Инвестиции в жилое строительство

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Сибирский институт финансов и банковского  дела 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

по дисциплине «Экономическая теория»

Тема: «Инвестиции  в жилищное строительство» 
 
 
 
 

               Выполнила                                                               Руководитель

            Е.С. Баделина                                                           Семенихина В.А.

         Группа ИПД-62ф 
 
 
 
 
 
 
 

Новосибирск

2007

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………………...3

1. Глава  I. Инвестиционный процесс в трансформационный экономике

  1.1. Содержание понятия инвестиций………………………………………………….5

  1.2. Состояние инвестиций……………………………………………………………...8

  1.3. Источники инвестиций……………………………………………………..............9

  1.4. Сбережения как источник инвестиций. Факторы роста инвестиций…………..12

2. Глава  II. Инвестиции в недвижимость и строительство

  2.1. Недвижимость как объект инвестиций…………………………………………...16

  2.2. Инвестиционно-строительный комплекс………………………………………...18

  2.3. Подрядные отношения в строительстве

             Перспективы развития жилищного кредитования в России………………...20

  2.4. Инвестиции в жилищный сектор: жильё как финансовый актив………………20

  2.5. Виды спроса на жилую недвижимость…………………………………………...23

3. Глава  III. Инвестиционный потенциал ипотеки

  3.1. Сущность, содержание, классификация  банковского ипотечного кредита……25

  3.2. Инвестиционный потенциал небанковской  ипотеки в России……………. …..29

  3.3. Зависимость банковской и небанковской  ипотеки

             от процентных ставок и рынка ценных бумаг………………………………...30

  3.4. Смешанные системы кредитования………………………………………………32

  3.5. Параметры функционирования системы  ипотечного кредитования…………...33

4. Заключение…………………………………………………………………………….34

5. Список  использованных источников………………………………………………...35 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Инвестиция – это осознанный отказ от текущего потребления в пользу возможного относительно большего дохода в будущем, который, как ожидается, обеспечит и большее суммарное потребление. Инвестиция – это весьма сложное, неоднозначно трактуемое и, в принципе, трудно реализуемое в практической плоскости понятие.[8. 445c]

    Является общепризнанным тот  факт, что жизнеспособность и процветание любого бизнеса, любой социально-экономической системы в значительной степени зависит от рациональной инвестиционной политики. Эта политика затратная и рискованна по определению. Иными словами, во-первых, инвестиций не бывает без затрат – сначала необходимо вложить средства и лишь в дальнейшем, если расчеты были верны, сделанные затраты окупятся; во-вторых, невозможно предугадать все обстоятельства, ожидающие инвестора в будущем, - всегда существует ненулевая вероятность того, что сделанные инвестиции будут полностью или частично утеряны.

   Эти особенности инвестиционной деятельности, а без неё, опять же по определению, не обходится ни один бизнес, делают для любого бизнесмена, да и обычного человека тоже, жизненно необходимым иметь в своём арсенале хотя бы элементарные навыки вложения средств. Безусловно, эти навыки существенно различаются.

    Инвестиция – это всегда изменение,  осознанное отклонение от рутинного течения, попытка заглянуть в будущее. Инвестиционная деятельность является в некотором смысле вынужденным мероприятием, поскольку любой мало-мальски грамотный бизнесмен, руководитель, менеджер отчетливо понимает, что инвестиция – это необходимое рациональное движение, которое всегда лучше, чем застой.

    Инвестиционная деятельность различается  в зависимости от уровня управления, на котором обсуждаются её содержание, целевые установки, способы осуществления, планируемые результаты. Различие заключается в инвестиционных возможностях, потенциально мобилизуемых ресурсах, степени ответственности за возможные просчеты и др.

    Дело в том, что как практическая деятельность любая экономика представляет собой сложный организм, состоящий из множества надлежащим образом организованных и взаимодействующих между собой элементов (юридических лиц). Согласно Гражданскому кодексу юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечает этим имуществом по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Помимо перечисленных признаков юридическое лицо обязано иметь самостоятельный баланс или смету.

    Юридическое лицо подлежит обязательной государственной регистрации и действует на основании учредительных документов, в качестве которых могут выступать устав, либо учредительный договор, либо устав и учредительный договор.

