеся как в первой части Кодекса, так и во второй.

Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК РФ7.

2. Обеспечение прав граждан  и законных интересов юридических  лиц. Гражданские права могут  быть ограничены на основании  федерального закона и только  в той мере, в какой это необходимо  в целях защиты основ конституционного  строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

3. Соблюдение закона всеми  участниками общественных отношений, возникающих при государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество.

Порядок ведения Единого государственного реестра прав (далее- ЕГРП) регулируется не только Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Ведение ЕГРП - это законно установленная юридическая процедура, направленная на защиту интересов правообладателя.

Принцип гласности и публичности. Любое лицо, предъявившее удостоверение личности и подавшее заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации)8. Этот принцип служит достижению экономической и социальной цели государственной регистрации - обеспечению законности оборота недвижимости, "прозрачности" рынка. За нарушение принципа публичности, за недостоверную информацию Федеральная регистрационная служба несет ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о регистрации.

Принцип достоверности записей в ЕГРП. В соответствии с этим принципом информация, содержащаяся в реестре, признается достоверной. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость нет необходимости в их восстановлении, получении дубликатов нотариально удостоверенных договоров. Право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая запись. Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя. В настоящее время наличие права должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинником или дубликатами правоустанавливающих документов. При этом не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в ней датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП9.

Процессуальный формализм. Законом о регистрации подробно регламентированы процедура и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, сроки совершения определенных действий. Правила ведения ЕГРП устанавливают форму и содержание регистрационных записей, свидетельств о государственной регистрации и регистрационной надписи на документах. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией, усиления ответственности органов по государственной регистрации за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в ЕГРП.

Принцип единства. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, далее- Росреестр) по единой системе записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Функции правового контроля над деятельностью территориальных органов Росреестра, обеспечение соблюдения правил ведения и хранения ЕГРП, разработка методических материалов по вопросам практики государственной регистрации возложены на центральный орган – Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, находящуюся в ведении Министерства юстиции России. Для обеспечения принципа единства системы государственной регистрации ЕГРП во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке (п. 10 Правил ведения ЕГРП)10.

Принцип преемственности. Государственная регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительной, регистрация ранее возникших прав по общему правилу не является обязательной и проводится по желанию правообладателей. То есть собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона о регистрации, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности (пользование, владение и распоряжение). Однако, если с объектом недвижимости совершается сделка, требующая государственной регистрации, или ранее возникшие права ограничиваются иным образом, то государственная регистрация сделки, ограничения права возможна только после регистрации права в ЕГРП. Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением недвижимостью, приобретенной до введения в действие Закона о регистрации, подпадают под его правовое регулирование.

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. При проведении государственной регистрации проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными или ранее заявленными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона о регистрации). Наличие таких противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации.

Принцип двойной регистрации. Этот принцип заложен не только в содержании Закона о регистрации, но и в его названии - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с принципом двойной регистрации при совершении подлежащей государственной регистрации сделки, например при купле-продаже квартиры, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой; аналогичная ситуация и при регистрации договора аренды. Этот принцип не является общим для всех сделок. Он применяется лишь к тем сделкам, для которых в дополнение к требованию о надлежащей форме установлено требование об обязательной государственной регистрации. Проведенную регистрацию договора (сделки) Росреестр удостоверяет штампом с регистрационной надписью на договоре. Регистрацию права удостоверяет свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП.11

2. ПРАВА И СДЕЛКИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

2.1 Виды вещных  прав, подлежащих государственной  регистрации

Виды вещных прав, подлежащих государственной регистрации, определены в законе следующим образом:

- право собственности (ст. 209 ГК РФ) - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;

- ограниченные вещные права - абсолютные субъективные права, на использование чужого, как правило, недвижимого, имущества в своем интересе и без посредства собственника. Виды, основания возникновения, объем правомочий, пределы осуществления и порядок регистрации ограниченных вещных прав устанавливаются законом.

В соответствии со статьёй 216 ГК РФ к ограниченным вещным правам относятся:

- право пожизненного наследуемого  владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитуты;

- право хозяйственного  ведения;

- право оперативного управления12.

Таким образом, ограниченное вещное право - это право на чужую вещь, т.е. на вещь, находящуюся в собственности другого лица. Объект ограниченных вещных прав- это всегда индивидуально-определенная вещь, уже имеющая собственника. В случае отсутствия или прекращения права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право. Ограниченные вещные права, являясь производными от права собственности, одновременно обременяют право собственности и в известной степени ограничивают правомочия собственника. Данные ограничения сохраняются и при смене собственника, т.е. следуют не за собственником, а за вещью 13.

-право собственности и иные вещные права на лесные участки  (ст. 93 Лесного кодекса РФ);

-право собственности и иные вещные права на жилые помещения (ст. 18 Жилищного кодекса РФ);

-права на воздушные суда, а также сделки с воздушными судами (ст.3 Закона о государственной регистрации);

-права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах (ст. 22.1 Закона о государственной регистрации);

-права на имущество, являющееся предметом договора лизинга(ст. 20 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

2.2 Государственная  регистрация сделок

Государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.

Поэтому, когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации14. Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом. Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.

Государственной регистрации подлежат сделки, направленные на передачу имущества в собственность, а также сделки, направленные на передачу имущества во владение и пользование или в обеспечение исполнения обязательства:

• договоры купли-продажи жилого дома (части жилого дома); квартиры (части квартиры); доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 558, 251 ГК РФ).
• договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ).
• договоры мены жилого дома (части жилого дома); квартиры (части квартиры); доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 567 ГК РФ).
• договор дарения и пожертвования недвижимости (ст. 574, 582 ГК РФ).
• договор ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).
• договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).
• договор аренды недвижимости с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ).
• договор участия в долевом строительстве (ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
• договор о залоге недвижимости (ипотеке) (ст. 339 ГК РФ).
• договоры аренды (субаренды) зданий, сооружений, нежилых помещений,
• земельных участков заключенные на срок не менее 1 года (ст. 615, 651 ГК)15.

При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника. Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени. Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, производится после погашения последнего платежа.

Для наглядности приведём таблицу, в которой продемонстрированы различные случаи купли-продажи недвижимости и указаны регистрационные действия для каждого из перечисленных случаев (см. таблицу 1).

Таблица 1