Инвестиционное проектирование объекта недвижимости

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«российскАЯ АКАДЕМИЯ народного хозяйства и ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ при президенте российской федерации»

ПОВОЛЖСКий институт управления имени П.А. Столыпина

 

Факультет экономики  и управления

 

Программа высшего  профессионального образования  по специальности 080502.65 «ЭКОНОМИКА И  УПРАВЛЕНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ (ОПЕРАЦИИ С  НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ)»

Специализация»Управление  собственностью»

 

Кафедра антикризисного управления

 

 

 

 

Курсовой проект

На тему « Инвестиционное проектирование объекта недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

       Выполнил:

       студент 5 курса 515 группы

       очной формы обучения 

       Шаганц Мхитар Сережаевич

                                                                          Подпись ____________

 

       Проверил:

       Доцент, к. э. н. Каменев        

                                                                          Сергей Анатольевич

                                                                          Оценка _____________

                                                                          Подпись ____________

 

 

Саратов 2012

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………………….…3

Глава 1. Инвестиционные проекты развития предприятия………………...…….4

1.1 Инвестиции и их  место в экономической системе……………………………4

1.2. Виды инвестиционной  деятельности и источники финансирования………………………………………………………......................7

Глава 2. Разработка и обоснования инвестиционных проектов развития предприятия………………………………………………………………………..13

2.1.Краткая характеристика объекта исследования……………………………...13

2.2.Оценка конъюнктуры  на рынке складской недвижимости …………...…….15

3. Оценка эффективности инвестиционных проектов…………………...……..20

Заключение………………………………………………………………….……..25

Библиографический список ……………...……………………………………….27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Инвестиционная деятельность в  той или иной степени присуща  любому предприятию. Принятие инвестиционного  решения невозможно без учета  следующих факторов: вид инвестиции, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятием того или  иного решения и др.

Причины, обусловливающие необходимость  инвестиций, могут быть различны, однако в целом их можно подразделить на три вида: обновление имеющейся  материально-технической базы, наращивание  объемов производственной деятельности, освоение новых видов деятельности. Степень ответственности за принятие инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Так, если речь идет о замещении имеющихся  производственных мощностей, решение  может быть принято достаточно безболезненно, поскольку руководство предприятия  ясно представляет себе, в каком  объеме и с какими характеристиками необходимы новые основные средства. Задача осложняется, если речь идет об инвестициях, связанных с расширением  основной деятельности, поскольку в  этом случае необходимо учесть целый  ряд новых факторов: возможность  изменения положения фирмы на рынке товаров, доступность дополнительных объемов материальных, трудовых и  финансовых ресурсов, возможность освоения новых рынков и др.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие  имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача выбора наиболее эффективного варианта инвестирования.

 

 

 

 

Глава 1  ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЕКТЫ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ

1.1.  Инвестиции и  их место в экономической системе

В соответствии с Федеральным законом  об инвестиционной деятельности в Российской федерации № 39-ФЗ инвестиции это - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта .

Различают 3 основных типа инвестиций:

1. реальные (капиталообразующие) инвестиции — вложение в создание новых, реконструкцию или техническое перевооружение существующих предприятий, производств;
2.   финансовые (портфельные) вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, других предприятий, инвестиционных фондов.
3. Инвестиции в нематериальные активы

Таблица 1

Описание  типов инвестиций

Тип инвестиций	Описание
1	2
реальные	Предприятие инвестор, вкладывающее средства, увеличивает свой производственный капитал — основные производственные фонды и необходимые для их функционирования оборотные средства.
Финансовые	Инвестор увеличивает свой финансовый капитал, получая дивиденды —  доход на ценные бумаги. Вложения денежных средств в создание производств  при этом осуществляют другие предприятия  и организации, выпустившие акции  для привлечения финансовых средств  на осуществление их инвестиционных проектов.

 

 

 

Продолжение таблицы 1

1

2

Инвестиции в нематериальные активы

Инвестиции в нематериальные активы представляют собой приобретение земельных участков, имущественных прав (оцениваемых денежным эквивалентом), лицензий на передачу прав промышленной собственности, секретов производства, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели и промышленные образцы, товарные знаки, фирменные наименования, сертификаты на продукцию и технологию производства, права землепользования и т. п.

