Ипотечное страхование

Содержание 

Введение………………………………………………………………………..….3

Глава 1. Теоретические основы организации ипотечного страхования………4

1.1 Сущность  и понятие ипотечного страхования……………………………..4

1.2 Влияние кредитной  схемы на страхование……………………………..…5

1.3 Ипотечные риски…………………………………………………...………..7

Глава 2. Взаимодействие страхового и банковского секторов экономики и их анализ…………………………………………………………………………..…15

2.1. Взаимоотношения кредитных организаций со страховыми компаниями в Чувашской Республике…………………….………………………………...….15

2.2 Динамика развития рынка ипотечного страхования ……………………...17

2.3 Рейтинги страховых компаний на рынке ипотеки…….……………..……18

Глава 3: Перспективы развития рынка ипотечного страхования в России….22

Заключение………………………………………………………………….……24

Список использованной литературы…………………………………………...25 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      В последние десятилетия экономика  России переживает существенные преобразования. Одним из таких преобразований стало  активное развитие такой отрасли  банковской деятельности как ипотечное  кредитование. Однако, воспользоваться данной услугой банковской деятельности не так просто, как кажется на первый взгляд. Банки, и ипотечные корпорации - это, в первую очередь, юридические лица, преследующие основную цель своей деятельности – получение прибыли. Под ипотеку обычно берутся достаточно крупные суммы, поэтому риск неплатежа тоже достаточно велик. Чтобы хоть как-то обезопасить себя, кредиторы требуют страхования ипотеки.

      Сегодня страхование – обязательное условие  при оформлении ипотеки. Ипотечное  страхование позволяет защитить интересы заемщика и гарантировать банку возврат денежных средств. Так, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по договору.

      Основной  задачей этой работы является изучение рынка ипотечного страхования в Чувашской Республике. В связи с этим необходимо проанализировать механизм взаимодействия кредитных организаций со страховыми компаниями в Чувашской Республике. Необходимо также провести сравнительную диагностику страховых компаний по разновидностям страхуемых ипотечных рисков, по общему положению компаний в сфере ипотечного страхования как в целом по стране, так и в частности, по Чувашской Республике. Таким образом, основная цель этой работы проанализировать и оценить состояние и перспективы рынка страхования ипотечных кредитов, используя различные статистические методы, методы анализа и синтеза.

       Глава 1. Теоретические основы организации ипотечного страхования

      1.1 Сущность и понятие ипотечного страхования

      Получение ипотечного кредита – для многих граждан нашей страны единственный путь решения своих жилищных проблем. Но, чтобы предоставить эту долгосрочную ссуду, банк-кредитор должен быть уверен в том, что заемщик сможет своевременно погашать ее. Именно для этого и придуманы различные виды обеспечения займов, одним из которых является страхование.

      Кредит  на покупку квартиры или дома всегда сопровождается страхованием. Ипотечный кредит – это в большинстве случаев долгосрочный займ, который банк выдает человеку на срок от 5 до 25 лет и даже более.

      Ипотечное страхование – комплексный вид страхования, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности заемщика при ипотечном кредитовании. Другими словами, задача страховщика состоит в минимизации рисков банка, связанных с прекращением клиентом выплат. Данный вид страхования включает в себя различный набор рисков, определяющийся взаимоотношениями банка и страховой компании в каждом конкретном случае.

      Договор ипотечного страхования заключается  между страховой компанией и физическим лицом – заемщиком (страхователем) в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), в роли которого выступает банк. При этом заемщик также является крайне заинтересованным лицом в страховании, так как с помощью страхового полиса он защищает свое имущество и гарантирует себе и своей семье сохранение привычного уровня жизни. При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

      При осуществлении страхового случая имущество  остается в собственности заемщика или членов его семьи. При установлении 1или 2 групп инвалидности заемщику, страховая компания погасит за него кредит в банке, и у него во владении останется имущество, уже ничем не обремененное. Кроме того, он может получить дополнительную выплату, равную разнице между страховой суммой и его задолженностью. В случае смерти застрахованного лица, страховая компания погашает кредит, и имущество переходит к наследникам застрахованного.  

