Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Инвестиционно-строительная модель

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Институт Экономики управления и права

Курсовая работа

По: Ипотечному кредитованию

Тема: Инвестиционно-строительная модель

Вариант № 13

Выполнил студент гр. МО 6167/1 Д. В . Седов

Проверил Дарьин Е.М.

Заволжье 2011 г

Содержание.

Теоретическая часть
Расчётная

Инвестиционный климат экономики России сегодня характеризуется наличием предпосылок для стремительного развития ипотечного кредитования в жилищной сфере. Современная социально-экономическая ситуация требует формирования долгосрочных инвестиционных потоков в жилищной ипотеке как мощного психологического фактора стабилизации экономики и политики через стимулирование создания среднего класса. В этой связи актуальной задачей прогнозирования развития доступного рынка жилья является разработка методологии оценки и управления стоимостью ипотечно-инвестиционными программами как эффективного экономического инструментария государственного планирования и регулирования.

Особенно актуальной эта задача становится сейчас, когда появляются "длинные деньги" пенсионных фондов. Направить эти деньги в русло долгосрочной ипотеки жилья - стратегическая задача государственного регулирования, поскольку это первый реальный институциональный инвестор, способный поддерживать вторичный рынок долгосрочного рефинансирования ипотек.

    Известно, что в условиях современной экономики наиболее эффективным типом менеджмента является стоимостное управление. К традиционному классическому стоимостному управлению можно отнести:
  управление на уровне возведения отдельных инвестиционных объектов, или проектноеуправление;
  управление стоимостью отдельными активами собственности;
  управление стоимостью предприятия как имущественного комплекса или совокупности бизнес-линий. Успешный бизнес на предприятии невозможен без мониторинга изменения рыночной стоимости компании и анализа факторов ее формирования. Стоимость бизнеса является современным индикатором эффективности и конкурентоспособности предприятия во всех народнохозяйственных комплексах.

Однако, как показывают исследования, назрела необходимость трансформирования этого понятия в стоимостное управление программами социально-экономического развития территорий, отраслей и целевых проблемных сфер деятельности (инновационная модель). Если в традиционной модели стоимостного управления субъектом управления является преимущественно собственник активов, то в инновационной - это структуры государственного управления на уровнях федерально-региональном и местного самоуправления. Важность переориентации системы стоимостного управления на программы социально-экономического развития государственно-муниципальных образований объясняется тем, что и текущее, и долговременное стабильное функционирование отдельных предприятий невозможно без взаимоувязки с текущим, среднесрочным и долгосрочным планированием развития территорий.

Рассматривая развитие любого бизнеса и прогнозируя прирост его стоимости, можно определить некоторое пороговое максимальное значение его экономической надежности и стоимости. При этом прирост стоимостных показателей предприятия во многом зависит от увязки его деятельности с планами социально-экономического развития отраслей и территорий. Можно однозначно сказать, что в отечественной экономике необходим новый программно-целевой инструмент государственного регулирования и стабилизации.

Появившийся сейчас модный интерес к зарубежным моделям менеджмента по планированию и контроллингу как механизмам долгосрочной стабилизации предприятия и формированию сценариев будущего есть не что иное, как известный опыт СССР по государственному социально-экономическому планированию развития страны, адаптированный к западным условиям деятельности фирм. Но планы и стратегии отдельных предприятий должны быть увязаны с текущими, среднесрочными и долгосрочными планами развития отраслей и территорий. Именно такая взаимоувязка позволит обеспечить социально-экономическую надежность развития общества.

Приходится констатировать, что ныне нить государственного программно-целевого управления во многом потеряна и его необходимо возрождать в новых экономических условиях России. Конечно, нам не нужен старый Госплан на новый манер, но искать новые формы можно только через управление регионами на основе управления программами социально-экономического развития территорий, используя принципы стоимостного менеджмента.