 

Также выделяют следующие виды инвестиций:

Таблица 2

Описание видов инвестиций

Виды инвестиций	Описание
1	2
С позиции хозяйствующих субъектов, целей и направленности их действий:
- начальные инвестиции	инвестиции на основании предприятия, объекта;
- экстенсивные инвестиции	инвестиции, направленные на расширение существующих предприятий;
- реинвестиции	инвестиции, связанные с процессом  воспроизводства основных фондов на существующих предприятиях. Направлены на: замену изношенного или устаревшего  оборудования, повышение эффективности  производства, диверсификацию производства, обеспечение выживания предприятия.
В зависимости от обеспечения инвестициями роста производственного капитала:
-пассивные инвестиции	обеспечивают выживаемость предприятия (сохранение рентабельности капитала на достигнутом уровне),
-активные инвестиции	связаны с повышением конкурентоспособности  предприятия, ростом доходности, эффективности  деятельности, - за счет внедрения новой  техники и технологий.
По характеру участия владельцев средств:
-прямые инвестиции	вложение финансовых средств и  др. капиталов в реализацию ИП,
-косвенные инвестиции	привлекаемые свободные средства граждан, организаций и т.п. путем  выпуска и продажи ценных бумаг.
В зависимости от продолжения периода  инвестирования:
-краткосрочные инвестиции	до 1 года,
-среднесрочные инвестиции	1-5 лет,
-долгосрочные инвестиции	с 5 лет.

Продолжение таблицы 2

1	2
В зависимости от формы собственности:
-государственные инвестиции	финансовые вложения из федерального, регионального бюджетов, внебюджетных фондов и др.
-частные инвестиции	финансовые вложения негосударственными предприятиями и физическими  лицами,
-иностранные инвестиции
-совместные инвестиции	государственные - негосударственные, отечественные - иностранные.

 

Инвестиции, вкладываемые в создание новых и воспроизводство действующих основных фондов без вложений в потребные оборотные средства, имеют форму капитальных вложений. Капитальные вложения составляют преобладающую часть всех средств, обеспечивающих простое и расширенное воспроизводство основных фондов. К ним относятся все капитальные затраты на прирост и возмещение износа основных фондов, включая затраты на капитальный ремонт и модернизацию основных фондов.

 

1.2. Виды инвестиционной деятельности и источники финансирования

В соответствии с Федеральным законом  об инвестиционной деятельности в Российской федерации № 39-ФЗ  инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта ;

Все источники инвестиций подразделяются на собственные (внутренние) и внешние.

К собственным (внутренним) источникам инвестиций относятся:

• собственные финансовые средства, формирующиеся в результате начисления амортизации на действующий основной капитал, отчислений от прибыли на нужды инвестирования, сумм, выплаченных страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных и других бедствий, и т. п.;
• иные виды активов (основные фонды, земельные участки, промышленная собственность в виде патентов, программных продуктов, торговых марок и т. п.);
• привлеченные средства в результате выпуска предприятием и продажи акций;
• средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми и акционерными компаниями, промышленно-финансовыми группами на безвозвратной основе;
• благотворительные и другие аналогичные взносы.

Виды собственных (внутренних) инвестиций:

Самофинансирование - обязательное условие  успешной хозяйственной деятельности предприятий в условиях рыночной экономики. Этот принцип базируется на полной окупаемости затрат по производству продукции и расширению производственно - технической базы предприятия, он означает, что каждое предприятие покрывает свои текущие и капитальные затраты за счет собственных источников.

      Смысл инвестирования средств в производство продукции состоит в получении чистого дохода, и если выручка превышает себестоимость, то предприятие получает его в виде прибыли. Прибыль и амортизационные отчисления являются результатом кругооборота средств, вложенных в производство, и относятся к собственным финансовым ресурсам предприятия, которыми они распоряжаются самостоятельно. Оптимальное использование амортизационных отчислений и прибыли по целевому назначению позволяет возобновить производство  продукции на расширенной основе.

      Прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия - это многоцелевой источник финансирования его потребностей, но основные направления ее использования можно определить как накопление и потребление. Пропорции распределения прибыли на накопление и потребление определяют перспективы развития предприятия.

