Ипотечные ценные бумаги: понятие, виды, организация выпуска

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Центральной проблемой ипотечного жилищного кредитования является формирование долгосрочной ресурсной базы. Поэтому  главным направлением развития ипотечного рынка является совершенствование  инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. К числу существенных источников финансирования ипотечных жилищных кредитов относятся ипотечные ценные бумаги. В развитых странах именно расширение объемов ресурсов, привлекаемых в ипотеку с рынка ценных бумаг, снижение их стоимости позволили понизить стоимость ипотечных кредитов. В результате ипотечные ценные бумаги стали основным механизмом привлечения средств с рынка капиталов в жилищный сектор. [9, с. 3]

Финансирование строительства  и приобретения жилой недвижимости – основная функция кредитных  организаций как финансовых посредников. Передача ипотечных портфелей от первоначальных кредиторов к ипотечным агентам или напрямую на рынки капитала не только соединяет спрос и предложение. В результате обеспечивается финансирование, сроки которого отвечают срокам погашения соответствующих активов, а также происходит передача кредитного риска, что позволяет высвобождать регулятивный капитал.[13, с.68]

Целью данной работы является исследование секьюритизации ипотечных ценных бумаг и анализ текущего состояния рынка ипотечных ценных бумаг.

Задачи данной работы:

• выяснить, что представляют из себя ипотечные ценные бумаги;
• описать основные моменты выпуска ипотечных ценных бумаг;
• провести анализ современного рынка ипотечных ценных бумаг;
• обозначить перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг.

1. ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ:

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ

1. Теоретические и правовые аспекты ипотечного кредитования и

секьюритизации ипотечных активов

1. Понятие ипотеки, законодательная база ипотечного кредитования

Термин  «ипотека» используют в следующих  случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в  обоих случаях – залог недвижимого  имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека  (от греческого hypotheke – залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа. [5, с.3]

Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого  имущества. «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом». [1, ст. 334]

Современное российское законодательство об ипотеке  можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [11, с. 69]

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что Закон «Об ипотеке» рассматривается в качестве специального по отношению к Гражданскому кодексу. Таким образом, ГК РФ установил приоритет норм Закона «Об ипотеке» по отношению к собственным общим нормам о залоге, но не сделал этого в отношении иных норм, изложенных в других главах и параграфах Гражданского кодекса, но непосредственно связанных с залогом недвижимости.[11, с.82]

2. Понятие, виды ипотечных ценных бумаг. Понятие секьюритизации ипотечных активов

Российское  законодательство, регулирующее ипотечные  ценные бумаги, пока еще только развивается. Еще менее развита практика выпуска  ипотечных ценных бумаг. В связи  с этим в России пока нет устоявшейся  терминологии в данной области. Вторая проблема состоит в необходимости  сопоставления понятий и терминов, используемых в зарубежных странах и в России.

Ипотечные ценные бумаги (англ. mortgage securities) - вид ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Это наиболее общее родовое понятие, включающее в себя ипотечные облигации, сертификаты участия, другие виды ипотечных ценных бумаг, в том числе сквозные и долговые, структурированные и синтетические ипотечные ценные бумаги.

Ипотечные облигации (нем. Pfandbrief, англ. Mortgagebond, coveredbonds) - долговые обязательства, обеспеченные правами требований по ипотечным кредитам, которые остаются на балансе банка-эмитента; в российском законодательстве используется термин "облигации с ипотечным покрытием". [9, с. 5]

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», облигация с ипотечным покрытием — это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. [3, ст. 2] К объектам ипотечного покрытия относятся требования, вытекающие из договоров залога недвижимого имущества (ипотеки),  в том числе удостоверенные закладными, ипотечные сертификаты участия, денежные средства (включая иностранную валюту), государственные ценные бумаги, недвижимое имущество.

По российскому законодательству облигация с ипотечным покрытием есть «глубокая» разновидность облигации с обеспечением, одним из видов которого является залог. (Другими возможными видами обеспечения облигации могут быть: поручительство, банковская гарантия, государственная или муниципальная гарантия.)

Облигация с обеспечением в виде залога называется облигацией с залоговым обеспечением. Когда же в качестве основы последнего выступает залог недвижимого имущества, возникает облигация с ипотечным покрытием. Наличие или отсутствие того или иного вида обеспечения облигации не оказывает никакого влияния на ее сущность как облигации вообще. Обеспечение имеет значение для снижения риска или увеличения надежности, гарантирования исполнения обязательств по облигации, отражается в ее рыночной цене, уровне доходности, составе инвесторов.

Основные характеристики облигации с ипотечным покрытием:

• долговая;
• эмиссионная;
• доходная;
• документарная или бездокументарная;
• срочная. Ипотечная облигация не может выпускаться на срок, не превышающий длительности исходного договора ипотеки, которая не может быть менее одного года и превышать 40 лет;
• предъявительская или именная;
• номинированная. [7, с. 168]

Сквозные  ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities, MBS) - ценные бумаги, платежи по которым совпадают с денежными потоками от совокупности (пула) ипотечных кредитов за вычетом оплаты обслуживания этих ценных бумаг и гарантий по ним.

Отметим, что в подавляющем большинстве зарубежных источников термины "MBS", "Mortgage-Backed pass through Securities", "pass through securities", "сквозные ипотечные ценные бумаги" используются в качестве синонимов. Хотя, кроме сквозных ипотечных ценных бумаг, понятие MBS охватывает еще и производные ценные бумаги: структурированные ипотечные ценные бумаги (collateralized mortgage obligations) и "расщепленные" ипотечные ценные бумаги (stripped mortgage backed securities).

Структурированные ипотечные ценные бумаги - ипотечные  ценные бумаги, состоящие из классов; каждый класс таких бумаг соответствует определенной по особому правилу доле денежных потоков от пула ипотечных кредитов.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой (закладная не является эмиссионной и не является ипотечной ценной бумагой). [9, с. 5]

Согласно ст. 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечный сертификат участия—это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом. [3, ст. 2] Ипотечный сертификат участия по своему содержанию является близким аналогом инвестиционного пая.

Основныехарактеристики ипотечного сертификата участия:

• доверительная ценная бумага. Устанавливает одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Но в отличие от владельцев инвестиционных паев открытых и интервальных ПИФов владельцы ипотечных сертификатов участия могут принимать участие в работе общего собрания таких владельцев с правом голоса (один сертификат дает один голос);
• именная;
• бездокументарная;
• неэмиссионная — количество находящихся в обращении ипотечных сертификатов участия законодательно не ограничивается, но обязательно указывается в правилах доверительного управления соответствующим ипотечным покрытием;
• безноминальная;
• доходная — доход по ипотечному сертификату участия представляет собой выплату денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие;
• срочная — поскольку срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не может превышать 40 лет, постольку и ипотечный сертификат участия не может выпускаться на больший срок. [7, с. 170]

Термин  «секьюритизация» впервые появился в колонке «Слухи со Стрит» Wall Street Journal в 1977. Термин был «изобретен» Льюисом Раниери, главой ипотечного департамента Salomon Brothers. Именно этот термин г-н Раниери предложил использовать репортеру Wall Street Journal – Анн Монро, в статье, посвященной описаниям андеррайтинга первого выпуска ценных бумаг, обеспеченных залогом прав требования по ипотечным кредитам. Сделка была основана на структуре прямого распределения (pass-through), при которой специальная проектная компания (SPV) распределяет между держателями ценных бумаг все «сгенерированные» пулом кредитов денежные средства на момент очередной выплаты по бумагам. В качестве андеррайтера выступал Salomon Brothers. Сделка получила имя  Bank Americaissue (эмиссия Банка Америки).

Ипотечные кредиты были первым типом активов  в сделках секьюритизации. Действительно, ипотечные кредиты, благодаря длительному периоду кредитования, низким рискам и предсказуемым денежным потокам, а также благодаря некоторым историческим причинам (например, заинтересованность государства в развитии ипотечного кредитовании) являются идеальным активом для секьюритизации. За рубежом существует несколько сотен определений понятия «секьюритизация активов».

Процесс превращения неликвидных финансовых инструментов в новые ликвидные  инструменты (ценные бумаги) называется секьюритизацией (securitization). В общем виде секьюритизация - трансформация банковских неликвидных ипотечных кредитов в ценные жилищные бумаги (необходимо отметить, что секьюритизация кредитных долгов в ликвидные активы впервые началась в жилищном секторе с эмиссией новых жилищных инструментов). При этом с созданием новых инструментов под  залоговые кредиты (ипотечные долги) происходит как бы «переупаковка» долгов (кредитных портфелей) в жилищные ценные бумаги в целях придания им большей привлекательности для последующей продажи конечным инвесторам. [16]

3. Структура и участники ипотечного рынка

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов: рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный) и рынка недвижимости.[4]

Основными участниками организации ипотечного жилищного кредитования на основе привлечения средств через выпуск ипотечных ценных бумаг являются:

• заемщик, получающий ипотечный кредит на покупку жилья;
• кредитор - банк или другое кредитное учреждение, предоставляющее заемщику кредит под залог приобретаемого жилья;
• посредник - специализированная организация, задача которой состоит в привлечении свободного капитала для его последующего инвестирования в ипотечные кредиты;
• конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ипотечные ценные бумаги. [9, с.15]

1. Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Рынок ипотечных кредитов*

  *Источник: [4]

Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков), вступающих в соответствующие обязательственные отношения.

2. Ипотечные ценные бумаги (вторичный ипотечный рынок) (рис. 1.2). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам.

