Ипотечно инвестиционный анализ

Содержание.

Введение……………………………………………………………………….2

Глава 1. Теоретические основы применения ипотечно-инвестиционного анализа в оценочной деятельности…………………………………………….3

1.1 Сущность ипотечно-инвестиционного анализа…………………………..3

1.2 Алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности…………………………………………………………………..5

1.3 Модели для проведения ипотечно-инвестиционного анализа………….9

Глава 2. Методы определения  общего коэффициента капитализации 

на основе ипотечно-инвестиционного анализа………………………………18

2.1. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда…………………………..18

2.2.. Метод прямой  капитализации…………………………………………..22

Глава 3 Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита…………..25

Зключение……………………………………………………………………..35

Список использованной литературы………………………………………….37

 

 

 

 

Введение

 

   В странах с  развитой рыночной экономикой  свыше 90% инвестиционных сделок  с недвижимостью совершаются  с привлечением ипотечных кредитов или кредитов под залог недвижимости. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнит, экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.

   Оценка недвижимости, прежде всего, предполагает определение  рыночной стоимости актива. Однако, если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита.

  В общем виде оценка  стоимости недвижимости обремененной  или приобретенной с привлечением  ипотечного кредита осуществляется  с применением ипотечно-инвестиционного анализа.

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Целью моей курсовой работы является - дать представление о  применении техники ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости. Рассказать о его моделях и о подходах к его проведению.Дать подробное изложение особенностей применения методов на основе капитализации дохода:

• Ипотечно-инвестиционной техники Эллвуда
• Метода прямой  капитализации

 

Глава 1. Теоретические основы применения ипотечно-инвестиционного анализа в оценочной деятельности

1. Сущность ипотечно-инвестиционного анализа

    Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода,которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

    Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определя-

ют настоящую стоимость  собственности на основе соотношения  собственно-

го и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity

analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инстру-

ментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоре-

тически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определе-

нии стоимости недвижимости.

    Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью соверша-

ются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитова-

ние инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увели-

чить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собст-

венности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличи-

вает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообло-

жения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму

дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на

операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения  обяза-

тельств по задолженности.

    Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инве-

сторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

Они получают остаток чистого  операционного дохода и цены перепродажи

после того, как уже произведены  все выплаты кредиторам, как в  ходе теку-

щего использования, так и после перепродажи объекта.

Период реализации права  собственности на недвижимость может  быть

разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают

остаточный доход:

− приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный

платеж, сумма которого равна  остатку цены после вычета из нее  ипотечного

кредита, превращающегося  в долг;

− использование собственности - инвесторы получают остаточный

чистый доход от использования  собственности после вычета из него обяза-

тельных платежей по обслуживанию долга;

− ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала

получает деньги из цены реализации после погашения остатка  по ипотечному

кредиту.

 

1.2 Алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности

    Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности  определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик  денежных потоков. То есть текущая стоимость  зависит от срока проекта, соотношения  собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности  и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.¹

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о доходах  и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга  рассчитываются исходя из характеристик  кредита – нормы процента, срока  полной амортизации и условий  погашения, величины кредита и периодичности  платежей по погашению кредита; 
– определяются денежные потоки собственных средств; 
– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал; 
– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

–определяется доход от реверсии; 
– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом; 
– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости  актива можно представить в виде формулы

 

где N0I – чистый операционный доход n года проекта; DS – сумма обслуживания долга в n году проекта; 

TG – сумма реверсии без учета  расходов на продажу; 

UM – невыплаченный остаток кредита  в конце срока проекта п; i – отдача на собственный капитал; М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять  в виде уравнения в следующих  случаях:

– если сумму реверсии собственности  трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению  к начальной стоимости, то при  расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности  инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость  – критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

 

где NPV – чистая настоящая стоимость  инвестиционного проекта;

Со – начальные инвестиции;

С_i – денежный поток периода t;

i, – ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта  превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей  стоимости:

• Прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;
• Определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;
• Определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;
• Выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход  получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков  более чем в двух периодах.

