Ипотечное страхование в период кризиса

Введение.

         В последние годы в России развивается такой вид кредитования, как ипотека. Данный процесс активно поддерживается государством. Действительно, приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

         Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Важное  место в системе ипотечного кредитования занимает процесс страхования. Заключение договора страхования является обязательным условием выдачи ипотечного кредита. Поскольку  ни один банк не выдаст ипотечный кредит, если жизнь заемщика и недвижимость (как залоговое имущество) не застрахованы. Сущность ипотечного страхования заключается  в том, что страховой полис  является гарантией обеспечения  выданного банком кредита.

         Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации стало в последнее время государственной программой, особенно распространено приобретении жилых помещений на «вторичном» рынке за счет кредитного ресурса с одновременным залогом (ипотекой) квартиры в банке-кредиторе.

Комплексное ипотечное страхование включает, как правило, три вида страхования: имущественное страхование, страхование  жизни заемщика и страхование  потери имущества в результате утраты права собственности, или, как его  часто называют, титульное страхование.

Ипотечное страхование в настоящее время  представляет собой страхование  коммерческих и финансовых рисков ипотечных  банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам.

        Таким образом, изучение процесса ипотечного страхования представляется весьма актуальным на сегодняшний день. Такое изучение позволит усовершенствовать систему этого вида страхования, тем самым сделав более гибким предоставление ипотеки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Ипотечное страхование  в РФ.

1. Сущность и условия ипотечного страхования.

          Формальное начало системе ипотечного кредита в России было положено федеральным законом "Об ипотеке (о залоге недвижимости)", который вступил в силу 16 июля 1998 года. В августе 1998 года правительство Москвы принимает постановление "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве". Однако стимулом для реализации первых практических шагов в этом направлении, как ни парадоксально, стал кризис, подорвавший рынок недвижимости. Первые договоры в рамках московской ипотечной программы года были заключены к началу лета 1999 года.

Суть  ипотечного кредитования проста: человек  решает купить квартиру в кредит, оплачивая  сразу лишь сравнительно небольшую  часть ее стоимости, как правило, около 30% рыночной стоимости квартиры. Остальные 70% платит банк, которому в  течение нескольких лет (от трех до десяти) покупатель возвращает эту  сумму с процентами.

         Согласно программе ипотечного кредитования в нашей стране, обязательным является лишь имущественное страхование объекта залога. Проще говоря, человек должен за свой счет застраховать приобретаемую им квартиру от гибели, уничтожения и повреждения. Кроме того, банк при выдаче кредита вправе дополнительно включить в договор ряд требований, связанных со страхованием. Как правило, кроме имущественного страхования, требуется заключение договора страхования жизни и трудоспособности, а также страхования гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации заложенной квартиры. Иногда в пакет требований могут включаться и другие виды страхования, обеспечивающие гарантию на случай непредвиденных расходов клиента, которые могут повлечь за собой приостановление или прекращение платежей по ипотечному кредиту. Так, от покупателя жилья могут потребовать заключить договор титульного страхования или страхования автогражданской ответственности.

          Взносы по ипотечному страхованию могут быть единовременными или периодическими. За рубежом принято привязывать их к платежам по кредиту. Более того, для удобства клиента страховые взносы зачастую включаются в банковский процент. Но на начальной стадии развития ипотечного кредитования такой вариант неприемлем из-за сложностей, связанных с обработкой документов и разделением финансовых потоков. Поэтому человек должен либо осуществлять страховые взносы ежегодно в течение срока действия ипотечного кредита, либо оплатить страховку сразу за весь период. В последнем случае общая сумма страхования будет меньше, однако придется единовременно выплатить от нескольких сот до нескольких тысяч долларов - в зависимости от размера кредита, суммы первоначального взноса заемщика, периода кредитования и других факторов.

         Давать ссуды под строительство жилья может любое кредитно-финансовое учреждение, однако массовость ипотечной программы можно обеспечить только за счет привлечения дополнительных финансовых ресурсов. Эту задачу в Москве должно решать специально созданное Московское ипотечное агентство (МИА). В его функции входит также регулирование всех отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, включая выработку стандартов.

         И далеко не последним субъектом этих отношений является страховая компания. Ее функции в системе ипотеки не сводятся к какому-то конкретному виду страхования. Ипотечное страхование - комплексный вид, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности кредитора. Другими словами, задача страховщика состоит в минимизации рисков банка, связанных с прекращением клиентом выплат.