      Амортизационные отчисления и часть прибыли, направляемая на накопление, составляют денежные ресурсы предприятия, используемые на его производственное и научно - техническое развитие, формирование финансовых активов - приобретение ценных бумаг, вклады в уставной капитал других предприятий и т. п. Другая часть прибыли, используемая на накопление, направляется на социальное развитие предприятия. Часть прибыли используется на потребление, в результате чего возникают финансовые отношения между предприятием и лицами, как занятыми, так и не занятыми на предприятии.

      В современных условиях хозяйствования распределение и использование амортизационных отчислений и прибыли на предприятиях не всегда сопровождается созданием обособленных денежных фондов. Амортизационный фонд  как таковой не формируется, а решение вопроса о распределении прибыли в фонды специального назначения оставлено в компетенции предприятия, но это не меняет сущности распределительных процессов, отражающих использование финансовых ресурсов предприятия.

Поскольку  финансы предприятия  как отношения являются частью экономических отношений, возникающих в процессе хозяйственной деятельности, принципы их организации определяются основами хозяйственной деятельности предприятий. Исходя их этого, принципы организации финансов можно сформулировать следующим образом: самостоятельность в области финансовой деятельности, самофинансирование, заинтересованность в итогах финансово - хозяйственной деятельности, ответственность за ее результаты, контроль за финансово - хозяйственной деятельностью предприятия[8].

      Целевые фонды, обычно создаваемые предприятием из нераспределенной чистой прибыли.

1. Фонд накопления

     Этот фонд представляет собой  источник средств хозяйствующего  субъекта, аккумулирующий прибыль  и другие источники для создания  нового имущества, приобретения  основных фондов, оборотных средств  и т.п. Фонд накопления показывает  рост имущественного состояния  хозяйствующего субъекта, увеличение  собственных его средств. Вместе  с тем операции по приобретению  и созданию нового имущества  хозяйствующего субъекта не затрагивают  фонд накопления.

2. Амортизационные отчисления

      Назначение амортизационных отчислений - обеспечивать воспроизводство основных производственных фондов и нематериальных активов.

      Амортизационные отчисления являются устойчивым источником финансовых ресурсов. Амортизационные отчисления производятся только до полного переноса балансовой стоимости фондов на себестоимость продукции (работ, услуг) и издержки обращения. Амортизационные отчисления могут начисляться равномерным или ускоренным методами.

3. Резервный фонд

       Резервный фонд создается  хозяйствующими субъектами на случай прекращения их деятельности для покрытия кредиторской задолженности. Образование резервного фонда является обязательным для акционерного общества, кооператива, предприятия с иностранными инвестициями. Отчисления в резервный фонд и другие аналогичные по назначению фонды производятся до достижения размеров этих фондов, установленных учредительными документами.

      Фонд потребления является источником средств хозяйствующего субъекта, зарезервированный для осуществления мероприятий по социальному развитию (кроме капитальных вложений) и материальному поощрению коллектива.

К внешним источникам инвестиций относятся:

• ассигнования из государственного, региональных и местных бюджетов, различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;
• иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансового или иного материального и нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, государств, предприятий и организаций различных форм собственности и частных лиц;
• различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставляемые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях), кредиты банков и других институциональных инвесторов (инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ, пенсионных фондов), других предприятий, векселя и другие средства.

Виды внешних инвестиций:

1. Уставный капитал

В обществах с ограниченной ответственностью уставный капитал  формируется за счет вкладов учредителей. Уставный капитал акционерного общества  составляется  из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Номинальная стоимость всех обыкновенных акций  общества  должна быть одинаковой. Уставный  капитал  общества определяет   минимальный    размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов.

2. Эмиссия ценных бумаг

Эмиссия ценных бумаг позволяет  привлечь дополнительные средства для  финансирования инвестиционного проекта.

3. Эмиссия облигаций

При размещении облигаций предприятие  получает финансовый кредит, необходимый  для дальнейшего развития.

4. Коммерческий кредит

Коммерческий кредит можно охарактеризовать как кредит, предоставляемый в товарной форме продавцами покупателям в виде отсрочки платежа за проданные товары.

