Государственный кадастровый учет земельных участков

Государственный кадастровый учет земельных участков

                                                                       Москва

                                                                      2011 год

ОГЛАВЛЕНИЕ

 Введение

1. Государственный  кадастровый  учета земельных участков и его правовое регулирование.
2. Порядок и принципы ведения государственного кадастрового учета земельных участков. 
3. Органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастрового учета земельных участков и их компетенция.
4.     Заключение

БИБЛИОГРАФИЯ

Введение.

Актуальность  темы исследования.

    В современный период в России проводится реформа земельного законодательства, одним из направлений которой является создание эффективных правовых норм, обеспечивающих осуществление функций государственного управления земельными ресурсами и связанными  с ними объектами недвижимого имущества, обеспечивающих юридическое закрепление прав граждан на землю, установление гарантий их реализации.                                                                                                                           

     Земля  является одним из важных объектов  гражданского оборота. В соответствии  со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) земельные участки, участки недр отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость). ¹

    Успешное функционирование земли в гражданском обороте обеспечивается своевременным получением субъектами земельных правоотношений соответствующей информации о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации. Для эффективного выполнения этой задачи  был организован государственный кадастровый учет земельных участков. Как отметила в своей работе  М.С. Пашова: «Приобретение прав на земельные участки, совершение сделок с ними и государственная регистрация возможны только после государственного кадастрового учета земельных участков».² Такой учет с 1 марта 2008 года  ведется в рамках государственного кадастра недвижимости.

    Сведения, полученные в результате кадастрового учета земельных участков как части единого государственного кадастрового учета недвижимости содержатся в государственном кадастре недвижимости.

      Государственный кадастр недвижимости, кроме иных сведений  содержит совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель, включает регистрацию землепользования, учёт количества и качества земельных участков,  экономическую оценку земель и ведется он с целью обеспечения рационального использования земельных ресурсов и их охраны.

   Важность темы состоит в том, что изучение  понятия государственного кадастрового учета земельных участков, государственного кадастра недвижимости, его содержания и принципов ведения способствуют более эффективному выполнению функций государственного управления в области использования и охраны земель, закреплению права частной собственности на землю, как отдельного объекта гражданского оборота, так и в связи с недвижимостью.  Защита прав субъектов земельных правоотношений  является более эффективной при осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков с использованием сведений о них из  государственного кадастра недвижимого имущества.

    В  связи с этим целью работы является формирование понятия государственного кадастрового учета земельных участков,  изучение вопросов правового регулирования государственного кадастрового учета земельных участков, государственного кадастра недвижимого имущества в части регистрации земли как объекта недвижимости; органов, осуществляющих  государственный кадастровый учет земельных участков.

1. Понятие государственного кадастрового учета земельных участков и  его правовое регулирование.

      Земля, являясь объектом гражданского  оборота, представляет собой огромное  национальное богатство страны. Государство издавна осуществляло мероприятия по количественному и качественному учету земель. Именно с образованием государства и развитием налогообложения стало необходимым изучение земельных ресурсов и проведение учета земельных участков. В настоящее время государство с целью рационального использования земельных ресурсов и их охраны  выполняет мероприятия по всестороннему изучению правового природного и хозяйственного положения земель путем проведения регистрации землепользования, учёта количества и качества земельных участков, их экономической оценки. Указанные сведения ранее систематизировались в государственном земельном кадастре, а с 1 марта 2008 года  - в государственном кадастре недвижимости. 

   Процесс  описания и индивидуализации земельных участков – как объектов недвижимого имущества в государственном кадастре недвижимости (ранее в государственном земельном кадастре), в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки можно определить как государственный кадастровый учет земельных участков. Без кадастрового учета земельный участок не признается объектом недвижимости.

     Правовая регламентация государственного кадастрового учета земельных участков и порядка его осуществления ранее определялась   в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»,   положениями Земельного кодекса Российской Федерации, Лесного кодекса Российской Федерации и иных правовых актов.     

В настоящее  время законодательное закрепление  государственный кадастровый учет земельных участков закреплен в статье 70 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 17.07.2009, с изм. от 24.07.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 23.08.2009)³. В измененной редакции этой статьи определено, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ред. от 17.07.2009).⁴ Данные положения  действуют с 1 марта 2008 года.

       Исходя из положений Земельного  кодекса РФ, Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости» государственный  кадастровый учет земельных участков осуществляется в рамках единого государственного кадастрового учета недвижимого имущества. В свою очередь последний обеспечивает подтверждение существования недвижимого имущества, в том числе, и земельных участков, с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, а также обеспечивает внесение сведений о таком имуществе в государственный кадастр недвижимости.

        В соответствии с частью 2 статьи 1 Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, земельных участках, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, о геодезической и картографической основе ГКН и кадастровом делении территории Российской Федерации. Законодателем, подчеркивая важность для государства кадастрового учета  объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, отмечено, что «Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом»⁵

      Таким образом, анализ правовых  актов регламентирующих вопросы  государственного кадастрового  учета недвижимого имущества,  свидетельствуют о том, что  в современный произошло объединение  «двух  учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений»⁶, а в результате создана новая система учета объектов недвижимого имущества - государственный кадастровый учет недвижимого имущества, в состав которой входит государственный кадастровый учет земельных участков.

В части 3стать 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»  государственный кадастровый учет недвижимости определен как «действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом  имуществе.»⁷        

     Таким  образом, учитывая, что государственный кадастровый учет земельных участков является частью единой системы кадастрового учета, он представляет собой процесс, включающий в себя определенные обязательные действия участников земельно-кадастровых отношений, направленные на  оказание учетно-регистрационных услуг, а также иных мероприятий организационного, технологического и правового характера.

