Ипотечные банки в России

Министерство сельского  хозяйства РФ

Новосибирский Государственный  Аграрный Университет

Экономический институт

Кафедра финансов

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

Тема: Ипотечные банки  в России

 

 

 

 

 

 

                                                                               Выполнила: Гавриленко Ольга

                                                                               студентка группы 4307

                                                             Проверила: Бауэр Л.В.

 

 

 

 

 

Новосибирск 2011

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………….…3

1.РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ……………………………………....5

  1.1.История развития ипотечных банков в России…………………..............5

  1.2.Современное развитие  ипотеки в России………………………………..8

2.ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНОЕ  КРЕДИТОВАНИЕ………………………....10

3.ИПОТЕЧНЫЕ БАНКИ………………………………………………………18

   3.1.Основная деятельность  ипотечных банков………………………………18

   3.2.Организационная  структура и функции ипотечных  банков………….26

   3.3.Пассивные и  активные операции банков………………………………..31

Заключение……………………………………………………………………..33

Список использованной литературы…………………………………………35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Часть финансового рынка, на котором  перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке  ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение  платежей по кредиту, а также возможность  возврата вложенных средств при невыполнении заемщиков своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Как и все финансовые рынки, рынок  ипотечного капитала делится на первичный  и вторичный, а в зависимости  от типа недвижимости – ипотечные  рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.

Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала коммерческие банки, страховые  и трастовые компании, частные  кредиторы и т.д.

Важную роль на первичном и рынке  играют федеральные агентства, выполняя на данном рынке, в основном, регулирующие функции посредством осуществления  различных правительственных программ.

Важную  роль на рынке ипотечного капитала играют ипотечные банки. Эти банки  предоставляют кредиты под залог  недвижимости (строения, квартиры, земельные участки и др.). Некоторые банки дают ссуды под залог недвижимости государству.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Актуальность ипотечного кредитования с каждым днем становиться  все очевиднее. Его смогли оценить  те, кто приобрел квартиру и живет  в ней. Схемы ипотечного кредитования дают возможность воспользоваться  ими самому широкому кругу населения. Современное ипотечное кредитование - это возможность купить не только квартиру, а и комнату в коммунальной квартире или коммерческую недвижимость. Ипотека без начального взноса - это реальная помощь многим семьям при покупке собственного жилья.

Объектом рассмотрения в курсовой работе являются ипотечные банки в России, предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Цель данной курсовой работы: рассмотреть необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта.

Поставленная цель обусловила необходимость решения ряда взаимосвязанных  задач:

    -   освятить вопросы, связанные с историей развития ипотечных банков

• рассмотреть вопрос о современном развитии ипотеки в России
• посмотреть основную деятельность ипотечных банков
• разобрать активные и пассивные операции ипотечных банков

В качестве исходной информации использовалась учебная, научная,, справочная литература, а также электронные ресурсы по вопросам развития ипотечных банков в России.

1.РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ

 

 

1.1.История развития ипотечных  банков в России

 

     Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.[1.c.380]

     Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад».   

 В XIII-XIV вв. заклад возник  одновременно с правом частной  собственности на землю, но  долгое время существовал фактически  без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека  получает гораздо позже.   

 Отличие российской  ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.   

 В 1754 г. были созданы  государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские  конторы Государственного банка  для дворянства при Сенате  и Сенатской Конторе, для купцов  – в Петербургском порту при  коммерц-коллегии. Банки кредитовали  дворянство и купечество под  залог имений. В 1786 г. они были  реорганизованы в Государственный  Заёмный банк.[4.c.127]   

 С 1 января 1835 г. в  России был введён Свод Гражданских  Законов (автор М.М.Сперанский), где  залоговое право подвергалось  подробному регламентированию. Залог  существовал в следующих видах:

• с государством (казённая ипотека);
• между частными лицами (частная ипотека);
• по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

     В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.[4.c.129]

     В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

     В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г. Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

     В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.

     В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент. [4.c.147]

     На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. 

     К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

• Дворянский земельный банк;
• Крестьянский поземельный банк;
• городские кредитные общества и городские общественные банки;
• земские банки;
• общества взаимного поземельного кредита;
• ссудно-сберегательные товарищества;
• кредита товарищества и др.

     К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

     К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться. [4.c.199]

 

1.2.Современное развитие  ипотеки в России

 

Обзор основных текущих  тенденций ипотечного рынка 

     Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

     Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

     Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья. А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

Анализ перспектив ипотечного рынка

     Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой кризис. Большинство экспертов сходятся во мнении, что существенных изменений в отечественном ипотечном кредитования имеет смысл ждать не ранее, чем через полтора-два года. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации. Уровень инфляции и материальное благополучие населения имеют определяющее значение для возрождения ипотеки.

     Как полагают аналитики, в случае удачного развития мировой финансовой ситуации, в России снова будет популярным жилищное кредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий.

     Большое будущее видится за земельной ипотекой и ипотекой водных и воздушных судов.

      Действующее в России законодательство юридически обеспечивает возможность приобретения разных видов недвижимого под залог. Так, например, законом наряду с ипотекой жилых помещений предусматривается ипотека земельных участков, зданий и сооружений, воздушных и водных судов.

     Мировой экономический кризис ощутимо притормозил развитие ипотечного кредитования, по сути отбросив его на исходные позиции. Однако эксперты-экономисты полагают, что трудности ипотеки в России носят временный характер, и по окончанию кризисной ситуации всё вернется на прежние темпы развития.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНОЕ  КРЕДИТОВАНИЕ

 

 

Ипотека (гр. hypotheka – залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю).

