Государственная регистрация, учет и оценка земель

Введение

   Государственный кадастр недвижимости является систематизированным  сводом сведений об учтенном в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении  Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных  зонах и зонах с особыми  условиями использования территорий, иных предусмотренных ФЗ «О государственном  кадастре недвижимости» сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

   Правовую  основу регулирования кадастровых  отношений составляют Конституция  РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный  кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», другие федеральные  законы и издаваемые в соответствии с ними нормативные правовые акты РФ.

   Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий призвана выявить сравнительную ценность земли, как главного средства производства в сельском хозяйстве.

   Оценка  земельных участков сельскохозяйственного  назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

   Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного  назначения в соответствии с его  экспликацией выделяются:

   - сельскохозяйственные угодья(пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

   - земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для  производства, хранения и первичной  переработки сельскохозяйственной  продукции;

   - земли, занятые внутрихозяйственными  дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенной  для обеспечения защиты земель  от воздействия негативных(вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

   Тема  курсового проекта в современных  рыночных условиях очень актуальна, так как расчет кадастровой и  рыночной стоимостей необходим для  совершения различных сделок с земельными участками.

Цель  курсового проекта  -  умение проводить государственный учет и оценку земель  на примере уч.хоз. Степного Энгельсского района Саратовской области.

Задачами  курсового проекта являются:

-изучение  нормативной базы кадастровой  оценки земель;

-определение  оценочных затрат на выращивание  культур;

-оценка  рабочих участков по продуктивности, технологическим свойствам;

-расчет  показателей кадастровой оценки;

Исходные  материалы:

-  план  земельного района;

- хозяйство,  сельскохозяйственное предприятие,  почвенная карта по с/х предприятию;

- годовой  отчет  (Ф22.1-Ф22.6);

- кадастровое  дело объекта недвижимости;

- пояснительная  записка

Содержание

Введение

1.Характеристика  муниципального образовании…………………………… …3

2. Учет земель в  муниципальном образовании…………………………………  7

1. Учет количества и качества земель в сельхозпредприятии………………7
2. Учет земель в муниципальном районе…………………………………… 12
1. Государственный кадастровый учет объектов недвижимости в                  муниципальном образовании……………………………………………………   17

 3.1.  Кадастровое деление территории………………………………………   17

2. Технология ведения Государственного кадастра недвижимости…… 22
1. Формирование объектов кадастрового учета и подготовка кадастровых паспортов………………………………………………………………….23
2. Подготовка выписок из Государственного реестра объектов недвижимости…………………………………………………………………    26
4. Оценка земель…………………………………………………………………  28
2. Оценка почв сельхозпредприятия(бонитировка)……………………… 28
3. Определение базисной урожайности в хозяйстве………………………31
4. Оценка технологический свойств почв и рабочих участков…………   33
5. Общая экономическая оценка пашни в хозяйстве……………………   37

Заключение

Список  литературы

Приложения 
 
 
 
 
 
 
 

1. Характеристика  Энгельсского муниципального района Саратовской области.

Энгельсский район распложен в центральной части Саратовской области по левому берегу р.Волги в 5 км. От областного центра г. Саратова и является одним из крупнейших районов Саратовской области.

Климат. Энгельсский административный район, согласно агроклиматическому районированию Саратовской области, относится к III агроклиматическому району, который характеризуется как засушливый и жаркий. Климат района континентальный, с холодной зимой и жарким летом.  Характерной чертой климата являются резкие колебания климатических показателей в отдельные годы. За десятилетний период среднегодовая температура составляет + 5,8 +5,9 С.

Рельеф  муниципального образования город  Энгельс равнинный. Энгельсский муниципальный район расположен на территории 3,2 тыс. кв. км, богатой природными ресурсами. Речь идет и о полезных ископаемых, водных ресурсах, о сельскохозяйственных угодьях, о природно-климатических условиях.  Реки, протекающие на территории муниципального образования - река Волга, река Саратовка..

В состав Энгельсского муниципального района входят 22 поселка и 29 сел. В территориальный состав муниципального образования город Энгельс входят населенные пункты:

1) город  Энгельс;

2) поселок  Плодосовхоз;

3) поселок  Прибрежный.

Граница муниципального образования город  Энгельс проходит на протяжении 56 804 м. Муниципальное образование город  Энгельс граничит с Красноярским, Коминтерновским, Приволжским, Новопушкинским муниципальными образованиями Энгельсского муниципального района, муниципальным образованием «город Саратов».

Демография. По оценке на 1 января 2010 года численность постоянного населения муниципального образования город Энгельс составила 209 000 чел. Увеличение численности по сравнению прошлым годом на 2 152 чел. Произошло в основном в результате миграции населения. Число родившихся в 2009 году составило 2 161 чел. Численность трудоспособного населения составляет 133 426 чел.

Почвы. Энгельсский район расположен в зоне тёмно-каштановых и каштановых почв. Почвенный покров района неоднороден. Встречаются темно-каштановые, каштановые, лугово-каштановые, пойменные почвы и солонцы. Наибольшую площадь занимают темно- каштановые почвы.

Район обладает достаточно развитой минерально-сырьевой базой, которая представлена углеводородным, минерально-строительным сырьем, богатыми водными ресурсами (река Волга), подземными водами, в том числе содержащими  гидроминеральное сырье. Запасы минерально-строительного  сырья представлены в виде полезных ископаемых: пески строительные и  силикатные, кирпичные и керамзитовые глины; углеводородное сырье – нефть, газ, конденсат.

Энгельсский район один из наиболее обеспеченных запасами подземных вод в Саратовской области. На территории района расположены 5 разведанных месторождений питьевых подземных вод в т. ч. самое крупное месторождение подземных вод в области – Генеральское и 2 месторождения минеральных вод. Общие запасы питьевых подземных вод 512,7 тыс. куб. м. в сутки, минеральных – 0,392 тыс. куб. м. в сутки. На территории района находится 19 разведанных месторождений углеводородного сырья, 12 месторождений общераспространенных полезных ископаемых, в т. ч. керамзитовых глин - 5, кирпичных глин – 5, песков строительных – 2.

Промышленность.Число действующих крупных и средних организаций по видам экономической деятельности:

- добыча  полезных ископаемых – 2 ед.;

- обрабатывающие  производства – 175 ед.;

- производство  и распределение электроэнергии, газа и воды – 39 ед.

Объем отгруженной продукции собственного производства, работ и услуг крупными и средними промышленными предприятиями  составил 85 млрд. руб.Отрасль растениеводства является одним из основных направлений развития сельского хозяйства района и предназначена для обеспечения потребности населения района в основных продуктах питания, а животноводство - полноценными кормами. Животноводство - социально значимая отрасль, обеспечивающая потребность населения муниципального района продуктами питания животного происхождения, а промышленность сырьем. Предприятия перерабатывающей промышленности района являются основными поставщиками сетевой торговли мясо-молочной продукции, хлебобулочных изделий, качество которых соответствует ГОСТу и стандартам, неоднократно подтвержденным на выставках РФ и за рубежом.

Основными задачами Управления являются:

- разработка  и реализация муниципальных программ  развития агропромышленного комплекса;

- содействие  созданию благоприятных экономических и организационно- правовых условий для эффективного развития всех отраслей сельскохозяйственного производства, пищевой и перерабатывающей промышленности;

- содействие  внедрению интенсивных технологий  на предприятиях агропромышленного  комплекса, направленных на повышение  их рентабельности; 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Учет земель муниципального образования.

2.1. Учет количества и качества земель в сельхозпредприятии

Управление  земельными ресурсами является важнейшей  государственной задачей. Одной  из основных функций управления является учет, который  может  быть реализован  только на основе необходимой и достоверной информации о земельных ресурсах, которая формируется и актуализируется в процессе государственного учета количества и качества земель. В с/х предприятиях основной учетной единицей является угодья.

1. Сельскохозяйственные угодья:

• пашня( орошаемая, багорная)

• залежи
• многолетние насаждения ( сад, ягодник, посевы лекарственных трав)
• сенокос (суходольные, пойменные, заболоченные)
• пастбища (суходольные, заболоченные, культурные)

2. Не сельскохозяйственные угодья:

• полевые дороги
• лесополосы
• под водой
• прочие земли

Учетные документы.

1. Текстовые документы:

• правоустанавливающий документ;

• земельно-кадастровая книга предприятия;
• пояснительная записка;
• экспликация земель по угодьям;
• книга историй полей;
• справка изменений полей.

2. Графические документы:

• план землепользования( границы, виды угодий);
• почвенные карты;
• карта солонцов;
• картограмма.

Таблица 1

Экспликация земель по угодьям.

Виды  учета:

1. Первичный (основной учет) заключается в получении необходимых сведений о размерах, местоположении, качественном состоянии распределение земель и внесение этих данных в земельно-кадастровые документы.
2. Текущий учет земель заключается в выявлении и в несение земельно-кадастровые документы изменений, в использование земель после проведения основного учета.

Изменения могут быть трех видов:

• в границах землевладения( землепользования)  происходящие на оснований решений соответствующих государственных органов;
• в границах отдельных угодий- в результате трансформации ( перевод одного вида угодий в другой);
• правового статуса земли;
• качественного состава угодий за счет мелиорации или антропогенного воздействия.

Количественный  учет земель состоит в определении  площадей по категориям, по видам и  подвидам угодий ( в т.ч. мелиорированных), общей площади землевладения (землепользования).

Качественный  учет земель проводится с целью определения  степени пригодности земли, для  выращивания различных культур, для оценки земель с целью налогообложения  или для осуществления сделок.

Оценка  качества включает:

• классификацию земель по степени пригодности;
• характеристику почв;
• по их качественным признакам;
• по экологическим, градостроительным ценностям.

Действующая классификация земельного фонда  предусматривает выделение следующих  категорий пригодности:

I – земли, пригодные под пашню;

II – земли, пригодные под сенокосы;

III – земли пастбищные, после улучшения могут быть пригодны под другие сельскохозяйственные угодья;

IV – земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций;

V – земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья;

VI – земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья;

VII – нарушенные земли.

Учет  земель с особым правовым режимом.

В рыночных условиях   ограничения (обременения) и сервитуты позволяют сочетать интересы собственников с интересами общества. Наличие обременений влечет ограничение прав (распоряжения, пользования) собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по хозяйственному использованию, т.е использование земель ограничено  определенными условиями и обязательствами, которые устанавливаются законодательством, договорами или решением суда.

В  границах землепользования  выделяют  земли  ограниченные (обремененные):

• ограничениями  в хозяйственном использовании;
• сервитутами;
• залогом (ипотекой) или арендой;
• решением суда.

 К  земельным участкам, хозяйственное  использование которых ограничено  относятся:

1. Земли природоохранного, природно-заповедного, рекреационного, оздоровительного.  историко-культурного назначения, которые находятся в составе других категорий, без изъятия их у собственников, землепользователей( водоохранные  зоны и прибрежные полосы рек, водохранилищ; санитарные, запретные и нересто-охранные зоны, охранные зоны заповедников, заказников, памятников природы, территории рекреационного назначения).

2. Земельные участки, занятые охранными полосами инженерных,           транспортных и других режимообразующих объектов (линий электропередач и связи, магистральных газопроводов и нефтепроводов,  автотрасс и железных дорог, баз и складских помещений ядохимикатов и удобрений, нефтепродуктов, хранилищ нефти и газа, АЗС); санитарно-защитными  зонами (источников водоснабжения, полигонов захоронения) санитарные и ветеринарные разрывы вокруг  животноводческих ферм и комплексов, кладбищ).

3. Земельные участки, находящиеся в стадии консервации (зараженных, загрязненных), подверженные деградационным процессам, на которых установлен специальный режим использования

4. Земельные участки, обремененные сервитутами. Сервитуты- право ограниченного пользования чужим земельным участком. Они могут быть частными (установлены для одного-двух или нескольких лиц) и  публичными (устанавливаются для неограниченного числа лиц). Сервитуты устанавливаются для обеспечения прохода, проезда, прокладки линий электропередач, связи, трубопроводов, прогона скота, права пользоваться водоемом и др.).