2.Порядок и принципы ведения государственного кадастрового учета земельных участков как объекта недвижимости. 

     В процессе осуществления государственного кадастрового учета земельных участков  проводится  проверка представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел. Все эти действия выполняются в определенном порядке, который закреплен законодательно. Порядку кадастрового учета посвящена глава 3 в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости»

    Кроме  того, согласно положениям Федерального  закона «О государственном кадастре недвижимости», Приказам Минюста России: от 20 февраля 2008 г. N 35 (с изм. от 23.03.2009) "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" ⁸; от 18 февраля 2008 г. N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка"; от 19.03.2008 N 66 "Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории" установлена структура, состав кадастровых сведений и правила внесения кадастровых сведений в реестр объектов недвижимости, а также структуру, состав и правила ведения кадастровых дел.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором  внесены в государственный кадастр  недвижимости, имеет не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).

   Для кадастрового  учета всех объектов недвижимости, в том числе и для земельных  участков общим является следующий  порядок. 

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы, перечень которых определен в законе. Заявление подается заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов через сети связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Законодателем определен перечень документов, необходимых  для кадастрового учета: межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ); акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости); документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя; копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости); копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости); копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о земельном участке); копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом, установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением соответствующих сведений).*

При постановке на учет объекта недвижимости, учете  изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или снятии с учета объекта  недвижимости орган кадастрового учета  принимает соответствующее решение об осуществлении кадастрового учета. При этом заявителю (его представителю) выдается под расписку: кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет); 2) кадастровую выписку, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости (при учете изменений); 3) кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при учете части объекта); 4) кадастровую выписку со сведениями о прекращении существования такого объекта недвижимости (при снятии с учета).

При выполнении действий по кадастровому учету недвижимости, существуют особенности характерные только для учета земельных участков.

Так, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка должны носить временный характер: если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Указанные сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации соответствующего права.

Кадастровый учет в связи с изменением площади  земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев преобразования земельного участка при выделе из него доли в натуре, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка, которые одновременно являются границами другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка.

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета в случае, если: имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения); одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости); местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случая, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости); не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Как показывает судебная практика действия регистрирующего органа принимающего решение о приостановлении государственной регистрации земельного участка в связи с наличием противоречий между заявленными и ранее зарегистрированными правами в отношении спорного земельного участка судами в основном признаются правомерными.

Так, решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.06.2009 по делу N А60-12410/2009-С12 по заявлению закрытого акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" о признании незаконным уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.02.2009 N 01/021/2009-136 оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.11.2009, определением Высшего Арбитражного суда РФ от 15.03.2010 г. №ВАС-2437/10 в удовлетворении заявления отказано.  Учитывая имеющиеся противоречия между заявленными и ранее зарегистрированными правами в отношении земельного участка, отсутствие доказательства правопреемства между юридическими лицами, приостановление государственной регистрации спорного дополнительного соглашения признано правомерным на основании положений пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".⁹

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если: имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, подлежащим кадастровому учету; заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме, либо содержанию не соответствуют установленным требованиям; объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком преобразовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями; объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости и внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о таком преобразуемом объекте недвижимости или таких преобразуемых объектах недвижимости носят временный характер; с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо; истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.

Орган кадастрового учета  принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если: размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков; такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков; доступ к такому земельному участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, не обеспечен; такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и к последнему в связи с этим преобразованием не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута; одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта; такой земельный участок образуется в результате преобразования земельных участков и эти преобразуемые земельные участки не относятся к одной категории земель, за исключением установленных федеральным законом случаев.

При кадастровом учете  в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено преобразованием земельного участка или уточнением его границ.

При кадастровом учете  в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если: в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка будет больше площади, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости; при уточнении указанных границ нарушен порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с настоящим Федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.

Орган кадастрового учета  принимает решение об отказе в  снятии с учета земельного участка  также в случае, если такой земельный  участок не является преобразуемым  и не подлежит снятию с учета.

Так, Высший Арбитражный Суд РФ  в определении от 10.02.2011 года  № ВАС-14950/10 признал законным  отказ управления Росреестра в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на части земельного участка по заявлениям открытого акционерного общества "Группа компаний СТАНКОЛИТ" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве, поскольку это решение принято в соответствии с требованиями: статей 15, 17, 18, пункта 5 статьи 36 Земельного Кодекса РФ; части 3 статьи 1,  пунктом 3 части 1 статьи 7, статьи 14 Закона о кадастре недвижимости; статей 20 и 28, части 3 пункта 2 статьи 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав, что в силу части 3 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе, в тоже время, действующее законодательство не рассматривает часть земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимости, объекта вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству.¹⁰

Для подачи заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости и документов, необходимых для предоставления в орган кадастрового учета, выполняется кадастровая работа по подготовке этих документов. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком. Выполняются эти работы кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства договора подряда на выполнение кадастровых работ, при этом такой договор является публичным. Кадастровый инженер - физическое лицо, которое вправе осуществлять кадастровую деятельность, на основании действующего квалификационного аттестата кадастрового инженера и внесенного в государственный кадастр реестровых инженеров. Кадастровый инженер может осуществлять свою деятельность: в качестве индивидуального предпринимателя либо в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

По договору подряда исполнитель обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы.

Цена кадастровых  работ определяется в договоре подряда на основании твердой сметы.

В результате кадастровых работ в отношении земельного участка кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка).

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане  указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных  участках в случае выполнения кадастровых  работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления  в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.

Если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой  план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Межевой план состоит  из графической и текстовой частей. В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута. В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленных законом случаях сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.