    В зависимости от цели их  создания и деятельности юридические  лица подразделяются на две большие группы: коммерческие и некоммерческие организации. Основная цель коммерческой организации – устойчивое генерирование прибыли с последующим распределением её среди участников. Целью некоммерческой организации является решение социальных задач; при том, если организация всё же ведёт предпринимательскую деятельность, то полученная прибыль не распределяется между участниками, а также используется для достижения социальных и иных общественно полезных целей. [2. 5-7c]

    Инвестиционная деятельность исключительно  многообразна по сферам приложения средств, методам финансирования, используемым инструментам. Одна из причин кроется в развитии новых организационных форм в экономике – транснациональных корпораций, финансово-промышленных групп, финансовых компаний, инвестиционных банков и др.  
 
 
 
 
 

Глава I

  Инвестиционный процесс

  в трансформационной  экономике

   Для любой экономики, на каком бы этапе  она ни находилась, инвестиции являются важнейшим фактором экономического благополучия. От их количества и особенно качества в текущем периоде зависит будущее отдельных фирм и национальной экономики в целом. В кризисной экономике России темпы сокращения инвестиций опережали темпы спада производства, формируя материальную основу для ещё большего сокращения ВВП и производных от него показателей. В свою очередь, выход из кризиса и устойчивый рост возможны только на основе инвестиций и обновления основного капитала. Этим обусловлена актуальность данной проблемы.  

1.1 Содержание понятия инвестиций

    Инвестиции  относятся к числу самых популярных и важных проблем в теории и на практике. Проблемы инвестирования на практике решаются на уровне фирм и на уровне всей национальной экономики. Все отрасли экономической теории, так или иначе, рассматривают проблему инвестиций и уделяют ей большое внимание.        [5. 376c]

    Наиболее общим определением  инвестиций является «отказ от  потребления части дохода в  настоящем ради возможности большего  потребления в будущем». Даже  для общего определения инвестиций  приведённый вариант представляется  неудачным, несмотря на его, достаточно широкое распространение. Во-первых, любая форма предпринимательства предполагает расставание с активами в настоящем ради их прироста в будущем. Тогда инвестиции в приведенном выше смысле просто дублируют понятие предпринимательские затраты. Более того, есть формы расставания с текущим доходом ради его возрастания в будущем без всякого инвестирования и предпринимательства. Во-вторых, отказ от текущего потребления ради будущего может происходить не обязательно в денежном формате. Таким образом, на исходном уровне анализа можно лишь утверждать, что инвестиции – это предпринимательское использование части собственного дохода и привлечённых активов ради получения чистого дохода. Предпринимательское, а не потребительское использование средств является важным на исходном этапе анализа этой важной категории. Предпринимательское использование средств означает нацеленное на получение прибыли: « инвестирование есть акт вложения средств с целью получения дохода в будущем»¹. Суть конкретизации рассматриваемого понятия на данном этапе анализа состоит в следующем. Мало отказаться от части дохода в текущем периоде. Сделать это достаточно легко даже для получения дохода в будущем. Например, через банковский вклад. Куда труднее использовать доход на предпринимательские цели, особенно в реальном секторе экономики. Но даже в этом конкретизированном смысле приведенное определение не является инструментально приемлемым. Во-первых, в данном случае понятие «инвестиции» совпадает с понятием «авансирование капитала». Во-вторых, отвлекая активы (доход) в настоящем (текущем) периоде, получить прибыль в будущем можно двумя принципиально разными способами, если даже отвлечься от процента по вкладу:

1. через покупку и перепродажу ценных бумаг или вторичных активов;
2. через воспроизводство действующих и создание новых предприятий и организаций для производства товаров и услуг.

    Разница между двумя этими  направлениями инвестиций очень  существенна, и их нельзя свести в одном понятии. Поэтому некоторые издания приводят не одно, а два определения инвестиций.

    Подход с позиций функциональных  форм капитала позволяет разобраться с «прибыльной» трактовкой инвестиций. Достаточно поставить вопрос о прибыльности на микро- и макроуровне. Если инвестиционные расходы увеличили прибыль фирмы, то это даёт и соответствующий макроэкономический результат – рост выпуска и более эффективное использование ресурсов. А если прибыль на микроэкономическом уровне получена за счёт инвестирования в высокодоходные инструменты государственного заимствования, то макроэкономический результат будет существенно иным, поскольку возросшая прибыль банков, оперирующих с государственными ценными бумагами, будет результатом нагрузки на бюджетные выплаты, а не роста производства товаров и услуг. К тому же произойдет вытеснение реальных инвестиций.

