Ипотечное кредитование с решением задач

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека(гр. hypotheka— залог, заклад) — представляет собой залог  недвижимости для обеспечения денежного  требования кредитора-залогодержателя  к должнику (залогодателю).

Залог—это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Эффективное ипотечное  кредитование способствовало бы оживлению  в инвестиционной сфере, повышению  социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Одним из инструментов стабилизации ситуации в жилищной сфере, используемых в национальном проекте является ипотечное жилищное кредитование (ИЖК), которое является одним из наиболее эффективных механизмов финансирования приобретения жилья, зарекомендовавшем себя в развитых странах.

 

ГЛАВА 1. Основная часть

 

 

1.1. Развитие системы ипотечного кредитования в России

 

Российская система  жилищного финансирования в дореформенный  период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов) [8, c. 41].

К началу экономических  реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело  к тому, что из предусмотренных  к вводу в эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая готовность большинства из этих строек не превышала 50%.

В текущем году планируется  привлечь инвестиций в строительные отрасли в размере 685-700 млрд. руб. При этом государственные средства предусмотрены в размере 13,3 млрд. руб.

Однако, несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов тенденцию роста объемов жилищного  строительства, структура и качество жилья в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством частичной оплаты.

Жилищный фонд Российской Федерации составляет 2818,1 млн.кв.м., со следующей структурой: муниципальный жилищный фонд – 24,1 %, государственный – 6,8 %, частный – 67,7 %, общественный – 0,1 %, смешанной формы собственности – 1,3 % [35,  c.174]. Схематично структура собственности представлена на сл. рисунке:

 

Рисунок 1 Структура собственности на рынке жилья в РФ на конец 2012 года

 

 В  2012 г. организациями всех форм собственности введено в действие 33.78 млн. кв. м общей площади жилых домов, что на 6.5% больше, чем за  предыдущий год (для примера в 1986 году было введено 76 млн.кв.м.). Почти половина общего объема введенного жилья была построена с помощью программ «долевого участия». В тоже время наблюдается резкий рост ветхого и аварийного (с износом более 70%) жилья. За период с 1990 по 2012гг. площадь таких домов возросла с 32,2 до 87,8 млн.кв.м., т.е. более чем в 2,7 раза. В 2013 году ожидается его прирост еще на 35 млн.кв.м., 290 млн.кв.м. требуют неотложного капитального ремонта, 250 млн.кв.м. – реконструкции, около 400 млн.кв.м. фонда не благоустроено. Панельные жилые дома составляют более половины фонда. Расчетный срок их планового ремонта - 20-25 лет [6, c.16]. Схематично структура жилья в РФ представлена на рис.2:

Рисунок 2 Структура жилья в РФ, исходя из возраста построек, на конец 2012 года

 

Прослеживается тенденция  потери жилищного фонда. Состояние ЖКХ еще более неудовлетворительно. Не менее 25% сетей амортизированы полностью, а общий износ приближается к двум третям. Инженерная инфраструктура находится на стадии распада и едва удерживается от разрушения, что наглядно продемонстрировано на рис. 3:

Рисунок 3 Структура  жилья в РФ, исходя из технического состояния, на конец 2012 года

 

В настоящее же время  в целом по стране в неблагоустроенных  квартирах проживает 40 млн. чел., свыше 60% населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать 2,9 млн. чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн. чел. (4%).

Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье  все менее доступным для населения  и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства.

Задача полного обеспечения  населения жильем была актуальна  во все времена. Общая динамика решения  жилищной проблемы обуславливается  единством проявления общегосударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.

Итак, из выше изложенного  следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры; 2) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источников «длинных» денег. Но следует учесть, что данная модель работает хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в России [8, с.93].

Рассматривая опыт внедрения ипотеки  в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность - региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья [4, с.101].

В настоящее время почти все  регионы России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.

Резюмируя вышеизложенное, следует  отметить, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.

Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило, имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования, возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации, огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.

 

1.2. Структура системы факторов препятствующих повышению доступности ипотечного жилищного кредитования населению России

 

 

Система ИЖК находится в постоянном развитии, однако уровень его интенсивности зависит от влияния различных факторов. Достижение высокой интенсивности данного процесса, ввиду его непосредственного влияния на доступность жилья населению, играет особенно важную роль для государств с низким уровнем обеспеченности жильём, к числу которых относится и Россия. Таким образом, актуальным является вопрос о выявлении структуры факторов, сдерживающих развитие системы ИЖК в РФ, с целью определения совокупности её элементов и механизма их воздействия на уровень доступности жилья населению.

В современной научной  литературе факторы, сдерживающие развитие ИЖК в России, зачастую рассматриваются  обособленно, таким образом, взаимодействие данных факторов остаётся за рамками  исследования, что недопустимо, поскольку  именно взаимодействием отдельных элементов могут обуславливаться некоторые свойства системы.

