Ипотечное кредитование Сбербанка

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………...2

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ  КАК ОДИН ИЗ ВИДОВ КРЕДИТОВАНИЯ  ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

1.1 Понятие ипотеки  и ипотечного кредитования………………………….....5

1.2 Рынок ипотечного  кредитования РФ……………………………………..10

2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СБЕРБАНКА РФ

2.1 Характеристика Сбербанка  РФ……………………………………………24

2.2 Характеристика ипотечных  программ Сбербанка РФ…………………...28

3. УЛУЧШЕНИЕ ОЦЕНКИ  АКТИВОВ ЗАЕМЩИКА СБЕРБАНКА РБ

3.1 Анализ суммарных  активов заемщиков Сбербанка РБ…………………..33

3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности Сбербанка РБ……………..38

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………42

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Впервые термин "ипотека" ввел в обращение архонт Солон (594 г. до н.э.). Под ипотекой подразумевался камень или столб, который устанавливался на краю заложенного земельного участка или дома; значило это, что их владелец взял в долг под залог этого участка или дома и обязуется вернуть в указанный срок. Шло время, и понятие ипотеки приобретало новые формы. Ипотека была и в Древнем Риме, и в средневековой Европе, и на рубеже 19-20вв. в США и России.

            В 19 веке ипотека по своим функциям стала больше похожа на кредит. Через ипотеку земли контролируется теперь государственным и банковским капиталом. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования. В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю.

 История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. существовало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке считался Московский народный банк. После октябрьской революции ипотечных банков не стало. В девяностые годы двадцатого века ипотека в России снова набирает силу. 1 января 1995 года был принят Гражданский кодекс РФ. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение. 16 июля 1998 г. был принят федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что послужило толчком к дальнейшему развитию ипотеки. Сегодня ипотека в России достаточно популярна, поскольку это единственный реальный способ получить жильё простым гражданам, более того год от года объемы ипотечного кредитования все больше растут.

Если на заре ипотечного движения весь рынок ипотеки был представлен банками Сбербанк и “ДельтаКредит” с процентными ставками 14-16% годовых и единственными ипотечными программами, то сегодня есть из чего выбирать. Условия выдачи кредитов в банках стали более мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. По ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился, можно купить и новостройку, и загородный дом и земельный участок.

Объектом исследования работы является  Сбербанка России Республики Бурятия. Предметом исследования – операции ипотечного кредитования, ипотечное кредитование.

 Актуальность темы- до перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были: государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна. Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, а ипотека позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе. Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Проблема развития системы  ипотечного кредитования в России является актуальной в социально - экономическом  плане. В последние годы в направлении  развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы.

Цели и задачи данной работы:

          Дать определение ипотечного кредитования, рассмотреть виды его основных участников и основные стадии процесса кредитования.

          Проанализировать состояние ипотечного кредитования в современной России, выявить проблемы.

Рассмотреть основные стандарты ипотечного кредитования, применяемые в коммерческих банках РФ; Изучить систему ипотечного кредитования.

Провести анализ ипотечного кредитования банка Сбербанка РФ (Республики Бурятия).

 Описать процесс ипотечного кредитования и его составляющие в Банке Сбербанка РФ (Республика Бурятия).

Информационной базой курсовой является экономическая литература, данные периодических изданий, а также Интернет - сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования в РФ.

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК  ОДИН ИЗ ВИДОВ КРЕДИТОВАНИЯ  ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ.

1.1 Понятие ипотеки  и ипотечного кредитования.

Ипотека - способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека предполагает полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).

По своей сути понятие  «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же в свою очередь служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Ипотека представляет собой целую юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и систему расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Можно выделить следующие  отличительные особенности ипотеки:

Нотариальное удостоверение  и государственная регистрация  договора;

Наличие предмета залога у залогодержателя;

Большие, чем при обычных договорах залога, сроки и объемы обязательств.

Конкретность ипотеки, то есть выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом ипотеки.

