Федеральное государственное образовательное  бюджетное учреждение высшего профессионального  образования

«Финансовый университет при  Правительстве Российской Федерации»

(Финансовый университет)

Институт  сокращенных программ 
 
 

Кафедра: «Ценные бумаги и финансовый инжиниринг» 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

по  дисциплине: «Рынок ценных бумаг» 

на  тему: 

«Ипотечные облигации: зарубежный опыт и перспективы на российском рынке» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва 2011 г.  

ПЛАН РАБОТЫ 
 

Отправить

ВВЕДЕНИЕ

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Большим шагом на пути развития ипотечного кредитования в России явилось принятие Федерального закона от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Данным законом установлено два вида таких ценных бумаг облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Их выпуск позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства.

Очень важно отметить повышенную заинтересованность государства в развитии рынка ипотечных ценных бумаг, так как именно с его помощью планируется вывести на новый уровень осуществление государственной социальной политики в части обеспечения жильем населения страны. Этим обуславливается стремление правительства сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными с точки зрения инвесторов, повысить надежность этих бумаг и сделать схему выпуска, обращения и погашения ипотечных бумаг простой и прозрачной.

Модернизация  и опережающий рост российской экономики невозможен без надежно функционирующих финансовых рынков и широкого спектра финансовых инструментов. Особенно важную роль данные инструменты играют в тех секторах банковского рынка, где формы привлечения финансовых ресурсов оказываются недостаточно действенными, например в ипотечном кредитовании.

Впервые появившись в 18 веке, ипотечные банковские облигации прошли испытание временем и доказали свою состоятельность, сочетая в себе надежность банковской облигации, с одной стороны, и эффективность ипотечной ценной бумаги как механизма привлечения долгосрочных ресурсов с рынков капитала – с другой. С точки зрения эмитента, этот инструмент позволяет повысить эффективность управления активами и пассивами банка, увеличить объемы фондирования активных операций. Для инвестора это новый надежный инструмент, позволяющий получить доступ к сектору ипотечного кредитования, дополнительно диверсифицировать риски.

Развитие ипотечных ценных бумаг в России видится перспективным, учитывая мировой опыт выпуска данных ценных бумаг, несмотря на финансовый кризис. Таким образом, можно сделать вывод, что тема курсовой работы актуальна.

Цель  исследования состоит в изучении банковских ипотечных облигаций, анализе зарубежного опыта и перспектив развития.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

• рассмотрены сущность и содержание облигаций в системе ипотечного кредитования;
• охарактеризована правовая природа ипотечных облигаций;
• проанализированы европейский опыт работы с ипотечными ценными бумагами, а также американская модель ипотечного кредитования;
• рассмотрены проблемы функционирования банковских ипотечных облигаций в России и пути их развития.

В работе использовались материалы докладчиков IV ежегодной конференции от 17 сентября 2010 г., посвященной теме «Банковские ипотечные облигации: новая история – вековые традиции», а также публикации, материалы периодических изданий, сайты сети Интернет, посвященные проблемам развития банковских ипотечных облигаций.

ГЛАВА 1. БАНКОВСКИЕ ИПОТЕЧНЫЕ ОБЛИГАЦИИ: ПРЕДПОСЫЛКИ ПОЯВЛЕНИЯ И МЕСТО НА ФИНАНСОВОМ РЫНКЕ

1.   Экономическая сущность ипотечного кредита

Экономическая сущность ипотечного кредитования заключается  в двух аспектах. В широком смысле ипотечное кредитование - это многоуровневая экономическая система, где объектом является предоставление денежных средств и других материальных активов на условиях срочности, возвратности и платности под залог недвижимого имущества, а субъектами выступают стороны, принимающие участие в процессе передачи, использования и возврата кредитных ресурсов: заемщик, инвестор, финансовый посредник, застройщик, подрядчик, кредитная организация, страховая компания, строй-сберкасса, специализированная государственная организация, органы законодательной и исполнительной власти.

В узком  смысле ипотечное кредитование - разновидность кредита, выданного для достижения различных целей: на строительство, приобретение, модернизацию недвижимости, пополнение оборотных средств хозяйствующих субъектов, выполнение различных инвестиционных бизнес-проектов, на потребительские цели, где обеспечением возвратности выданного кредита выступает залог недвижимости.

