Ипотечное кредитование: становление и развитие. 4

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ – «НИНХ»

Кафедра Банковского  дела

КУРСОВАЯ РАБОТА

по специальности высшего  профессионального образования

«Деньги, кредит, банки»

Ипотечное кредитование: становление  и развитие.

Исполнитель

Студентка гр. __________________________  ()

   ( подпись, дата)

Руководитель                      ____________________________  ()

   (подпись, дата)

Новосибирск 2012

Содержание

Введение (стр.3)

1. Ипотека: понятие и сущность (стр.5)

1. Залоговое право в дореволюционной России (стр.5)

2. Понятие ипотеки, ее предмет и формы (стр.12)

3. Деятельность и функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (стр.18)

2. Анализ состояния ипотечного кредитования в современной России (стр.21)

1. Ипотечный рынок: итоги 2011 года (стр.21)

2. Обзор, краткая характеристика и реализация специальных программ ипотечного кредитования (стр.30)

3. Проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения (стр.41)

1. Влияние мирового финансового кризиса на ипотечный рынок: опыт прошлых лет (стр.41)

2. Проблемы ипотеки на современном этапе (стр.45)

3. Подводные камни ипотечного страхования и пути их преодоления (стр.50)

Заключение (стр.52)

Список использованных источников (стр.54)  

Введение

По данным статистики, более 60% населения России нуждается  в улучшении жилищных условий. Одним  из вариантов разрешения квартирного  вопроса является получение банковского  ипотечного кредита на приобретение жилья.

Исходя из правового понятия  ипотечного кредитования, можно сделать  вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение  исполнения обязательства по погашению  кредита в виде залога (объекта  недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и  об условиях получения и порядке  непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и  в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений  государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая  в будущем должна стать независимой  и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного  кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства  в становлении и развитии данной сферы.

В последнее время любая  публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников  и сторонников такого способа  покупки жилья.

Аргументы противников хорошо известны, и среди них выделяются три основных. Первый: в России слишком  высоки ставки по ипотечным кредитам. Второй: сейчас арендовать квартиру в  нашей стане выгоднее, чем покупать. Третий: нестабильная экономическая  ситуация в России - в любой момент может наступить новая волна  финансового кризиса. Однако у сторонников  ипотеки по каждому из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор  правительству не удалось сделать  ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки  разрешить жилищные проблемы граждан  страны.

По мнению специалистов, если российские власти действительно  реализуют выдвинутые задачи, то в  ближайшие несколько лет ипотека  станет доступна большинству жителей  России.

Целью данной работы является выяснение основных этапов становления  и развития ипотечного кредитования, а также его оценка и анализ. В соответствии с этим, задачами работы выступают:

• Определение понятия и сущности ипотеки, обращение к историческим источникам;

• Анализ состояния ипотечного кредитования в современной России;

• Выяснение проблемы ипотечного кредитования в России и поиск способов их решения.

Объектом исследования выступило современное состояние  ипотечного кредитования в России. За анализируемый период был взят 2008 – начало 2012 года. В работе были применены следующие методы для  проведения анализа: ретроспективный, системный, последовательный, а также  статистический. Данное исследование нашло отражение в законодательных  и нормативных актах, научной  и учебной литературе российских авторов,  публикации в профессиональных периодических изданиях, а также  в официальных веб-сайтах Государственных  органов Российской Федерации.  

1.Ипотека: понятие и сущность

1.1.Залоговое право в дореволюционной России

Полноценное представление  об истории залогового права (ипотеки) в России не представляется возможным  получить без знания истории становления  этого правового института.

Залог, как гражданско-правовой институт, имеет длинную историю  развития. Не меняя своей сущности, как средство обеспечения обязательства, он значительно изменил свои основные элементы. Анализ залогового законодательства показывает, что этот институт возник одновременно с возникновением частной  собственности. Возможности передачи в залог общинной, семейной и других видов коллективной собственности  было исключено или существенно  ограничено.

История залога исчисляется, таким образом, многими столетиями. Ещё в Вавилоне в VI веке до н.э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог  ценностей. В известном древнеиндийском  источнике права Законах Ману (II в. до н. э.) залогу были уже отведены отдельные нормы (сдача имущества  под залог – одно из восемнадцати оснований судебного разбирательства).

Термин «ипотека» впервые появилось в Древней Греции в конце VII – начале VI вв. до н. э. и был связан с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. В 594 г. до н.э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы – в частности, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «hypotetheca» (подставка, подпорка), отмечались все поступающие долги собственника земли. Земля – легко обращаемый товар, а значит, существует риск, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Позже для этой цели появились  особые книги, называющиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней  Греции обеспечивалась гласность, позволяющая  каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в  состоянии известной земельной  стоимости. Уже тогда при ипотеке  для приобретения права собственности  на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалось наличие специальной  официальной доступной информации, позволяющей третьим лицам убедиться  в существовании такого права.

В Древнем Риме залоговое  право не имело двух необходимых  качеств – «специальности» и  «гласности», а потому не гарантировало  кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое  поле ипотеки. Ее могли устанавливать  на все имущество должника. С одной  стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы она простиралась на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним  кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки  на имущество должника не мог быть уверен, что этим имуществом не обеспечивается какое-либо другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

По римскому праву ипотека  распространялась на требование и на все его составляющие, включая  проценты и ипотеки, и издержки, понесенные кредитором с целью получения  удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

В России своеобразие ипотеки  состоит в том, что она развивалась  от ипотеки к функции (в римском  праве - вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того, как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже  в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной  собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал  фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства - санкт-петербургские  и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в "Государственный заёмный банк".