Существующая практика формирования и реализации инвестиционных программ ориентирована только на проблемный характер социально-экономических ситуаций. В последнее время активизировался процесс комплексного планирования территорий и отраслей. Однако это носит фрагментарный характер, отсутствует единая методология, большинство регионов вынуждены разрабатывать свои региональные целевые инвестиционные программы, чтобы получить деньги из одноименных федеральных целевых программ;

        Проблемно-ориентированная целевая инвестиционная программа представляет собой сочетание следующих функциональных подсистем:
  федеральная целевая программа;
  синхронная целевая программа субъекта Российской Федерации.

             При этом региональная программная подсистема в обязательном порядке должна включать в себя:
  целевую программу, финансируемую из регионального бюджета;
  целевую программу, финансируемую из муниципальных образований;
  целевые программы привлечения внебюджетных источников финансирования.

Программно-целевой принцип стоимостного управления в инвестиционно-строительной сфере сейчас реализуется в основном на общегосударственном уровне через общефедеральную целевую программу "Жилище". Следует заметить, что для современных условий федерально-региональной жилищной политики характерно применение не просто инвестиционных программ в жилищной сфере, а ипотечно-инвестиционных программ, которые необходимо рассматривать как институциальные структурные отношения по регулированию доступности рынка жилья.

Учитывая, что развитие долгосрочного ипотечного кредитования жилья в нашей стране следует отнести к особо приоритетным задачам, назрела необходимость в формировании на общегосударственном уровне специализированной целевой инвестиционной подпрограммы "Ипотека" в рамках программы "Жилище".

Предпосылкой для разработки методологии оценки и управления стоимости ипотечно-инвестиционных программ как особого объекта оценки является исследование российской специфики в становлении и развитии ипотечного кредитования жилья.

                     Как правило, различают три типа ипотеки:
  классическая банковская усеченно-открытая (одноуровневая);
  расширенная (двухуровневая);
  автономная модель стройсбережений.

Среди эффективно действующих моделей ипотеки лидером следует признать двухуровневую, наиболее развитую в США. В этой связи представляет интерес многообразный длительный опыт США. Государство периодически меняло тактику своего участия на рынке ипотек - от существенного своего доминирования до перехода на саморегулируемые ипотечно-инвестиционные системы. По замыслам Правительства Российской Федерации, у нас предполагается сформировать подобную двухуровневую систему ипотеки и с этой целью образовано специализированное федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) для рефинансирования первичных ипотек и формирования вторичного рынка ценных бумаг на недвижимость за счет привлечения институциональных инвесторов.

Однозначно можно сказать, что слепое копирование американского опыта будет безуспешным и нам необходим свой "российский узор" ипотеки. Повторение невозможно уже потому, что в США ипотека базируется на англосаксонской системе права, а в нашей стране применяется традиционное континентальное право. Различие заключается в том, что в США действует титульный залог недвижимости (mortgage - могидж). Он предусматривает формальную передачу залогодателем на основании письменного договора могиджа титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю на период действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: к залогодержателю переходит право распоряжения - формальное "титульное" право собственности, а право владения и право пользования остаются у залогодателя. В случае невыполнения залогодателем основного обязательства у залогодержателя не возникает проблем при реализации своего залогового права в связи с тем, что он становится формальным собственником заложенного имущества в момент заключения договора залога, В США именно эта схема легла в основу механизма обеспечения финансирования приобретения недвижимости (в основном жилья) с помощью долгосрочного кредита в рамках двухуровневой системы ипотеки.

Действующее в современной России правовое поле жилищной ипотеки существенно затрудняет реализацию прав на заложенное имущество при невыполнении заемщиком своих обязательств. Данный юридический фактор является очень существенным в развития двухуровневой модели ипотеки в нашей стране.

Действия АИЖК на первоначальном этапе своего существования вряд ли можно признать достаточно эффективными, поскольку федеральные бюджетные средства российских налогоплательщиков использовались на отработку механизма ипотеки через развитие классической банковской ипотеки. Покупку закладных у банков и рефинансирование их кредитов за счет государственного бюджета для "небедной" части нашего населения вряд ли следует считать удачным экспериментом по вкладыванию ограниченных бюджетных средств.