Второе толкование ипотечного кредитования представляется чрезвычайно важным, так как в большинстве современных экономических трудов, посвященных ипотеке, ипотечное кредитование трактуется как потребительский кредит, выданный «для конкретного целевого использования - на строительство, покупку или ремонт-модернизацию жилья» под обеспечение недвижимым имуществом, тогда как ипотечное кредитование - это форма экономических отношений по поводу передачи стоимости на условиях ее возмещения в будущем, где недвижимость часто выступает лишь в качестве обеспечения возвратности ссуды.

Одной из форм кредитования является предоставление ссуды физическим лицам под залог недвижимости, но при этом ссуда выдается на потребительские цели, не связанные с операциями с недвижимостью. Другой формой кредитования является предоставление юридическим лицам ссуды с целью пополнения оборотных средств, где гарантией возврата также выступает недвижимое имущество, принадлежащее заемщику на правах собственности. Наконец, в качестве обеспечения возвратности ссуды могут выступать ипотечные ценные бумаги, а целью кредитования может быть реализация инвестиционного проекта, также несвязанного (или косвенно связанного) с недвижимостью. Тем не менее все эти разновидности кредитных операций можно причислить к различным формам ипотечного кредитования, поскольку обеспечением возврата выступает залог недвижимости.

2. Сущность, место и роль облигаций  в системе ипотечного кредитования

Возникнув в 2000-е гг., российский ипотечный рынок изначально развивался как высококонкурентный, что во многом определило динамику ставок и размер первоначального взноса, сделало кредит доступнее все более широкому кругу заемщиков. Ключевым моментом повышения доступности было и остается наличие у банков-кредиторов источников долгосрочного и относительно дешевого финансирования. С целью привлечения долгосрочных средств ряд банков стал активно осваивать секьюритизацию - выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Первым был ВТБ, разместивший ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) на европейском рынке в 2006 г. В конце 2008 г., несмотря на кризис, «ВТБ Капитал» разместил ипотечные облигации (Russian Mortgage Backed Securities) ВТБ 24 на 470 млн. долл. США. Среди сделок на внутреннем рынке - размещение двух выпусков ипотечных бондов ВТБ 24 совокупным объемом около 30 млрд. руб.

Рефинансирование  банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;
3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
4. государство гарантирует выплаты по облигациям.

В целом  ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность  и долгосрочность.

Таблица 3.

Преимущества  выпуска банковских ипотечных облигаций

Таким образом, Банк выдает гражданам множество ипотечных кредитов со схожими параметрами, например, сроком на двадцать лет. Но для того, чтобы выдать такие ссуды, у него должны быть длинные ресурсы. Таких денег у кредитных организаций, как правило, нет, поэтому во всем мире существует схема рефинансирования ипотечных кредитов: банки выдают однотипные кредиты, формируют из них пул и продают его на рынке. Для чего выпускают облигации, обеспеченные этим портфелем. Приобретатели этих бумаг - консервативные инвесторы, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, в которых аккумулируются долгосрочные отчисления. В течение тех же двадцати лет инвесторы получают доход за счет обслуживания кредитов заемщиками, а в конце срока погашают бумаги. Банки же получают дешевые деньги, поскольку ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам, и выдают новые кредиты.

Во-первых, лишь в 2003 году появился закон об ипотечных  ценных бумагах, в который в течение длительного времени вносились технические поправки.

Во-вторых, банкам нужно было накопить большой  пул закладных на жилье, на это  требовалось несколько лет.

В итоге  первооткрывателем в выпуске первых ипотечных бумаг выступил банк «Совфинтрейд» (в 2007 году переименован в «ГПБ-Ипотека», входит в группу Газпромбанка). В 2006 году банк эмитировал ипотечные облигации на 3 млрд. рублей со сроком погашения в 2036 году - банк рефинансировал кредиты Газпромбанка, но позже покупал и чужие портфели для секьюритизации. Всего с момента принятия закона на российском рынке банки совершили девять подобных сделок, в том числе четыре из них приходятся на АИЖК. Также две сделки провел банк ВТБ 24, по одной - МИА (Московское ипотечное агентство) и МБРР. 13 сделок провели российские банки на западных рынках.

В России жилищные облигации не пользовались большим спросом. Хотя это был новый класс бумаг, с обеспечением, имеющий высокий кредитный рейтинг, а поэтому привлекательный даже для консервативных инвесторов. Однако традиционные приобретатели данных бумаг отсутствовали в России как класс – ВЭБу и НПФам не разрешили размещать в них накопительную часть пенсий, а страховые и управляющие компании предпочитали инвестировать свои резервы и средства ПИФов в более доходные и привычные инструменты.