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена  на ассигнационные банки, созданные  в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных  ресурсов на государственные нужды  производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном  банке была образована Страховая  экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых  в залог при осуществлении  кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный  план объекта залога, передаваемого  под обеспечение ссуды в Государственный  Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор  М.Сперанский), где залоговое право  было подробно регламентировано. Залог  в России в это время существовал  в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать  первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о  реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы  по отмене крепостного права. Ликвидировались  все существовавшие государственные  кредитные институты, взамен них  учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные  учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного  кредита "Санкт-Петербургское городское  кредитное общество". В 1863 г. было учреждено "Общество взаимного кредита".

С начала 70-х годов XIX столетия в  стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена  с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы  и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор  недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось  очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В  связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных  залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков  и дворян по ссудам в государственные  банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую  кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы  не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. "Московский земельный банк" в поддержку  ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое  возлагают специальные функции  контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его  владения переходят в собственность  этого общества. С 1912 г. основным координатором  по ипотеке становится "Московский народный банк".

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных  земельных банков, выдав ссуды  под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных  листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных  банков были излюбленным средством  помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На "Государственный крестьянский поземельный банк", основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать  крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.

"Государственный дворянский  земельный банк", основанный в  1885 году) поддерживал помещичье землевладение  путем выдачи дворянам ипотечных  ссуд сроком на 66 лет в размере  до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов  рублей, а в 1890 году - уже свыше  600 миллионов рублей (всего под  5% годовых, дополнительно взималась  плата за банковские услуги  и страховой процент, максимальный  срок кредитования - 66,5 года). Всего  на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли  и остатком долга 1131 млн. руб.  Однако основную сумму составлял  долг Государственного Дворянского  земельного банка. В 1896 г. условия  кредитования улучшились для  крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой  земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.

В это время в России выходит  закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают  ссудосберегательные и кредитные  товарищества, сельские, волостные  и станичные общественные ссудосберегательные  кассы и земские кассы, которым  государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные  институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые  они затем погашали за счёт своих  прибылей, причём в большинстве случаев  кредитором выступал непосредственно "Государственный банк России".

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ  мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного  кредитования, которая имела хорошее  законодательное обеспечение и  была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно  закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного  кредитования, и, в частности, под  залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области  залога недвижимости несомненно сыграли  огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили  базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции  ипотечные кредитные организации  в России были полностью ликвидированы  вместе с правами частной собственности. 

1.2.Понятие ипотеки, ее предмет и формы

Термин "ипотека" используют в следующих случаях:

1) когда говорят о  залоге недвижимого имущества,  находящегося в собственности  залогодателя (например, земельных  участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного  кредита;

2) когда заинтересованное  лицо получает в кредитной  организации денежные средства  для дальнейшего приобретения  объекта недвижимости (квартиры). При  этом кредит является целевым,  что существенно в плане дальнейшего  правового регулирования возникающих  правоотношений, а указанный объект  недвижимости находится в залоге  у кредитной организации.

Общее в обоих случаях - залог недвижимого имущества (земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения  денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором  заложенное имущество (им являются объекты  недвижимости, как правило, это земля  и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока  платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: заемщик заключает с выбранным банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора банк выдает заемщику деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору заемщик передает в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у него в собственности до заключения кредитного договора. За пользование выданным кредитом заемщик платит банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращает заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость, приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будет заемщик. Однако в случае изменения финансового положения заемщика, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения им кредитных обязательств, банк продаст недвижимость и вернет свои деньги. Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение  новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных  последствиях тех или иных своих  действий.

Залог представляет собой  способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем  случае не идет), т.е. ипотека как  вариант залога может быть установлена  в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства,  в том числе основанного на  купле-продаже, аренде, подряде, другом  договоре, причинении вреда, если  иного не предусмотрено федеральным  законом.

Отдельный вопрос - о предмете ипотеки. Перечень имущества, которое  может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может  быть заложено недвижимое имущество, указанное  в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое  зарегистрированы в порядке, установленном  для государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки,  за исключением земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  или части земельного участка,  площадь которой меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами субъектов Российской  Федерации и нормативными актами  органов местного самоуправления  для земель различного целевого  назначения и разрешенного использования  (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге  недвижимости)" (далее - Закон об  ипотеке);

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

Здания, в том числе  жилые дома и иные строения, и  сооружения, непосредственно связанные  с землей, могут быть предметом  ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также  жилые) допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов  и квартир имеет ряд особенностей. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки  и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные  лица, или мотивированное решение  об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. И оно может быть оспорено в суде.

При ипотеке квартиры в  многоквартирном жилом доме, части  которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой  собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с  жилым помещением соответствующая  доля в праве общей собственности  на жилой дом.

Если иного не предусмотрено  федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные  или построенные полностью либо частично с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим  лицом на приобретение или строительство  жилого дома или квартиры, считаются  находящимися в залоге с момента  государственной регистрации права  собственности заемщика на жилой  дом или квартиру.

Залогодержателем по данному  залогу является банк или иная кредитная  организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой  заем на приобретение или строительство  жилого дома или квартиры.

Если иного не предусмотрено  договором, вещь, являющаяся предметом  ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как  единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без  изменения его назначения (неделимая  вещь), не может быть самостоятельным  предметом ипотеки.