Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Московский  государственный университет экономики  статистки и информатики 
 
 

Курсовая  работа 
 

по предмету: Оценка недвижимости 

на тему: «Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости» 
 

Выполнила: студентка Цакун Анна Александровна

Группы  ДНФ-404

Проверил: старший преподаватель кафедры  ФКиБД

Слепунин Владимир Львович

№ зачетной книжки: 01/АОС-093-09 
 
 
 

Москва, 2011 год.

2

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению………………………………………………………………………..8

1. Цели и задачи ипотечно-инвестиционного анализа…  ……………………8
2. Методы инвестиционного анализа…………………………………………..9
3. Роль ипотечно-инвестиционного анализа…………………………………….

 

Глава 2. Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа…………………………………...15

2.1 Ипотечно-инвестиционная  техника Эллвуда……………………………...15

2.2 Метод  инвестиционной группы…………………………………………….18

2.3 Метод  прямой капитализации………………………………………………20 

Глава 3. Ипотечные программы………………………………………………

3.1 Субъекты и виды ипотечного кредита……………………………………..

3.2 Сравнение  Сбербанка и ВТБ……………………………………………….

Заключение……………………………………………………………………...

Список  литературы…………………………………………………………….

Приложение…………………………………………………………………….. 
 
 
 
 
 
 
 

3

Введение 

Слово «недвижимость» образовалось в русском  языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове  «недвижимость» закреплены следующие  черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве  собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия –  «имущество».

Основной  целью является:

- изложение  особенностей применения методов капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков при ипотечном кредитовании,

- анализ  заложенных в кредитном договоре  условий финансирования в целях  выявления степени их влияния  на результаты оценки.

Оценка  недвижимости, прежде всего, предполагает определение рыночной стоимости  актива. Однако, если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита.

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного  подхода, которую целесообразно  использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Следует отметить, что основным элементом  или атрибутом недвижимости является земля. В силу высокой динамики цен  на все объекты финансового, впрочем, как и всех других рынков, а также  отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его  объектов.  
 

4

Под оценкой  недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и  стоимость объекта недвижимости

Рыночная  цена объекта недвижимости - договорная цена, цена конкретной сделки купли-продажи  объекта недвижимости. Цена объекта  недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку.

Стоимость объекта недвижимости имеет разные формы или проявления. Остановимся  на наиболее актуальной - рыночной стоимости  объекта недвижимости.

Рыночная  стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую  можно получить от продажи имущества  на рынке в данный момент.

Рыночная  стоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене. Кроме того, различают стоимость  замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта  недвижимости, инвестиционную стоимость  или инвестиционный потенциал недвижимости, и др.

Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных  кредитов, или кредитов под залог  недвижимости. В таких условиях стоимость  недвижимости определяется как сумма  ипотечного кредита, приведенной стоимости  дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.

В общем  виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной  с привлечением ипотечного кредита  осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа.

Техника ипотечно-инвестиционного анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы  ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи  актива.  

5

Глава 1.

Понятие ипотечно-инвестиционного  анализа. Подходы  к его проведению 

1.1 Цели и задачи ипотечно-инвестиционного анализа 

Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.

Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после  

6

того, как  уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.

Период  реализации права собственности  на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают

остаточный  доход:

• приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;
• использование собственности - инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
• ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Присутствие в стоимости недвижимости различных  финансовых интересов может быть использовано с целью расчета  величины стоимости, которая в равной мере отвечала бы интересам как собственного, так и заемного капитала. В практике оценки недвижимости для такого расчета, как правило, применяется ипотечно-инвестиционный анализ, который предполагает определение и применение общей ставки капитализации, доли заемного и собственного капитала в недвижимости, величины прироста капитала или его потери за типичный инвестиционный период владения. При этом для определения общей ставки капитализации, являющегося по существу ключевым моментом ипотечно-инвестиционного анализа, используются три вида дохода на собственный капитал. Сумма двух первых составляющих формулы - M x RM + (1 - M) x YE является средневзвешенным значением ставки капитализации для заемного капитала (ипотечной постоянной) и нормой отдачи собственного капитала. Она подобна ставке дисконта, рассчитанной с применением модели инвестиционной группы, за