Можно выделить основных и второстепенных ее участников. К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 10-30 % от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

Выкуп у кредиторов закладных по ипотечным кредитам;

Формирование первичных ипотечных активов;

Эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.

Вспомогательные участники  ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: 

Страхование риска повреждения и уничтожения объекта; 

Страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки 

Страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика; 

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник  между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.

Функции ипотечного брокера:

 Предоставление консультативных  услуг;

 Помощь в оформлении  ипотечного кредита.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - нотариально заверяет договор залога прав собственности на недвижимость.

Можно выделить следующие основные схемы ипотечного кредитования:

 1. Американская модель.

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).

2. Немецкая модель.

Источником средств  для ипотечных кредитов служат целевые  депозиты в специализированных кредитных  организациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная ставка. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице1.

Таблица 1.Сравнительные параметры моделей кредитования

Следует признать, что  с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор. Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра. С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки. Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений. Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно.

1.2 Рынок ипотечного  кредитования РФ.

В 1987 году государственные  капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая  индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными  вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.

В настоящее время, в  результате перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья, 55% всего жилищного фонда в  России находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам специалистов, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.

К данному моменту  заложена законодательная база для  функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

«Закон об акционерных  обществах».

«О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

«Гражданский кодекс РФ».

«Налоговый кодекс РФ».

«Жилищный кодекс РФ».

В октябре 2003 года Государственная  Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продолжает восстановление –  по итогам первого полугодия 2011 года населению предоставлено 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд. рублей, что в 1,8 раз превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и более, чем в 2 раза – в денежном. За июнь 2011года выдано 42 841 кредитов на общую сумму 58,5 млрд. рублей, что в 1,8 раза превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и в 1,9 раза – в денежном.

По итогам первого полугодия 2011 года средний размер кредита составил 1,37 млн. рублей, что выше уровня 2010 года (1,24 млн. рублей). Если говорить о рынке недвижимости в целом, то главной тенденцией в первом полугодии 2011 года является существенный рост

(36%) оборотов рынка,  происходивший на фоне увеличения  доли ипотечных сделок. Так, за первое полугодие 2011 года в сделках с недвижимостью зарегистрировано 1,7 млн. объектов по сравнению с 1,25 млн. в соответствующем периоде 2010 года, причем доля ипотечных объектов существенно возросла и составила 16,3%, по сравнению с 13,9% годом ранее.

Можно говорить о том, что первое полугодие 2011 года стало  рекордным, поскольку даже в докризисном первом полугодии 2008 года оборот рынка недвижимости не превысил 1,3 млн. объектов. Важно отметить, что структура рынка в 2008 и 2011 годах существенно отличается. Если в 2008 году значительную роль играл инвестиционный спрос в т.ч. на

дорогостоящие объекты, и средний размер кредита составлял почти 2 млн. рублей, то в 2010‐2011 году за ипотечными кредитами обращались преимущественно для улучшения имеющихся жилищных условий (включая альтернативные сделки) в сегменте эконом‐класса, чем и объясняется более низкий средний размер кредита, наряду с наблюдавшейся

в этот период ценовой  стагнацией. Процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным в июне, немного снизились относительно предыдущего месяца – до 12,1% (в мае значение ставки составило 12,2%), но

данное колебание нельзя считать значимым. Отметим, что ставки по рублевым кредитам в июне 2009 года достигали 14,8%, а год назад – 13,3% годовых. Дальнейшая динамика ипотечных  ставок будет зависеть, в том числе от поведения крупнейших игроков ипотечного рынка в условиях снижения ставок по программам АИЖК. По данным на 01.07.2011 средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях,

накопленным итогом с  начала года, снизилась на 0,1 п.п. и  составила 12,2%. Следует отметить, что  третий месяц ставка остается ниже исторического минимума, зафиксированного в первом квартале 2008 года (12,4%). Текущий уровень существенно ниже, чем в первом полугодии 2010 года (13,5%) и первом полугодии 2009 года (14,6%).

Одновременно с общим  снижением процентных ставок АИЖК практически сравняло стоимость кредитов с низким первоначальным взносом от 10 до 30% (стандартно они более дорогие) и менее рискованных кредитов с взносом от 30% и выше. Например, по стандартному продукту Агентства при наличии личного страхования процентная ставка по кредитам как с 10%, так и с 39%‐взносом начинается от 10,5%. А по продукту «Новостройка» максимальная ставка не может превышать 11% даже при минимальном первоначальном взносе и максимальном 30‐летнем сроке кредитования. Единственное условие для кредитов с низким первоначальным взносом ‐ заключение договора страхования ответственности заемщика, защищающего кредитора и заемщика от риска изменения цен на жилье. К настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. Но в российском ипотечном кредитовании существует также и ряд проблем.

Согласно данным Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 3-м квартале 2011 года доля выданных ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом выросла на 40%. Впрочем, уже в следующем году эта тенденция может смениться на обратную.

Количество банков, выдающих «дешёвые» кредиты с ипотечным  страхованием, так же выросло –  до 72-х. Кроме того, в АИЖК отмечают общий подъём в сегменте ипотечного кредитования, и на этом фоне – увеличение числа застрахованных кредитов.

Впрочем, уже с начала 2012-го года ситуация может кардинально  измениться. Как считают эксперты, принятый Госдумой закон «О залоге»  вынудит многие банки свернуть программы  ипотеки с низким уровнем первоначального  платежа.

Дело в том, что закон вносит изменения в полномочия банка в случае невозврата кредита заёмщиком. Если раньше, кроме залоговой квартиры, банк мог требовать от неплательщика дополнительных платежей (так как рыночная стоимость квартиры, как правило, не покрывала сумму задолженности полностью), то теперь после передачи квартиры в собственность банка и при невозможности её продать "задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается". Проще говоря, с заёмщика снимается обязанность выплачивать весь кредит полностью, и банк может серьёзно «погореть», особенно если цены на заложенную недвижимость упадут более чем на 10%.

  Между тем, уже сейчас на рынке отмечается ценовой спад – например, средняя стоимость квартир по итогам ноября упала на 1,4% и составила 38 788 руб. за кв. м. Более того, по мнению аналитиков центра «ИРН», в следующем году не стоит ожидать хоть сколько-то заметного всплеска цен: рынок будет ещё долго «приходить в себя» после кризиса 2008-2009 гг.

На сегодняшний день средние ставки по выдаваемым кредитам - между 12% и 13% годовых. А ведь стоимость  недвижимости, как правило, растёт при  снижении ипотечных ставок - потому что увеличивается число желающих получить кредит, следовательно, растет и денежная масса. При неизменном размере предложения жилья рост денежной массы приводит к росту цен, - констатирует эксперт. Сейчас же подобных предпосылок для удорожания квадратных метров на российском рынке явно не наблюдается.

Всё это говорит в  пользу того, что для банков последствия принятия закона «О залоге» могут оказаться самыми неприятными. Чтобы максимально оградить себя от убытков, у кредиторов остаётся два выхода: поднимать ставки по ипотеке (что «отрубит» как минимум треть потенциальных клиентов) либо «сворачивать» программы кредитования с низким уровнем первоначального взноса. По статистике, при нулевом взносе вероятность невозврата в 4 раза выше, чем при взносе в 30% от стоимости жилья. При этом, даже если банку удастся продать залоговую недвижимость, его убытки будут в 8-9 раз больше, чем в случае с кредитом с высоким первоначальным взносом.

Тем не менее, авторы закона верят, что положительный эффект будет весомее отрицательного. Гендиректор  Агентства по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков также оценил последствия принятия закона исключительно позитивно. По данным ЦБ, общая сумма долгов по ипотеке на первое полугодие 2011-го составляла 850 млн. руб., из них 50 502 млн. руб. - с просрочкой более 6 месяцев, то есть квалифицируются как безнадёжные. Именно таким должникам (их около 4%) принятый закон должен помочь не остаться без гроша в кармане и не попасть в долговую яму практически навечно. Как известно, «безнадёжная ипотека» нередко доводила россиян не только до нищеты, но и до суицида.

