Ипотечные банки и ипотечное кредитование на современном уровне в РФ

Министерство образования  и  науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

 «НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ  ТОМСКИЙ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» 

Бурятский филиал

Кафедра «Экономика»

Курсовая  работа

по дисциплине: «Деньги, кредит, банки»

на тему: «Ипотечные банки и ипотечное кредитование

на современном уровне в РФ»

                                                                              Выполнила: студентка  гр. Ф-10                                                                                       Аюшеева А.Р.

Проверил: ст. преподаватель

Дьяченко Н.В.

Улан-Удэ  2012

Содержание

Введение                                                                                                                   3

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования                                          5

     1.1. Сущность, понятие ипотеки                5

     1.2. Классификация ипотечных кредитов             9

     1.3.Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного

     кредитования                                                                                                       11

2. Ипотечное кредитование в России на современном этапе                            17

    2.1.Рынок ипотечного кредитования в период кризиса                                 17

     2.2. Рынок ипотечного кредитования в период посткризисного    

     восстановления                                                                                                  22

3. Проблемы и перспективы  развития рынка ипотечного кредитования        26

     3.1. Проблемы развития ипотечного кредитования в России         26

     3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в России.                   29

Заключение                                                                                                             32

Список  использованных источников и литературы                                            33

Введение

В условия мирового финансового  кризиса решения вопросов обеспечения  жильем одной из существенных проблем  социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В условиях заметного  снижения возможностей государства  и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая  часть населения не имеет возможности  улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

В настоящее время  с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотека является тем  звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь  между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.

Становление ипотеки  в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное  кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.

В настоящее время  еще не полностью сформировался  необходимый для эффективного использования  механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к  тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы данной работы обусловлена: значимостью ипотечного жилищного  кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны и необходимостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного жилищного кредитования в России, активизации проявления его социально-экономической роли.

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1. Сущность, понятие ипотеки, ипотечного банка

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте. Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

На сегодняшний день ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный банк — специализированный банк, занимающийся предоставлением ипотечного кредита, перепродажей ипотечных ценных бумаг и оказанием услуг, связанных с данной деятельностью^. Ипотечный банк впервые возник в Западной Европе в XIII веке. Особое развитие этот вид банка получил в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 году в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хозяйств. Банки в Германии выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям. Негативное воздействие на развитие ипотечных банков оказывали мировые войны и последующая инфляция. В этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их, наоборот росло. Во Франции ипотечные банки имеют специфический характер. Развитие данный вид банка получил во Франции лишь в 1960–1970 годах. Ипотечные банки Франции выдают кредиты на покупку объектов для жилья и участков земли. Одним из старейших ипотечных банков Франции является Crédit foncier de France, основанный в 1852 году. В США ипотечный кредит в основном осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты, например, ссудо-сберегательных ассоциаций или страховых компаний. Ещё в то же время существует и группа федеральных государственных ипотечных банков. Определённое значение имеет Федеральная корпорация ипотечного кредитования. В Испании существует несколько банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это ипотечные банки, выдающие кредиты физическим лицам под жилищное строительство, в меньшей мере предоставляющие кредиты также и юридическим лицам, занятым в строительном бизнесе. В Испании в предоставлении ипотечного кредита городскому и сельскому населению определённой известностью пользуются Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита. В Италии функции ипотечного кредита выполняют в основном государственные и акционерные банки с долей государственного капитала. В Турции ипотечным кредитом занимаются лишь государственные банки. Известен Специализированный Турецкий банк ипотечного кредита. Важное значение ипотечные банки имеют также в странах Латинской Америки и Азии.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

Субъектами рынка ипотечных  кредитов выступают:

1. система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;
2. заемщики (залогодатели) – физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;
3. кредиторы – банки (кредитные организации), а также иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты;
4. инвесторы – это физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;
5. компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании).

Ипотека в России выполняет  следующие функции:

• является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
• обеспечивает возврат заемных средств;
• стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. Система ипотечного кредитования включает два направления:

1. непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2. продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные  банки, вторым направлением – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных  банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции.

Таким образом, первичный  рынок определяется взаимодействием  заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

2. Классификация ипотечных кредитов

С развитием системы ипотечного кредитования коммерческие и государственные банки предлагают своим клиентам множество различных программ, предусматривающих самые разные условия. Для того чтобы охарактеризовать все многообразие ипотечного кредитования рассмотрим, как они классифицируются в настоящее время, исходя из различных признаков:

1. По объекту недвижимости выделяют:

- земельные участки;

- организации, здания, сооружения  и другое недвижимое имущество,  которое используется  в процессе предпринимательской деятельности;

- дома и квартиры, а так же  – части жилых домов или квартир, которые состоят из одной или нескольких комнат;

- садовые дома, дачи, гаражи и др. строения;

- морские суда, воздушные, и космические  объекты, а так же – объекты  незавершенного строительства.