5. Кредит

   Кредит - предоставление денег  или товаров в долг, как правило, с уплатой процентов; стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. Возникновение кредита связано непосредственно со сферой обмена, где владельцы товаров противостоят друг другу как собственники, готовые вступить в экономические отношения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА И ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1 Краткая характеристика объекта исследования: компании

 

Начало создания компании было положено в 1993 году с учреждения АОЗТ «Галактика» (Часто нас путают с автоматизированной системой управления «Галактика», но она  была создана только через несколько  лет и другими людьми). В 1999 году была произведена перерегистрация  предприятия в соответствии с  действующим законодательством, и  оно стало называться ЗАО «Галактика – 21 век». В 2002 году компания сменила  свое название на ЗАО "ГАЛАКТИКА". В 2000 году была создана компания ООО  «Галактика-аудит». Компании имеют  одинаковую структуру и виды деятельности. Общество руководствуется в своей  деятельности Уставом и законодательством  Российской Федерации. Высшим органом  общества является общее собрание акционеров. С момента основания Директором общества является Каменев Сергей Анатольевич.

Структурно компании состоят из нескольких функциональных подразделений, обеспечивающих различные направления  деятельности по предоставлению услуг, а также территориальных подразделений, осуществляющих практическую реализацию услуг.

Структурные подразделения:

1. Отдел оценки;

2. Лаборатория строительной экспертизы;

3. Отдел торгов.

Предприятия осуществляют работы как  для частных предприятий, так  и для некоммерческих, в т.ч. государственных  организаций. Специалистами предприятия  выполнялись работы для следующих  организаций: Сбербанк РФ (переоценка основных средств практически всех районных отделений Саратовской  области, а также рыночные оценки для кредитования и других целей). РАО «Газпром» (переоценка основных средств всех подразделений «Югтрансгаза» Саратовской области). ОАО «Саратовэнерго» Администрации районов и городов Саратовской области и другие.

За период с 1995 года специалистами  предприятий было выполнено более 5000 работ по оценке объектов гражданских  прав. Стоимость оцененного имущества  составила более 3 млрд. долларов.

Отдел Оценки:

Выполняет работы по определению стоимости самых различных объектов. Отделом оценки - проводятся также научные и научно-практические исследования и разработки в области экономики. Осуществляется активное сотрудничество с высшими учебными заведениями Саратовской области, в частности с Поволжским институтом им. П.А. Столыпина, с Поволжским кооперативным институтом, с другими вузами и НИИ.

Лаборатория строительной экспертизы:

Выполняет работы по оценке различных  видов ущерба (при заливе, пожаре и т.д.).

Отдел торгов:

Выполняет работы по организации и  проведению различных видов торгов (аукционы, конкурсы, торги посредством  публичного предложения и т.д.)

2.2 Инвестиционный проект  и стадии его осуществления

Инвестиционный проект представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимую проектно-сметную документацию, разработанную, в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

В зависимости от конкретного вида реального инвестирования фирма  формулирует требования, предъявляемые  к разрабатываемому инвестиционному проекту. Для таких форм инвестирования, как замена оборудования или приобретение отдельных видов нематериальных активов, т.е. для форм инвестирования, которые не требуют больших финансовых вложений и финансируются только за счет собственных средств фирмы, инвестиционный проект является внутренним документом. Такой проект, как правило, включает в себя сокращенный перечень разделов и показателей, при этом в обязательном порядке рассматриваются цель осуществления инвестиционного проекта, его основные параметры, объем необходимых финансовых ресурсов, а также показатели эффективности данного инвестиционного проекта и календарный план его осуществления.

В случае осуществления таких форм реального инвестирования, как новое  строительство, реконструкция, которые  требуют большого объема финансирования и для осуществления которых  привлекаются внешние источники  финансирования, перечень требований к инвестиционному проекту значительно  возрастает. Поскольку это связано  с привлечением внешнего финансирования, инвестор или кредитор должен иметь  полное представление об инвестиционном проекте, в финансировании которого он принимает участие. В этом случае инвестиционный проект включает в себя стратегическую концепцию инвестирования, основные показатели маркетинговой, экономической  и финансовой результативности, объемы необходимых финансовых ресурсов, сроки  возврата средств, дополнительно привлеченных из внешних источников. Таким образом, инвестиционный проект позволяет в  первую очередь предпринимательской  фирме, а затем и внешним инвесторам всесторонне оценить ожидаемую  эффективность и целесообразность осуществления конкретных реальных инвестиций[9].

