Ипотечные операции банка

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Актуальность  темы исследования. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

В развитых странах  ипотечной ссудой расходуются в  основном на строительство жилых  домов, коммерческих сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций, связанных с городской недвижимостью, расширяется городская ипотека.

В современных условиях ипотека  пользуется во многих странах как  эффективный инструмент для решения  «квартирного вопроса» граждан. Помимо этого, международный опыт доказывает, что развитие ипотечного кредитования нередко способствовало оздоровлению национальной экономики в целом. Поэтому тема курсовой работы является актуальной.

Степень изученности  и разработанности проблемы. В экономической литературе исследования в области ипотечного кредитования отражены в научных трудах и публикациях следующих ученых-экономистов: И.Т.Балабанова, Н.Г. Журкиной, О.И. Лаврушина  и др.

Цель и задачи исследования. Основной целью курсовой работы является раскрытие теоретико-методических основ ипотечного кредитования в банковском секторе Казахстана.

В ходе данного исследования ставились следующие конкретные задачи:

- рассмотреть  экономическое содержание ипотечных операций;

- изучить механизм ипотечного кредитования;

- дать оценку  системе ипотечного кредитования Республики Казахстан;

- осуществить анализ деятельности коммерческих банков в сфере ипотечного кредитования.

Объектом исследования является банковская система Казахстана.

Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся в процессе осуществления отечественными коммерческими банками ипотечного кредитования.

Теоретической и методологической основой исследования послужили теоретические и методические аспекты экономического анализа  деятельности банков в области ипотечного кредитования.

Для работы над  курсовой работой  привлекались также  нормативные акты регулятивных органов.

Курсовая работы базируется на эмпирическом материале  и официально опубликованных отчетностей Комитета финансового надзора Национального Банка РК.

В процессе исследования были применены следующие методы исследования: анализ и синтез, сравнение  и обобщение, ранжирование, экономико-математический метод с использованием программы Word.

Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников, содержит 3 таблицы и 6 рисунков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1  Теоретические основы сущности ипотечных операций банка

 

1.1 Экономическое содержание ипотечных операций

 

 

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого  имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

Долгосрочный  ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от трех и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика [1, c. 25].

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его  роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно "новый курс" Рузвельта начался  с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается  на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны [2, c. 49].

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное  влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье [3, с. 54].

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства (разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости). Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление  банковской деятельности. Ипотечный  банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки  на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны [4, c. 78].

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан  необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Так как развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

- вовлечение  капиталов в виде недвижимости  в хозяйственный оборот через  механизмы залога, через вторичный  рынок закладных ценных бумаг  - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости "связывает" значительную часть  денежных средств и этим самым  является важным антиинфляционным  фактором. Например, в США 25% дохода  среднего американца уходят на  оплату долгов по недвижимости;

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно  к работе банков освоение технологии  кредитования под залог, в особенности  под залог недвижимости, позволяет  сделать шаг к общепринятой  в мире системе обеспечения  гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

Следует различать понятия  ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также  залог уже существующего недвижимого  имущества собственника для получения  им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного  обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Особенности ипотечного кредитования:

- ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок;

- долгосрочный характер ипотечного кредита (20 - 30 лет);

- заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

- может быть заложено то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного владения;

- законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

- развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

- ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Юридической и  экономической предпосылкой возникновения  ипотечного кредита является наличие  развитой системы права частной  собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно [5, с. 36].

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями  как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны.

 

 

1.2 Механизм ипотечного  кредитования

 

 

Основная разница  ипотечного кредита от не ипотечного - это то, что при ипотечном кредите есть присутствие залога. Причем, ипотечный кредит (ипотека) выдается как в залог существующего в собственности заемщика имущества, так и в залог приобретаемого имущества (тот случай, когда ипотека оформляется одновременно с приобретением имущества).

Оформление ипотеки –  многоэтапная процедура, содержащая в  себе сбор различных документов, прохождение  комиссии банка кредитора, поиск  подходящего жилища, оценка жилья  и его страхование, заключение договора

ипотеки. На этом нелегком пути возможно поможет ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентств недвижимости при приобретении квартиры в кредит. Организация ипотечного кредитования включает в себя следующие этапы, схематично представленные на рисунке 1.

 

 

 

 

Рисунок 1. Этапы ипотечного кредитования¹

Постоянно действующим  коллегиальным органом филиала, призванного обеспечивать оперативный  характер рассмотрения кредитных заявок, снижение кредитных рисков и недопущение  предвзятости и постороннего влияния на принятие кредитных решений при ипотечном кредитовании является розничный кредитный комитет.

В полномочия розничного кредитного комитета входит рассмотрение кредитных заявок по розничным кредитам в пределах установленного лимита для  розничного кредитования. Розничный кредитный комитет состоит из трех членов:

• начальник отдела розничного кредитования – председатель комитета;
• кредитный офицер;
• юрист филиала.