    Реальные инвестиции независимо  от методов их обоснования  и содержательной трактовки в литературе принято делить на три основные разновидности:

1. Инвестиции фирм в основной капитал;
2. Инвестиции в создание запасов;
3. Инвестиции в жилищное строительство.

    Очень важно выдвижение на  передний план инвестиций в основной капитал. Именно они определяют экономическую динамику и конкурентоспособность. А для кризисной экономики обновление основного капитала служит главным условием выхода из кризиса. Но очевидно и то, что если два первых пункта касаются основных частей капитала фирм, то третий пункт касается скорее отраслевого направления инвестирования. В жилищном строительстве тоже имеются и основной капитал, и запасы. Поэтому реальные инвестиции логично подразделять на экономические и неэкономические.[5. 380c]

    В экономической теории и практике выделяют иностранные инвестиции. Это важно для изучения макроэкономических процессов в открытой экономике. Но сточки зрения экономической динамики национальной экономики важным является деление инвестиций, поступающих из-за рубежа, на реальные и финансовые. Иностранные инвестиции в государственные ценные бумаги, как показал недавний опыт России, не способствуют приросту производительного капитала и росту ВВП. Наоборот, иностранные финансовые инвестиции повлияли на глубину финансового кризиса 1998г. Отсюда следует, что государство должно стимулировать и поддерживать, прежде всего, реальные инвестиции. Можно сделать выводы:

1. Инвестициями на микроэкономическом уровне следует считать расходование капитала с целью получения прибыли. На микроэкономическом уровне можно делить инвестиции на финансовые и реальные, хотя с точки зрения целевой функции для фирмы это деление не имеет значения.
2. Деление инвестиций на реальные и финансовые имеет решающее значение с общественной точки зрения на макроэкономическом уровне. Прибыльность инвестиций, обеспечиваемая за счёт государственных ценных бумаг, будучи экономическим благом, для инвесторов, может оказаться «антиблагом» для общества в целом.

1.2 Состояние инвестиций

    На состояние инвестиций наибольшее  влияние оказал затяжной экономический кризис, приведший к запредельному сокращению инвестиций за последнее десятилетие. Уровень нынешних инвестиций сопоставим с аналогичным показателем.

    Кроме абсолютных и относительных  показателей сокращения самих  инвестиций для полноты макроэкономического анализа необходимо проследить, как динамика инвестиций соотносилась с динамикой ВВП 

Динамика  инвестиций и ВВП

    Информационно-аналитическими являются относительные показатели, поскольку абсолютные показатели приходятся на период с высокой инфляцией. При падающем ВВП и падающих объёмах инвестиций последние сокращались опережающими темпами. Падающие объемы инвестиций составляли материальную основу ещё большего сокращения ВВП, а падающий ВВП сокращал источники инвестиций. Опережающий спад инвестиций по отношению к падающему ВВП был явной закономерностью до 1988 г. Другой закономерной тенденцией было сокращение доли инвестиций в ВВП. Если в 1990 г. доля инвестиций в основной капитал в ВВП составляла около 39% и соответствовала аналогичному показателю в развитых странах, то к концу 1999 г. Этот показатель снизился до 15%. Даже в 2000 г., когда наметился рост ВВП и инвестиций в основном капитал, этот долевой показатель остался на низком уровне. В 2003 г. Равнялся около 17%. 

1.3 Источники инвестиций

    Главный вопрос инвестиций – это их источники. Каковы бы ни были инвестиционные концепции, для их обоснования необходимо определить средства для их реализации. К традиционным источникам относятся: госбюджет; элементы национального богатства, реализация которых может послужить источником инвестиций; прибыль предприятий и амортизационные фонды; сбережения населения; иностранные инвестиции.[5. 405c]

    Рассмотрим вначале инфляционно безопасные источники инвестиций. Доля сбережений в ВВП более чем в два раза превышает инвестиции. Банковская система не в состоянии автоматически решить эту проблему. Необходима государственная система стимулов и гарантий.

    Более сложным видится вопрос об источниках инвестиций, не являющихся реальными накоплениями на макро- и микроуровне. Но их не следует отвергать, если даже они и содержат в себе некий инфляционный потенциал.

