Ипотечные банки: становление и развитие

МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ 

ОРЛОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 

Экономический факультет 

Кафедра “Финансы и кредит” 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

на  тему: 

“Ипотечные банки: становление и развитие” 
 
 
 
 

Выполнил:

Студент 3 курса

Группы 392

Экономического ф-та

Спец. 080105.65

“Финансы  и кредит”

Солодова  А.А. 
 

Проверил:

К.э.н., доцент

Кузнецова Е.Д. 
 
 
 
 
 
 
 

Орел - 2010 

Содержание

Введение  3

Глава 1. Теоретические  и правовые аспекты становления  и развития ипотечных банков.

1. Понятие и признаки ипотечных банков                                                              7
2. Нормативно-правовое обеспечение ипотечного кредитования в РФ             18
3. Проблемы внедрения системы ипотечного кредитования в условиях преодоления мирового финансового кризиса                                                   23

Глава 2. Анализ деятельности ипотечных банков

2.1 Основная деятельность  ипотечных банков                                                       27

2.2 Организационная  структура ипотечных банков (на  примере развития системы ипотечных банков в Западной Европе)                                                    38

2.3. Механизм  ипотечного кредитования                                                                43

Глава 3. Перспективы  развития ипотечных банков

3.1. Основные  модели организации ипотечного  кредитования сложившиеся в мировой  практике                                                                                                      51

3.2. Роль государства в системе ипотечного кредита                                            56

Выводы и предложения                                                                                            61

Список литературы                                                                                                    66

Введение

     За  прошедшие два десятилетия трансформации  российской экономики произошло  резкое сокращение темпов строительства  нового жилья и старение имеющегося жилищного фонда. Это стало следствием разрушения существовавшей ранее плановой системы жилищного строительства и уменьшения влияния государства на процессы обеспечения населения доступным жильем. Однако мировой опыт свидетельствует, что государственное регулирование развития жилищной ипотеки является исключительно важным и способствует не только решению социальных задач, но и служит мощным импульсом безинфляционного увеличения потребительского проса на жилье и роста производства в смежных со строительством отраслях народного хозяйства.

     В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально- экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости. В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низким и средним доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

     Актуальность  темы курсовой работы. На протяжении последних лет внимание к ипотеке (как со стороны органов власти различных уровней, так и со стороны граждан), динамично возрастает. Это связано с тем, что сегодня существует настоятельная потребность в разработке новых инструментов жилищной политики, адекватных сложившейся экономической ситуации и ипотека является одним из наиболее оптимальных вариантов этой политики.

     Ключевым  аспектом совершенствования ипотечного и жилищного кредитования в современных  экономических условиях выступает  поиск и реализация направлений  привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов очевидно недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки.

     Помимо  всего прочего, современная государственная  жилищная политика строится на принципах привлечения в жилищный строительный сектор финансовых ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. Однако, попытка государства полностью уйти от финансирования жилищного сектора в начале 1990-х гг. привела только к снижению темпов ввода жилья и усугубляющейся жилищной проблеме. На сегодняшний день стало очевидно, что без различных форм государственной финансовой поддержки невозможно ждать быстрого и успешного развития, как ипотечной системы, так и жилищного сектора в целом.

     Исходя  из выше сказанного, актуальность темы курсовой работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного и жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально - экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны; во - вторых, необходимостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного и жилищного кредита в России, активизации проявления его социально- экономической роли; в-третьих, нерешенностью ряда проблем общеэкономического плана связанных с ипотечно-жилищным кредитованием в России.

     Разработанность темы. Очевидная необходимость развития ипотечного жилищного кредита в России привела к появлению в последние годы большого количества научных публикаций по данной проблеме. В частности, вопросы, связанные с жилищным финансированием и с ипотечным кредитом, рассматривались в работах Барулина С.В., Валенцевой Н.И., Довдиенко И.В., Ужегова А.Н., Цылиной. Различным аспектам организации ипотечного жилищного кредитования и обращения ипотечных ценных бумаг посвящены работы Гончарова С.Г, Косаревой Н.Б., Кудрявцева В.А., Кудрявцева Е.В., Смирнова В.В, Толкушкина А.В. Мировая практика ипотечного жилищного кредитования исследовалась в работах Камынкиной М.Г., Меркуловой В.В. Однако в вышеназванных работах рассмотрен лишь ограниченный круг вопросов становления и развития ипотечного жилищного развития в России. Следует указать также на то, что в последние годы очень быстрыми темпами развивает правовая база ипотечного жилищного кредитования, требующая своего оперативного учета и отражения в научных публикациях.

