Ипотечное кредитование: характеристика и порядок предоставления ссуд. 2

 

Федеральное агентство по образованию 
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Поволжский Государственный  Университет Сервиса»

 

 

 

Кафедра «Финансы и кредит» 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

Тема: «Ипотечное кредитование: характеристика и порядок предоставления ссуд»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: Климова Ж.С.

студентка гр. ФБ - 502

 

Проверила: доц. Можанова И.И.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тольятти 2011

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение                                                                                                                                    3       

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО

                  КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ              

1.1. Понятие, особенности  и виды ипотечного кредита                                                        5                                                                        

1.2. Характеристика организации  предоставления ипотечного кредита                             12

 

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ

                  СБЕРБАНКА РОССИИ 

2.1. Организация процесса  ипотечного кредитования в Сбербанке России                      17                                             

2.2. Программа ипотечного кредитования в Сбербанке России                                          23

2.3. Анализ ипотечного  кредитования в Сбербанке России                                                28

 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО

                  КРЕДИТОВАНИЯ                                                                                                 34

                                                                                                                                     

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                                        39                                                                                                                   

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ                                                                      41

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

  Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес - сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.  

 Ипотечное кредитование - это предоставление частным  лицам долгосрочных кредитов  на покупку жилья под залог  самого приобретаемого жилья.

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и  внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был  сделан только через три года в  преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу  два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу  было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию  развития ипотеки в стране.

Надлежащим образом функционирующая  система финансирования жилья будет  обеспечивать развитие рынков жилья  в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого  жилья в достаточной мере будут  удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал  для развития рынков ипотечного жилищного  кредитования. Покупательная способность  личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в  улучшении жилищных условий, а также  в приобретении нового жилья.

Хотя само по себе ипотечное  кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать  на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких - либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

Однако одной из основных тенденций, обозначившихся в последнее  время, является ужесточение условий  ипотечного кредитования. Негативные явления на американском ипотечном  рынке отразились на ипотечных программах российских банков. За последние полгода - год требования к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным  кредитам, а ряд банков отказался  от данного вида кредитования. Поэтому  проведение анализа и выявление  проблем и перспектив дальнейшего  развития на данном рынке предопределяют актуальность данной работы.

Целью данной работы является рассмотрение ипотечного кредитования, его характеристики и порядка предоставления ссуд.

Для достижения данной цели ставим следующие задачи изучить:

- понятие, особенности  и виды ипотечного кредита;

- характеристику организации  предоставления ипотечного кредита;

- организацию процесса  ипотечного кредитования в Сбербанке России;

- программы ипотечного  кредитования;

- анализ ипотечного кредитования  в Сбербанке России.

В качестве объекта исследования выступает Сбербанк России.

Предметом исследования является исследование особенностей функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.

При написании курсовой работы использовалась различная литература в форме периодических изданий, учебной литературы, трудов различных авторов в банковской области, нормативных актов - как общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность, а также ресурсов сети Интернет.

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

 

1.1. Понятие, особенности  и виды ипотечного кредита.

 

Ипотека - залог недвижимого  имущества при получении ссуды  в кредитном учреждении, дающий право  кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму  заложенного имущества.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под заклад недвижимого  имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя. [1, ст.1]

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании.

Во всем мире ипотечное  кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может  быть следующее имущество [1, ст.5]:

- земельные участки, находящиеся в частной собственности;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

- Заемщик;

- Кредитор (банк);

- Ипотечное Агентство;

- Инвесторы.

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 % от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный  договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком  первоначального взноса. Обязательства  заемщика могут быть оформлены в  виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой  системы ипотечного кредитования. Агентство  выкупает у банка закладные и  выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи  ценных бумаг идут на выдачу новых  кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках [9, с.21].

Обеспечением эмиссионных  ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом  пулы закладных или ипотечных  кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных  ценных бумаг. Главным образом это  институциональные инвесторы, такие  как паевые и пенсионные фонды, страховые  компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных  ценных бумаг близок к рейтингу суверенного  долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента  станет популярным среди российских и западных инвесторов. [6, c.39]

Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются:

             - Риэлтерская компания;

- Оценочная компания;

- Страховая компания;

- Государственный регистратор;

- Нотариус;

- Паспортные службы;

- Органы опеки и попечительства.