Ипотечные облигации являются достаточно сложным  структурным продуктом. Выплаты по нему во многом зависят и от финансовой дисциплины заемщиков ипотечных кредитов, возможных досрочных погашений, от структуры самого выпуска облигаций и множества других факторов.

К тому же данные бумаги давали не очень высокую доходность. Так, доходность по облигациям АИЖК составляла около 5-7%. В итоге покупать сложный продукт под низкую доходность в России находилось мало желающих.

Обратить  свое внимание на Запад российских банкиров заставило несовершенство российского законодательства. Так, для выпуска облигаций банку требуется создание специализированной компании - Special Purpose Vehicle (SPV), которой передается пул закладных для снижения рисков инвесторов. На их баланс банки переводят активы (например, портфель кредитов), и SPV выступают эмитентами бумаг. Банк получает деньги по выданным ссудам, при этом продолжает следить за поступлением денег от заемщиков как сервисный агент - он переправляет их SPV, которая уплачивает инвесторам купоны по выпущенным облигациям.

Создаются данные компании в Люксембурге, Нидерландах или Ирландии, где есть для этого все условия: правовое поле позволяет поставить на конвейер создание бесприбыльных структур, у которых нет ни имущества, ни персонала и т. д. В российском законодательстве до сих пор не определен статус SPV. В данном качестве может выступать ООО или ОАО, но классической SPV оно не будет - у российского юридического лица по закону должен быть генеральный директор или управляющая организация, оно должно предоставлять финансовую отчетность в налоговые органы и платить налоги.

Поэтому неудивительно, что даже государственное  АИЖК не обходится без помощи заграницы: для каждого выпуска облигаций  в России агентство создает ЗАО, но его учредителями выступают фонды (Stichtings), созданные в соответствии с законодательством Нидерландов.

Так, «ГПБ-Ипотека» создавал для этих целей GPB Asset Management S. A. (Люксембург), Европейский трастовый  банк (ЕТБ) - ETB Mortgage Finance 1 S. A. Люксембург), Городской ипотечный банк - CityMortgage MBS Finance B. V. (Голландия).

Когда российские банки организовывали первые выпуски ипотечных облигаций, в  стране появились надежды на доступное жилья. Однако, этого не случилось. Объемы выпусков не могли реально повлиять на рынок кредитования. Согласно правительственной концепции развития рынка жилья, принятой в 2005 году, предполагалось, что в ближайшие пять лет объем рынка ипотечных облигаций составит порядка 500 млрд. рублей. Но в настоящее время, по экспертным оценкам, объем составил 70-85 млрд. рублей. Если в Европе за счет выпуска ипотечных ценных бумаг рефинансируется около 45% всей ипотеки, то в России, по экспертным данным, около 12%.

Рисунок 1.

Источник: расчеты ВТБ Капитал

Тем не менее, в ближайшем времени, по мнению экспертов, данный сегмент будет сильно развиваться. После двухлетнего перерыва (последнее размещение ипотечных облигаций состоялось осенью 2008 года) банки возвращаются к идее: ипотека размораживается, а потребность в ресурсах, которые сложно достать, растет. 

Таблица 1.

Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ

Источник: данные ЦБ РФ

3.   Правовые аспекты выпуска банковских ипотечных облигаций

Законодательные и нормативные требования к банковским ипотечным облигациям, принятые в Российской Федерации, в целом соответствуют европейским как в части требований к качеству ценных бумаг, так и с точки зрения защиты прав инвесторов.

Банковские  ипотечные облигации регламентируются законом №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. (в ред. 12.03.2010 г.), согласно которому облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием  может осуществляться только ипотечными агентами (внебалансовая секьюритизация) или кредитными организациями (ст. 7, гл. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с ФЗ «О рынке ценных бумаг», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг (ст. 12, гл. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Кредитные организации, осуществляющие эмиссию  облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять дополнительные обязательные нормативы, определенные в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ст. 7, гл. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

В качестве залога могут выступать требования по ипотечным кредитам, размер и  состав которых определен в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Требования  к ипотечному покрытию облигаций  для обеспечения надлежащего  исполнения обязательств по ним отражены в ст. 13, гл. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (<=80%).