    Результаты проведенных исследований в области сформировавшихся оргструктур по реализации жилищной ипотеки как субъекта стоимостного управления позволяют утверждать, что в России сформировался специфический тип ипотечно-инвестиционных систем, которые можно классифицировать следующим образом:
  бюджетно-ориентировнные социальные программы рассрочки и ипотеки;
  системы рассрочки и ипотеки независимых хозяйствующих субъектов.

При этом управление ипотечно-инвестиционными системами осуществляется на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном. Опыт реализации программ социальной ипотеки за счет бюджетных средств субъектов Российской Федерации и муниципалитетов позволяет выделить эти процессы как преимущественно автономные и независимые от федерального центра. Однако деятельность АИЖК, развивающаяся сейчас в рамках сотрудничества по рефинансированию ипотек с региональными жилищными фондами, становится значимым инструментом общегосударственной жилищной политики по отношению к интеграции региональных ипотечных жилищных систем в общефедеральную. И хотя региональные и муниципальные программы называются ипотечными, они в большинстве своем, с юридической точки зрения, таковыми не являются, так как отсутствует процедура оформления и государственной регистрации закладной. В большей степени такие программы можно определить как социальные программы продажи жилья в рассрочку.

Следует также отметить наличие разрозненности в деятельности указанных уровней управления. Особенно это касается органов местного самоуправления, так как именно здесь сосредоточена основная масса населения, испытывающая потребность в социальном жилье (учителя, врачи, работники культуры, искусства и пр.), и возможности бюджетного финансирования минимальны. Поэтому в первую очередь органам местного самоуправления требуются совместные, "(финансируемые как с региональным, так и с федеральным центрами управления ипотекой ипотечные жилищные программы.

Большое распространение получила организация жилищных фондов на региональном уровне. В последнее время наблюдается "волна активности" в образовании потребительских жилищных кооперативов по строительству и последующей эксплуатации жилья (Уфа, Москва, Санкт-Петербург, Пермь, Ижевск, Норильск и др.) с образованием соответствующих ассоциативных объединений. Наличие существенных льгот при накоплении вкладов населения для финансирования строительства по схеме потребительских кооперативов делает эту схему весьма привлекательной, поскольку в этом случае все финансовые операции учитываются как членские взносы. Эффективность этой схемы подтверждает многолетний опыт Уфы. Можно с уверенностью сказать, что такая инвестиционная схема накоплений может быть использована для создания в России системы стройсбережений.

В настоящее время АИЖК приступило к формированию специфической российской системы ипотечного кредитования жилья, ориентированной на рефинансирование бюджетных средств регионов, выделенных на реализацию местных ипотечных программ. Это стратегическое направление деятельности следует признать наиболее перспективным и приоритетным, так как оно позволяет формировать "российский узор" ипотечного кредитования жилья, поскольку положено начало формированию социально ориентированной двухуровневой системы жилищного ипотечного кредитования. Созданные в регионах многочисленные фонды, агентства, департаменты и прочие оргструктуры по продаже жилья в рассрочку за счет ограниченных региональных и муниципальных средств ждут своего "второго дыхания", которое может открыться благодаря совместным действиям федерального центра и регионов. При этом программа совместных действий должна базироваться на реализации моделей рефинансирования ипотечных кредитов, выданных за счет местных региональных бюджетов.

Для целей планирования и управления государственной специализированной ипотечно-инвестиционной подпрограммой "Ипотека" нами предлагается комплекс оценочных показателей по определению плановых нормативов участия федерально-региональных и внебюджетных источников финансирования на разных стадиях реализации жизненного цикла подпрограммы. Также необходим" рассчитывать начальную стоимость целевой инвестиционной программы с учетом объемов и стоимости отдельных источников финансирования с применением теории дисконтирования по показателю дисконтированная стоимость программы (ДСП): общая (О), бюджетная (Б) и внебюджетная (В):

ДСП(О) = ДСП(б) + ДСП(В),

где V_бt - объемы финансирования программы из бюджетных источников по годам t;
1/(1 + i_б)^t -коэффициент дисконтирования бюджетных средств при планируемой стоимости бюджетных источников iб;
U_вt - объемы финансирования программы из внебюджетных источников по годам t,
1/(1 + i_в)^t - коэффициент дисконтирования бюджетных средств при планируемой стоимости внебюджетных средств iв

Представляют интерес показатели соотношения стоимости ДСП(Б) и ДСП(В) для различных стадий государственного регулирования и планирования развития ипотечно-инвестиционных систем.

