Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт. 2

Образовательное учреждение

СРЕДНЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«Казанская  банковская школа (колледж)

Центрального  банка Российской федерации» 
 

    Цикловая  комиссия

Экономического  анализа и 

информационных  технологий 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

по дисциплине: «Финансы, денежное обращение и кредит» 

на тему: "Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт " 
 

Студента: Абузярова Рината Алиевича

Группа: 123

Специальность: 080108 «Банковское дело» 
 

Руководитель: _______________         _______________ Л.Р.Загитова  
 
 
 
 

     Казань -2011 

     СОДЕРЖАНИЕ 

Введение……………………………………………………………………………...3

1. Экономические основы ипотечного кредитования……………………………..5

1.1 Основные понятия  и функции ипотечного кредитования…………………….5

1.2 История развития  ипотечного кредитования в России и за рубежом………10

2. Сравнительный  анализ рынка ипотечного кредитования  в России и за рубежом……………………………………………………………………………..13

3. Перспективы  развития рынка ипотечного кредитования  в России и за рубежом……………………………………………………………………………..20

Заключение………………………………………………………………………….23

Библиографический список………………………………………………………..25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

     Ипотека — это одна из форм залога, при  которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

     Следует различать понятия ипотека и  ипотечное кредитование, при котором  кредит выдаётся банком под залог  недвижимого имущества. Ипотечный  кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

     Современные банки играют ведущую роль в развитий ипотечного рынка.

     Актуальность  темы ипотечного кредитования состоит  в том, что как в нашей стране, так и за рубежом люди все больше покупают жильё и землю в кредит. Всё это происходит в довольно быстром темпе. Так как, спрос  на жильё есть всегда, не смотря на кризисы происходящие в стране и в мире, которые лишь замедляют развитие.

     Основная  цель ипотечного кредитования – обеспечение  жильём населения в кратчайшие сроки.

     Плюсом  для банка при ипотечном кредитовании является, та сумма, которую клиент уплатит за кредит. Минусом – высокий риск невозврата кредита.

     Ипотечное кредитование имеет постоянную тенденцию  к развитию и увеличению оборотов.

     Цель  курсовой работы – изучение рынка  ипотечных кредитов, общих тенденций  в России и зарубежных странах.

     В соответствии с выбранной темой в курсовой работе поставлены следующие задачи:

     - Изучение основ ипотечного кредитования

     - Получение теоретических навыков  по данной теме

     - Изучение перспектив рынка ипотеки  в России и в зарубежных  странах 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Экономические основы рынка ипотечного кредитования 

     1.1 Основные понятия  и функции ипотечного  кредитования

     Кредит – денежные средства, предоставленные банком или иной кредитной организацией по кредитному договору заемщику на условиях возвратности, срочности и платности.

     Понятие ипотека рассматривают как с  юридической точки зрения, так  и с экономической.

     С юридической точки зрения ипотека  представляет собой залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю.

     С экономической точки зрения - залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.

     Многие  широко используют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Однако термин ипотека ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребляется термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

     Ипотечный кредит имеет ряд особенностей, которые  не присущи другим видам кредитов:

• Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет).
• Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов.
• Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии первоначальный взнос — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно).
• Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости.
• Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и др.
• Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки.
• Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами.
• Банки получают большие доходы, за выданные ипотечные кредиты.

     На  современном этапе наибольшее распространение  на рынке получили коммерческая и  социальная ипотека.

     Коммерческая  ипотека – вид ипотеки, предоставляемый коммерческими банками, при которой плата за жилье предоставляется по рыночным ценам, а ссудный процент ощутимо выше, чем при социальной ипотеке.

     Социальная  ипотека – вид ипотеки, предоставляющийся  на льготных условиях нуждающимся в  жилье и малообеспеченным гражданам, осуществляющийся при поддержке правительства. Стоимость жилья значительно ниже рыночной, а ссудный процент несколько ниже, чем в коммерческой ипотеке.

     Сегодня на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

     - заемщики;

     - продавцы жилья; 

     - кредиторы; 

     - операторы вторичного рынка; 

     - органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество; 

     - страховые компании;

     - оценщики;

     - риэлтерские фирмы; 

     - инвесторы; 

     - инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования.

     1. Заемщики — физические лица, граждане  Российской Федерации, заключившие  кредитные договоры с банками  (кредитными организациями) или  договоры займа с юридическими  лицами (некредитными организациями)  по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.

     Обеспечением  исполнения обязательств по договорам  служит залог приобретаемого жилья  — ипотека.

     2. Продавцы жилья — физические  и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

     3. Кредиторы — банки (кредитные  организации) и иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке  ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:

     - предоставление ипотечного кредита  на основе оценки платежеспособности  и кредитоспособности заемщика  в соответствии с требованиями  и условиями кредитования;

     - оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

     - обслуживание выданных ипотечных  кредитов.