Учет  и хранение имущества, составляющего  ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением этим имуществом осуществляется специализированным депозитарием, положение  о деятельности которого утверждено приказом ФСФР от 01.11.2005 №05-60/пз-н (гл. 4 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Облигация с ипотечным покрытием предоставляет  ее владельцу все права, возникающие  из залога ипотечного покрытия. Имущество, составляющее ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям, исключается из конкурсной массы в случае несостоятельности (банкротства) эмитента (ст. 16.1, гл. 2 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Владельцы облигаций с ипотечным покрытием  вправе претендовать на удовлетворение своих требований в ходе конкурсного производства в пределах суммы, недополученной при реализации покрытия облигаций. 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА ВЫПУСКА ИПОТЕЧНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

2.1. Основные модели  привлечения средств  в зарубежной практике

Ипотечный кредит на строительство и приобретение жилья является долгосрочным и особо  рискованным, поэтому важнейшая  проблема - привлечение ресурсов. В  мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств: через  универсальные коммерческие банки, специализированные ссудосберегательные учреждения, ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних – путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.

Традиционная  модель является наиболее простой и  одновременно наименее совершенной  моделью ипотечного кредитования. Данная модель может применяться как  специализированными ипотечными банками, так и коммерческими банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Ресурсную базу для ипотечных ссуд составляют средства физических и юридических  лиц на депозитных счетах. Однако эти  средства, как правило, носят краткосрочный  характер и лишь частично могут быть размещены в долгосрочных активах. Поэтому дополнительно могут использоваться собственный капитал банков, межбанковские и другие займы.

В данной инвестиционной модели только заемщик  и кредитор связаны ипотечным  кредитом. Схематично ее можно обозначить «заемщик-кредитор». Суть этой схемы в следующем: выдав кредит под залог недвижимости, банк до конца работает с ним, при этом всегда являясь его непосредственным обладателем.

Традиционная  модель используется в основном в  странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, где обеспечивает в среднем 62% объема выданных ипотечных кредитов.

Ссудосберегательная модель основывается на закрытой системе  финансирования. Рассмотрим ее работу на примере очень популярных в  Германии строительно-сберегательных касс (ССК). Эти учреждения создаются банками или группой физических лиц, объединенных интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации жилья. Благодаря объединению вкладчиков в общество взаимопомощи, эта система является независимой от рынка капитала и колебаний процентных ставок, так как позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки. При этом ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированные и не меняются в течение всего срока действия договора. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, ставка по ссуде – от 4,5 до 8,5%.

Кредитные ресурсы формируются непосредственно  самими заемщиками по принципу кассы  взаимопомощи за счет контрактных сбережений – постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. На фазе накопления клиент пополняет свой вклад за счет регулярных или внеочередных сберегательных взносов. После того, как сумма вклада достигнет 40-50% договорной, вкладчик может получить стройсберссуду или ипотечный кредит сроком на 10-18 лет.

За последние 50 лет немецкие стройсберкассы профинансировали приобретение более 11 млн. квартир в  ФРГ. Сегодня более 19 млн. граждан  ФРГ являются владельцами одного или нескольких договоров стройсбережения.

Ссудосберегательные учреждения популярны не только в  Германии. Аналогичные схемы жилищного  финансирования широко применяются  во Франции, Англии, Австралии, Канаде, США и многих других странах. В  последнее время опыт работы стройсберкасс начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Венгрии и других странах, в связи с начавшимися там экономическими преобразованиями.

Модель  вторичного ипотечного рынка (американская модель). Отличие этой модели от двух предыдущих заключается в принципиально ином решении проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования. Согласно данной модели, основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая схема организации жилищного финансирования в наиболее развитом виде действует сегодня в США. Обозначим эту схему «заемщик – кредитор – посредник – инвестор». Однако следует иметь в виду, что она может быть как в виде укороченной цепочки – «заемщик – кредитор – инвестор», так и иметь несколько посредников.

Данная  модель является двухуровневой и  состоит из первичного и вторичного рынков. На первичном рынке ипотечные кредиты выдаются. Основное отличие американской модели от традиционной и сберегательной в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов: свои начальные операции они финансируют за счет собственного или  в большей степени заемного капитала.

Для того чтобы быстро возвратить затраченные  средства и продолжать работать, кредитный  институт продает выданные ипотечные  кредиты инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному  ипотечному обязательству). И кредит, таким образом, «уходит» с первичного рынка на вторичный. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

На вторичном  рынке происходит продажа и перепродажа кредита посредникам или конечным инвесторам. Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, кредит может быть продан целиком. Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите – это так называемая продажа участия.    В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами.