Ипотечные и инвестиционные банки

     «Ипотечные и инвестиционные банки»

Ведение………………………………………………………………………...….3

1. Понятие и  основные черты инвестиционных и ипотечных банков……...…4

1.1. Понятие и функции инвестиционных банков………………………………4

1.2. Понятие и  основная деятельность ипотечных банков…………..………...6

2. Особенности  функционирования  инвестиционных  и ипотечных банков…9

2.1. Создание  и развитие, инвестиционных и  ипотечных банков в России…..9

2.2. Основные  операции инвестиционных банков…………………………….14

2.3. Основные  операции ипотечных банков…………………………………...16

2.4. Зарубежный  опыт функционирования инвестиционных  и ипотечного кредитования………………………………………………………………….…183. Перспективы развития инвестиционных и ипотечных банков в России…...20

3.1. Развития инвестиционных банков и их перспективы в России…………...20

3.2. Развитие и перспективы стимулирования ипотечного кредитования...…..28

Заключение …………………………………………………………………….…33

Список литературы…………………………………………………………….…35 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Ведение

       На сегодняшний день деятельность  ипотечных и инвестиционных банков имеет огромное значение для развития экономики страны.

       Главная цель ипотечных банков, заключается в том, чтобы кредитовать сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально – экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т.е. менее зажиточные слои населения. Зачастую ипотечные банки являются проводниками определенной целевой правительственной политики по укреплению различных секторов экономики.

       Основной  задачей инвестиционных банков является – мобилизация долгосрочного ссудного капитала и предоставление его заемщикам посредством выпуска и размещения акций, облигаций и других видов обязательств.

    Целью данной курсовой работы является изучение ипотечных и инвестиционных банков.

    В соответствии с целью были поставлены и решены следующие задачи:

• дать определение и рассмотреть основные черты инвестиционных и ипотечных банков;
• раскрыть особенности функционирования  инвестиционных и ипотечных банков;
• указать перспективы развития  инвестиционных и ипотечных банков в России.

     В ходе написания курсовой работы использовался анализ учебной и научной литературы, под редакцией Белоглазова Г. Н. Банковское дело;  Жукова Е. Ф., Эриашвили Н. Д., Банковское дело; Жукова Е. Ф.: Общая теория денег и кредита;  Свиридов О. Ю.. Деньги, кредит, банки; Титова Н. Е., Кожаев Ю. П.: Деньги, кредит, банки; Чернова, Е. Г., Иванов, В. В., и др. Финансы, деньги, кредит, статьи из интернет ресурсов. 

     1. Понятие и основные черты инвестиционных и ипотечных банков.

     1. 1. Понятие и функции инвестиционных банков.

     Банк  инвестиционный — специализированный банк, проводящий инвестиционную политику посредством приобретения акций производственных корпораций и предоставления долгосрочных кредитов, размещения капиталовложений в крупные проекты. Ресурсы банка формируются за счет продажи собственных акций. Особенность инвестиционных банков состоит в том, что они не специализируются на приеме вкладов населения.⁵ (с. 249)

     Поскольку основной задачей инвестиционных банков является финансирование и кредитование инвестиций, рассмотрим понятия и виды инвестиций.

     Инвестиции — долгосрочные вложения капитала в промышленностъ, сельское хозяйство, транспорт, строительство и другие отрасли. Целью инвестиционной деятельности является получение предпринимательского дохода или процента.

     Инвестиции  делятся на финансовые и реальные.

     Финансовые   инвестиции —   вложения   в   ценные   бумаги (акции, облигации и др.), выпускаемые частными компаниями и государством, а также банковские депозиты и объекты тезаврации (сокровища, т.е. хранение денег на дому).

     Реальные  инвестиции — вложения в основной капитал и на прирост материально-производственных запасов. В условиях современной научно-технической революции наряду с увеличением вещественных элементов основного капитала растут вложения в развитие духовных производительных сил, интеллектуальный потенциал становится наиболее активным элементом производства, повышая роль научных исследований, квалификации, знаний и опыта работников. Накопление приобретает, комплексный характер, а расходы на науку, образование, подготовку и переподготовку кадров и т.п. становятся производительными инвестициями.

     Различают также инвестиции расширения и инвестиции обновления потребленного основного капитала.

     Источником  инвестиций расширения является часть вновь созданной стоимости, направляемой на накопление. Предприниматели мобилизуют ее за счет собственной прибыли (самофинансирование) и на рынке ссудных капиталов (привлеченные средства). Источником инвестиций обновления основного капитала являются амортизационные отчисления.

