Ипотечный кредит. 12

РЕФЕРАТ

Курсовая работа: 31 с., 1 рис., 4 табл., 28 источников,  5 прил.

ИПОТЕКА, ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ, ЗАЛОГ, МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Объект исследования – особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества.

Предмет исследования – виды ипотечного кредитования, условия и проблемы его развития, а также перспективы развития

Цель работы: изучение понятия ипотечного кредита и его места в структуре экономических отношений, рассмотрение видов ипотечного кредитование и определение роли данного вида кредита, а также исследование особенностей и проблем ипотечного кредитования в современных условиях Республики Беларусь.

Методы исследования: сравнительного анализа, табличный.

Исследования и разработки: раскрыто понятие ипотеки и ипотечного кредитования; дана классификация ипотечных кредитов; показаны особенности формирования ипотеки в современных условиях республики; выявлены тенденции и проблемы развития ипотечного кредитования в республике; показаны пути развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Экономическая и социальная значимость: внедрение предложений позволят повысить эффективность  ипотечного кредитования, что в свою очередь будет  способствовать оживлению в инвестици­онной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению социально-экономического кризиса в це­лом.

                                                                      ___________________

                                                                      (подпись студента)

                    
Содержание

Введение…………………………………………………………………………4

1 Понятие, виды и роль ипотечного кредита………………………………….6

2 Оценка условий развития ипотечного кредитования в Беларуси…………11

3 Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в

Республике Беларусь…………………………………………………………...17

Заключение……………………………………………………………………...22

Список использованных источников………………………………………….24

Приложение А Виды ипотечного кредитования……………………………...26

Приложение Б Сравнительная характеристика моделей ипотечного

                           Кредитования…………………………………………………28

Приложение В Проценты по кредитам………………………………………..29

Приложение Г Кредиты на финансирование недвижимости под залог

                         недвижимости………………………………………………….30

Приложение Д Процентные ставки по ипотечным кредитам………………..31

Введение

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Сегодня, когда в Республике Беларусь государство фактически отказалось от практики бесплатного предоставления жилья, а государственные программы субсидирования и льготного кредитования почти не действуют, ипотечное кредитование может стать эффективным способом решения проблемы обеспечения населения жильем. Кроме того, это достаточно прибыльный вид бизнеса для финансовых институтов. Можно с уверенностью сказать, что спрос на ипотечные жилищные кредиты будет существовать до тех пор, пока сохранится спрос на жилье.

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению социально-экономического кризиса в це­лом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в Беларуси находится на начальном этапе, поэтому необходимо  уделять повышенное внимание изучению со­ответствующего зарубежного опыта, что, не­сомненно, позволит ускорить данный про­цесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Целью данной работы является изучение понятия ипотечного кредита и его места в структуре экономических отношений, рассмотрение видов ипотечного кредитование и определение роли данного вида кредита, а также исследование особенностей и проблем ипотечного кредитования в современных условиях Республики Беларусь.

Для решения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть понятие ипотечного кредита как экономической категории, классифицировать существующие виды ипотечных кредитов по нескольким признакам;

2. Изучить и проанализировать основные модели погашения ипотечного кредита;

3. Выяснить существующие проблемы сфере ипотечного кредитования в Республике Беларусь;

4. Определить  перспективы развития ипотечного кредитование для нашей страны.

              При выполнении работы применялись методы: сравнения, анализа и табличный.

              При написании курсовой работы использовались законодательные и нормативные акты, учебная и монографическая литература, материалы периодических изданий по теме исследования, а также материалы статистических справочников и ресурсы Интернет.

              Теоретические основы ипотечного кредитования получили достаточно широкое освещение в учебной и периодической зарубежной и отечественной литературе. Здесь можно отметить таких известных авторов как А.В.Афонина, О.В.Шелков, Е.Г.Дорох, и т.д. В своих трудах эти и другие авторы уделяют внимание теоретическим аспектам ипотеки и ипотечного кредитования, в частности сущности и классификации ипотечных кредитов, моделям ипотечного кредитования, а также проблемам и перспективам развития данного вида кредита.

             
1 Понятие, виды и роль ипотеки

В странах с рыночной экономикой ипотечное кредитование взаимно выгодно и государству и населению. С развитием прав собственности все больший интерес к такой форме экономических отношений проявляется и в нашей стране.