      1.2 Влияние кредитной схемы на страхование

      Ипотечное кредитование жилья может иметь  различные механизмы, характеристики которых обусловлены различными экономическими, социальными и политическими  факторами. Специфика кредитной  схемы передается и ее страховой составляющей.

      Схема 1. Заемщик берет в банке кредит на покупку новой квартиры под залог имеющейся (рис.1). Данный способ кредитования ограничивает сумму кредита следующим образом: в большинстве случаев она составит до 70% стоимости квартиры с вторичного рынка жилья.

Рис.1. Узел ипотечного страхования  в схеме ипотечного кредитования и при  залоге жилья в  собственности заемщика.

            По схеме:

      1 заключение договора страхования,  страховой взнос;

      2 заключение договора о кредитовании  под залог, выдача закладной;

      3 предоставление кредита;

      4 страховое возмещение в случае  наступления страхового случая 
(выгодоприобретателем является банк).

      По  данной схеме заемщик предоставляет  банку закладную и свидетельство  о том, что все требуемые кредитором условия по страхованию сделки выполнены. Банк выдает кредит и, контролируя возврат основной суммы кредита и выплаты процентов по нему, контролирует ежегодное продление договора страхования на протяжении всего срока кредитования (по видам   страхования,   не   допускающим   страхования   на   весь   период кредитования).

      При наступлении страхового случая выплаты  производятся кредитору и по его  усмотрению могут быть направлены на ликвидацию убытков при неполном уничтожении объекта залога.

       Схема 2. Достаточно часто применяется схема кредитования, когда объектом кредита и залога является сама приобретаемая за счет кредита квартира, в которую заемщик вселяется, оплатив при первоначальном взносе от 30% стоимости. В настоящее время именно в таком виде предполагается развитие ипотечного жилищного кредитования. Схема страхования в данном случае выглядит следующим образом (рис.2): 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис.2. Схема ипотечного страхования при  ипотечном жилищном кредитовании, объект залога и страхования - приобретаемая квартира.

      где:

      1 - заключение договора и выдача закладной;

      2 - страховой договор (трехсторонний,  так как выгодоприобретателем  является банк);

      3 - взносы по ипотечному страхованию;

      4 - предоставление кредита;

      5 - формирование пула закладных;

      6 - рефинансирование кредиторов;

      7 - эмиссия ценных бумаг и продажа их инвесторам;

      8 - поступление денежных средств  от инвесторов;

      9 - погашение кредита с процентами  заемщиком;

      10- доход инвестору.

      Двойная роль страховых компаний заключается  в следующем. Первое -

      -собственно, страхование. Второе - покупка облигации ипотечного агентства, ведь страховая компания - один из крупнейших (наряду с пенсионным фондом и населением). 
 

      1.3 Ипотечных риски

       Законодательством Российской Федерации предусмотрено  обязательное страхование только одного ипотечного риска – риска порчи или утраты объекта недвижимости. Что касается страхования жизни, трудоспособности и титула – тут все несколько сложнее. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. Итак, что же в себя включают конкретные виды страхования?

      В зависимости от ипотечной программы, заемщиком могут осуществляться следующие виды страхования:

• Страхование объекта недвижимости;
• Страхование жизни и трудоспособности заемщика;
• Страхование титула;

      Страхование объекта недвижимости

      Страхование объекта недвижимости осуществляется на случай пожара, наводнения, землетрясения  и других стихийных бедствий, техногенных  катастроф. Возможны случаи кражи имущества из квартиры, однако эти риски предусматриваются не всеми договорами страхования. Стандартная страховка по ипотечному кредиту распространяется  только на целостность объекта, его стен, перекрытий и т.д. На протяжении всего срока кредита заемщик и объект недвижимости могут пережить различные ситуации, но выходить из них нужно всегда с успехом, в том числе и с использованием услуг страховой компании. Защитить себя от всех этих неприятностей заемщик заинтересован не в меньшей степени, чем залогодержатель. Кредитная организация страхует чаще всего лишь суммы кредита, в интересах заемщика страховать полную стоимость объекта недвижимости, чтобы в случае наступления страхового случая полностью компенсировать понесенные убытки.