     Реальные  инвестиции в основной капитал характеризуются  отраслевой и технологической структурами, пропорции которых во многом определяют эффективность накоплений.

     Технологическая структура инвестиций определяется соотношением затрат на активные элементы основного капитала (машины, оборудование) и на пассивные его элементы (здании, сооружения). Эффективность инвестиций обычно повышается при росте доли активной части.

     Инвестиции  в воспроизводство основных фондов, наряду с отраслевой и технологической структурами капитальных вложений, характеризуются также территориальной и воспроизводственной структурами.

     Территориальная структура капитальных вложений означает их распределение по отдельным регионам страны с повышением доли вложений в районы, дающие наибольшую отдачу, располагающие достаточными сырьевыми и энергетическими ресурсами и необходимой рабочей силой.

     Воспроизводственная структура капитальных вложений предполагает направление их на новое строительство, на техническое перевооружение и реконструкцию действующих производств, поскольку такие затраты обеспечивают ускорение обновления действующих основных фондов.³ (с.255-257) 

     1.2. Понятие и основная деятельность ипотечных банков.

     Ипотечные банки — банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных ссуд под залог недвижимости — земли и строений. К ним относятся и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.⁶ (с.79)

     Ипотечные банки имеют в экономике двойное  значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенными средством вложений капитала и приносящих проценты.

     Ипотечные банки являются посредниками между  вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, так как средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

     Ипотечные банки предоставляют также займы  различным коммунальным  общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником  средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком коммунальные (общественные) закладные листы. Они отличаются от обычных закладных листов лишь способом гарантирования.

     Виды  деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают также вложение средств  в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог  ценных бумаг, также некоторые финансовые услуги.

       Ипотечному  банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобрести участки у своих должников только в целях предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участками банку запрещено.

     Законодательное ограничения в интересах закладных  листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками.

       Свою деятельность ипотечные  банки осуществляют на основе  залогового права, согласно которому землевладение может быть заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки и ипотечного долга) кредитору.

       В связи с тем что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

     Для подсчета залоговой стоимости в  каждом ипотечном банке имеются  соответствующие инструкции, которые  разрабатываются правлением банка  и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

     Средства  для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных  листов. Таким образом, условия, на которых  банк может предоставить кредит, зависят  от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств, это вынуждает ипотечные банки продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечные  банки платят пошлину, так называемую бонификацию (чистая выручка равна курсу продаж минус бонификация).

     Потеря  на курсе ценных бумаг при продаже  их ниже номинальной цены возмещается  банку не сразу, а в процессе погашении  кредита, когда заемщик получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

       Поскольку ипотечный банк не  меняет процента выплат по  закладным листам в течении всего срока их действия, он может  и своим заемщикам на этот срок установить твердый процент погашения кредита.

     Ипотечные банки предоставляют должникам  право досрочно выплатить кредит (полностью или частично) после  истечения договорного срока выплаты процентов. В общем срок выплаты процентов устанавливается не менее чем 10 лет, т. е. время действия закладных листов.

       В ряде случаев ипотечные банки  предоставляют кредиты совместно  со сберегательными банками. Это  сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

     Во  втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком в течение  максимум 10 лет полностью или  частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный  кредит может быть продлен.² (с. 528-532) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Особенности  функционирования  инвестиционных  и ипотечных банков.

2.1. Создание и развитие, инвестиционных и ипотечных банков в России.

     Финансирование  и кредитование капитальных вложений на 
территории России долгое время осуществляли банки долгосрочных вложений. Впервые такие банки были созданы в 1922 г.: Электрокредит и Промышленный банк, преобразованные в 1924 г. соответственно в Электробанк и Торгово-промышленный банк СССР, В это время был создан Центральный сельскохозяйственный банк, параллельно с которым 
функционировали кооперативные банки — Всекобанк и Украинбанк. 

     В 1922—1923 гг. долгосрочным кредитованием  местного хозяйства занимались местные коммунальные банки, а с 1926 г, — Центральный коммунальный банк. В 1927 г. в Торгово-промышленном банке был создан отдел долгосрочного кредитования, на базе которого, объединенного впоследствии с Электробанком, был образован Банк долгосрочного кредитования промышленности и электрохозяйства. 