         К сожалению, по объективным причинам в России страхование на случай потери работы было предложено только лишь с середины 2009 года, которое за рубежом входит в стандартный пакет ипотечного страхования уже много лет. Как следствие, выдающий кредит банк диверсифицирует свои риски, не полагаясь исключительно на страховую компанию, равно как и страховая компания не может нести все риски, связанные с ипотечным кредитованием. В частности, кредитное учреждение заключает с клиентом договор залога приобретаемого при помощи ипотеки недвижимого имущества и требует у него множество документов, подтверждающих платежеспособность (в частности, справку о доходе). По мнению специалистов, именно ограничения на официально декларируемый доход позволяют отбирать людей не только с высоким, но и с наиболее стабильным заработком. 

1.2.  Организация ипотечного страхования: тенденции и проблемы.

          В развитии ипотеки принимают участие самые разные организации: Госдума, Правительство, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, страховые компании, страхующие ипотечные риски. И все они сталкиваются с самыми разными трудностями. О том, какие проблемы приходится решать страховщикам в ходе реализации программы ипотечного страхования.

     В настоящее время на рынке применяются  два подхода к организации  ипотечного страхования.

     Первый  подход предполагает, что договоры страхования при ипотечном кредитовании заключаются двумя страховщиками: в части страхования жизни  и здоровья заемщика кредита - через  специализированную страховую компанию по жизни, в части имущественного страхования - через страховую компанию, реализующую имущественные виды страхования.

     При использовании второго подхода  договоры страхования заключаются  одним страховщиком по всем видам  страхования, то есть осуществляется комплексное  страхование.

     В первом варианте, при заключении договора страхования двумя страховщиками, возникают определенные неудобства, прежде всего для заемщика кредита (страхователя), связанные с увеличением объема оформляемых документов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.

     Во  втором варианте проблем с технологией  продаж нет, так как реализация его  проводится силами одного страховщика. Однако, согласно Закону об организации  страхового дела в РФ, совмещение страхования  жизни и имущественных видов  страхования возможно лишь до 1 июля 2007 года.  

         В настоящее время на рынке ипотечного страхования наблюдается тенденция необоснованной минимизации страховых тарифов. В целях обеспечения потребительской привлекательности ипотечного продукта банки отбирают для работы страховые компании, предлагающие полисы по минимальным ценам.

     Страхование по экономически необоснованным тарифам  может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и  как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых  случаев.

     Тарифы  страхования жизни базируются на статистических данных о смертности населения и зависят от многих факторов: пола, возраста заемщика, периода  страхования, порядка уплаты взносов. Поэтому договоры страхования жизни  требуют проведения индивидуального  андеррайтинга для каждого заемщика. Индивидуальные тарифы страхования  жизни, как правило, в среднем  выше групповых, особенно для возрастной группы тех, кому 40 и более лет (в  первую очередь это касается мужчин).

     Для страховых компаний, имеющих большой  портфель договоров страхования  жизни заемщика кредита, может оказаться  целесообразным применение усредненных  тарифов, общих для определенных возрастных групп заемщиков. При  условии согласования данного способа  тарификации с Федеральной службой  страхового надзора страховая компания могла бы таким образом упростить  процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса.

Вопрос  о выгодоприобретателе.

     В ходе реализации ипотечных программ достаточно часто встает вопрос о  выгодоприобретателе по договору страхования  имущества, заложенного в обеспечение  ипотечного кредита. К сожалению, банки  и ряд страховых компаний придерживаются разной точки зрения на этот счет.

     Так, юридические службы ряда банков и  страховых компаний считают, что  имущественные интересы, связанные  с риском гибели или повреждения  имущества в соответствии со статьями 211 и 929 ГК РФ, несет собственник (то есть физическое лицо, а не банк), если иное не предусмотрено законом или  договором. В связи с отсутствием  имущественного интереса в данном случае банк не может быть назначен выгодоприобретателем. При этом в соответствии со статьей 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель (банк) имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному  ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение  заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным  законом. Таким образом, защита интересов  банка достигается даже без назначения его выгодоприобретателем по договору страхования.

     Другая  точка зрения: если у заемщика есть обязательства перед банком в  обеспечении кредита (то есть квартира, купленная по ипотечной схеме), то до погашения кредита выгодоприобретателем является банк, а не заемщик кредита. Данная позиция достаточно распространена и является обязательным требованием  ряда банков при заключении договоров  ипотечного страхования. Отсутствие единого подхода к данному вопросу приводит к спорам и тормозит процесс развития ипотечного страхования. Для упрощения взаимодействия банков и страховых компаний необходимо четко и ясно определить - кто является выгодоприобретателем по договору страхования имущества, заложенного в обеспечение кредита при ипотечных сделках.