Принципиальная модель оценки стоимости программ в рамках жизненного цикла ДСП(Б) и ДСП (В) представлена на рисунке, где показаны периоды государственного регулирования (Тгрп) проблемных ипотечно-инвестиционных программ ПП1 и ПП2 и периоды рефинансирования (Трф) и самоокупаемости (Тсб ) бюджетных средств.

В наиболее общем виде функцию государственного регулирования инвестиционных программ можно представить в виде своеобразного "катализатора", когда административный ресурс государства в сочетании с бюджетным финансированием приводит в действие большие объемы внебюджетных инвестиций в проблемно-ориентированном направлении. Таким образом, стоимостному управлению присущи циклы государственного регулирования, имеющие различные параметры, основной целью которых является стабилизация проблемных ситуаций.

При стартовом планировании и последующем контроллинге стоимости подпрограммы "Ипотека", по нашему мнению, необходимо обеспечивать расчет следующих ключевых параметров управления:
  уровня софинансирования;
  показателей рефинансирования и возвратности бюджетных средств;
  точки самоокупаемости бюджетных средств;
  объемов консолидированных средств государственных бюджетов всех уровней, в том числе муниципальных образований;
  периода государственного регулирования и участия в программе;
  уровня привлечения внебюджетных источников на единицу средств консолидированного бюджета;
  мультипликативных эффектов, рисков инвестиционной деятельности;
  общей коммерческой доходности программы и доходности участников ее реализации;
  федерально-региональной синхронности софинансирования;
  уровня нормативной концентрации инвестиционных средств для обеспечения плановых сроков решения поставленных социально-экономических проблем.

Как показывают результаты исследований, одним из ключевых факторов управления стоимостью ипотечно-инвестиционных программ является обеспечение непрерывности бюджетного финансирования. В условиях дискретного выделения денежных средств в рамках ежегодно утверждаемых федерально-региональных и муниципальных бюджетов обеспечение непрерывности государственно-муниципального финансировали ипотеки является фактором повышенного риска. Сбои в финансировании этих программ не являются редкостью, и это может существенно влиять на объемы привлекаемых внебюджетных средств. Поэтому требуется В обязательном порядке разработать дополнительные инновационные инструменты, повышающие долгосрочную стабильность в реализации ипотечно-инвестиционных жилищных программ. Таким инструментарием может быть механизм внутрирегионального и федерального рефинансирования на базе ипотечных ценных бумаг.

Результаты исследований позволили разработать проект апробации в пензенском регионе инновационной общегосударственной стратегии формирования и управления стоимостным развитием системы ипотечного кредитования жилья, основанной на использовании принципиально новой модели рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Совместно с АИЖК, международными финансовыми институтами предлагается апробировать модель рефинансирования ипотечных кредитов через систему общих фондов бюджетно-банковского управления (ОФБУ). В настоящее время в России АИЖК использует модель рефинансирования через региональных операторов закладных. Новый концептуальный подход может позволить образовать более гибкую и эффективную многоуровневую систему государственного регулирования ипотечного кредитования жилья с целью формирования долговременной самофинансируемой и саморегулируемой модели.

Использование этой модели предполагает возможный сценарий реорганизации АИЖК в многоуровневую холдинговую структуру для привлечения банковского капитала. В состав соучредителей могут быть включены региональные банки. Эмиссия региональных ипотечных бумаг, инициируемая за счет средств федерального бюджета посредством участия АИЖК, регионального бюджета субъекта федерации, бюджетов местного самоуправления (51% участия) и средств региональных банков (49%) позволит реализовать существующую схему рефинансирования АИЖК, но на региональном уровне стоимостного управления рефинансированием.