Период окупаемости  – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала. Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

1.3 Модели ипотечно-инвестиционного анализа

 

Существует две модели для проведения ипотечно-инвестиционного анализа:²

I.Традиционная - предпосылкой традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа является положение о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение.

II.Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

 

I.Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

Традиционная техника  требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость  собственного капитала. Затем к стоимости  собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы  определить рыночную оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется  на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом  станет оценочная рыночная стоимость  недвижимость. Данная техника не принимает  в расчет последствия налогообложения.

Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в  том, что оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы.

Совокупная текущая стоимость  доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного  капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует  метод оценки на основе денежных поступлений  на собственный капитал, поскольку  она принимает во внимание выручку  от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.

Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.

Что касается ипотеки, то текущий  доход по ней представляет собой  обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.

Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна  сумме потока доходов и выручки  от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей  стоимости денежных поступлений  и текущей стоимости выручки  от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются  сумма и время получения выгод  инвесторами.

Стоимость собственности  или ее цена рассчитывается по формуле :

 

Цена = Стоимость  собственного капитала + Ипотечный  кредит ,

 

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки  от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и  величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей  стоимости.

Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная  сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Формула расчета стоимости  собственного капитала (инвестиций в  собственный капитал), с учетом вышесказанного - формула - имеет следующий вид:

 

Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS),

 

где PWAF - фактор текущей стоимости  аннуитета по ставке отдачи на собственный  капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости  реверсии по ставке отдачи  на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже.

 

Применение традиционной техники предполагает трехэтапный  расчет для определенного прогнозного  периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник  рассчитывает удерживать оцениваемый  объект.

Этап 1. Оценка текущей  стоимости ежегодных денежных поступлений.

А.Оценка ежегодного чистого операционного дохода

1.Потенциальный валовый доход.

2.Поправкана недоиспользование и потери при сборе платежей.

3.Прочие доходы.

4.Операционные расходы.

5.Чистый операционный доход

Б.Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту

1.Первоначальная основная сумма ипотеки

2.Срок полной амортизации

3.Ставка процента

4.Ежемесячный платеж

5.Ежегодные выплаты по обслуживанию долга

В.Ежегодные денежные поступления

Г.Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений.

1.ставка отдачи на собственный капитал

2.Период владения собственностью

3.Фактор аннуитета

4.Текущая стоимость ожидаемых денежных поступлений

Этап 2.Оценка текущей  стоимости выручки от перепродажи  в конце прогнозного периода.

А.Цена перепродажи

1.Первоначальная стоимость имущества

2.Рост стоимости имущества в год

3.Цена перепродажи

Б.Затраты на совершение сделки

В.Остаток ипотечного долга на дату перепродажи

Г.Выручка от перепродажи

Д.Оценка ожидаемой выручки от перепродажи

1.Фактор текущей стоимости реверсии

2.Текущая стоимость выручки от перепродажи

Этап 3.Оценка текущей  стоимости собственности 

А.Оценочная стоимость собственного капитала

Б.Оценочна стоимость собственности ³

 

Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует  прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются  все доходы. Остаток ипотеки равен  текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности выглядит следующим образом:

 

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP,

 

где V - стоимость собственности (первоначальная),

PWAF - фактор текущей стоимости  аннуитета по ставке отдачи  на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости  реверсии по ставке отдачи  на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже,

MP - текущий остаток основной  суммы ипотеки.

Если принять, что

 

CF = NOI - DS ,

 

где NOI - чистый текущий операционный доход,

DS - обслуживание долга  (годовое), и

 

PS = RP - OS ,

 

где RP - цена перепродажи  собственности,

OS - остаток ипотечного  долга при перепродаже;

тогда формула 3 примет вид:

 

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP,

 

Ежемесячный платеж в погашение  ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):

 

 

где DSm - ежемесячное обслуживание долга,

I - первоначальная сумма  ипотечного кредита,

i - годовая ставка процента по кредиту,

t - срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.

 

Фактор аннуитета отражает текущую стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

 

 

 

где Y - ставка отдачи на собственный  капитал,

T - период владения собственностью.