     Обращает  на себя внимание инициатива Агентства  ипотечного жилищного кредитования, совместно с Национальной страховой  гильдией предложившего разработать  правила страхования при ипотечных  сделках единого стандарта для  страховых компаний, реализующих  программу ипотечного страхования, которые предусматривают одинаковые правила страхования и формы  страховой документации. Это, несомненно, будет способствовать унификации страхового продукта и позволит всем участникам ипотечного рынка проще и эффективней  строить взаимовыгодные отношения  в этой сфере бизнеса.

Инвестирование  в строительство: проблемы

     Сегодня при достаточно высоких ценах  на жилье перед всеми участниками  ипотечного рынка стоит задача обеспечения  доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения. К сожалению, большое количество потенциальных заемщиков не успевают за ростом стоимости жилья накапливать  необходимые средства для первоначальных взносов.

     В рамках сотрудничества СГ «СОГАЗ» с  одним из стратегических партнеров  ОАО «СОГАЗ» -АБ «Газпромбанк» была разработана и начата реализация программы страхования финансовых рисков при инвестировании в строительство  жилья. Наличие такого полиса позволит страхователю, как правило, физическому лицу, в случае неисполнения контрагентом (застройщиком, инвестором) своих обязательств получить денежные средства от страховой компании, уплаченные им ранее на основании договора инвестирования на строительство жилья на стадии застройки объекта.

Стоит отметить, что вступление в силу Федерального закона «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты РФ» способствует более интенсивному развитию ипотеки на первичном рынке жилья.

Вместе  с тем итоги первых месяцев  работы компании «СОГАЗ» по страхованию  финансовых рисков при инвестировании в строительство обозначили ряд  проблем.

     1. Статья 20 Закона (информация о застройщике)  на практике не работает. Инвесторы  и застройщики не спешат публиковать  в доступных печатных изданиях  и открытых источниках информации, в том числе в Интернете,  сведения о своей деловой репутации,  финансовой устойчивости, что создает  существенные трудности для всесторонней  оценки финансового риска.

     2. При официальном обращении к  застройщикам (инвесторам) практически  невозможно получить даже минимальный  перечень документов, необходимых  для проведения андеррайтинга  и формирования полисных условий.

     3. Отсутствие единых стандартных  форм контрактов на куплю-продажу  недвижимости, на участие в долевом  строительстве. Многие застройщики  (инвесторы) пытаются не заключать  инвестиционные договоры с приобретателями  жилья (заемщиками), а применяют  альтернативные схемы: вексельные, предварительные договоры купли-продажи  (жилищные фьючерсы) с последующей  заменой их на реальные договоры  купли-продажи недвижимости и  так далее. Подобные схемы покупки  жилья не дают возможности  определить условия страховой  защиты. Логичным было бы законодательно  разработать и утвердить к  обязательному применению единую  форму договоров купли-продажи  недвижимости между застройщиком (инвестором) и приобретателем жилья.

     4. Зачастую в инвестиционных контрактах  не фиксируется дата окончания  строительства и сдачи объекта,  что не позволяет всесторонне  оценить ответственность застройщика  перед приобретателем жилья (заемщиком), как следствие - в договоре страхования финансовых рисков невозможно точно определить существенные условия договора и период страховой ответственности.

     5.   Из-за неразвитости данного вида страхования существует ряд проблем с передачей в перестрахование заключенных договоров, так как страховщики, не имея достаточного опыта в оценке соответствующих рисков, опасаются принимать их в перестрахование. Через определенный период времени, в течение которого у страховых компаний сформируется достаточно объемный портфель договоров данного вида страхования, возникнут трудности с передачей в перестрахование финансовых рисков западным перестраховщикам, учитывая специфику российского рынка недвижимости. В этой связи, на мой взгляд, было бы целесообразным в рамках реализации программы ипотечного кредитования создать профессиональное некоммерческое партнерство (объединение, пул), в котором были бы объединены усилия страховых компаний, приступивших к реализации данного вида страхования.