Государственные федеральные гарантии, как и уставный капитал АИЖК, могут быть разделены и переданы на межрегиональные, региональные и муниципальные уровни управления рефинансированием. А их целевое использование, также как и средств региональных и муниципальных бюджетов, может быть направлено на государственное регулирование рыночных процентных ставок по региональным ипотечным ценным бумагам и на субсидирование снижения ставок по социальным программам для населения в рамках федеральной целевой программы "Жилище", реализуемой на регионально-муниципальных уровнях управления.

Эмиссия региональных ценных ипотечных бумаг может быть осуществлена на основе предоставленных гарантий под уже выданные долгосрочные ипотечные жилищные кредиты региональными банковскими структурами. Объемы таких кредитов уже вполне достаточны. Например; в Пензенской области на 1.01.2004 г. Сбербанком России выдано в виде кредитов около 80 млн. руб., пензенским филиалом Внешторгбанка - 3 млн. руб. По всем банковским структурам объем таких кредитов составляет около 100 млн. руб. Поэтому вполне реальна схема рефинансирования банковских ипотечных кредитов на региональном уровне даже без участия АИЖК. Однако такая схема работает лишь при отсутствии у банковских структур достаточного количества инвестиционных ресурсов, что для большинства банков сейчас особо не актуально. Между тем планирование участия государственных центров управления ипотекой на федеральном и региональном уровнях в региональных эмиссионных синдикатах наиболее интересно в рамках действующих программ комплексного социально-экономического развития территорий. Это позволит проводить политику стабилизации и управления рисками кредитования, снижать и стабилизировать рыночные региональные ставки банковских кредитов.

Недостатком такой схемы рефинансирования можно считать ее ориентацию на ограниченных институциональных инвесторов регионального уровня, а также использование клиентами банка жилья преимущественно на вторичном рынке (70% сделок) и отсутствие компоненты регулирования первичного рынка жилья. Такое регулирование невозможно без участия органов местного самоуправления, в компетенция которых находятся вопросы градостроительной деятельности и рынок земель под застройку.

Наиболее интересным сценарием выпуска ценных бумаг является их ориентация на накопительные инвестиционные схемы с налоговыми эффектами.

Деньги, полученные от рефинансирования, предлагается направить как на повторную выдачу ипотечных кредитов банками, так и (частично) на проектное финансирование инвестиционных проектов в региональном строительном комплексе на льготной основе. Возможно субсидирование из регионального бюджета инновационных технологий на основе местных сырьевых ресурсов, обеспечивающих сокращение стоимости и сроков объектов строительства. Это позволит на региональном рынке регулировать стоимость строительных программ и обеспечивать более доступный уровень цен на жилье. Таким образом через проектное управление можно стимулировать обновление основных фондов на предприятиях регионального строительного комплекса и содействовать образованию региональных бизнес-инкубаторов под патронажем региональных властей. Это позволит образовывать в регионе схему содействия формированию венчурного капитала в рамках сопровождения региональных ипотечно-строительных программ.

В целях ориентации финансовых ипотечных потоков региона на долгосрочные инвестиционно-строительные потоки на первичном рынке жилья, связанные с конкретными проектами и программами, предлагается на уровне местного самоуправления и региона в целом сформировать целевую инвестиционную программу, утвердить ее на местном законодательном уровне, чтобы обеспечить бюджетно-административную региональную поддержку реализации данного проекта. Для этих целей необходимо осуществить как комплексную реконструкцию территории города с учетом сноса ветхого и аварийного фонда в рамках реализации подпрограммы -"Расселение ветхого и аварийного жилья" по федеральной целевой программе "Жилище", так и подготовку новых микрорайонов строительства с формированием земельных участков с инженерной инфраструктуры и представление их на конкурсной основе под застройку для организации долговременного строительного потока.

Инвестиционно-строительная модель 📙 Курсовая → 🆔 88194