     По  договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность  в случае неисполнения заемщиком  обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

     4. Операторы вторичного рынка ипотечных  кредитов (агентства по ипотечному  жилищному кредитованию) — специализированные  организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят:

     - рефинансирование кредиторов на  основе установленных стандартов  и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

     - выпуск эмиссионных ипотечных  ценных бумаг; 

     - привлечение средств инвесторов  сферу жилищного кредитования;

     - оказание кредиторам содействия  во внедрении рациональной практики  проведения операций ипотечного  кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

     5. Органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним — государственные  органы, обеспечивающие государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:

     - регистрация сделок купли-продажи  жилых помещений, оформление перехода  прав собственности к новому  собственнику;

     - регистрация договоров об ипотеки  и прав ипотеки;

     - хранение и предоставление информации  по правам собственности и  обременению залогом жилья всем  участникам ипотечного рынка. 

     6. Страховые компании — страховые  компании, имеющие лицензии, осуществляющие  имущественное страхование (страхование  заложенного жилья), личное страхование ипотечного рынка.

     7. Оценщики — юридические и физические  лица, имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых  помещении, являющихся предметом  залога при ипотечном кредитовании.

     8. Риэлтерские фирмы — юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

     9. Инвесторы — юридические и  физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными  кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

     10. Инфраструктурные звенья системы  ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

     На  современном этапе функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

     - функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства.

     - функция обеспечения возврата заемных средств.

     - функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны.

     - функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг. 

     1.2 История ипотечного  кредитования в  России и за  рубежом

     Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

     Ипотека в древности.

     Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

     В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи  мудрецов» древности Солон предложил  ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

     Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

     Ипотека в Средневековье.

     В средневековье путем преемственности  римского права ипотека перешла  в западно-европейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его.

     История ипотеки говорит о том, что  в средневековой Европе появилась  практика актов об отчуждении или  залоге недвижимой собственности в  народных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.

     Ипотека в 19 - 20 веке (Европа и США).

     В 19 веке ипотека обрела функции, характерные  современному кредиту. Через ипотеку  государственный и банковский капитал  контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й п. 19 веке: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.

     Говоря  об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

     История ипотеки в России.

     В России ипотека появилась в результате возникновения права частной  собственности на землю. История  ипотеки в России как таковая  началась при императрице Елизавете  Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

     Фактически, в 1990-е годы в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня ипотека в России - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры - в среднем 10-15 лет.

     Ипотека в России и за рубежом сегодня.

     Зарубежный  опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня  в нашей стране можно увидть многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина. Нынешняя система ипотечного кредитования России и система кредитования в целом находится на этапе развития и значительно уступает по количеству выдаваемых кредитов.  
 
 
 
 
 
 

     2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ 

     Российский  рынок ипотечного кредитования на современном этапе не относят к развитым. Однако, ипотека в России сумела полностью восстановиться после кризиса и в нынешнем виде вполне соответсвует потребностям населения.

     Рынок ипотечного кредитования России  был  создан в послеперестроечные времена  и построен на основе западных систем ипотечного кредитования. Ввиду чего условия и ставки по ипотечным  кредитам во многом уступают западным системам.

     Актуальность  ипотечного кредитования заключается  в том, что оно способно решить жилищные проблемы населения, причём в  короткие сроки. Иметь собственное  жильё - это цель каждой семьи. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

     Приобретение  жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

     Сегодня всё больше банков как в России, так и на западе стремятся уделить как можно больше внимания ипотечному рынку, поскольку выдавая данный кредит, банк в будущем получит большой доход.

     На  сегодняшний день общая динамика выдаваемых ипотечных кредитов в  нашей стране и на Западе растёт умеренными темпами. Это обуславливается  тем, имеется постоянный спрос на жилье и земельные участки. Это  означает, что в целом мировая экономическая система выбралась из кризиса. А следовательно банки могут выдавать больше кредитов населению, в  том числе и ипотечные.

     В послекризисное время банки стремятся  избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящих к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности.

     Российский  рынок ипотеки рос вплоть до октября 2008 года, однако когда настал кризис объемы выдаваемых ипотечных кредитов значительно сократились и  в течение нескольких месяцев сохранялись на низком уровне.  После чего объёмы выданных кредитов начали вновь расти. См. рисунок 1

     Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб./квартал 

     Рисунок 1

     Аналогичные явления происходят и на европейских ипотечных рынках. 

     См. таблицу 1 
 
 

     Таблица 1

     Объем выданных ипотечных жилищных кредитов без учета досрочного погашения, млн. евро