Введение 

     Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования.

     Создание  и развитие ипотечного кредитования способствует формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

     Однако у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Продвижение в решение этих проблем позволит повысить эффективность ипотечного кредитования.

     Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

     Целью данной работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития.

     В соответствии с поставленной целью  были выдвинуты следующие задачи:

     - рассмотреть правовые основы ипотечного кредитования;

     - раскрыть сущность ипотечного кредитования;

     - провести классификацию ипотечных  кредитов;

     - проанализировать рынок ипотечного кредитования в целом по России, рассмотреть перспективы развития.

     Объектом  исследования курсовой работы является рынок ипотечного кредитования в России.

     Теоретической основе курсовой работы послужили периодические источники, а также исследования ведущих специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические данные Центрального банка; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет; информационные ресурсы сети Интернет. 

Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

     Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке.

     Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ. Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой  и второй частей Гражданского кодекса РФ.

     Кодекс устанавливает:

     - общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости;

     - положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения;

     - основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

     Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования, призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

     Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования призвано выполнять следующие функции:

       - содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;

       - привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

       - содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

       - стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

       - представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

     Основным  законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

       - определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки.;

       - определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;

       - переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

       - установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

       - заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

       - уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

       - четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

     В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

     14 октября 2003 г. был принят Федеральный  закон «Об ипотечных ценных  бумагах».

     Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

     Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. 

     Нормативно-правовая база регулирующая вопросы ипотеки постоянно обновляется, вносятся поправки, изменения и дополнения в существующие законы, действующие концепции.

1.2 Понятие и сущность ипотечного кредитования

     Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Но залог земли как способ обеспечения исполнения обязательства был известен ещё в Древнем Египте.

     Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

     Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование.

     Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

     Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными  банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

     При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

     Залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

     Имущество, на которое  установлена ипотека, остается у  залогодателя в его владении и  пользовании.

     Ипотека предполагает, что приобретаемая  недвижимость будет находиться в  залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании.

     Объектом  ипотеки являются:

- земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;

     - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

     - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

     - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

     - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     На  рынке ипотечных кредитов одну из основных ролей играют также субъекты ипотеки.

     Основными субъектами ипотечного кредитования являются:

     - кредитор;

     - заемщик (созаемщик);

     - инвестор;

     - правительство.

     Второстепенные  роли принадлежат другим участникам ипотеки – поручителям, риелторам, продавцам жилья, страховым компаниям, оценщикам, операторам вторичного рынка  ипотечных кредитов, органам государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т. д.

     В роли кредитора выступают банки  и другие кредитные организации, имеющие законное право предоставлять  заемщикам ипотечные кредиты.

     Кредитор  должен выполнить следующие функции:

     - в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито– и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);

     - обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;

     - оформить кредитный договор и договор об ипотеке.

     Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем.

     Заемщик (созаемщик) – лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости, заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья.

     Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме достаточном для внесения первоначального взноса и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

     Инвесторы – покупатели ипотечных ценных бумаг.

     Ими могут быть:

     - физические лица;

     - юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты.

     Инвестор стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. 

     Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и  развитии кредита роль правительства  заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

     - капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;

     - неинфляционная поддержка сферы материального производства;

     - пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;

     - создание условий для надежного  и эффективного функционирования  системы ипотечного кредитования.

     Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

     Оценочная компания - необходима для определения  рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

     Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и  кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

     - страхование риска повреждения  и уничтожения объекта;

     - страхование риска утраты права  собственности на предмет ипотеки; 

     - страхование риска потери жизни  и трудоспособности заемщика.

     Расходы по ежегодному страхованию несет  заемщик.

     Государственный регистратор - орган государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

     Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

     Паспортные  службы - регистрируют граждан по месту  жительства.

     Органы  опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при  заключении сделок с недвижимостью.

1.3 Классификация ипотечных кредитов

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

     1. По объекту недвижимости:

     - земельные участки;

     - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

     - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

     - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

     - воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

     - объекты незавершенного строительства.

     2. По целям кредитования:

     - приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

     - на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

     - строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

     3. По виду кредитора:

     - банковские;

     - небанковские.

     4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

     - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

     - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

     5. По способу амортизации долга:

     - постоянный ипотечный кредит;

     - кредит с переменными выплатами;

     - кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

     6. По виду процентной ставки:

     - кредит с фиксированной процентной ставкой;

     - кредит с переменной процентной ставкой.

     7. По возможности досрочного погашения:

     - с правом досрочного погашения;

     - без права досрочного погашения;

     - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     8. По способу рефинансирования:

     - выпуск ипотечных облигаций - ипотечные банки;

     - предварительные накопления заемщиков,  государственные субсидии -  стройсберкассы;

     - собственные, привлеченные и заемные  средства (в том числе займы  международных организаций) - универсальные  банки;

     - продажа закладных ипотечному  агентству или крупному ипотечному  банку, собственные, привлеченные  и заемные средства (в том числе займы международных организаций) - кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

     - обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

     - субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

     В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

     - по объекту кредитования;

     - по способу обеспечения гарантии возврата ссуд;

     - по характеру рынка использования ипотечных облигаций;

     - по субъекту кредитования. 

     Вывод по главе:

     В данной главе были рассмотрены:

     - нормативно-правовая база ипотечного  кредитования в России;

     - характеристика ипотеки, ипотечного  кредита, раскрыта сущность данных  терминов;

     - определены объект и  субъект  ипотечного кредитования, а также  рассмотрена классификация ипотечных  кредитов. 
Анализ развития ипотеки на современном этапе

2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в России

     В первом полугодии 2010 года рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:

     - увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.

     Это наглядно видно в Таблице №1.

Таблица №1

Количество  кредитных организаций – участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования 

     По  состоянию на 1 июля 2010 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. Увеличилось на 16 кредитных организаций и составило 587 участников, из них 407 кредитных организаций предоставляли в первом полугодии 2010 г. Ипотечные жилищные кредиты, остальные кредитные организации осуществляли  обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу в рублях 124 кредитные организации, в иностранной валюте – 14 кредитных организаций.

     Так же для ипотечного рынка в первом полугодии 2010 г. был характерен рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.

     Кредитными  организациями было предоставлено 107208 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 133364 млн. руб. или 8,8% от общего объема потребительских кредитов.

     Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с первым полугодием 2009 г. незначительно уменьшился и составил 1,24 млн. руб. против 1,26 млн. руб. Количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов в первом полугодии 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилось в 2,4 раза, а по сравнению со вторым полугодием 2009 г. – в 1,3 раза и составило 82,4% от количества выданных в 2009 г. кредитов.

     Наглядно  динамика изменения объемов предоставленных  ипотечных жилищных кредитов продемонстрирована на Рисунке 1.

     Рассмотрим  поквартальный объем выданных жилищных ипотечных кредитов. Для анализа  возьмем поквартальные данные за 2008, 2009 и три квартала 2010 года. 
 

     Таблица №2

Поквартальный объем выданных жилищных ипотечных  кредитов, млн. руб.