7

исключением того, что вместо нормы отдачи заемного капитала использована ставка капитализации  для заемного капитала, которая включает в себя и возврат инвестиций на заемный капитал. Поэтому, третья и  четвертая составляющие призваны «уравнять  позиции» дохода на собственный капитал  в части возврата инвестиций. Третья составляющая - Р x M x SFF(YE, n) отражает прирост собственного капитала в результате погашения кредита. Она дисконтируется по норме отдачи собственного капитала и вычитается, поскольку представляет доход от источника, отличного от ежегодного дохода на собственный капитал. Четвертая составляющая - AVO x SFF(YE, n) указывает на обеспечение прироста/снижения капитала за инвестиционный период владения. Она тоже дисконтируется по норме отдачи собственного капитала. Эта составляющая вычитается, если капитал за период владения прирастает, и прибавляется, если капитал уменьшается. Рассчитанная таким способом общая ставка может быть использована для капитализации чистого операционного дохода в стоимость недвижимости. Так, процентная ставка должна соответствовать той, которая взимается кредитными учреждениями при типичном процентном отношению суммы займа к стоимости недвижимости. Платежи по кредиту также должны отражать типичную политику кредитных учреждений. Инвестиционный период владения должен быть аналогичным для подобной недвижимости. Наконец, прирост капитала или его потери должны быть обоснованными. Кроме того, использование общей ставки капитализации в ипотечно-инвестиционном анализе предполагает, что поток дохода является равновеликим в каждый период или может быть приведен к такому. С этой целью таблицы Эллвуда содержат «J-коэффициент» с помощью которого можно установить значение общей ставки капитализации для различных допущений относительно процентных изменений в доходе и стоимости, с одной стороны, и нормы отдачи собственного капитала, с другой.

8

1.2 Методы инвестиционного анализа 

Поскольку корпоративные инвестиции в регион являются, как правило, долгосрочными, им должен предшествовать достаточно глубокий и всесторонний анализ с  привлечением необходимого количества экспертов и специалистов. При  проведении достаточно масштабных исследований необходимо применять на каждом из всех его этапов различные подходы  и методы для повышения достоверности  получаемых результатов.

В соответствии с предлагаемой схемой проведения инвестиционного  анализа или анализа инвестиционной привлекательности региона или  других объектов, по нашему мнению, следует  использовать различные экономико-математические, статистические и другие методы. Рассмотрим предлагаемые методики и методы в  порядке их применения для проведения корпорацией анализа привлекательности  различных инвестиционных ценностей.

Оценка  стоимости инвестиционной ценности.

Для определения  стоимости приобретаемого пакета акций  корпорациями, как правило, используются следующие методы:

- анализ  дисконтных потоков средств;

- сравнительный  анализ компаний;

- сравнительный  анализ операций;

- анализ  заменяемой стоимости.

В случае с анализом дисконтных потоков средств, в частности, важнейшую роль обычно играет качество информации об инвестиционной ценности, как источник исходной информации для обеспечения качества оценки конечной

стоимости.

Кроме формальных на рыночную цену влияют следующие факторы:

- уровень  конкурентного напряжения между  группами участников торгов при  проведении тендера; 

9

- структура  процесса продажи, в частности,  объем покупаемых акций, а также 

возможность реструктуризации приобретаемой компании после приобретения; - проблема обеспечения  финансовых условий приобретения.

 Оценка  приобретаемой инвестиционной ценности  обычно рассматривается 

с двух позиций:

- стоимость  как единого целого (совокупная  стоимость);

- стоимость  основных составных частей (пообъектная стоимость).

Оценка  дисконтных потоков средств ("ДПС")

Данная  оценочная процедура является общей  методологией, используемой

при оценке компаний. При наличии соответствующего качества информации

рассматриваемый метод обычно является приоритетным для использования 

корпорацией как потенциальным покупателем.

 Рассмотрим  кратко некоторые основные шаги  этого алгоритма. 

Определение дисконтной ставки. Прибыль,

получаемая  держателями акций и долговых обязательств, представляет собой стоимость  долгового обязательства, зависящую  от рыночной стоимости этого обязательства, а также стоимость акции, зависящую  от рыночной стоимости этих акций. Среднее  значение, определенное в соответствии с рыночной стоимостью, называется Средневзвешенной Стоимостью Капитала (ССК).

Прогнозируемые  свободные потоки средств дисконтируются в соответствии с ССК.

 Сравнительный анализ компаний

Оценку  компании также необходимо проводить  путем анализа некоторых показателей  других компаний-аналогов, которые  могут сравниться с анализируемой. Например, при анализе пакета нефтяной компании можно воспользоваться данными по нескольким другим нефтяным компаниям.

Выбираются  различные показатели, например, отношение  стоимости компании-аналога к  ее запасам, а также рыночной капитализации  к запасам 

10

компании. Далее рассчитываются показатели в  отношении общих запасов и  тех, на которые у нее имеются  права (как правило, после поправки на мелкие пакеты акций в производственных объединениях). Запасы, на которые у  компании имеются права, рассчитываются на основании коммерческого (без  права голоса) пакета акций.

Сравнивая значения полученных показателей можно  определить приблизительную стоимость  приобретаемой компании.

Сравнительный анализ операции поглощения.

Одним из методов оценки стоимости инвестиционной ценности является сравнительный анализ операции поглощения. Этот метод построен на анализе 

операций  приобретения аналогичных инвестиционных ценностей. В качестве основания  для расчетов определяется базовый  показатель (например, балансовая стоимость  активов и цена акции), затем с  помощью пропорций оценивается  возможная стоимость инвестиционной ценности. Основанием к использованию  данного метода является то, что  он обеспечивает надлежащую степень  реализма в отношении случаев приобретения пакетов акций российских предприятий российскими корпорациями.