      При определении тарифа на страхование имущества могут применяться повышающие и понижающие коэффициенты, которые в итоге повлияют на конечный размер страховой премии (взноса). Тариф будет выше, если, скажем, приобретаемая квартира находится в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, в старом здании, в ней имеется сауна, дом газифицирован и т.п. И, соответственно, ниже, если жилье оборудовано пожарной сигнализацией, металлической входной дверью, зарешеченными окнами, заключен договор с МВД и т.д. Средний тариф обычно составляет около 0,3%. Но при увеличении риска пределы роста тарифа ограничены и его колебания не столь существенны. Здесь можно говорить о каком-то общепринятом пределе. Причем, конечно, самые высокие тарифы, применяются при получении ипотечного кредита для приобретения индивидуальных домов.  При покупке деревянного дома процент может достигать отметки 0,7%, но это скорее максимальное значение. Страхование риска причинения ущерба каменным коттеджам обойдется порядка 0,45% - 0,5% от суммы кредита (остатка ссудной задолженности).

      Тарифы  на страхование по Чувашской Республике не слишком разняться с общероссийскими. Ставки по страхованию квартир начинаются от 0,117%. Среди страховщиков, аккредитованных в Сбербанке минимальная ставка 0,15%. Это для таких компаний – партнеров Сбербанка, как ОСАО «Ингосстрах», ОАО «ВСК» и ОАО «Росгосстрах». Страхование в ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота» на территории республики обойдется в 0,3% от страховой суммы. ООО «Первая страховая компания» предложит стоимость страхования недвижимости равную 0,33% от страховой суммы

        Страхование жизни  и трудоспособности  заемщика

      Страхование жизни и потери трудоспособности – один из ключевых видов ипотечного страхования. Оно является обязательным при получении кредита на покупку  жилья во всех банках, за исключением «Сбербанка России».

      На  протяжении всего срока кредита  с заемщиком могут происходить  различные неприятные ситуации, такие  как: болезнь, получение травм, частичная  или полная потеря трудоспособности и, наконец, смерть. Поэтому при ипотечном кредитовании кредитор не может не интересоваться жизнью заемщика, состоянием его здоровья, уровнем трудоспособности, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по ипотечному кредиту. Отсутствие страхования этих рисков предполагает наличие у заемщика финансового ресурса, который он может использовать на период болезни или временной потери трудоспособности. Этот ресурс должен быть достаточным для содержания самого себя, оплаты расходов на восстановление здоровья и оплаты расходов по ипотечному кредиту. В противном случае к заемщику могут быть применены штрафные санкции.

      Тариф подвержен самым резким колебаниям в зависимости от возраста, пола и состояния здоровья заемщика. Сегодня, он может составлять даже 0,25%, в тоже время верхний предел в некоторых  страховых компаниях неограничен и достигает 2% и более, то есть порой становится практически запретительным. Молодой здоровый человек может рассчитывать на 0,25%, но чем старше человек становится, особенно, если он мужчина, средняя продолжительность жизни которого меньше таковой у женщин, чем больше накапливается хронических заболеваний, тем тариф становится выше.

      Если  заемщиков несколько и у них  равномерная ответственность по кредиту, то страховать жизнь придется всем, но с понижающим коэффициентом, в зависимости от степени ответственности. Если ответственность одного из созаемщиков незначительна, то придется страховать риск утраты жизни и трудоспособности тех заемщиков, или того заемщика, на которого ложиться основная ответственность по кредиту.

      В случае утраты заемщиком трудоспособности, или жизни, квартира переходит в его собственность, или в собственность его наследников, а страховая компания гасит его задолженность перед банком.

      По  Чувашской Республике амплитуда  колебаний тарифов по страхованию  жизни и трудоспособности достаточно широка. Она во многом зависит от пола и возраста заемщика. Например, женщинам стоимость такого вида страхования будет колебаться от 0,2 до 1,7%, а мужчинам – от 0,3 до 2,9% от страховой суммы.   
 