     Согласно  Федеральному закону от 30.12.2004 года должен быть создан уполномоченный орган в  ранге Федеральной инспекции  по контролю за созданием (строительством) объектов недвижимого имущества  по долевому строительству и региональные инспекции в федеральных округах  России, призванные осуществлять государственное  регулирование, контроль и надзор в  области долевого строительства  многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Сотрудничество объединения страховщиков с данным уполномоченным органом в рамках программы страхования финансовых рисков при инвестировании в строительство  позволит более качественно реализовывать  программу страхования и обеспечить наших клиентов надежной страховой  защитой.

     Существует  и еще один спорный вопрос в  сфере страхования ипотечных  кредитов: должно ли государство законодательно обеспечить страхование таких кредитов? Не существует однозначного мнения по данному вопросу. В силу сложившейся практики большинство ипотечных кредитов страхуется, поэтому дополнительных усилий со стороны законодателей не требуется. Однако банки, деятельность которых предполагает эффективный риск-менеджмент, непосредственно заинтересованы в страховании ипотечных кредитов. Отчасти это подтверждается сложившейся практикой банков, обязывающих своих клиентов приобретать полисы страхования по приемлемым для заемщика тарифам, составляющим около 1% от суммы кредитования.

     В любом случае все указывает на то, что активизация участия страховых  компаний в ипотечном кредитовании является положительной тенденцией, поскольку это увеличивает прозрачность сферы ипотечного бизнеса и в  целом рынка недвижимости, поскольку  возникает дополнительный контроль со стороны страховой компании за сделкой ипотечного кредитования.

Глава  2.  Ипотечное страхование  в период кризиса.

2.1. Ипотечное страхование в период кризиса. Отличия от докризисного периода

          Страхованием ипотеки в нашей стране ни кого не удивишь: к этой услуге, предлагаемой банками в пакете с оформлением кредита на недвижимость, уже все давно привыкли. Интересно разобраться в том, чем отличается страхование в текущий момент от того, что предлагалось в докризисный период, когда условия были более выгодными для заемщика, и сколько стоит это удовольствие сегодня.

           В период бурного развития ипотечного кредитования страхование рисков тоже скачкообразно росло. Активно выстраивались различные формы взаимодействия «банк – клиент – страховая компания», нацеленные в первую очередь на удовлетворение потребностей клиента в скорости и качестве обслуживания по сопутствующим ипотечному кредиту услугам. Для того периода был характерен чрезвычайно высокий поток клиентов, вследствие чего иногда страдала андеррайтерская дисциплина.

          Действительно, ситуация со страхованием ипотеки в 2009 по сравнению с 2008-м и 2007-м кардинально изменилась. И если количество вновь заключаемых договоров страхования уменьшилось на 60%, то страховая премия по ним сократилась в разы. Это говорит о том, что ипотечные кредиты стали брать реже и на меньшие суммы. С этим связано несколько причин:  во-первых, ужесточились требования банков к заемщикам, во-вторых, уменьшились реальные доходы потенциальных покупателей, в-третьих, усилились ожидания снижения цен на рынке жилья, в-четвертых, инвестиционная покупка недвижимости по ипотеке потеряла экономический смысл.

         Уже в IV квартале 2008 года фактически все участники ипотечного рынка заявили о пересмотре программ кредитования, в том числе и их полной ликвидации. Как следствие, рынок ипотечного страхования пострадал от этого в большой степени: отмечается и недобор премий, и демпинговые стратегии некоторых компаний, борющихся с возрастающей убыточностью, и различные уступки клиентам при оплате очередных платежей. Можно сказать, что рынок «просел» исключительно потому, что банки перестали кредитовать. Если же говорить о снижении тарифных ставок на предоставление страхования ипотечных кредитов, то, по данным рейтингового агентства «Эксперт РА», по сравнению с 2007 годом они снизились на 10–20%.

        В настоящее время отделы ипотечного страхования занимаются в основном пролонгацией ранее заключенных договоров. Их задача состоит в том, чтобы все ипотечные кредиты были обеспечены страховой защитой. В предыдущие же годы стояла цель заключить как можно больше договоров ипотечного страхования и как можно быстрее, так как на растущем рынке жилья главным требованием была скорость оформления сделки. Вообще, суть комплексного страхования ипотеки заключается в страховой защите предмета залога (объекта недвижимости), права на этот объект (титула собственности), а также жизни и трудоспособности заемщика и поручителя.

