Ипотечное кредитование РФ

ВВЕДЕНИЕ

        Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

        Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

        До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

        При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет укрепления экономики, которое ведет к повышению жизненного уровня населения. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимости.

        При правильной организации и ведении взвешенной и последовательной государственной политики ипотека должна постепенно трансформироваться в самофинансируемую систему, которая будет обеспечивать и в значительной степени определять функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличится выпуск строительных материалов, специализированной техники, появятся новые улучшенные архитектурные проекты, ускорится развитие многих смежных отраслей экономики.

     Современная ситуация ипотечного жилищного кредитования в России такова: с одной стороны, отмечается бурный рост этого вида кредитования, а с другой – явная недостаточность его масштабов для решения возникающих у граждан потребностей.

        Все более возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях продолжающегося реформирования Российской экономики формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Таким образом тема является актуальной.

        Цель дипломной работы состоит в изучении теории и практики организации ипотечного кредитования, анализе действующих программ и предложений направленных на их совершенствование.

        Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

        - Раскрыть сущность, функции, принципы и формы кредита;

        - Дать понятие, определить роль ипотечного кредитования;

        - Оценить мировой опыт в ипотечном кредитовании

        - Обобщить основные проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования в России;

        - Дать общую характеристику ОАО «Северная Казна»;

        - Раскрыть механизм организации ипотечного кредитования в банке;

        - Предложить мероприятия направленные на прирост кредитного портфеля ОАО «Северная Казна».

        Объект исследования – ОАО «Северная Казна» в городе Екатеринбург. Предмет исследования – экономические отношения, возникающие в процессе организации ипотечного кредитования.

           Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

        В первой главе работы раскрываются  роль ипотечного кредитования: выявляется экономическая сущность кредита, рассматривается понятие, виды и принципы ипотечного кредитования.

        Во второй главе исследуется  американская и российская  практика ипотечного кредитования. Также рассматриваются проблемы и перспективы ипотечного кредитования.

        В третьей главе работы анализируется политика банка в области организации ипотечного кредитования на примере ОАО «Северная Казна» в г. Екатеринбург: дается общая характеристика банка, анализируется его кредитный портфель, оценивается место ипотечного кредитования в разрезе портфеля, а также дается характеристика организации ипотечного кредитования в Банке.

        В четвертой главе работы  на примере ОАО «Северная Казна» предлагается к рассмотрению проект мероприятий по увеличению кредитного портфеля в разрезе ипотечных кредитов.

     Базой исследования послужили публикации специальной периодической печати, материалы Госкомстат РФ, Интернет-ресурсы. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1. Экономическое понятие, сущность, принципы кредитования физических лиц

        Потребительское кредитование в России – один из самых быстроразвивающихся рынков в банковском секторе. Все больше и больше банков предлагает своим клиентам самые разные программы кредитования, как целевого (автомобильное и ипотечное кредитование, кредиты на отдых и ремонт квартиры), так и нецелевого, когда банк выдаёт клиенту взаймы определенную сумму денег, а клиент распоряжается ею по собственному усмотрению [17, С. 3].

       Потребительские  кредиты являются одним из самых распространённых видов кредитования в развитых странах Запада, где является чуть ли не главной стимулирующей силой экономики. Надо сказать, что в России в последнее время потребительский кредит стал наиболее востребованным и популярным среди населения. И это оправдано: условия потребительских кредитов становятся лучше, выгоднее, суммы больше, а проценты меньше.

        Потребительский  кредит – это кредит, предоставляемый физическим лицам для приобретения в рассрочку потребительских товаров или оплаты бытовых услуг. То есть, говоря другими словами, потребительский кредит представляет собой продажу торговыми предприятиями потребительских товаров с отсрочкой платежа или предоставление банками ссуд на покупку потребительских товаров, а также на оплату различного рода расходов личного характера [17, С. 6].

                                  Сущность потребительского  кредита: 

     Потребительскими  кредитами обычно называют кредиты, предоставляемые населению. При этом кредиторами могут выступать банки, торговые организации, кредитные учреждения небанковского типа (ломбарды, кредитные кооперативы, пенсионные фонды), строительные общества, кассы взаимопомощи, сами граждане, пункты проката, а также предприятия и организации в которых работают граждане. Ведущее место на рынке потребительских кредитов занимают коммерческие банки.

        Потребительский кредит как форма  кредитных отношений является  относительно самостоятельной экономической  категорией, с направленностью на инвестирование в человеческий капитал, на удовлетворение социальных потребностей граждан. К ним относятся потребности:

- в собственном  жилье (доме, квартире, комнате) и  других объектах недвижимости (даче, коттедже, приусадебном участке, надворных постройках, гаражах и т.д.);

- в приобретении  товаров длительного пользования  (мебели, электронно-бытовой техники,  автомобилей и других транспортных  средств малой механизации), предметов  роскоши;

- в образовании,  отдыхе, путешествиях, лечении.

        К потребительскому кредиту не  относятся ссуды, которые предоставляются  гражданам – индивидуальным предпринимателям  на производственные цели, т. е.  для производства и реализации  продукции с целью получения  дохода, поскольку в данном случае  кредит теряет главный отличительный признак потребительского кредита – удовлетворение личных потребностей ссудозаёмщиков.

        Потребительский кредит в отличие  от других видов кредита выступает  в двух формах: денежной и товарной. Товарную форму имеет кредит, предоставляемый населению торгующими организациями под товары длительного пользования с рассрочкой платежа; кредит, предоставленный строительными компаниями на покупку квартиры с рассрочкой платежа, а также кредит в виде проката предметов потребления, предоставляемый отдельными компаниями. При этом следует отметить, что сделки по купле-продаже потребительских товаров на кредитной основе, а также жилья и других объектов недвижимости осуществляются с участием посредников – коммерческих банков. Таким образом, в данных сделках банковский кредит используется косвенно.

        При предоставлении прямого банковского  кредита кредитный договор заключается  непосредственно между банком  и заёмщиком (денежная форма  кредита). В денежной форме выдаются  кредиты на строительство и  капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, квартир, приобретение или строительство садовых домиков и благоустройство садовых участков, на неотложные нужды, на покупку скота и хозяйственное обзаведение, переселенческие мероприятия, а также на лечение, образование, приобретение туристских путёвок и другое.

        Основной формой потребительского  кредита является кредит в  денежной форме, предоставляемый коммерческими банками [4, С. 166].

                                        Принципы кредитования.

        Большинство экономистов признают такие принципы банковского кредитования, как целевое использование (целенаправленность), срочность, обеспеченность.

        В качестве дополнительных принципов  кредитования выдвигают дифференцированность, платность, эффективность, опосредование  кредитом платежного оборота и др.

        Ведущим законом кредита является  закон возвратности средств. Каким образом возвратность как атрибут кредита может превратиться в специфически активное свойство? Это можно сделать через механизм кредитования, но прежде через принципы кредитования, как его исходный элемент, включив  в состав этих принципов такие, которые обеспечивали бы своевременную возвратность ссуженных средств. Этой цели в полной мере отвечает принцип срочности. Он призван определить как временные границы использования кредита, так и конкретные сроки его возврата.

     Вследствие  своей специфики кредит не может  быть использован на осуществление  любых затрат, возникающих на различных  участках хозяйства. Его можно направить  только на экономически целесообразные затраты, имеющие возвратную основу. Поэтому важным принципом кредитования является его целенаправленность. По существу, этот принцип призван определить границы использования кредита.

        Вторым законом кредита является  закон сохранности кредитных средств. Он предполагает полное и своевременное погашение заемных средств. Чтобы в практике не было нарушения этого закона, в механизме кредитования должны быть заложены соответствующие принципы. Для достижения своевременного возврата заемных средств банки используют различные формы обеспечения этой возвратности. Отсюда возникает необходимость выделения в качестве принципа кредитования принципа обеспеченности кредита. Принцип обеспеченности выполняет особую роль в сфере кредитных отношений, поскольку он не только находится в тесной взаимосвязи с другими принципами, но и играет по отношению к ним определенную роль.

        Названные принципы – срочность,  целенаправленность, обеспеченность  – в полной мере способствуют  реализации законов кредита, а  следовательно, могут быть использованы в качестве принципов банковского кредитования. Все принципы банковского кредитования между собой тесно связаны и взаимозависимы [9, С. 145]. 

1.2. Виды потребительских  кредитов

     Классификация потребительских ссуд заёмщиков  может быть проведена по ряду признаков, в том числе по субъектам кредитной сделки, по целевому направлению, по видам обеспечения, по способу предоставления, по срокам и методам погашения и т.д.

        По субъектам кредитной сделки. По виду кредитора различают:

- банковские  потребительские ссуды;

- ссуды,  предоставляемые населению торговыми  организациями;

- потребительские  ссуды кредитных учреждений небанковского  типа (ломбарды, пункты проката, касса  взаимопомощи, кредитные кооперативы,  строительные общества, пенсионные  фонды и т. д.);

 - личные или частные потребительские ссуды (предоставляемые частными лицами);

- потребительские  ссуды, предоставляемые заёмщикам  непосредственно на предприятиях  и в организациях, в которых  они работают.

        По виду заёмщика различают ссуды, предоставляемые:

- всем  слоям населения;

- различным  социальным группам;

- группам  заёмщиков, различающихся по уровню  доходов и платёжеспособности;

- студентам  и т.д.

        По целевому направлению ссуды могут быть целевые (ссуды на образование, ссуды под залог ценных бумаг, ипотечные) и нецелевые (на неотложные нужды, овердрафт).

        По обеспечению ссуды различают необеспеченные (бланковые), которые в настоящее время в российской практике не встречаются, и обеспеченные. В качестве обеспечения могут выступать: залог, поручительство, гарантии и вклад (депозит). При выдаче потребительских кредитов банки отдают предпочтение залогу и поручительству. Залогом могут быть различные виды активов, в том числе товарно-материальные ценности, ценные бумаги, недвижимость. Основная причина, почему банк требует обеспечение,- это риск понести убытки в случае нежелания или неспособности заёмщика погасить ссуду в срок и полностью. Обеспечение не гарантирует погашение ссуды, но уменьшает риск, так как в случае непогашения ссуды банк получает преимущество перед другими кредиторами в отношении любого вида активов, которые приняты в обеспечение банковской ссуды.

         По способу предоставления ссуды делятся на:  разовые и возобновляемые. В группу возобновляемых (револьверных) кредитов включаются кредиты, предоставляемые клиентам по кредитным картам, или кредиты по единым активно-пассивным счетам в форме овердрафта.

        По срокам кредитования потребительские ссуды подразделяют следующим образом:

- краткосрочные  (сроком от 1 дня до 1 года);

- среднесрочные  (сроком от 1 года до 3-5 лет);

- долгосрочные (сроком свыше 3-5 лет).

        По методу погашения различают ссуды, погашаемые без рассрочки платежа, и ссуды с рассрочкой платежа. Кредиты без рассрочки платежа имеют важную особенность: по таким кредитам погашение задолженности по ссуде и процентов осуществляется единовременно. Ссуды  с рассрочкой платежа включают: ссуды с равномерным периодическим погашением ссуды (ежемесячно, ежеквартально и т.д.); ссуды с неравномерным, периодическим погашением ссуды (сумма платежа в погашение ссуды меняется). При выдаче ссуды с рассрочкой платежа действует принцип, согласно которому сумма ссуды списывается частями на протяжении периода действия договора. Подобный порядок погашения ссуды не столь обременителен для заёмщика, как при единственной уплате долга. Для банка также выгоднее, чтобы ссуда погашалась периодически в течение всего периода действия договора, так как это ускоряет оборачиваемость кредита и высвобождает кредитные ресурсы для новых вложений, повышая таким образом его ликвидность. Кредиты с рассрочкой платежа могут принимать форму прямого или косвенного банковского кредита. При предоставлении прямого банковского кредита заключается кредитный договор между банком и заёмщиком – пользователем ссуды. Косвенный банковский кредит предполагает наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом. Таким посредником чаще всего выступают предприятия розничной торговли. Кредитный договор в этом случае заключается между клиентом и магазином, который в последующем получает ссуду в банке.

        В нашей стране в последние  годы активно развивается кредитование  населения через торговые организации.  Покупатели нередко приобретают  дорогостоящие товары (холодильники, стиральные машины, компьютеры и  другие товары длительного пользования) с рассрочкой платежа.