      Страхование титула

      Страхованием титула называют риск утраты права на собственность в результате возникновения претензии на право собственности со стороны третьих лиц. Эта часть страхования является достаточно важной, но не так часто используемой по сравнению с первыми двумя видами страхования. Страхование титула минимизирует риски посягательства на приобретенную заемщиком недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую безопасность сделки. Хотя этот вид страхования не позволит вернуть объект недвижимости, он позволяет защитить свои финансовые вложения в эту недвижимость. Выбор определенного вида объекта недвижимости (первичное оно или вторичное) не защищает от риска потери права собственности, так как строительная компания теоретически может продать одно и то же помещение нескольким лицам.

      Основное  отличие титульного страхования  от других видов заключается в  том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые  не были известны на момент заключения договора купли-продажи недвижимого  имущества. Заранее предвидеть такие обстоятельства, полностью изучить юридическую историю недвижимости зачастую невозможно.

      Тариф зависит от степени риска утраты квартиры в случае возникновения  претензий со стороны третьих  лиц, то есть наличия тех или иных опасностей, связанных с «юридической чистотой». Например, очень длинная цепочка альтернативных обменов или наличие множества хозяев и смен собственника в истории квартиры. Минимальный тариф составляет обычно около 0,25%. Дороже 0,5% страхование титула обычно не обходится. Если страховая компания или банк посчитают, что риск утраты прав собственности слишком велик, то Вам попросту откажут в выдаче кредита.

      Страхование титула по Чувашской республике колеблется в пределах от 0,2% до 0,4% от страховой суммы. В ЗАО «СГ «Спасские ворота» страхование титула обойдется в 0,2% от страховой суммы, а в ОСАО «Ингосстрах» минимальный тариф составит 0,15%.

      Оценка ипотечных рисков

      Для того, чтобы определить степень развития того или иного вида ипотечного страхования, необходимо сравнение некоторых показателей этих видов. Сравним сначала уровни страховых премий по видам ипотечного страхования  за 2004 – 2007 года: 

Рис 3. Страховые премии по видам ипотечного страхования, на территории Российской Федерации, за 2004 – 2007 гг. (млн. руб.)

      По  рисунку 3 видно, что основную долю в ипотечном страховании продолжает занимать страхование самого объекта недвижимости. Размер его премий в ипотечном страховании составил в 2007 году около 270 млн. руб., что составило 71% от общей суммы премий. На втором месте находится страхование жизни и трудоспособности заемщика. В 2007 году размер этого вида страхования составил около 80 млн. руб., его доля составила 21%, существенно уступая первому. А страхование титула в 2007 году составило около 30 млн. руб. или 8% от общей суммы премий. Динамичное увеличение страховых премий по данным видам ипотечного страхования свидетельствует о развитии рынка ипотечного страхования достаточно быстрыми темпами. Тем не менее, распределение страховых премий по видам страхования остается с годами примерно одинаковым, что свидетельствует о достаточно низком уровне востребованности дополнительных к страхованию недвижимости услуг. 

      Сравним теперь уровни страховых выплат по видам ипотечного страхования за 2004 – 2007 года:

Рис 4. Страховые выплаты по видам ипотечного страхования, на территории Российской Федерации, за 2004 – 2007 гг. (млн. руб.)

      Рисунок 4 показывает, что, как и в рисунке 3, страховые выплаты по страхованию объекта недвижимости превышают остальные виды страхования. Но, в отличие от страховых премий разница здесь не столь велика. К примеру, в 2004 году страховые выплаты по объекту недвижимости были даже ниже, чем по страхованию жизни и трудоспособности заемщика. Однако в последние годы выплаты по страхованию объекта недвижимости существенно увеличились. Во многом это связано с тем, что существенно увеличились премии по страхованию объекта недвижимости, то есть увеличилось количество заключенных договоров страхования недвижимости, а, следовательно, и количество страховых случаев.

      Комплексное рассмотрение данных показателей дает нам представление о развитии рынка ипотечного страхования во времени и выявляет проблемы ипотечного страхования, связанные с некоторым доминированием одного вида страхования над остальными.