Анализ  заменяемой стоимости.

Еще одним  методом инвестиционного анализа  является метод оценки заменяемой стоимости  инвестиционной ценности. В частности, для реальных инвестиций с помощью  этого метода можно учесть стоимость  строительства нового объекта инвестиций по сегодняшней стоимости денег  и с применением скидки с такой  стоимости для расчета стоимости  существующей инвестиционной ценности.

Обычно  скидка в отношении заменяемой стоимости  составляет 30-40% или выше с поправкой  на регион. В российских условиях обычно используется заменяемая стоимость  в размере 10-20% в связи с необходимостью  

11

значительной  модернизации из-за низкой технологической  оснащенности и низкого платежеспособного  спроса.

Специфика оценки пакетов акций.

Учитывая  же специфику российского рынка, можно предложить еще два метода, позволяющих существенно приблизить начальную цену пакета акций к  рыночным котировкам:

1. Метод  расчетной капитализации.

2. Метод  группировок.

Суть  методов следующая:

Если  акции поглощаемой компании не котируются на фондовом рынке, то определение рыночной стоимости можно проводить с  использованием следующих исходных данных:

- бухгалтерская  отчетность анализируемой компании;

- бухгалтерская  отчетность компаний отрасли,  акции которых имеют рыночную  стоимость (котируются на рынке);

- значения  рыночных котировок по акциям  этих компаний.

 Анализ  репутации (ретроспективный анализ) 
 

1.3 Роль ипотечно-инвестиционного анализа 

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении  стоимости собственности как  суммы стоимостей собственного и  заемного капитала. При этом принимается  во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается  как средство увеличения инвестируемых  средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования  денежных потоков, поступающих к  инвестору  

12

собственного  капитала от регулярного дохода и  от реверсии, стоимость заемного –  дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования  и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит  от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических  характеристик собственности и  соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим  общий алгоритм ипотечно-инвестиционного  анализа для расчета стоимости  собственности, покупка которой  финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между  интересами собственного и заемного капитала.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при  этом суммы по обслуживанию долга  рассчитываются исходя из характеристик  кредита;

– нормы  процента, срока полной амортизации  и условий погашения, величины кредита  и периодичности платежей по погашению  кредита;

– определяются денежные потоки собственных средств;

– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

– по рассчитанной норме прибыли на собственный  капитал определяется текущая стоимость  регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

– определяется доход от реверсии;

– из дохода от реверсии вычитается остаток долга  на конец периода владения объектом;

– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный  капитал определяется текущая стоимость  этого денежного потока.

13

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Этапы применения правила чистой текущей  стоимости:

– прогнозирование  денежных потоков от проекта в  течение всего ожидаемого срока  владения, включая доход от перепродажи  в конце этого срока;

– определение  альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

– определение  текущей стоимости денежных потоков  от проекта путем дисконтирования  по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания  суммы начальных инвестиций;

– выбор  проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим  основные правила  принятия инвестиционных решений.

Проект  следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого  денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие  стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних  деньгах, что позволяет их корректно  сопоставлять и складывать.

Ставка  дисконтирования, используемая при  расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается  доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений  могут вступать в противоречие при  наличии денежных потоков более  чем в двух периодах.

Период  окупаемости – время, необходимое  для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна  сумме начальных инвестиций.

14

Глава 2

Методы  определения общего коэффициента капитализации  в рамках ипотечно-инвестиционного  анализа 

2.1 Ипотечно-инвестиционная  техника Эллвуда 

Главная привлекательность техники Эллвуда  состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу  при известном коэффициенте ипотечной  задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности  за прогнозный период. Традиционная техника  более применима в тех случаях, когда заданы долларовая сумма кредита  и цена перепродажи. Технику Эллвуда  легче использовать, когда известны коэффициенты.

Формула Эллвуда для определения  коэффициента капитализации  выглядит следующим  образом:

k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+Δ*J,  (1)

где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

Y - ставка отдачи на собственный капитал;

m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;

  Δ- изменение дохода; 

15

J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y), (2)

Ипотечный коэффициент Эллвуда  рассчитывается по формуле:

C = Y + P * (SFF;Y) - f , (3)

 где  C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

 Y - ставка отдачи на собственный капитал;

 P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;

 (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;

  f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, которая  будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда  возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:

P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1], (4)

 где P - процент выплаты кредита;

  i - ставка процента по кредиту;

 t - полный срок амортизации кредита;

 T - период владения собственностью.

Фактор  фонда возмещения рассчитывается по формуле:

(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1, (5)

 где  Y - ставка отдачи на собственный капитал;

 T - период владения собственностью.  

16

Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы:

  , (6)

 где  f - ежегодная ипотечная постоянная;