         Стоит отметить, что банки стали более внимательно относиться к условиям страхования, следить за репутацией страховщика. В годы бурного развития ипотечного кредитования финансовые организации не всегда обращали должное внимание на эти факторы, сейчас же их предпочтения сместились в сторону надежных и давно зарекомендовавших себя на рынке компаний. Изменился и подход к оценке рисков, которые принимаются на страхование. Если в докризисный период наблюдалась некоторая лояльность в процессе оценки возможных потерь, то теперь все риски рассматриваются основательно и досконально. Спрос на оформление договоров ипотечного страхования в первую очередь зависит от количества новых кредитов, выдаваемых банками. Соответственно, в ближайшее время роста по этому виду услуг не предвидится, согласно всем известным экономическим реалиям.

В случае, предусмотренном договором, например при утрате трудоспособности заемщиком, физическом повреждении объекта  залога или потери права собственности  на него, в дело вступает страховая  компания. Другими словами, в кризисной  ситуации этот договор способен защитить заемщика. Одновременно это защита интересов банка-кредитора: перекладывая часть рисков на страховую компанию, банк, таким образом, делает ипотечный кредит более доступным для заемщика - договор страхования ипотеки оформляется при получении кредита и продлевается ежегодно до момента погашения. Заемщик может рассчитывать на компенсацию страховой компанией своей задолженности по ипотечному кредиту (в зависимости от ситуации – полностью или частично). При этом банк минимизирует свои риски, а заемщик либо его наследники (в случае смерти заемщика) сохраняют за собой право собственности на объект залога.

         Сегодняшние тарифы по страхованию ипотечных кредитов разнятся в зависимости от компании, с которой вы заключаете договор, но приблизительные цифры вычислить легко. Если говорить о среднерыночных ценах, то страховка имущества составляет 0,15–0,25%, страховка титула – 0,25%, страховка жизни – от 0,2. Суммируя все эти данные, мы приходим к размеру выплат, равному 0,6–0,7% от размера кредита в год. Таковы сегодняшние ставки по предоставлению этого вида услуг населению. И совершенно ясно, что, как только изменится ситуация на ипотечном рынке в целом, рынок страхования тоже станет другим. 

2.2. Анализ ипотечного кризиса в России и в США.

Не секрет, что изменения в национальной экономике США, оказывают огромное влияние на мировую финансовую систему. Вследствие разразившегося в США ипотечного кризиса, большая часть мелких финансово-кредитных организаций

оказаться в ситуации, в которой они столкнутся с проблемами ликвидности, так как  крупные игроки финансового рынка, для того чтобы уйти от необоснованных рисков и усилить свое влияние  в данном секторе, решили отказать им в рефинансировании по кредитным  портфелям.

Вследствие  разразившегося в США ипотечного кризиса, большая часть мелких финансово-кредитных  организаций может оказаться  в ситуации, в которой они столкнутся с проблемами ликвидности, так как  крупные игроки финансового рынка, для того чтобы уйти от необоснованных рисков и усилить свое влияние  в данном секторе, решили отказать им в рефинансировании по кредитным  портфелям. 

В России, вероятность такого сценария, который  произошел в США, маловероятна. Все  дело в том, что в Соединенных  Штатах, причиной кризиса стали падение  цен на недвижимость, рост ставок рефинансирования от ФРС, а также упрощение ряда требований для заемщиков, что позволило  получать ипотечные кредиты даже малообеспеченным слоям населения. В тот момент, когда уровень  доходов многих американцев пошел  на спад, большинство малообеспеченных заемщиков, было просто не в состоянии  обслужить свои кредитные обязательства. Это в свою очередь привело  к тому, что банки, которые были активными участниками ипотечного кредитования, списали около $100 млрд. В целом, согласно прогнозам Организации по Экономическому Сотрудничеству и Развитию, размеры потерь в последствии, могут оказаться на уровне $300-400 млрд. Так что о событиях прошедшего года, мы забудем не раньше конца 2009 года. 
 

В России, наблюдается совершенно иная ситуация. Цены, как на столичную недвижимость, так и на недвижимость в регионах, по-прежнему бьют все рекорды. Таким  образом, купить жилье, не взяв его в  кредит, для многих россиян практически  не предоставляется возможным. Если посмотреть на рост объемов ипотечного кредитования, то согласно заявлению  директора ипотечного кредитования в группе ВТБ 24, Анатолия Печатникова, в первом квартале он составил 19%, а  во втором и третьем, 25% и 29% соответственно. Стоит отметить, что в отличие  от американцев, доходы населения России имеют тенденцию к росту. Всего 1% от выданных ипотечных кредитов, можно  назвать просроченным.