      Требования  к заемщику при заключении договоров  ипотечного страхования в различных  страховых компаниях примерно одинаковые, но они могут меняться в индивидуальном порядке. Как уже было сказано, в  большинстве случаев при ипотеке страхованию подлежат три основных риска: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование объекта недвижимости и страхование титула. В Чувашской Республике, с сильно развитой филиальной сетью страховых компаний, тарифные ставки в страховых компаниях мало отличаются от головных, то есть общероссийских. Ниже приведены примерные ставки при страховании вышеназванных рисков в различных страховых компания Чувашской Республики:

Таблица 1.  

Тарифные  ставки по ипотечным  видам страхования в различных страховых компаниях Чувашской Республики 

      Данные  ставки могут меняться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от требований банка-кредитора и степени риска. Разумеется, и у самих страховых компаний есть нижние границы тарифов и минимальные размеры нагрузки, при учете которых получается минимальная стоимость страховки и быть дешевле страховка уже не может.

      Говоря  о тарифах, представить себе сумму, которую придется заплатить заемщику за страхование, достаточно сложно. Для того, чтобы сопоставить тарифы с реальными денежными суммами приведу конкретный пример рассчитанной стоимости страхования.

      Пример: Страхователь 30 лет, мужского пола берет кредит на приобретение квартиры в сумме 1 500 000 рублей на 10 лет, с учетом процентов по кредиту. Средние тарифные ставки по компаниям Чувашской Республики для такого заемщика составят: по страхованию жизни и трудоспособности – 0,54% от страховой суммы, по страхованию объекта недвижимости – 0,2%, а по титульному страхованию – 0,15%. Итого комплексное страхование составит: 0,54% + 0,2% + 0,15% = 0,89%. Таким образом, средняя ежегодная стоимость страхования в денежном выражении составит 13350 рублей, из которых страхование жизни – это 8100 рублей, страхование имущества – 3000 рублей и титульное страхование -   2250 рублей.

        Из примера наглядно видно,  что стоимость страхования жизни  и трудоспособности заемщика  в разы (в 2,7 раза и 3,6 раза) выше остальных разновидностей страховых рисков.

      Анализ  рынка ипотечного страхования по видам показал, что в России наблюдается  неравномерное развитие видов ипотечных  рисков. Анализ тарифов ипотечного страхования также демонстрирует  нам различия в тарифных ставках.

      Несмотря  на то, что тарифы по разным видам  страхования на территории Чувашии  различны, мы можем наблюдать схожесть тарифов одного вида страхования  в разных страховых компаниях, что  говорит о примерно одинаковых условиях страхования во всех страховых компаниях Чувашской Республики.

      Глава 2. Взаимодействие страхового и банковского  секторов экономики  и их анализ

       Ипотечное страхование – это комплекс услуг, оказываемый страховыми компаниями при заключении договоров ипотечного кредитования. Отсюда видно, что ипотечное страхование – это «следствие» заключения договора кредитования, то есть для получения ипотечного кредита необходимо произвести комплексное ипотечное страхование.

      Таким образом, анализируя рынок ипотечного страхования, невозможно оставить без внимания банковскую деятельность в сфере ипотечного кредитования. 

      2.1 Взаимоотношения кредитных организаций со страховыми компаниями в Чувашской Республике

      В Чувашской Республике перечень банков, занимающихся ипотечным кредитованием, достаточно узок. Какие-то банки вообще не выдают ипотечный кредит (Девон-кредит), какие-то для выдачи кредита запрашивают огромное количество информации, собрать которую зачастую бывает просто нереально (Юниаструм), другие банки по каким-либо причинам приостановили действие данной услуги (Кит-финанс, Траст). В итоге наиболее популярными среди населения в этой области кредитования банками (по данным опроса, проводимого в марте 2008 года) являются такие банки как: Сбербанк России, ВТБ, ВТБ24, Банк Москвы, Евротраст, Кит-финанс, Юниаструм, Траст, Газпромбанк.¹

      Взаимодействие  наиболее популярных в сфере ипотечного кредитования банками со страховыми компаниями, представленными на рынке  ипотечного страхования Чувашской  Республики, отражено в таблице 2.