Кроме того, по мнению представителей АРИЖК, закон будет работать только в тех регионах, где цены на жильё  упали существенно. В остальных  же надеяться на «долговые льготы»  в случае невозврата кредита заёмщикам  не стоит.

Тенденция к росту ипотечного рынка после кризиса присутствует, но она выражена очень слабо, поэтому говорить о том, что сейчас ситуация «устаканилась» и нас ждет рост ипотеки, конечно, нельзя, - говорит замдекана факультета прикладной экономики и коммерции МГИМО Михаил Столбов. – Да, стратегия развития ипотеки до 2030 года у нас принята, вот только, как обычно, главные вопросы касаются деталей: как это все реализовать, пока никаких конкретных и работоспособных механизмов нет. В некоторых регионах, правда, тестируется модель поддержки ипотеки через ссудо-сберегательные институты. То есть, прежде чем получить деньги в формате ипотечного кредита, будущий заемщик вносит определенный объем средств - 30-40% от требуемой суммы - как депозит, что-то накапливает и уже, потом, продемонстрировав серьезность своих намерений и платежеспособность, может получить полную ссуду. Возможно, такая модель и сработала бы в России, но пока это всего лишь экономический эксперимент. Пока сложно говорить, что такая модель будет распространена на всю страну и нас ожидает «бумирующий» рост жилищного кредитования. Поэтому выглядит это всё, мягко говоря, не очень радужно.

Препятствиями, сдерживающими  развитие ипотечного кредитования, банкиры  называют медленные темпы строительства  жилья и высокую динамику роста стоимости недвижимости. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2009 году приходилось 20,8 кв. метров жилищного фонда против 16,4 кв. метров в 1990 году. За последние два года эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей.

Условия ипотечного кредитования в РФ примерно следующие.

кредит выдается на срок от 3 лет до 30 лет;

сумма кредита – до 95 % от стоимости приобретаемого жилья;

процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 9.5 % годовых, в валюте – от 7 % (определяется индивидуально);

предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;

оплата заемщиком из собственных средств в размере  от 5 % до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);

погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в  течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного  долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;

предоставление заемщиком  документов, позволяющих оценить  его кредитоспособность (справки  о доходах, составе семьи, документы  об образовании, трудовом стаже, копию  паспорта и т. д.).

Большинство кредитных  организаций определяют сумму ипотечного кредита исходя из платежеспособности и кредитной истории заемщика. Так лицам с сомнительной платежеспособностью предоставляют минимальный размер ипотечного кредита, либо вовсе отказывают в кредитовании. Платежеспособные кандидаты могут претендовать на максимальную сумму ипотечного кредита, которая колеблется до 30 млн.рублей.

Большинство кредитных  организаций не предоставляют сумму, достаточную для покупки недвижимости. Как представляется, это один из способов убедиться в платежеспособности заемщика и уменьшить банковские риски. Именно поэтому большинство выдаваемых банками ипотечных кредитов не покрывают полную стоимость жилья.

Таким образом, среднестатистический кредит покрывает порядка 65-80 % приобретаемого жилья. Однако существует ряд исключений, связанных с социальным статусом заемщика. К примеру, различные программы стимулирования роста рождаемости предоставляют льготные условия для молодых семей, позволяющие получить кредит объемом 95 % от стоимости жилья, а также списать 25 % от стоимости кредита при каждом рожденном ребенке.

Минимальный срок погашения  кредита в Российской ипотечной  практике – 1 год, максимальный – 30 лет. Как представляется, кредитное учреждение заинтересованно в длительном сроке  погашения кредита в связи с максимизацией прибылей за счет расширенного процента. В случае если заемщик имеет возможность отдать кредит досрочно, банк может применить штрафные санкции за преждевременное погашение кредита.