Работа с  привлеченными клиентами возлагается  на кредитного офицера. Задачи кредитного офицера отдела розничного кредитования следующие:

• информирование клиентов о порядке и условиях розничного кредитования банка при личном общении, по телефону или по электронным каналам связи;
• предварительная квалификация клиентов;
• расчет расходов на получение кредита;
• консультация клиентов о необходимом пакете документов для кредитования;
• анализ заявки;
• подготовка и внесение на рассмотрение кредитной заявки на Розничный кредитный комитет;
• взаимодействие с менеджерами отношений по вопросам привлечения клиентов для розничного кредитования, в том числе по отработке целевых групп клиентов;
• мониторинг кредита и работа с просроченной задолженностью.

Обращаясь в  банк за получением ипотечного кредита, в первую очередь клиент имеет  дело с кредитным офицером. В работе с клиентом кредитный офицер должен строго придерживается требований этики делового общения.

В начале беседы выясняются потребности и намерения  клиента, мотивация необходимости  получения кредита и серьезность  данных намерений.

После того, как  кредитный офицер получает полное представление о потребностях клиента, он консультирует его о продуктах банка и условиях кредитования, разъясняет ему все права и обязанности, связанные с получением кредита.

В случае согласия клиента с условиями банка  кредитный офицер на основании решения клиента производит расчет расходов на получение кредита. Один экземпляр расчета расходов передается клиенту, второй экземпляр с подписью клиента кредитный офицер оставляет у себя во избежание недоразумений, связанных с оплатой данных расходов в дальнейшем и предоставляет клиенту перечень документов и анкету.

На основании  решения клиента кредитный офицер согласовывает время оценки с  оценщиком.

Независимые оценщики определяют только рыночную стоимость предоставляемого в обеспечение по кредиту имущества. Оценка предоставляемого в обеспечение по кредиту имущества должна быть произведена независимыми оценщиками в срок не более 1 дня после получения необходимых для оценки документов.

Клиент предоставляет  оценщику копии правоустанавливающих документов для оценки. Оценщик определяет рыночную стоимость и готовит акт оценки залогового имущества. Не лимитировано время оценки и возможность обращения клиента в другие оценочные организации, с которыми заключено соглашение о сотрудничестве.

При полном сборе необходимых документов заемщиком, кредитный офицер проводит повторную предварительную квалификацию.

Клиенту предлагается заполнить заявление-анкету на получение  кредита.

Кредитный офицер распечатывает и отдает на подпись  клиенту заявления-согласия на предоставление информации из имеющихся баз данных:

– проверка занятости  через БД «ГЦВП» (если кредит выдается с анализом платежеспособности клиента)

– проверка место  жительства и документов через БД «Адресное бюро»

По результатам  предварительной квалификации Кредитный офицер готовит экспертное заключение установленной формы.

Кредитная заявка с экспертным заключением кредитного офицера выносится на рассмотрение розничного кредитного комитета. Оценка юридических рисков клиента на розничном  кредитном комитете проводится по залоговому обеспечению. В сложных или спорных случаях кредитный офицер после согласования с начальником отдела может устно обратиться к юристу за разъяснениями до вынесения заявки на розничный кредитный комитет.

После проверки составленного договора залога кредитным офицером по сопровождению, юрист филиала визирует договор, этим юрист подтверждает наличие всех документов и надлежащего оформления. В случаи не соответствия кредитного досье юрист должен незамедлительно уведомить кредитного офицера.

При этом проверка договора залога не должна превышать 1 часа для каждого отдельного заемщика.

При необходимости  розничный кредитный комитет  либо кредитный офицер может запросить  дополнительную проверку клиента службой  безопасности.

При оформлении запроса кредитный офицер передает в службу безопасности следующие документы:

Для работников по найму:

– копию документа, удостоверяющего личность предпринимателя;

– копию заявки на получение кредита с анкетными  данными;

– копии правоустанавливающих документов.

Кроме того, для  предпринимателей без образования  юридического лица (индивидуальных предпринимателей):

– копию документа, подтверждающего регистрацию предпринимателя (свидетельство, патент), кроме осуществляющих свою деятельность на рынках и других стационарных точках без государственной регистрации. 

Заключение  службы безопасности банка должно быть подготовлено в срок, не превышающий  одного рабочего дня после получения  запроса. Служба безопасности банка  осуществляет проверку без встречи  с заемщиком. В отдельных (сложных, спорных) случаях по запросу кредитного офицера или кредитного комитета, может быть организована встреча представителя службы безопасности с заемщиком при участии кредитного офицера (по его усмотрению).

Заключение  составляется в письменной форме и включает в себя данные о гражданской состоятельности заемщика, его дееспособности, о возможном наличии плохой кредитной истории, наличии связанных компаний, задолженностей, участии заемщика в судебных разбирательствах; а также выявленную негативную информацию о заемщике и любую другую информацию, которая может повлиять на решение о выдаче кредита.

Решение розничного кредитного комитета оформляется протоколом и подписывается всеми членами  розничного кредитного комитета.

Кредитный офицер уведомляет клиента о принятом решении и о его дальнейших действиях и согласовывает время прихода клиента для оплаты комиссии за оформление кредита.

Клиент вносит комиссию за оформление кредитной заявки на свой лицевой счет согласно утвержденным тарифам.