     Общетеоретическими  вопросами кредита посвящены  работы Лексиса В., Роуза П., Букато В.И., Ямпольского М.М., однако в них не содержится анализа ипотечного жилищного кредита как особой разновидности кредита.

     Таким образом, в настоящее время отсутствует  целостный труд, в котором комплексно рассматриваются и решаются проблемы становления и развития ипотечного жилищного кредита в России. В этой связи требуют раскрытия и выявления сущности ипотечного жилищного кредита, конкретные аспекты проявления его роли и основные этапы развития. В анализе нуждается действующая практика ипотечного жилищного кредитования в России, требуют выявления факторов препятствующего его развитию. Вышеназванные вопросы ставятся и решаются в рамках данного исследования.

     Актуальность  и недостаточность разработанность  вопросов совершенствования системы  ипотечного жилищного кредита в России определили выбор темы, цель и задачи курсовой работы.

     Целью курсовой работы является выявление путей совершенствования системы ипотечного и жилищного кредитования в России.

     В соответствии с целью были поставлены следующие задачи:

     - изучить теоретические основы  и особенности становления и развития ипотечных банков в России;

     - раскрыть сущность ипотечных, выявить его специфические особенности;

     - провести анализ современного  состояния ипотечного кредитования  и ипотечных в России, охарактеризовать основные тенденции его развития;

     - выявить проблемы в деятельности ипотечных банков;

     - предложить направления совершенствования  системы ипотечного кредитования.

     Объектом  в данной работе является становление и развитие ипотечных банков, а также механизм функционирования ипотечных банков в России,

     Основные  проблемы системы ипотечного жилищного  кредитования: во-первых, это существенный разрыв между уровнем доходов  населения и стоимостью жилья; во-вторых, это совершенствование правовой и нормативной базы; в-третьих, это высокие процентные ставки по ипотечному и жилищному кредитам.

     Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом  недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиков своих обязательств за счет реализации объекта залога. 

Глава 1. Теоретические и правовые аспекты становления и развития ипотечных банков.

1. Понятие и признаки ипотечных банков

     Ипотечный банк - это кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог  недвижимости - земли и строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

     Сегодня ипотечные программы имеют более 50 банков. С загородной недвижимостью работают только 13 из них. А все от того, что и без того сложная ситуация на рынке ипотечного кредитования усугубляется несовершенством местного законодательства в этой сфере. При этом часть банков выдвигают дополнительные требования: некоторые соглашаются кредитовать лишь корпоративных клиентов, другие работают только со своими клиентами - теми, кто имеет в этих банках счета.

     Под ипотекой понимается залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК). Ипотека является одним из способов обеспечения обязательств, видом залога, где предметом выступает недвижимое имущество. Залог, в том числе залог недвижимости, возникает как на основании договора, так и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в нем предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК). Так, п. 1 ст. 587 ГК предусмотрено, что в обеспечение прав получателя ренты последний приобретает право залога на недвижимость, передаваемую под условие выплаты ренты, т. е. в данной ситуации ипотека является ни чем иным, как продажей всей ренты или ее части в виде процентов по ипотечному кредиту. Также ипотека в силу закона возникает при заключении договора купли-продажи недвижимости с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст. 488ГК), при заключении договора купли-продажи жилой площади за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)), и в других предусмотренных законом случаях.

     По  договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона об ипотеке).

     Предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого содержится в п. 1 ст. 130 ГК (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты). Закон об ипотеке конкретизировал этот перечень, включив в него также дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, предприятия, квартиры и жилые дома, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Недвижимость может быть предметом ипотеки лишь постольку, поскольку оборот этого имущества допускается федеральными законами. Так, п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке установлено, что не может быть предметом залога недвижимое имущество, изъятое из оборот, имущество, на которое, в соответствие с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

     Не  допускается ипотека жилых домов  и квартир, а также земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 и п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке). В п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке запрещается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше установленного субъектом РФ минимума. Данные ограничения следует учитывать при заключении договора об ипотеке. В п. 1 ст. 63 наложены ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.