     После кредитной реформы 1930—1932 гг. были созданы четыре специальных всесоюзных банка долгосрочных вложений: Банк финансирования капитального строительства, промышленности и электрохозяйства (Промбанк), Банк финансирования социалистического земледелия (Сельхозбанк), Банк финансирования капитального строительства кооперации (Всекобанк) и Банк финансирования коммунального и жилищного строительства (Цекомбанк). В 1936 г. Всекобанк был реорганизован в Торгбанк (Банк финансирования капитального строительства, торговли и кооперации).

     С 1 января 1957 г, Торгбанк был упразднен, а его функции возложены на Сельхозбанк и Цекомбанк. В апреле 1959 г. были упразднены также Сельхозбанк, Цекомбанк и коммунальные банки, а выполняемые ими операции переданы Промбанку СССР, переименованному во Всесоюзный банк финансирования капитальных вложений (Стройбанк СССР), и Госбанку 
СССР, Такая структура банков долгосрочных вложений просуществовала до 1987 г.

     В 1987 г. была вновь проведена реорганизация банков долгосрочных вложений. Кредитными учреждениями, финансирующими    капитальные   вложения,    стали:    Промстройбанк СССР, Агропромбанк СССР, Жилсоцбанк СССР, Сберегательный банк СССР. Они финансировали капитальные вложения в следующие отрасли:

     Промстройбанк СССР — в промышленность, строительство, транспорт и связь, в системы Госснаба СССР и Академии наук СССР;

     Агропромбанк СССР — в агропромышленный комплекс страны и потребительскую кооперацию;

     Жилсоцбанк  СССР — в отрасли непроизводственной сферы, жилищно-коммунальное хозяйство, государственную торговлю, бытовое обслуживание, легкую и местную промышленность, в хозяйство, подведомственное местным Советам народных депутатов, а также в сферу кооперативной и индивидуальной трудовой деятельности.

     На  Сбербанк СССР было возложено кредитование потребительских нужд граждан.

     В дальнейшем, в связи с образованием Содружества Независимых Государств, в структуру банков долгосрочных вложений были внесены новые коррективы, и прежде всего на территории России. Так, Промстройбанк СССР был преобразован в Акционерный коммерческо-инвестиционный промышленно-строительный банк (Промстройбанк). В мае 1993 г. он был переименован в Российский Акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк — Промстройбанк России. Агропромбанк СССР сначала был преобразован в коммерческий Агропромбанк, а с 1991 г стал коммерческим Россельхозбанком. Жилсоцбанк СССР некоторое время функционировал как коммерческий банк, а затем был упразднен в связи с переходом его клиентуры на обслуживание в другие коммерческие банки. Сберегательным банк СССР был превращен в Сберегательный банк РСФСР. Финансирование инвестиций стали осуществлять многие коммерческие банки, в том числе в наиболее крупных размерах — Электробанк, Инкомбанк и др.³ (с.260-261). На 1 сентября 1995 г. в стране было зарегистрировано 2600 коммерческих банков.⁷ (с.924)

     История создания земельных банков России, где они играли большую роль в  развитии кредитной системы, тесно  связана с социально-экономической  жизнью страны второй половины XIX – начала XX вв. В начале 70-х гг. прошлого века были созданы 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Значительную роль в проведении аграрной политики в дореволюционной России играли государственные земельные банки: Государственный крестьянский поземельный банк (1882) и Государственный дворянский земельный банк (1885).

     На  Государственный крестьянский поземельный  банк была возложена задача ссужать  крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 лет. За 1883-1895 гг. банк выдал 15 тыс. ссуд на общую сумму 82 млн. руб. При его участии было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли, в основном помещичьей.

     За 1886-1905 гг. Государственный банк купил  около миллиона десятин земли на сумму 67 млн.руб. и выдал на 410 млн. руб. ссуд, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 млн. десятин земли.

     Задачей государственного дворянского земельного банка являлось поддержание помещичьего  землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком до 66 лет в  размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам большую финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на 69 млн. руб., а в 1890 г. – уже свыше 600млн. руб.

     Некоторый застой земельного кредита был связан со спадом экономики в 1905 г. – 1907гг. Возродил и ускорил развитие этого кредита экономический подъем 1909-1913 гг. Однако первая мировая война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков, а затем и прекращение ее.

       После 1917 г. ипотечные банки  в России были ликвидированы.³

       (с. 264-266) 

     Кредитование  при советской системе.

     Для послереволюционного периода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, поскольку не было объективных условий для развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.