    Экономика России располагает  инфляционно-безопасными источниками инвестирования в размере 30% ВВП. К ним можно прибавить возможность эмиссионного источника инвестирования в размере 10% к денежной массе. Этот источник инфляционный, но он считается не опасным, если не превышает процентное отношение к денежной массе. Этот источник в сумме в состоянии дать инвестиционный импульс экономике с долгосрочными последствиями и с мультипликативным эффектом. Инвестиции, составляющие 35-40% от ВВП, характеризуют уровень самых развитых стран в мире. Такой потенциал в России накоплен, и лишь несовершенная институционально-нормативная среда препятствует его трансформации в реальные инвестиции.

    К нетрадиционным и не используемым  широко в переходной экономике  источникам могут быть отнесены:

1. Лизинг. Это особая, более развитая форма аренды с участием фирм, специализирующихся на приобретении и предоставлении предприятиям на разных условиях имущества преимущественно производственного назначения. Лизинг позволяет вести расширенное воспроизводство и инновации при условии ограниченности финансовых ресурсов у производителя.
2. Налоговый инвестиционный кредит. Это отсрочка установленных законодательством платежей для реализации утвержденных правительством приоритетных программ и инвестиционных проектов. Экономическая эффективность такого кредита прямо пропорциональна темпам инфляции и срокам прохождения денежных средств в федеральный бюджет и обратно на финансирование программ, пол которые предусмотрено бюджетное или иное централизованное финансирование.
3. Налоговые льготы. Налоговая система в России носит преимущественно фискальный характер. В результате происходит «вымывание» средств из товаропроизводящих структур. Между тем налоговая система индустриально развитых стран основана на сложном законодательстве, где накоплен опыт реализации стимулирующих функций налога. Одним из вариантов повышения стимулирующей роли налогов может быть вмененный налог на уровне регионов с элементами стимулирования инвестиций.
4. Инвестиционные потребительские займы. Они позволяют использовать сбережения населения для реализации инвестиционных программ под товары потребительского назначения на условиях льготного приобретения инвесторами этих товаров. Данную форму можно использовать для малых предприятий, фермеров с целью реализации проектов под товары производственного назначения. 

5. Средства  страховых и пенсионных фондов. Они  также могут направляться на реализацию инвестиционных проектов. Опыт использования  средств фондов имеется на коллективных предприятиях США и других развитых странах.
6. На инвестиционные цели, причем в наукоемкие проекты с высшим уровнем добавленной стоимости, следует использовать продифицит бюджета. На фоне того, что некоторые страны используют растущий дефицит бюджета как фактор роста, Правительство России проводит противоположную политику.

    Для того, чтобы привести в действие все источники, необходимо изменить организационно-финансовый механизм. Целый ряд ошибочных решений привел к созданию в России механизма перераспределения финансовых средств фирм и домашних хозяйств в структуры, далекие от инвестиционной и вообще производственной сферы. Много денежных средств связано с обслуживанием операций с иностранной валютой и ценными бумагами, спекулятивными торговыми операциями по многократным перепродажам.

    Государство путем лицензионной политики, страховых гарантий и льгот должно развернуть финансовые потоки из спекулятивных сфер и направлять их в инвестиционный сектор экономики. Только сбережения населения оцениваются в 60 млрд. долл. Кроме мобилизации потенциала инфляционно безопасных источников инвестиций правительству в рамках чрезвычайной инвестиционной программы следует прибегнуть к увеличению инвестиционных государственных расходов и увеличению льготных инвестиционных кредитов.

    Россия находится не на классическом  отрезке совокупного предложения , а на кейнсианском его отрезке, и поэтому рост денежной массы, трансформированный в совокупный спрос, не приведет к симметричному росту общего уровня цен. Рост общего уровня цен будет значительно отставать от роста совокупного денежного платежеспособного спроса. И лишь тогда, когда будут исчерпаны свободные для кризисной экономики ресурсы и производство достигнет оптимального уровня, увеличение денежных средств начнет приводить к симметричному росту цен. Но на границе исчерпания свободных в кризисной экономике ресурсов нет нужды увеличивать предложение денег.

   Особую роль должны сыграть иностранные инвестиции. Без них массовое обновление основного капитала и выход из кризиса в  ближайшее время невозможны. Если рассматривать иностранные инвестиции в связи с инфляцией, то возможны различные варианты последствий.