Рис. 1.2. Рынок ипотечных ценных бумаг*

  *Источник: [4]

Закладная – юридический документ о закладе (залоге) недвижимого имущества, который удостоверяет отдачу объекта недвижимости в обеспечение обязательств под кредит (ссуду). Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в Федеральном законе 1998 г. «Об ипотеке» (залог недвижимости).Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Таким образом, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

3. Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости, на котором происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков (рис. 1.3).

Рис. 1.3. Рынок недвижимости*

*Источник: [4]

Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости.

Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У  клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банком положительного решения о выдаче кредита:

1) между банком и заемщиком  заключается кредитный договор,  затем между покупателем (заемщиком)  и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГБР;

2) между банком и заемщиком  заключается договор ипотечного  кредитования, который также регистрируется в ГБР;

3) заемщик страхует собственную  жизнь, объект недвижимости и  право собственности на него.

Кредитный договор и договор  ипотечного кредитования заключаются  между банком (кредитором) и заемщиком. Кредитор создает первичный рынок  ценных бумаг. Он может сохранять  выданные закладные в собственном  портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать различные  финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам  новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется. [4]

1.2 Организация выпуска ипотечных ценных бумаг

1.2.1. Условия и требования, предъявляемые к эмитентам и предмету залога

Ипотечный агент – специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. [3, ст.8]

Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых 12 месяцев, должна предусматриваться не менее чем 50% обязательств, требования по которым  составляют ипотечное покрытие.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие и  должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Одно и то же имущество, в том  числе требования по одним и тем  же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Эмиссия облигаций с ипотечным  покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и об условиях погашения таких облигаций (ст. 9).

Облигации с ипотечным покрытием  должны закреплять право их владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год (ст. 10).

В решении о выпуске облигаций  с ипотечным покрытием должны быть определены срок погашения(частичного погашения) облигаций и стоимость (порядок определения стоимости), выплачиваемая(выплачиваемой) по каждой облигации при ее погашении (частичном погашении). [3]

Центральный банк Российской Федерации  вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов, определенных Федеральным законом от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»:

• норматив достаточности собственных средств (капитала);
• нормативы ликвидности;
• размер процентного и валютного риска. [2, ст. 62]

В распространяемой или публикуемой  информации об ипотечных сертификатах участия и осуществлении доверительного управления их ипотечным покрытием должны содержаться:

• полное или сокращенное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием, индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечное покрытие, номер и дата регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также номер и дата выдачи соответствующей лицензии управляющему ипотечным покрытием;
• информация о местах (с указанием адреса и (или) номера телефона), где до приобретения ипотечных сертификатов участия можно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием, реестром ипотечного покрытия, а также иными документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг;
• сведения об оценке ипотечных сертификатов участия рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в случае проведения такой оценки;
• положение о том, что стоимость ипотечных сертификатов участия может увеличиваться и уменьшаться, государство не гарантирует доходность инвестиций в ипотечные сертификаты участия, а также сведения о том, что, прежде чем приобрести ипотечный сертификат участия, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием.

Государственное регулирование выпуска  ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Центральным банком Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На вторичном ипотечном рынке  происходит формирование совокупного  кредитного портфеля ипотечной системы  за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке. [4]

1.2.2. Особенности выпуска и обращения облигаций с ипотечным

покрытием и ипотечных сертификатов участия

Порядок выпуска облигаций с ипотечным покрытием. В отличие от других видов облигаций, эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться не любыми участниками рынка, а лишь кредитными организациями и ипотечными агентами. Кроме указанных участников рынка, никто не вправе осуществлять выпуск подобного рода ценных бумаг. В остальном эмиссия данного вида облигаций осуществляется в порядке, общем для всех облигаций.

Обращение. Облигации с ипотечным покрытием свободно обращаются на вторичном рынке до момента своего погашения. Владелец данной облигации вправе требовать ее досрочного погашения эмитентом в случаях, если:

• размер ипотечного покрытия окажется меньше размера обязательств по облигациям;
• нарушен порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие;
• имеются другие нарушения со стороны эмитента по сравнению с теми правилами, которые установлены по закону или в решении о выпуске данной облигации. [7, с. 169]

Порядок выпуска ипотечных сертификатов участия. Выпуск ипотечных сертификатов участия не является эмиссионной процедурой. Он может осуществляться не всеми участниками рынка, а лишь коммерческими организациями, имеющими лицензии (разрешения) на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Кроме указанных участников рынка, никто не вправе осуществлять выпуск подобного рода ценной бумаги.

Выпуск ипотечных сертификатов означает одновременно:

• возникновение общей долевой собственности на ипотечное покрытие;
• учреждение доверительного управления этим ипотечным покрытием (заключение и присоединение к договору доверительного управления).