Ипотека - один из самых древних и стабильных видов кредитных услуг. Само название «ипотека» происходит от греческого слова, которое обозначало столб, вбивавшийся в земельный участок должника, что символизировало его долговые обязательства. Ипотечные кредиты, независимо от типа, всегда связаны с недвижимостью.

В экономической литературе существуют различные точки зрения по поводу определения ипотеки.

Ипотека - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека предоставляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

    Залог - способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Для ипотеки характерны: возможность получения под залог одного и того же имущества — добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от регистрации реализованного имущества в порядке очередности залога.

Ипотека широко применяется в развитых странах. Так, в США 63 млн. семей живут в домах, приобретенных с помощью ипотечного кредита. На рынке ипотеки обращается свыше 3 трлн. долларов в год, что больше обращения на рынке ценных бумаг правительства США. Ипотечные ссуды дают ссудо-сберегательные ассоциации (40-50% всех ипотечных креди­тов), ипотечные банки (18-30%), коммерческие банки (19-20%), взаимосберегательные (кооперативные) банки (8-10%), кредитные союзы (1-2%).[10, с.366]

В широком смысле ипотека означает юридически правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд - лучшая гарантия обеспеченности кредита и исключительное свойство ипотеки.                                         

Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке.

К недвижимому имуществу можно отнести:

      земельные участки;

      предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.д. Они прочно связаны с землей и перемещение их невозможно без нанесения им ущерба;

      права на аренду или другие права на пользование участками, зданиями, сооружениями в соответствии с действующим законодательством;

      земельные участки вместе с объектами.[8, с. 250]

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится эта недвижимость, либо части участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого земельного надела или его соответствующей части.
          При заключении договора на ипотечный кредит банк исходит из необходимости совпадения двух, нередко противоречащих друг другу условий: обеспечение платежеспособности клиента и поддержания на должном уровне конкурентоспособности банка.

Фундаментальная база обеспечения кредитоспособности клиента для поступления доходов на погашение кредита - выбор оптимального соотношения между величиной ссуды и стоимостью залога. Указанная пропорция характеризует качественную структуру ресурсов, привлекаемых в будущем при взыскании неоплаченного долга (в каждой части кредит может быть погашен за счет реализации заложенной недвижимости), а также доли, подлежащей компенсации, например страховой организацией. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент кредита в величине залога уменьшает риск банка, но отталкивает клиентов и снижает конкурентоспособность. Повышение указанного соотношения, способствуя привлечению клиентов, усиливает риск ссудодателя. В США, к примеру, много лет назад считалось нормальным предоставлять ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, в последнее же время обычным явлением стали ссуды, достигающие 80% оценочной стоимости залога.

Понятие «ипотека» и «ипотечное кредит» тесно взаимосвязаны уже в самом названии, но по содержанию они не тождественны.

                  Ипотечный кредит - особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. [8, с.251]Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, заемщик, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

          В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов (таблица А.1, приложение А) В Западной Европе до 70% всех видов ипотечных кредитов выдается под залог недвижимости. Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется в виду недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика, под объектом кредитования - конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

В  мировой практике до настоящего времени выработаны две модели организации ипотечного жилищного кредитования: одноуров­невая модель ипотечного кредитования и двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Основные отличия в организации указанных моделей ипотечного жилищного кредитования, выявленные в процессе их анализа, представлены в таблице Б.1, приложения Б.

Одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования получила широкое распространение в Германии, Дании, Франции, Испании, Польше, Венгрии, Чехии.

Участниками одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитова­ния являются ипотечные банки и другие специализированные кредитно­-финансовые учреждения, выступающие в роли кредитодателей, а также физические лица, являющиеся получателями ипотечного кредита. В данной модели получил развитие только первичный рынок закладных.

Важной особенностью одноуровневой модели является то, что сово­купная потребность всех клиентов в ипотечных кредитах обеспечивается за счет ресурсов, не связанных с рынком ипотечных ценных бумаг, а именно: собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов, размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов. Привлекая ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели не использует закладные для операций купли-продажи на рынке ценных бумаг.

Второй характерной чертой одноуровневой модели является то, что весь кредитный процесс регулируется непосредственно кредитным учреждением, предполагается минимальная степень передачи кредитором своих функций по организации и обслуживанию кредитов посредникам. Данная собственность обеспечивает относительную независимость банков от конъюнктуры финансового рынка.

В странах Западной и Восточной Европы в рамках одноуровневой модели наиболее развита система жилищных строительных сбережений.

Главное преимущество системы жилищных строительных сбережений, как показывает мировой опыт, заключается в ее независимости от конъюнктуры финансово-кредитного рынка. Это позволяет кредитодате­лям  устанавливать процентные ставки по вкладам и кредитам в рамках системы стройсбережений исходя только из особенностей своей кредит­ной политики. Например, банк может не выплачивать доход по вкладам, а в качестве цены кредита установить уровень банковской маржи по данной операции. Кроме того, для кредитодателя уменьшается риск не возврата кредита, поскольку имеется возможность оценки кредитоспособности клиента на этапе накопления сбережений. Эти особенности одноуровневой модели важны для развития ипотечного кредитования в республике, так как  позволяют определять статус ипотечных кредитных учреждений и принципы их функционирования. Также, важным является то, что государство стимулирует накопление собственного капитала потенциальных кредитополучателей путем предоставления им суб­сидии (10 % стоимости жилья) или налоговых привилегий (из налогооб­лагаемого дохода вычитается сумма сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение).

            В странах с развитой экономикой, таких как США, Англия и некоторые страны Западной Европы, наибольшее развитие получила двухуровневая модель рынка ипотечного кредитования. Отличительной особенностью данной модели является то, что решение основной проблемы ресурсного обеспечения ипотечного жилищного кредитования осуществляется пу­тем создания вторичного рынка ипотечных кредитов.

В рамках данной модели кредитодатели предоставляют гражданам кре­диты за счет ресурсов, мобилизованных с помощью эмиссионно-финансо­вых корпораций на вторичном рынке ценных бумаг.

              Проанализировав практику ипотечного кредитования в странах с развитой экономикой можно выделить следующие преимущества двуху­ровневой модели ипотечного жилищного кредитования:

повышение ликвидности банковских активов вследствие возможно­сти продажи обязательств по ипотечным кредитам на вторичном рынке, что позволяет кредитору восстановить инвестированные средства и на­править эти ресурсы новым заемщикам;

разграничение функций кредитора и эмитента ипотечных ценных бумаг, что позволяет диверсифицировать кредитный  риск;

создание равных условий кредитования для населения в различных географических районах.

              Однако, как считает большинство экономистов, с мнением которых согласна и я, механизм функционирования двухуровневой модели сложен и требует значительных организационных затрат для банков, что влечет удорожание кредитных средств для кредитополучателя. Кроме того, будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресур­сов рынка капиталов, данная модель подвержена существенному влия­нию колебаний конъюнктуры финансового рынка и поэтому применяется в странах с устойчивой экономикой. [5, с. 106]

Следует также отметить, что в большинстве стран с развитой экономикой одновременно используются обе рассмотренные модели ипотечного жилищного кредитования, которые ориентированы на различные финансовые возможности кредитополучателей.

Общим для всех моделей является наличие различных форм госу­дарственной поддержки участников системы. Так, для кредитополучате­лей производится субсидирование платежей по кредиту и предоставление льготы по налогам с физических лиц; для инвесторов - нелицензионный порядок создания организаций, принимающих на себя кредитный риск и способствующих снижению рисков; для кредитодателей - компенсация разницы по процентным ставкам ипотечного кредитования.

Данный  опыт зарубежной практики ипотечного жилищного кредито­вания, на мой взгляд, особенно важен для республики, так как позволяет начать реализацию ипотечных программ в условиях дефицита долго­срочных кредитных ресурсов, высоких банковских рисков и недостаточ­ного развития фондового рынка.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

      повышает платежеспособный спрос на рынке недвижимости и средств производства;

      расширяет возможности для развития предпринимательской  деятельности и концентрации капитала;

      обеспечивает прилив  денежных средств из финансовой сферы и сбережения населения в реальную экономику- строительство жилья, производство товаров;

      ускорение оборачиваемости капитала ведет к экономии общих издержек обращения

      использование  заемных средств генерирует и повышает доходность собственного капитала (инвестиций)

      способствует повышению темпа роста во взаимосвязанных производствах, например, мебели, металла, электрооборудования, транспортной и другой инфраструктуры;

      создает условия для денежного мультипликатора  (выдавая кредиты, банк становится источником ресурса для другого банка, который выдает другой кредит этими средствами);

      создает условия для мультипликатора доходов (увеличение инвестиционного потребления ВВП вызывает рост доходов) и мультипликатора налогов (каждый денежный оборот генерирует новые налоги)

      разрешает противоречия между потребительскими стандартами людей и их текущими доходами и сбережениями;

      повышает платежеспособного спроса населения

      увеличивает темпы экономического роста в стране.