     Ипотечный кредит — долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог (заклад) недвижимости, прежде всего земли. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды называют также ипотекой.

     Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом  обществе, где он представлял собой  разновидность ростовщического  капитала, получил развитие при феодализме, но особенно распространился при  капитализме. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного использования капитала, а землевладельцам — финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где такие банки имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.

     Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характерно оставление заложенного  имущества в руках должника, который  продолжает его эксплуатировать. Допускается  повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет экономическую возможность уплачивать проценты и погашать долг.

     При залоге недвижимого имущества должник  лишь номинально сохраняет свое право  собственника. Фактически в этом случае земельная рента, являющаяся экономической формой реализации земельной собственности, присваивается кредитором.

     На  стадии монополистического капитализма  ипотечный кредит претерпевает существенные изменения. Расширяются сферы его  применения — ссуды идут в основном на строительство жилых домов, коммерческих сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций, связанных с  городской недвижимостью,  ширится  городская ипотека.

     Процентные  ставки по ипотечным ссудам, как  правило, дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщиков. Нередко размер процентных ставок устанавливается государством применительно к сословным группам населения. Это наглядно прослеживается на процентной политике правительства дореволюционной России. Так, Государственный крестьянский поземельный банк выдавал долгосрочные ссуды крестьянам из расчета 7,5—8,5% годовых, а Государственный дворянский земельный банк с самого начала установил процентные ставки по ссудам для помещиков в размере 5,75, а затем эти ставки неоднократно снижались и в 1887 г. были доведены до 3,5% годовых.

     При неуплате задолженности в срок заемщик  терял недвижимость, которая являлась обеспечением кредита. Право на залоговое  имущество переходило к другому  собственнику или банку.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

• По объекту недвижимости.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: 
 
1. земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно: земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами; 
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; 
6. объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке; 
7. право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

• По целям кредитования:

- приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома  на одну или несколько семей  в качестве основного или дополнительного  места жительства;

- приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По  виду кредитора: банковские и небанковские.

По  виду заемщиков (как субъектов кредитования):

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени  аффилированности заемщиков.

Кредиты могут  предоставляться:

- сотрудникам  банков;

- сотрудникам  фирм — клиентов банка;

• клиентам риэлторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

• По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. табл. 1).

Таблица  1

Способы рефинансирования ипотечных  кредитов

• По  способу амортизации  долга:

- постоянный  ипотечный кредит;

- кредит с  переменными выплатами;

- кредит с  единовременным погашением, согласно  особым условиям.

• По виду процентной ставки:

- кредит с  фиксированной процентной ставкой;

- кредит с  переменной процентной ставкой.  По возможности досрочного погашения:

- с правом  досрочного погашения;

- без права  досрочного погашения;

- с правом  досрочного погашения при условии  уплаты штрафа.

• По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита  может составлять от 50 до 100% стоимости  заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Структура рынка  ипотечного капитала, его основные участники

     Рынок — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение  и цена.

     Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

     Он  функционирует за счет ипотечных  кредитов, выдаваемых на первичном  ипотечном рынке и рефинансируемых  на вторичном ипотечном рынке.

     Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

     Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.

     Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга и т. д.) владелец закладной может продать недвижимость для возмещения потерь.

     Существует  понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная - закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге (младший залог).

     Закладные обычно имеют приоритет в том  порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств  путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет собой больший риск для кредитора, то он обычно предоставляется и под более высокий процент.

     Приоритет закладных может быть изменен  путем оформления субординационных соглашений (subordination agreement), в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами. Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой они используются.

     Общая закладная - это закладная, при которой заем относится более чем к одной части недвижимого имущества и обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие- займы включают положение «о частичном освобождении», которое означает, что при условии возврата определенной части кредита часть заложенного имущества может быть освобождена от залога. При этом заем гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.

     Комплексная закладная. Комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.

     Открытая  закладная - это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине. Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.