     Тем не менее в советский период в  нашей стране сформировался опыт жилищного кредитования, который и составляет основу ипотечного кредитования.

     В 1964 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько  статей о залоге в главе «Обеспечение исполнения обязательств».

     2 декабря 1990 г. был принят Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», в соответствии с которым было установлено, что кредиты, предоставляемые банком могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.

     До  начала экономической реформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством, крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.

     Кредитование  в переходный период.

     Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного  кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами: узкий круг субъектов ипотечного кредитования; небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование; высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах; высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на имущество; исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов по депозитам.

     Формирование  рыночной системы ипотечного жилищного  кредитования.

     Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.

     Одновременно  в 1994-1995 г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения.

     В феврале-марте 1996 г. Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения.

     21 июля 1997 г. был принят Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», а 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)».

     К сожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать так как в 1998 г. произошел кризис.

     Только к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.

     Не  случайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Согласно которой, основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса.⁸

     2.2. Основные операции инвестиционных  банков.

     Инвестиционные  банки, как и другие банки капиталистических  государств, осуществляют пассивные  и активные операции.

     Пассивными  называются операции,  с помощью которых инвестиционные банки образуют свои ресурсы, а активными посредством которых они их размещают. Кроме того, банки выполняют различные комиссионные операции.

     Ресурсы инвестиционных банков формируются  за счет их собственных и привлеченных средств, прежде всего путем выпуска и размещения ценных бумаг (акций и облигаций).

     К активным операциям инвестиционного  банка относятся: предоставление ссуд под ценные бумаги, а также банковские инвестиции. Эти операции называются также фондовыми. Ссуды под ценные бумаги выдаются в размере части курсовой стоимости ценных бумаг, а сами бумаги временно переходят oт заемщика к банку (до момента возврата ссуды).

     По  срокам погашения ссуды могут  быть среднесрочные (от года до пяти лет) и долгосрочные (свыше пяти лет). Эти ссуды оказывают значительное воздействие на развитие промышленности,   сельского  хозяйства,   осуществление  государственных программ развития инфраструктуры.³ (с 258)

     В развитых западных странах прямой долгосрочный промышленный кредит крупным предприятиям дается под залог их производственных фондов.

     Такой кредит нередко перерастает в  финансирование банками промышленности, когда банки вкладывают в развитие предприятия часть своих средств  и становятся его собственниками.

     Банковские  инвестиции — покупка ценных бумаг банками, когда эти бумаги становятся собственностью банка. Участие инвестиционных банков в финансировании инвестиций в различных странах неодинаково и осуществляется с учетом специфики организационной структуры этих банков. Так, торговые банки Англии финансируют английскую промышленность путем выпуска и размещения акций и облигаций.

     Ресурсы инвестиционных банков развивающихся стран образуются посредством выпуска ценных бумаг, размещаемых на бирже или через банковскую систему, редко — непосредственно среди населения. ⁴(с. 161-162)

     Ресурсы банков развития развивающихся стран формируются в основном за счет бюджетных средств и внешних займов у международных финансовых институтов (Международного банка реконструкции и развития, региональных банков развития) и в меньшей степени на международных рынках капитала.

     С учетом ограниченности ресурсов для  долгосрочного кредитования ведущую роль по их распределению в развивающихся странах берет на себя государство. В первую очередь здесь финансируются проекты (или программы), имеющие важное значение для экономики данной страны. Непременным условием при финансировании является рентабельность кредитуемого проекта, определяемая своевременным возвратом займа и уплатой процентов по нему. ³(с.259) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.3. Основные операции ипотечных  банков.

     Специфика ипотечных операций, в частности  их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация, выдвигает определенные требования к механизму ипотечного кредитования, что служит основанием для выделения его в качестве самостоятельной формы кредита и позволяет говорить об особом сегменте финансового рынка — рынке ипотечного капитала.

     Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Участниками процесса ипотечного кредитования являются ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализиро-ванные посредники, правительство. Инвесторами могут быть различные кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а так же население. Основными индикаторами, характеризующими конъектуру на ипотечном рынке, являются, с одной стороны, ставки процента по ипотечным облигациям, а с другой – ставки по ипотечным кредитам.¹ (с.211)

     Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные  кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата  процентов и погашение кредита  возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. ²(с.528)

       Процентные ставки  по ипотечным ссудам, как правило, дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщиков.³ (с. 267)