В настоящей работе, на основе причинно-следственного анализа предложено рассматривать факторы, препятствующие развитию ИЖК в России в виде системы, в основу которой заложено взаимное влияние её элементов. Так, взаимосвязь факторов сдерживающих развитие ИЖК в России представлена на рис.4.

 

Рис.4: Система факторов, препятствующих устойчивому росту доступности ипотечных жилищных кредитов для населения России

 

Глава 2. Расчетная часть

 

В соответствии с заданием установлены следующие параметры  ипотечной программы и экономические  характеристики домохозяйства (семьи):

    1. Процентная ставка по кредиту – 21 % годовых;
    2. Срок кредитования – 15 лет;
    3. Коэффициент отчисления от совокупного семейного дохода на погашение кредита – 30 %;
    4. Норматив первоначального взноса в % от стоимости приобретаемого жилья – 40 %;
    5. Совокупный семейный доход в месяц –    45 тыс.руб.;
    6. Собственное жилье – 1-комнатная квартира типа У;
    7. Состав семьи 4 человека.

2.1. Расчет инвестиционного потенциала семьи

 

 

в) Расчет максимального  возможного размера кредита

Кmax  = 12Ко * (n /1+ r*n) * CCDc тыс. руб.,

где  n – срок кредитования, лет;

r – ставка по кредиту , ед.

 Кmax  = 12 * 0,3 *(15 /(1+ 3,15 * 30) * 45 = 585,5 тыс. руб.,

 

г) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос  в течение 3-х лет при ставке 10% годовых.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            

Р = 12 Рн *(1+rн)n – 1 / rн , тыс. руб.,

где Рн = (Ко + Кс) * ССDс – размер ежемесячных взносов на накопления, тыс.руб. ;

rн – ставка накопительного вклада, ед.;

 n – продолжительность накопительного периода, лет.

 Рн = (0,3+0,21)* 45 = 22,95

Р = 12*22,95*((1+0,1)3 – 1) / 0,1 =  911,574тыс. руб.,

 

д) Стоимость собственного жилья типа У

Ссж = Fст * Сед, тыс. руб.

где Fст – стандартная площадь собственного жилья, м2

 Сед – стоимость 1м2 жилья, тыс.руб.

Ссж = 40 * 57,2 = 2288 тыс. руб.

 

е) Определение инвестиционного  потенциала семьи

И = Кmax + Р + Ссж, тыс. руб.

И = 585,5 + 911,574 + 2288  = 3785,074 тыс. руб.

 

Тип квартиры

Рыночное

жилье

Инвестиц.

помещен.

Ст-ть

1м2

Расчетная площадь

Стандарт.

площадь

Количество

комнат

Доступный

вариант

Н

Вторичное

3785,074

40,2

94

76

4

Дост.

Т

Вторичное

3785,074

42,0

90

80

4

Дост.

У

Первичное

3785,074

53,8

70

60

2

Дост.

У

Вторичное

3785,074

57,2

66

60

2

Дост.

С

Первичное

3785,074

61,6

61

50

1

Дост.

С

Вторичное

3785,074

63,0

60

50

1

Дост.


 

2.2. Выбор приобретаемой квартиры

 

а) Расчет площади жилья, доступное для приобретения

- расчетная площадь  жилья типа Н:

Fн = И / Сед.Н,

Fн = 3785,074 /  40,2 = 94м2

- расчетная площадь  жилья типа Т:

Fт = И / Сед.Т,

Fт= 3785,074 /  42 = 90м2

- расчетная площадь  жилья типа У1:

Fу1= И / Сед.У1,

Fу1= 3785,074 /  53,8 = 70м2

- расчетная площадь  жилья типа У2:

Fу2= И / Сед.У2,

Fу2= 3785,074 /  57,2 = 66м2

- расчетная площадь  жилья типа С1:

Fс1= И / Сед.С1,

FС1= 3785,074 /  61,6 = 61м2

- расчетная площадь  жилья типа С2:

Fс2= И / Сед.С2,

FС2= 3785,074 /  63 = 60м2

Примечание: квартиры улучшенной планировки и современной постройки  предполагается приобретать на первичном  рынке жилья.

 

  б) Определение  площади квартир по вариантам:

- жилье типа Н –  четырехкомнатная квартира площадью 94м2, т.к.        Fр > Fст.;

- жилье типа Т – четырехкомнатная квартира площадью 90м2, т.к.

Fр > Fст.;

- жилье Упер.  - двухкомнатная квартира площадью 70м2, т.к.

Fр > Fст.;

- жилье Увтор.   - двухкомнатная квартира площадью 66м2, т.к.

Fр > Fст.;

- жилье С пер.  – однакомнатная квартира площадью 61м2, т.к.

 

Fр > Fст.;

- жилье С втор.  – однакомнатная квартира площадью 60м2, т.к.