Инвестиционный  проект может быть:

Таблица 3

Описание видов инвестиционных проектов

Виды ИП	Описание
1	2
Производственный ИП	вложение средств в создание новых, расширение, модернизацию или реконструкцию  действующих основных фондов и производственных мощностей для различных сфер национальной экономики.
Научно-технический ИП	вложение средств в разработку и создание новой продукции с  новыми свойствами.
Коммерческий ИП	суть его в получении прибыли  на осуществляемые инвестиционные вложения.

 

Продолжение таблицы 3

1	2
Финансовый ИП	связан с 1) приобретением и формированием  портфеля ценных бумаг, 2) покупкой и  реализацией долговых финансовых обязательств, 3)выпуском и реализацией ценых  бумаг.
Экологический ИП	проекты создания природоохранных объектов и др.
Производственный ИП	вложение средств в создание новых, расширение, модернизацию или реконструкцию  действующих основных фондов и производственных мощностей для различных сфер национальной экономики.

 

В соответствии с рекомендациями ЮНИДО  инвестиционный проект должен содержать  определенный перечень основных разделов, эти разделы приведены ниже.

Таблица 4

Основные разделы инвестиционного  проекта

Раздел ИП	Характеристика раздела
1	2
1 Краткая характеристика инвестиционного  проекта.	Данный раздел является обобщающим и  разрабатывается, как правило, в  последнюю очередь, после того, как  подготовлены все остальные разделы. Характеристика проекта включает в  себя перечень всех ресурсов, в том  числе финансовых, необходимых для  реализации проекта, сроки реализации проекта и возврата вложенных  средств, а также оценку экономической  и финансовой эффективности проекта  и его социальной значимости.
2 Основная идея проекта	В данном разделе рассматриваются  наиболее важные параметры анализируемого проекта, которые служат определяющими  показателями для его реализации. Здесь же, как правило, приводится характеристика инициатора инвестиционного  проекта.
3 Анализ рынка и концепция маркетинга.	приводятся результаты анализа потенциала рынка, а также результаты маркетинговых  исследований, предметами которых служат спрос и предложение, существующие цены, сегментация рынка, эластичность спроса, основные конкуренты. Рассматривается  выбранная концепция маркетинга, которая будет использоваться при  реализации данного инвестиционного  проекта, т.е. фактически программа  удержания продукции или услуги на рынке.

 

                                                                                    Продолжение таблицы 4

1	2
4 Обоснование объемов материальных  ресурсов, необходимых в процессе  реализации инвестиционного проекта.	включает в себя классификацию  используемых видов сырья и материалов, объем потребности в них на всех стадиях реализации инвестиционного  проекта. Анализируется также наличие  основного сырья в регионе  осуществления проекта. Разрабатывается  программа поставок сырья и материалов, оцениваются связанные с ними затраты.
5 Характеристика технических основ  реализации проекта.	должен содержать производственную программу и анализ производственной мощности предприятия. В этом разделе  приводится обоснование будущей  технологии, а также рассматривается  парк оборудования, необходимого для  ее реализации.
6 Месторасположение проекта.	содержит обоснование выбора конкретного  региона для  реализации проекта, анализ производственной и коммерческой инфраструктуры, рыночной и ресурсной  среды; описание социально-экономических  условий в регионе и инвестиционного  климата. Здесь же приводится характеристика окружающей среды и оценивается  возможность возникновения экологических  проблем при реализации инвестиционного  проекта.
7 Организация управления.	включает в себя характеристику организационной  структуры фирмы с обоснованием ее конкретной формы и существующей системы управления. В этом разделе  рассматривается организация трудовой деятельности производственного и  управленческого персонала, включая  вопросы оплаты труда, а также  размер и структура накладных  расходов, связанных с обеспечением работы производственного и управленческого  персонала.
8 Необходимые трудовые ресурсы.	приводятся требования к основным категориям персонала фирмы, указывается  система формирования персонала  и возможности поиска в регионе  наиболее важных для производства специалистов.
9 График реализации проекта.	является достаточно важным разделом, так как здесь осуществляется обоснование отдельных стадий реализации инвестиционного проекта и рассматривается  потребность в финансовых, материальных и трудовых ресурсах на каждой стадии.
10 Характеристика финансового обеспечения  проекта и оценка его эффективности.	Этот раздел содержит оценку необходимых  сумм инвестиций, возможных производственных затрат, а также обоснование способов получения инвестиционных ресурсов и расчет эффективности инвестиций.