    Экономику из глубокого кризиса  выведут только производственные  инвестиции и обновление основного капитала. Для этого есть достаточный ресурс и необходимо реализовать инвестиционно активную политику. Массовое изменение направления потоков финансовых ресурсов из сферы спекулятивного оборота в производство и дополнительная эмиссия могут на первых порах увеличить инфляцию.

1.4 Сбережения как источник инвестиций.

Факторы роста инвестиций.

   Необходимым звеном воспроизводственного процесса является замена изношенных основных средств новыми, которая осуществляется путем аккумулирования ежегодных амортизационных отчислений и использования их на приобретение нового или модернизацию действующих производственных мощностей.

   Инвестиционный  процесс начинается с формирования денежных средств и заканчивается созданием реальных активов в форме производственных зданий и сооружений, оборудования и технологии, объектов бытовой и социальной инфраструктуры. Для того чтобы раскрыть природу инвестиционного процесса, следует уточнить содержание таких понятий, как «сбережения» и «инвестиции». [2. 9c]

   Если  доходы от реализации произведенного продукта превышают затраты на его  производство, то предприятие имеет прибыль. Часть этой прибыли изымается собственниками предприятия, превращается в их личные доходы и используется им на потребление или принимает форму сбережений. Другая её часть остается на предприятии и используется для различных целей, включая развитие и совершенствование производство. Эта часть прибыли не попадает в руки владельцев предприятия и не может быть использовали на их личное потребление как минимум в течение очередного финансового года. Она находится в распоряжении предприятия как юридического лица и выступает как излишек дохода над производственными затратами, т.е. является сбережениями. Специфика этой части прибыли состоит в том, что она не покидает сферы того производственного звена, в котором создается, и процесс превращения сбережений в элементы производства происходит по-иному, нежели в случае с личными сбережениями.

   Современные исследования показывают, что корпорации исторически являются крупнейшими  сберегателями, создавая примерно 60% национального  инвестиционного фонда в развитых странах. Личный сектор обеспечивает примерно 20-30% всех сбережений.

   Сбережения  общества могут увеличиться также  за счет средств государственного бюджета в случае превышения доходов бюджета уменьшаться.

   Совокупность  экономических, социальных и политических условий формирует определенное отношение общества к сбережению и обусловливает как общие размеры сбережений, так и соотношение их составных частей. Уровень сбережений для каждого отдельного члена общества или хозяйствующего субъекта может определяться порой сугубо специфическими причинами, однако в масштабах всего общества размеры сбережений определяются, прежде всего, уровнем развития производства. Именно в условиях роста и повышения эффективности производства появляется возможность увеличивать не только  потребляемую, но и сберегаемую часть производимого дохода. Напротив, в условиях значительного падения производства сокращаются возможности наращивания сбережений у подавляющей части населения и предприятий. В этом случае и населению, и предприятиям приходится думать не о завтрашнем дне, не о том, сколько дохода направить на сбережение, а о том, как удовлетворить свои насущные потребности при уменьшении доходов населения или как покрыть производственные издержки предприятий при снижении доходов от реализации продукции. Если нет превышения дохода над расходами, то, следовательно, нет и условий для сбережений.

   Весьма  существенным фактором, определяющим уровень сбережений общества, является также гарантия безопасности сбережений. Если члены общества не уверены в том, что в будущем они смогут воспользоваться плодами своих сбережений, то они будут стремиться к тому, чтобы использовать все свои доходы на текущее потребление. Причинами низкого уровня сбережений в докапиталистических обществах были не только низкий уровень эффективности производства и чрезвычайно скудные возможности для сбережений, но и отсутствие безопасности сбережений.

   По  мере развития производительных сил  общества увеличились возможности  для сбережений вследствие как увеличения избытка дохода над потреблением, так и роста степени безопасности вложений.

   Можно сказать, что сбережения и инвестиции являются потенциальными инвестициями, а инвестиции являются взаимосвязанными категориями. Сбережения являются потенциальными инвестициями, а инвестиции выступают как реализованные сбережения, направленные на получение экономического и социального эффекта. Чем благоприятнее экономические и социальные условия, чем выше степень безопасности вложений, тем больше сбережений превращается в инвестиции. В развитых странах, где созданы достаточно надежные условия для безопасности сбережений, практически все сбережения становятся инвестициями.