Fр > Fст.;

Все типы жилья доступны для приобретения, выберем оптимальный вариант.

 

в) Принять решение  приобрести четырехкомнатную квартиру типовой планировки общей стоимостью ( ):

 = Fнж * Сед.

где Fнж - площадь приобретаемого жилья

= 60 * 53,8 = 3228 тыс.руб.

 

г) определяем размер свободных  средств:

Ссв = И – Снж , тыс.руб.

Ссв = 3785 – 3228 = 557 тыс.руб.

 

д) Расчет структурных  составляющих стоимости жилья.

Снж = Р + К + Ссж, тыс.руб.

Снж = 911,574+ 585,5+ 2288 = 3785,074 тыс.руб.

 

е) Структура стоимости  жилья в процентах:

Р(%) = Р / И * 100%

Р(%) = 911,574/ 3785,074* 100% = 24,1%

- доля кредита К(%) =  Кmax / И * 100%

К(%) =  585,5  / 3785,074   * 100% = 15,5%

- доля собственного  жилья 

Ссж (%) = Ссж / И * 100%

Ссж = 2288   / 3785,074   * 100% = 60,4%

2.3. Расчет ежемесячного  платежа на погашение кредита

 

В = (К (1 + r n)) / 12n, тыс.руб.

В = (585,5  (1 + 0,21 * 15) / 12 * 15= 13,5 тыс.руб.

 

 

а) Расчет ежемесячного платежа  на накопление первоначального взноса

Вн = (Ко + Кс ) * ССDс , тыс.руб.

    Вн = 22,95 тыс.руб.

 

б) Расчет полной стоимости  жилья

Сncж = Срнж + К * r* n, тыс.руб.

где, Срнж - расчетная стоимость приобретаемого жилья, тыс.руб.

Сncж =3785,074  + 585,5 * 0,21 * 15= 5629,399 тыс.руб.

2.4. Основные результаты  расчетов

 

 

    1. Варианты приобретения квартир исходя из доступной площади жилья:
      • типа Н – 4-комнатная, площадью 76м2 
      • типа Т – 4-комнатная, площадью 80м2
      • типа Упер – 2-комнатная, площадью 60м2
      • типа Увт – 2-комнатная, площадью 60м2  
      • типа С пер.  - 1-комнатная, площадью 50м2
      • типа С втор.  - 1-комнатная, площадью 50м2
    2. Показатели варианта приобретения 2-комнатной квартиры типа У, площадью 60м2:
      • общая стоимость – 5629,399 тыс.руб. или 100%:
      • денежные накопления 911,574 тыс.руб. или 24,1%:
      • кредит – 585,5 тыс.руб. или 15,5%
      • стоимость собственного жилья – 2288   тыс.руб. или 60,4%
    3. Обязательные платежи:
      • отчисления на накопление первоначального взноса (Р) 22,95 тыс.руб.
      • отчисления на погашение кредита – 13,5 тыс.руб.

Заключение

 

В настоящее время  ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при  нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого  социально-экономического кризиса  в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех  граждан, у которых нет достаточных  собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать  доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых).

Список используемой литературы

 

  1. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Текст): ФЗ РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ / Собрание законодательства РФ – 1997 - № 30, ст. 3594 – (Ред. От 09.06.2003 – Режим доступа: Консультант Плюс. Версия Проф).
  2. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости): (Текст): ФЗ РФ от 16.07.98 № 102-ФЗ / Собрание законодательстваРФ – 1998 - № 29, ст. 3400 – (Ред. От 05.02.2004 – Режим доступа: Консультант Плюс. Версия Проф).
  3. Российская Федерация. Законы. О залоге (Текст): Закон РФ от 29.05.92 № 2872-1 / Ведомости Совета народных депутатов и верховного Совета РФ – 1992 - № 23, ст. 1239 – (Ред. От 16.07.1998 -  Режим доступа: Консультант Плюс. Версия Проф).
  4. Ипотечное кредитование. Теория и методика проектирования моделей жилищной ипотеки: учебное пособие / Е.М. Дарьин, А.В. Трофимов, Т.Е. Трофимова, Д.В. Хавин. – Н.Новгород.: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2004. – 110 с.
  5. Доничев О.А. Экономические проблемы создания и развития рынка жилья (Текст) – М.: Стройиздат, 2009. – 365 с.
  6. Иванов В.В. Ипотечное кредитование (Текст) В.В. Иванов. – М.: Информ.-внедренч. Центр «Маркетинг», 2011.-273 с.
  7. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования (Текст): учеб пособие /В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева. - М.: Высш. Шк., 2008. – 64 с.
  8. [Электронный ресурс]: http://www.webeconomy.ru



Ипотечное кредитование с решением задач 📙 Курсовая → 🆔 93880

Ипотечное кредитование с решением задач 📙 Курсовая → 🆔 93880

Ипотечное кредитование с решением задач