        Прямое банковское кредитование выгодно отличается от косвенного простотой организации кредитного процесса, что позволяет выяснить экономическую целесообразность выдачи ссуды и организовать действенный контроль за её использованием и погашением. Однако к негативным факторам, связанным с прямым банковским кредитованием, обычно относят более высокий уровень риска, чем при косвенном банковском кредите.

        Косвенное банковское кредитование потребительских нужд населения позволяет банку сократить влияние рисков, поскольку ссуды, предоставляемые, например, юридическим лицам (торговым организациям, предприятиям, на которых работают ссудозаёмщики), позволяют с большей степенью достоверности определить кредитоспособность юридического лица, возможности погашения ссуды в срок и полностью, организовать действенный контроль, в том числе на стадии погашения ссуды.

        Кредитование физических лиц  в России в современных условиях  осуществляют все коммерческие  банки. Однако основным кредитором  потребительских нужд населения по-прежнему остаётся Сберегательный банк РФ [9, С. 222]. 

3. Ипотечный кредит как разновидность  кредитования

        В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 23.07.1998 в ред. от 11.02.2002 ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья на условии залога недвижимого имущества.

        Ипотека как метод кредитования  зародилась еще в середине XVIII века в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по прусской модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного рефинансирования, так как давала возможность осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда.

        Следующий важный этап в развитии  ипотечных отношений был связан с учреждением в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана новая

        Первый специализированный по  кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX – XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.

        Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948г. После этих событий ипотека начала своё новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.

        Вплоть до конца 1960-х гг. закладные  листы выпускались на срок, превышающий  30 лет, и заемщикам соответственно  предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5 – 10 лет.

        Таким образом, несмотря ни  на какие испытания закладные  листы зарекомендовали себя как  надежное средство привлечения  капиталов на рынок недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к любым экономическим условиям [8, С. 291].

        Сегодня в представлении многих  людей ипотека – это кредит  на покупку квартиры, или жилого  дома, где приобретаемая недвижимость  является залогом.

На самом деле это понятие гораздо шире.

       Ипотека – это залог недвижимого имущества, которое служит обеспечением надлежащего исполнения заёмщиком обязательств по кредитному договору. Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся банку-кредитору.

       Ипотекой может обеспечиваться как простой кредитный договор (например, на неотложные нужды), так и целевой кредит – на приобретение жилья. В настоящее время банки предоставляют самые разнообразные программы ипотечного кредитования.

        Ипотечное кредитование с целью приобретения жилья приобретает всё большую популярность. В последние годы рост инфляции гораздо выше предполагаемого аналитиками уровня. Помимо инфляции происходит естественный рост цен на жильё. В таких условиях взять кредит и приобрести жильё сейчас выгоднее, чем копить деньги на  приобретение его в неопределённом будущем.

        Помимо того, среди преимуществ  ипотечного кредитования (жильё  в рассрочку) можно отметить:

1) возможность  в кротчайшие сроки вселиться  в собственное новое жильё,  в том числе в квартиру в новостройке;

2) долгосрочный  кредит с фиксированной суммой  выплат;

3) возможность  прописки в приобретённой по  ипотечному кредиту квартире;

4) выгодное  капиталовложение средств (при  нынешних тенденциях рынка цены  на недвижимость растут в среднем на 14,5 – 30% в год).

         Ипотека может возникнуть:

- в силу  положений закона;

-  в  силу положений договора.

        В силу норм закона ипотека  возникает в случае приобретения  квартиры или иного жилого  помещения в собственность за  счет кредита банка или иной кредитной организации (так называемое целевое кредитование), в этом случае денежные средства, полученные в кредит, могут быть направлены заемщиком только на приобретение жилья. Условия об ипотеке приобретаемого жилья, как правило, включается в текст кредитного договора. Однако не исключено и заключение отдельного договора об ипотеке в дополнение к кредитному договору. При этом жилое помещение считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи указанного помещения. Приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге у банка до момента полного исполнения обязательств по кредиту.

        В силу договора ипотека возникает  в качестве обеспечения исполнения  любых кредитных обязательств. Кредитные  средства могут быть использованы заемщиком по своему усмотрению, и в залог предоставляется жилье, уже принадлежащее на праве собственности залогодателю на момент заключения кредитного договора. Договор об ипотеке заключается в письменном виде, является самостоятельным договором.

       Предметом ипотеки могут быть земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.