Таким образом, ипотека - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотечный кредит - особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Существуют различные классификации ипотечных кредитов: по способам обеспечения, по срокам регистрации, по видам сделок. В  мировой практике  выработаны две модели организации ипотечного жилищного кредитования: одноуров­невая и  двухуровневая модели ипотечного кредитования. В одноуровневой модели получили развитие только первичный рынок закладных. Также кредиты выдаются за счет собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов, размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов, а весь кредитный процесс регулируется непосредственно кредитным учреждением. Для двухуровневой модели характерно создание вторичного рынка, а кредиты выдаются за счет ресурсов, мобилизованных с помощью эмиссионно-финансо­вых корпораций на вторичном рынке ценных бумаг. На наш взгляд, для нашей страны наиболее оптимальным является одновременное применение данных моделей. Велико значение ипотеки для экономики. Ипотека решает не только социальную проблему обеспечения населения жильем, но и способствуют развитие экономики страны.

2 Оценка условий развития ипотечного кредитования в Беларуси

Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического кризиса.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно. Долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и проценты по нему

Ведущие экономисты выделяют следующие главные причины такого положения:

      нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

      высокие кредитные риски;

      отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

      недостаточно высокий уровень доходов;

      неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

      отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.[24,с.13]

В большинстве стран формирование системы ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве элементов системы и принятие нормативных право­вых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Создание условий для формирования полно­ценной системы долгосрочного ипотечного кре­дитования строительства жилья была призвана решить Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.08.2001 № 1173. В концепции предусмотрена одноуровневая модель ипотечного кредитования.

Основные принципы раз­вития системы долгосроч­ного ипотечного кредитова­ния в Республике Беларусь в Концепции применительно к жилищной ипотеке определе­ны как: использование зару­бежного опыта; доступность ипотечных кредитов; наличие в системе механизма саморазвития установление государством правил, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников ипотечного процесса.

Однако, по мнению экономистов, такая позиция разработчиков Концепции привела к повторению ситуации, возникшей в свое время в Российской Федерации. Наличие нормативной правовой базы, ряда элементов и субъектов ипотечного рынка не обеспечило создания в этой стране успешно действующей системы долгосрочного кредитования.

              Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что определенные правовые условия для развития кредитования, основанного на залоге недвижимости, в нашей республике созданы. B настоящее время нормативная правовая база Республики Беларусь, включающая главу 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь «Обеспечение исполнения обязательств», Законы Республики Беларусь «О залоге», «Об ипотеке» (принятый 14 мая 2008 г.), другие законодательные и иные акты, регламентирует практически все вопросы правоотношений, связанных с ипотекой и обеспечивает выполнение институтом залога недвижимости функции обеспечения исполнения обязательств. Однако действующих нормативных правовых актов для разработки и внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно. Система законодательных и подзаконных актов, обеспечивающая массовое развитие данного вида кредитования, пока отсутствует.[24, с. 14]

В Беларуси существует определенная практика кредитования, основанная на залоге недвижимости. Одними из первых ее внедрили ОАО «Беларусбанк» и «Белагропромбанк». В настоящий момент 16 банков страны могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам.

Однако банки не хотят выдавать ипотечные кредиты, из-за высоких рисков не платежа. Так, например, банк в обеспечение исполнения обязательств по кредиту принимает квартиру. В договоре залога недвижимости банк вынужден обязывать залогодателя до регистрации указанного договора никого не прописывать в закладываемое помещение. После регистрации соответствующего договора семья кредитополучателя (с несовершеннолетними детьми) прописывается и вселяется в квартиру, которая является единственным жильем для указанной семьи. В силу противоречивости ряда законодательных актов, в случае необходимо­сти банк не сможет обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество.

Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании, о чем могут свидетельствовать данные, приведенные в таблице В.1, приложения В.

Проанализировав данные таблицы, следует отметить, что срок, на который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве банков он и того меньше – от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости (таблица Г.1, приложение Г). Главной же особенностью, которая не позволяет отнести рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц. 
            В отдельных случаях у кредитополучателя могут возникнуть трудности с покупкой под залог однокомнатной квартиры, так как по кредитам на однокомнатные квартиры, кроме залога, зачастую требуется дополнительно еще и поручительство.