Существует и другое понятие  ипотеки. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости.

В нашей стране порядок  осуществления ипотеки регулируется законом РФ “О залоге” . (Глава 2. Закон предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)) и Основными положениями о залоге недвижимого имущества – ипотеке  .

В июле 1995 года Госдума приняла  в первом чтении проект Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Этот проект – развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке  не вносит изменений в отношении  собственности, но создает четкую процедуру  залога недвижимого имущества. Главная  цель закона – повысить надежность и эффективность использования  ипотеки как способа обеспечения  недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов  собственников этого имущества.[5.c.237]

Основные положения проекта  закона следующие:

• предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
• все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
• детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);
• может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
• залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом;

Согласно статье 42 Закона РФ “О залоге” ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им.

Ипотека – это обеспечение  обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель  имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Для организации в системе комитетов  по управлению государственным имуществом единого порядка решения или  вопросов о даче согласия на залог  федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями  на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет  РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890 – р от 21 апреля 1994 года утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав.[5.c.250]

В соответствии с этим положением федеральное предприятие может  осуществлять залог предприятия  в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных  комплексов, а также отдельных  зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту  нахождения закладываемого предприятия.

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается во владении и пользовании  залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношения  между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено  право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор  может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность  отчуждения заложенного имущества  с переводом на приобретателя  долга по обязательству, сдача его  в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается  в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и  подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в  силу с момента регистрации закладной.[5.c.280]

Ипотека может быть установлена  на:

• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома, квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации  закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам – в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам – в Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе); по предприятию – в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу – в органе, проводящем регистрацию этого имущества.[2.c.105]

Закладная должна содержать:

1. Слово “закладная”, заключенное в название документа;
2. Наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель – юридическое лицо, его местонахождение.
3. Наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель – юридическое лицо, его местонахождение;
4. Название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства.
5. Наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник – юридическое лицо, его местонахождение;
6. Указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащейся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму.
7. Указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;
8. Название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;
9. Денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;
10. Наименование права, в соответсвии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегестрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежашее залогодателю право – точное наименование этого права;
11. Указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки.
12. Подписи залогодателя и залогодержателя;
13. Наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Закладная, не содержащая каких  либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а  соответствующая ипотека – государственной  регистрации. В случае регистрации  такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного  лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.[2.c.120]

К закладной возможно приложение документов, осуществляющих условия  ипотеки или необходимых для  осуществления залогодержателем своих  прав по этому договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом.[2.c.136]

Ипотека земельных участков имеет  следующие особенности.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения исполнения кредитных  договоров, связанных непосредственно  с осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в  соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При  общей собственности на землю  коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий  гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся  в общей собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории. Залогодержателем по договору ипотеку земельного участка по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операции, выданную Центральным банком России.[3.c.269]

Ипотека предприятий имеет следующие  особенности.

Предметом ипотеки предприятий  является предприятие в целом  как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества  предприятия входят все принадлежащие  ему как юридическому лицу на праве  собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая  продукция, права требования, патенты  и другие исключительные права, а  также долги предприятия.

В составе заложенного  имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем  улучшения имущества, а также  приобретенные предприятием долги  в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и  на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку  допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия  или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного  учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный  с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой предприятия может  быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее  половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку  предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.[4.c.160]

Ипотека жилых домов и квартир имеет  следующие особенности.

Ипотека жилого дома или  квартиры допускается для обеспечения  погашения ссуды, предоставленной  для строительства, реконструкции  или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки  также, если гражданин – его собственник  и члены его семьи проживают  в другом жилом доме (квартире) и  имеют в этом доме достаточное  в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое  помещение.

Дача, садовый домик, и  другие строения, не предназначенные  для постоянного проживания, могут  быть предметом ипотеки на общих  основаниях. Специальные правила, установленные  для жилых домов (квартир), на них  не распространяются.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащая  законодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и  квартиры могут быть только банки  и другие кредитные учреждения, имеющие  специальную лицензию.[5.c.177]

Ипотека предназначена для получения  кредита под залог недвижимого  имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта.

В ипотечно – инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (К_з) показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

 

К_з   = (И/К) * 100%,

 

где И – сумма ипотечного кредита, руб.;

      К – общая стоимость недвижимости, руб.

 

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств  и ниже доля собственных средств  инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.

Ипотечная постоянная (П_и) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

 

П_и = (Д/И) * 100%,

 

где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И – основная сумма ипотечного кредита, руб.

 

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие  условия:[5.c.223]

• Развитая нотариальная система;
• Поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;
• Развитая судебная система;
• Развитая платежная система.

Важной проблемой получения  ипотечного кредита на современном  российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

 

 

 

 

 

 

3.ИПОТЕЧНЫЕ БАНКИ

 

 

3.1.Основная деятельность  ипотечных банков

 

Ипотечные банки предоставляют  долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных  долгов, на землевладение, под которое  выдается ссуда. Если ипотечные банки  используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении  остаются понятия “ипотечный банк”  и “ипотечный кредит”.[6.c.169]

Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех  случаях, когда выплата процентов  и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких  доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства  жилых домов под аренду погашение  ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это  касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий  с целью расширения земельных  угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых  и подсобных помещений, так как  прирост доходов в сельском хозяйстве  относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это  надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные  листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками  или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может  быть объектом ипотечного банка, так  как безопасность кредита, обеспечивающего  покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.