На этом работа кредитного офицера с клиентом заканчивается, вплоть до появления у последнего просрочки платежей по выданному займу. Кредитный офицер передает младшему кредитному офицеру досье, содержащее в себе следующие документы:

– документы, предоставленные  клиентом для экспертизы заявки; заявление клиента на получение кредита;

– перечень расходов по оформлению кредита с подписью клиента;

– согласие клиента  на предоставление данных из БД «ГЦВП» (в том случае, если кредит выдается с анализом платежеспособности клиента)

– согласие клиента на предоставление данных из БД «Адресное бюро»

– распечатка из БД «ГЦВП» с  визой Кредитного офицера о подтверждении  ее подлинности (в том случае, если кредит выдается с анализом платежеспособности клиента);

– экспертное заключение по заявке установленной формы;

– выписка из протокола розничного кредитного комитета;

–экспертное заключение службы безопасности (в случае необходимости)

– акт об оценке недвижимости;

– документ, подтверждающий внесение клиентом суммы комиссии за оформление кредита на его лицевой счет.

Дальнейшая  работа по данной заявке возлагается  на младшего кредитного офицера и  бухгалтера по кредитным операциям.

Страхование недвижимости в качестве предмета залога в случае кредитования за счёт средств банка  является обязательным

Страховые полисы оформляются  младшим кредитным офицером или  другим лицом и передаются для  подписания клиенту Страховая сумма  должна быть не меньше залоговой стоимости  обеспечения по кредиту, за исключением  страхования гражданско-правовой ответственности по договору банковского займа, где страховая сумма должна быть не менее суммы займа.

Когда ипотека  получена и жилье куплено, наступает  время «сведения счетов». Погашение  кредита возможно осуществлять как  наличными деньгами, так и безналичным  способом, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком[6, c. 50].  

Ипотеку может  получить: 

• Любое дееспособное физическое лицо, достигшее совершеннолетия (18 лет);  

• Кредит должен быть погашен  до достижения заемщиком 65 лет; 

• Заемщики, имеющие постоянный доход на территории Республики Казахстан;  

• Место жительства и  место получения доходов - любые;  

• Общий стаж работы в  среднем не менее 2 лет; 

• Стаж работы на последнем  месте не менее 6 месяцев (или по окончании  испытательного срока);  

• Поручительство третьих  лиц не требуется;  

Доходы, принимаемые к  расчету:  

• Заработная плата  по основному месту работы (включая  премии); 

•Доход от работы по совместительству (все доходы проверяются по пенсионным отчислениям); 

• Доход от предпринимательской  деятельности; 

• Доход в форме арендной платы;  

• Доход в виде дивидендов;  

• Доход в  виде процентов по вкладам и в  виде постоянных, стабильных страховых  выплат; 

• Иные документально подтвержденные доходы

2  АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КАЗАХСТАНСКИХ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ

 

2.1 Система ипотечного кредитования Республики Казахстан

 

 

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, инфляцию.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться  в первую очередь на эффективное  использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени  финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Представляется  возможными к реализации развития системы  ипотечного кредитования две модели:

1) европейская. Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации.

2) американская. Схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Банк продает  кредит одному из агентств, передавая  при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают  банку выплаченные средства и  взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

Величину ежемесячных  выплат, то есть ставку, по которой агентство  обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и  действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе. [7, c. 13].

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Двухуровневая система ипотечного кредитования представлена на рисунке 2.

Акционерное Общество «Казахстанская Ипотечная Компания»  существует на финансовом рынке с  декабря 2000 года. Основными задачами деятельности компании являются расширение объемов ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения жилья в кредит путем снижения процентных ставок. Роль Казахстанской Ипотечной Компании состоит не в выдаче ипотечных жилищных займов наравне с коммерческими банками, а в создании и регулировании ипотечного рынка.

Миссия Компании — повышение обеспеченности населения жильем, путём предоставления широким слоям населения ипотечных кредитов  и арендного жилья в рамках Программы «Доступное жилье-2020».

Кредиты по программам АО «Казахстанская Ипотечная Компания» выдаются через банки-партнеры. Такими партнерами выступают банки второго уровня и организации, осуществляющие отдельные виды банковских услуг. Поэтому основными направлениями деятельности Казахстанской Ипотечной Компании являются приобретение прав требований по долгосрочным ипотечным жилищным займам, выданным банками, а также привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем выпуска собственных ипотечных ценных бумаг.

В 2002 году Казахстанская  Ипотечная Компания первой среди стран СНГ выпустила ипотечные облигации. В ноябре 2002 года решением Биржевого Совета ЗАО «Казахстанская Фондовая Биржа» облигации АО «Казахстанская Ипотечная Компания» были включены в официальный список по категории «А». [8].

Значимым событием 2003 года, стало получение АО «Казахстанская Ипотечная Компания» статуса финансового агентства.

В 2004 году была разработана и принята Специальная программа ипотечного кредитования доступного жилья в рамках Государственной программы жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы.

Первичный рынок 

1) передача денежных  средств за жилье; 

2) передача прав  собственности на жилье;