Фактор текущей стоимости  реверсии (Формула 8) отражает текущую  стоимость единицы за период при  заданной ставке дисконта:

 

 

 

Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d):

 

RP = P * (1 + d) T ,

 

где RP - цена перепродажи  собственности;

P - первоначальная стоимость  собственности;

d - рост (снижение) стоимости собственности за год;

T - период владения собственностью.⁴

Итак, традиционная техника  ипотечно-инвестиционного анализа - метод оценки в рамках доходного подхода. При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период.

Данная техника может  применяться в случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый  кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем  одну закладную и изменения в  денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный  капитал.

Традиционная техника  ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации. Однако в силу принимаемых допущений, объективно полученные оценки являются приближенными.

II.Метод на основе капитализации дохода переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Определение стоимости собственности  на базе общего коэффициента капитализации  выполняется по формуле :

 

 

где V - стоимость собственности;

NOI - чистый операционный доход;

k - общий коэффициент капитализации.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

• Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;;
• Метод прямой капитализации и т.д.

В моей курсовой мы рассмотрим конкретно только два этих метода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Методы определения  общего коэффициента капитализации

в рамках ипотечно-инвестиционного анализа

2.1. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

     Основы применения ипотечно-инвестиционного анализа в капитализации по норме отдачи для оценки недвижимости разработал и опубликовал Л.У. Эллвуд (Ellwood). Он теоретически доказал, что заемный капитал играет важную роль при определении стоимости недвижимой собственности. Основная идея Эллвуда заключается в том, что инвестиции в недвижимость рассматриваются как комбинация заемных и собственных средств, возврат которых должен быть обеспечен доходом и реверсией. Результатом оценки собственности по Эллвуду является четкое определение того, что могут ожидать от нее кредитор и инвестор собственного капитала.  
       Модель Эллвуда формализуется путем построения общего коэффициента капитализации, который определяется как норма отдачи собственного капитала, скорректированная с учетом:  
• амортизационных отчислений в счет погашения кредита;  
• величину, учитывающую будущее увеличение доли собственного капитала в собственности;  
• изменение стоимости собственности;  
• изменение регулярного дохода.⁵

        Техника  Эллвуда — это подход к ипотечно-инвестиционному анализу, который позволяет получить тот же самый результат, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, при тех же допущениях. Техника Эллвуда дает краткую формулу расчета при заданных коэффициенте ипотечной задолженности и процентном изменении стоимости объекта, однако она может быть также применена, если известны основная сумма ипотеки и оценочная цена перепродажи. Техника может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.⁶

    Главная привлекательность  техники Эллвуда состоит в том, что она

предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном ко-

эффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении

стоимости собственности  за прогнозный период. Традиционная техника  бо-

лее применима в тех  случаях, когда заданы долларовая сумма кредита и цена

перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффи-

циенты.

Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации вы-

глядит следующим образом:

 

 

где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного до-

хода в стоимость

при заданном ожидаемом изменении  стоимости за прогнозный период;

Y - ставка отдачи на  собственный капитал;

m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей

стоимости собственности);

C - ипотечный коэффициент  Эллвуда;

d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:

+ dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализа-

ции;

- app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализа-

ции;

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения  по ставке отдачи на собственный

капитал для прогнозного  периода;

Δ - изменение дохода;

J - коэффициент стабилизации  дохода. Коэффициент J всегда положите-

лен, поэтому при положительном  изменении дохода общий коэффициент  ка-

питализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знамена-

тель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализа-

ции будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y).

 

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = Y + P * (SFF;Y) - f

 

где C - ипотечный коэффициент  Эллвуда;

Y - ставка отдачи на  собственный капитал;

P - часть текущего остатка  кредита, которая будет выплачена  за про-

гнозный период;

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения  по ставке отдачи на собственный

капитал за прогнозный период;

f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных

выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогноз-

ный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэф-

фициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда

возмещения за расчетный  период:

 

 

где P - процент выплаты  кредита;

i - ставка процента по кредиту;

t - полный срок амортизации кредита;

T - период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:

 

 

где Y - ставка отдачи на собственный  капитал;

T - период владения собственностью.