2. Исходя из целей кредитования, выделяют следующие виды ипотечных кредитов:

- покупку готового жилья в доме (многоквартирном) или отдельного  дома, с целью его использования в качестве дополнительного или основного места жительства;

- ссуды на строительство, капитальный  ремонт  жилья, реконструкцию домов сезонного проживания, денежные средства на обустройство земельного участка (например, прокладка коммуникационных сетей) и т.д.;

- кредиты строительство или приобретение  жилья с целью инвестиций. Кредитование  строительства жилья как правило  происходит поэтапно: то есть, каждый последующий платеж перечисляется только после завершения предыдущего этапа.

3.В  зависимости от вида кредитора,  ипотечные ссуды могут быть:

- Банковские ссуды;

- Небанковские кредиты.

4. Исходя из того, кто выступает  в качестве заёмщика:

- Если речь идет о субъекте  кредитования, то выделяют:

- кредиты, предоставляемые строительным предприятиям;

- ссуды, предоставляемые будущим владельцам жилья;

5.Исходя из степени аффилированности кредиты могут предоставляться следующим заемщикам:

1)сотрудникам  данных банков;

2)сотрудникам  фирм, являющихся клиентами банка;

3) лицам, проживающим в регионе  присутствия банка;

4)всем  желающим.

Исходя  из статуса заемщика по ипотечным  ссудам, условия кредитования могут  в значительной степени различаться.

6. Исходя из способа амортизации долга, можно выделить следующие основные виды ипотечных кредитов:

- постоянные ипотечные кредиты;

- кредиты с переменными выплатами;

- кредиты с единовременным погашением.

7. По виду годовой процентной ставки выделяют:

- ипотечные кредиты с фиксированной  ставкой процента;

- кредиты с переменной ставкой  процента.

8. По возможности досрочно погасить ипотечный кредит:

-ссуды  с правом досрочного погашения;

-без предоставления права досрочного погашения

-ипотечные кредиты с правом досрочного погашения, но, при условии уплаты определенного штрафа.

9. В зависимости от степени обеспеченности ипотеки (по величине первоначального платежа). Величина кредита может составлять от 30 до 90-100% стоимости заложенного  имущества.

10. Так же,  ипотечные кредиты могут быть:

- обычными или комбинированными (выдаются  несколькими кредиторами);

- субсидируемыми или выдаваемыми  на общих условиях.

3. Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования

Современная история  ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Ипотека и ипотечное кредитование нашли свое отражение в нормативно-правовых актах РФ. Это связано с тем, что государство, упорядочивая наиболее важные сферы жизнедеятельности, не могло не регламентировать вопросы ипотеки. Законы, появляющиеся в настоящее время, позволяют ипотечному кредитованию получать все большую скорость развития, поскольку они регулируют все спорные и недостаточно ясные положения ипотечного кредитования.

Ипотека, закон о которой  помогает гражданам приобретать  жилье за счет кредитования без нарушения  их прав, позволяет этой сфере кредитования активно развиваться. Зная, что его права охраняются законом, заемщик чувствует себя более уверенно. Одни законы по ипотеке регламентируют вопросы ипотечного кредитования напрямую, другие же лишь косвенно.

Напрямую ипотека регулируется следующими законами:

• Гражданский Кодекс РФ;
• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17.07.2009);
• Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 17.12.2009);
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 27.12.2009);
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» (в редакции от 24.07.2007);
• Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.»
• Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 №1050 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 годы» продлено действие подпрограммы до 2015 года "Обеспечение жильем молодых семей".

В ГК РФ изложены основные положения, касающиеся ипотеки, более  подробно они регламентированы в специализированных законах.

В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных процессов  и ипотечного кредитования в целом, а также важнейшие вопросы  регулирования ипотеки. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.

Жилищный кодекс Российской Федерации содержит основные положения  жилищного законодательства в целом, регулирует различные вопросы жилищных отношений, определяет, что может являться объектом жилищных прав, а также рассматривает другие аспекты жилищных отношений.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» детально регламентирует порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки по закону осуществляется Федеральной Регистрационной службой на основании заявления залогодержателя или залогодателя после того, как будет зарегистрировано право собственности залогодателя на приобретенное по ипотеке жилье. При этом к указанному заявлению должен также прилагаться договор ипотеки вместе с перечисленными в нем документами.

Федеральный закон «О кредитных историях» содержит понятие кредитной истории, определяет ее состав, регламентирует порядок формирования, хранения и использования кредитных историй. Кроме того, указанный закон осуществляет регулирование деятельности бюро кредитных историй, закрепляет порядок их создания, реорганизации и ликвидации, принципы взаимодействия бюро кредитных историй с источниками формирования кредитной истории, органами государственной власти, органами местного самоуправления, Центральным Банком РФ и заемщиками.

Постановление Правительства «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. Данное постановление регламентирует порядок предоставления молодым семьям необходимых субсидий на приобретение жилья, которые также могут предоставлять в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Действие этого постановления продлено до 2015 года.

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

• "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• "Закон об акционерных обществах"
• "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• "Гражданский кодекс"
• "Налоговый кодекс"
• "Жилищный кодекс"

В октябре 2003 года Государственная  Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который  устанавливает порядок выпуска  и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

• "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов
• "О стройсберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья
• "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" – закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья
• "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан"
• "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации"

Усилия законодателей  направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ), ЦБРФ, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

В 2010 году впервые был  принят документ, определяющий долгосрочную перспективу развития рынка ипотечного кредитования и задающий эти пути развития. Правительство утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».