Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт. 3

План 
 

Введение

1. Ипотека: основные понятия
1. Сущность ипотеки и ее предмет
2. Структура ипотечного рынка
3. Функции ипотечного кредитования
4. Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков в ипотечном кредитовании
5. Правовая основа ипотечного кредитования жилья
2. Зарубежный опыт ипотечного кредитования
1. Одноуровневая модель ипотечного кредитования
2. Двухуровневая модель ипотечного кредитования
3. Ипотечное кредитование в России
1. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья

Заключение

Список  литературы

Рецензия 

Страницы

     2-3

     4-19

     4-7

     7-9

     9-10 

     10-15

     15-19

     20-31

     24-26

     26-31

     32-36 

     32-36

     37-38

     39

Введение

     По  данным статистики, более 60% населения  России нуждается в улучшении  жилищных условий. Один из вариантов  разрешения квартирного вопроса  – получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

     Исходя  из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита  в виде залога (объекта недвижности). Существует разные варианты заключения договоров и оформления сделок; то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

     В настоящее время формирование системы  ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений  государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать  независимой и самодостаточной  структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также  стратегию государства в становлении  и развитии данной сферы.

     В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники  которой, как правило, делятся примерно поровну на противников и сторонников  такого способа покупки жилья.

     Тема  ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству  не удавалось сделать ипотеку  массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

     В данной работе будут рассмотрены  основные понятия об ипотеке, а именно ее сущность и предмет, структура  ипотечного рынка и функции ипотечного кредитования, правовая сторона жилищного  кредитования, а также зарубежный и российский опыт ипотечного кредитования.

1. Ипотека: основные понятия
1. Сущность ипотеки и ее предмет

     Ипотека – «залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др.)».

     Ипотека в том или ином виде входит во все инвестиционные инструменты, задействованные  в жилищном строительстве, однако в  наиболее явном виде (залог, заклад) она проявляется при ипотечном  жилищном кредитовании.

     Экономическая сущность ипотечного кредитования заключается в двух аспектах. В широком смысле ипотечное кредитование – это многоуровневая экономическая система, где объектом является предоставление денежных средств и других материальных активов на условиях срочности, возвратности и платности под залог недвижимого имущества, а субъектами выступают стороны, принимающее участие в процессе передачи, использования и возврата кредитных ресурсов: заемщик, инвестор, финансовый посредник, застройщик, подрядчик, кредитная организация, страховая компания, стройсберкасса, специализированная государственная организация, органы законодательной и исполнительной власти.

     В узком смысле ипотечное кредитование – разновидность кредита, выданного  для достижения различных целей: на строительство, приобретение, модернизацию недвижимости, пополнение оборотных  средств хозяйствующих субъектов, выполнение различных инвестиционных бизнес-проектов, на потребительские  цели, где обеспечением возвратности выданного кредита выступает  залог недвижимости.

     Ипотечный кредит – это кредит под залог или заклад недвижимости, иными словами, недвижимость выступает лишь формой обеспечения возврата ссуды, но цели, на которые эта ссуда выделяется, могут быть различными. Более того, Федеральный закон, на основании которого строится основная деятельность по ипотеке, уже в названии расшифровывает ее сущность: Федеральный закон РФ от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Недвижимость выступает лишь в форме залога, но никак не цели, для достижения которой берется кредит¹.

     Отдельный вопрос – о предмете ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше размера, установленного нормативными актами (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     Здания, в том числе жилые дома и  иные строения, и сооружения, непосредственно  связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии  соблюдения следующего требования. Ипотека  здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

     Ипотека жилых домов и квартир имеет  ряд особенностей.

     Не  допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

     Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся  в собственности несовершеннолетних граждан, ограничено дееспособных или  недееспособных лиц, над которыми установлены  опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном  гражданским законодательством.

     При ипотеке квартиры в многоквартирном  жилом доме, части которого в соответствии с п.1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей  долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается  наряду с жилым помещением соответствующая  доля в праве общей собственности  на жилой дом.

     Если  иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

     Поскольку ст. 76 Закона об ипотеке допускает  ипотеку и таких объектов, как  строящиеся жилые дома, то названные  нормы подлежат применению и к  залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого  на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

     Ипотека может быть установлена на указанное  ранее имущество при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Права  на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

     Не  допускается ипотека следующего имущества:

1. Изъятого из оборота;
2. Имущества, на которое не может быть обращено взыскание;
3. Имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена².

2. Структура ипотечного рынка

     На  основе действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур выделяют более 20 различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три категории классификации:

1. отношение сторон к заложенному имуществу;
2. специфика объектов залога;
3. условия погашения ссуды.

     По  первому признаку выделяются три  вида залога:

• классический залог (наиболее распространенный), при котором имущество остается у залогодателя;
• заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору;
• твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге.

     Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, что позволяет условно выделить первичный и вторичный рынки  ипотечных кредитов.

     На  первичном рынке ипотечных кредитов, по существу, происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

     Первичный рынок – сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой.

     Реализация  в единичном или значительном числе двусторонних отношений банка  с заемщиком при соответствующем  наполнении кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке.