5.  Участки, ограниченные арендой (на основании договоров аренды),  ипотекой (оформлены посредством закладной) или арестом по решению суда установленным на основании официальных документов (опись имущества). 
 
 
 

2.2. Учет земель в муниципальном районе.

Государственный кадастровый учет земельных участков (ГКУ ЗУ) – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки земельными ресурсами .В результате такого учета каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровому учету подлежат земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности, целевого назначения и разрешенного использования. Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу Закона о земельном кадастре, является юридически действительным.

• Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения надлежащей записи в Единый государственный реестр земель. Реестр — основной документ земельного кадастра. В него вносят такие сведения, как:
• кадастровые номера;
• местоположение (адрес);
• площадь;
• категория земель и разрешенное использование земельных участков;
• описание границ земельных участков, их отдельных частей;
• зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
• экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
• качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;
• наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Помимо  реестра к основным документам земельного кадастра относятся кадастровое  дело и дежурные кадастровые карты (план).

Кадастровое дело — совокупность документов, которые  подтверждают факт возникновения или  прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета. Данные документы являются основанием для внесения сведений в Единый реестр земель.

Кадастровая карта представляет собой план, на котором в графической и текстовой  формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в земельном кадастре.

Единый  государственный реестр земель и  кадастровые дела подлежат вечному  хранению, их изъятие и уничтожение  не допускаются. Основные документы  государственного земельного кадастра подлежат страхованию.

Теперь  поговорим о порядке проведения кадастрового учета. Он проходит по месту  нахождения участка. Для этого заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями  лица подают в органы земельного кадастра заявки, правоустанавливающие документы  на земельные участки и документы  о межевании земельных участков. Межевание представляет собой работы по установлению границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Работы по межеванию достаточно сложны, поэтому государство доверяет выполнение этих работ только обученным и специально подготовленным  
 

(получившим  особый документ) специалистам и  организациям — органам межевания.  По договору о проведении межевания  орган межевания в соответствии  с действующим законодательством  обязан:

1. Организовать  работы по определению местоположения  границ на местности. Вам вместе  со специалистом органа межевания  предстоит встретиться со всеми  соседями и определить, где проходит  граница между вашими участками,  оформить надлежащим образом  согласование границ на местности,  составив об этом акт, который  должен быть подписан вами и всеми соседями.

2. Закрепить  на местности границы участка,  установив на поворотных и  узловых точках межевые знаки,  и провести геодезические измерения,  позволяющие определить координаты  этих знаков.

3. Составить  межевое дело и подготовить  документ о межевании (выписку  из межевого дела) для представления  в кадастровую палату.

Закон четко оговаривает, что документы, представляемые в кадастровую палату, должны быть надлежащим образом оформлены. Не подлежат приему документы, имеющие  подчистки либо приписки, зачеркнутые  слова или иные, не оговоренные  в них исправления, документы, исполненные  карандашом, а также документы  с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. В кадастровой палате представленные вами документы должны зарегистрировать: проставить штамп и записать в него регистрационный номер и дату приема документов. Запись удостоверяется подписью работника кадастровой палаты. О принятых документах вам должны выдать расписку.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня  подачи заявки. После выполнения кадастровых  работ вам обязаны подготовить (или прислать по почте) выписку из земельного кадастра, которая  

называется  кадастровым планом земельного участка. Внимательно проверьте выданный вам документ! Все экземпляры полученной вами выписки должны быть заполнены абсолютно одинаково, все листы каждого экземпляра выписки пронумерованы и заверены подписью должностного лица кадастровой палаты, а количество подготовленных для вас экземпляров плана соответствовать тому, которое вы указали в заявке. Но в любом случае для предъявления в учреждение юстиции для дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вам обязаны выдать не менее двух экземпляров!