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для  предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет  функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому  законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и  договор купли-продажи требуют  нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В настоящее время в  мировой практике сложились два  классических способа ипотечного кредитования [7, с.16]:

- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

- двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик  и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые  заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже  закончившим период накопления.

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора  участвуют посредник (ипотечное  агентство) и/или участник финансового  рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

В настоящее время разработано  множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости  от схем выдачи и погашения.

Постоянный ипотечный  кредит предусматривает выплату  кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа  и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

- максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности, которая рассчитывается по следующей формуле:

,                                                                                (1.1)

где: Кз - коэффициент ипотечной  задолженности (обычно не более 75-80%, так  как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств);

И - сумма ипотечного кредита;

С - стоимость объекта  недвижимости.

- срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

             - процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

Ипотечные кредиты с переменными  выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного  долга и процентов, а также  другие дополнительные условия [4, с. 34].

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме  долга до истечения срока кредита  и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока  кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов  по кредиту производится в конце  срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные  спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока  за сумму, позволяющую выплатить  кредит, проценты и получить прибыль  от продажи.

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение  срока кредита, а в конце срока  – «шаровой» платеж основной суммы  долга.

«Пружинный» кредит (с фиксированным  платежом основной суммы) предусматривает  осуществление равновеликих периодических  платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость. [10, c.52]

При предоставлении кредита  с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого  операционного дохода, приносимого  объектом недвижимости.

Кредит с участием в  приросте стоимости предполагает, что  кредитор будет иметь долю в возросшей  стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный  момент. Сумма увеличения стоимости  недвижимости равна разнице между  ценой продажи (или оцененной  стоимости на текущий момент) и  ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными  средствами [5, с.43].

Канадский ролловер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы. Для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие  изменения в сроках амортизации  и/или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает увеличение срока амортизации  и/или увеличение размера ежегодных  выплат, и наоборот.

Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает  дополнительные средства, теряемые кредитором.

Ипотека с обратным аннуитетом – финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает  заемщику заранее оговоренные суммы  в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Такие кредиты позволяют  пополнить доходы пенсионерам, которые  владеют собственностью. Пожилой  человек получает пожизненную ренту  в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым  оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом [11, с. 38].

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
• приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и небанковские.

По виду заемщиков (как  субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

Статус объектов незавершенного строительства был изменен в  январе 2005 года. До этого времени  объекты незавершенного строительства  не относились к недвижимому имуществу.

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются  единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного  проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов наглядно можно  увидеть на таблице (1.1).

Таблица 1.1.

Способы рефинансирования ипотечных  кредитов [11, c.15]

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1.Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2.Предварительные накопления  заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3.Собственные, привлеченные  и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Универсальные банки
4.Продажа закладных ипотечному  агентству или крупному ипотечному  банку, собственные, привлеченные  и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Таким образом, ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

В странах с развитыми  рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

• по объекту кредитования;
• по способу обеспечения гарантии возврата ссуд;
• по характеру рынка использования ипотечных облигаций;
• по субъекту кредитования.

 

1.2. Характеристика организации  предоставления ипотечного кредита.

 

Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом  контроле за использованием кредитных  средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог  приобретаемого за счет этих средств  жилья.

В кредитном  договоре стороны предусматривают  следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется  кредит; размер уплачиваемых заемщиком  процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита  и процентов по нему; основания  для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов  по нему и другие. [15, c. 13]

В договор  об ипотеке стороны включают следующие  условия: предмет ипотеки; цена передаваемого  в ипотеку помещения; существо основного  обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (размер предоставляемого кредита  и размер процентов за пользование  денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (срок, на который предоставляется  кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится  в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого  в ипотеку имущества; основания  обращения взыскания на предмет  ипотеки и другие.