     Важной  стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных  кредитов очередным заемщикам. Эту, как утверждают специалисты, чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Для этой задачи организуется деятельность вторичного рынка.

     Вторичный рынок – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

     Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном  рынке; он обеспечивает аккумуляцию  денежных средств и направляя  финансовые потоки (через выпуск облигаций  и их размещение на фондовом рынке) и ипотечные кредиты.

     Банк  не может уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, а если к тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, она передается путем совершения очередной передаточной надписи. Удобство закладной состоит еще в том, что она сама может быть предметом залога.

     Стимулированию  операций на вторичном рынке ипотечных  жилищных кредитов способствуют такие  операции банков, как выдача поручительств за заемщиков по переступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам. В настоящее время эти операции  не включены в круг банковских операций, что служит серьезным ограничением для их применения на практике³. 

3. Функции ипотечного кредитования

     К основным функциям ипотечного жилищного  кредита можно отнести следующие.

1. Функция потребления. Ипотечный жилищный кредит стимулирует потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы. Те, кто оценивает свою текущую возможность потребления выше, получают сбережения тех, кто в настоящий момент оценивает свою способность к потреблению ниже, и в будущем возвращают потребительскую способность кредиторам. Важно и то, что ипотечный жилищный создает новые формы активов как для потребителей, так и для кредиторов, что в дальнейшем приводит к созданию новых финансовых инструментов (ипотечных закладных, деривативов, векселей и других).
2. Функция инвестиций. Ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства. Привлечение значительных инвестиций в жилищное строительство способствует снижению издержек производства, подчеркивая взаимосвязь с функцией потребления. Снижение издержек, влияющее на развитие потребления, позволяет потребителям получить больше благ в настоящем и осуществлять новые инвестиции в строительство и смежные отрасли.
3. Социальная функция. Учитывая то, что социальная функция в первую очередь присуща государству, ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилищных условий и общего повышения жизненного уровня. В этой связи особую актуальность приобретает высказанный ранее тезис о влиянии жилищного строительства на экономический рост и активизацию социального развития общества⁴.

4. Договор ипотеки, права и  обязанности граждан  и банков в ипотечном  кредитовании

     В договоре ипотеки  должны быть в обязательном порядке указаны:

1. предмет ипотеки, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;
2. оценка предмета ипотеки;
3. существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

     Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации, осуществляемой по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки.

     Несоблюдение  правил о государственной регистрации  договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

     Договор ипотеки считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации.

     Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о  ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления  залогодателя и залогодержателя.

     Должны  быть представлены:

1. договор ипотеки и его копия;
2. документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
3. документ об уплате государственной пошлины;
4. иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ.

     Государственная регистрации осуществляется в течение  одного месяца со дня поступления  необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁵.

     Сторонами по договору ипотеки  являются:

1. физическое лицо – залогодатель, передающий в залог свое имущество;
2. банк, кредитная организация – залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

     Права и обязанности  по договору установлены законодательством и включают следующее.

1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.
2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением указанных ранее требований – залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
1. признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);
2. досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иного.

     Таким образом, после подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными  правами и обязанностями.

     Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:

     а) застраховать заложенное имущество  в полной его стоимости, а также  осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации;

     б) уведомлять залогодержателя о возникновении  угрозы утраты или повреждения заложенного  имущества;

     в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю  сведения обо всех предшествующих залогах  данного имущества, в противном  случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

     Кроме обязанностей залогодатель имеет следующие  права.

     а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением;

     б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или  безвозмездное пользование другому  лицу запрашивать согласие залогодержателя;

     в) завещать заложенное имущество;

     г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;

     д) если иное не предусмотрено Законом  об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя  сдавать заложенное имущество в  аренду, передавать его во временное  безвозмездное пользование и  по соглашению с другим лицом предоставлять  последнему право ограниченного  пользования этим имуществом (сервитут)⁶.

     Залогодержатель в свою очередь имеет следующие  права.

1. Передавать свои права другому лицу:
1. по договору об ипотеке;
2. по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
1. если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
2. нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);
3. утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.
4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:
1. нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
2. невыполнения залогодателем своих обязанностей;
3. нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом⁷.

5. Правовая  основа ипотечного кредитования

     Ипотека жилых помещений регулируется нормами  гражданского и жилищного права.

     Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяется следующим:

1. то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;
2. так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор, в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению §3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Эта и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.

     Основным  правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок  оформления и юридические последствия  возникновения самой ипотеки, является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п. 3 ст. 1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил.

     Вся цепочка правоотношений сторон в  случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика и порядок  обращения взыскания на заложенное имущество регулируется и нормами  Гражданского процессуального кодекса  РФ от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ.

     Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое  не может быть обращено взыскание  по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих  в принадлежащем им помещении, оно  является единственным пригодным для  постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем  абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в  соответствии с законодательством  о ней может быть обращено взыскание.

     Кроме того, все указанные нормативные  акты регулярно претерпевают те или  иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией  приведено в таблице⁸.