Ипотечный кредит. 3

     Информация, представленная в курсовой работе, взята из специализированных источников литературы под редакцией различных авторов, таких как Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П., Жуков Е.Ф., Жарковская Е.П., Лаврушин О.И., Разумова И.А. и др., а также из статей экономических журналов, официальных сайтах средств массовой информации и представительств в Интернете.

     Работа  состоит из введения, четырех вопросов, заключения, списка использованных источников. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Происхождение и развитие ипотеки

    Ряд российских авторов в девяностых годах ХХ века, и даже в начале ХХI века, высказывал весьма определенную точку зрения, которая быстро стала популярной. Она приводилась в многочисленных статьях в самых различных изданиях, диссертациях, рекламных брошюрах, листовках и в Интернете. Эта "этимологическая" точка зрения, восходит к статье Д. Л. Вербловского "Ипотека" в "Энциклопедическом словаре" издателей Ф. А. Брокгауза и И.А. Ефрона. Согласно вышеупомянутой точки зрения, понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э. Предшественник Солона - Драконт ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение "драконовых законов".

    В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка.

    Однако  стоит отметить, что предпринятый позже "Новый энциклопедический  словарь" издателей Ф. А. Брокгауза  и И. А. Ефрона поменял автора статьи "Ипотека" и перестал быть столь  категоричным. Поставить под сомнение "этимологическую" версию позволяют и другие источники. Обратимся, например, к книге Джона Файна "Американские раскопки в Афинской Агоре", где автор утверждает, что, хотя филологи универсально говорят об Аттической ипотеке, слово "ипотека" в значении обеспечения недвижимой собственностью никогда не встречается в произведениях аттических авторов IV или V веков. Оно употребляется по отношению к обеспечению (к кораблю или грузу, или к обоим) в морской ссуде. Когда же ссуды обеспечивались недвижимой собственностью, заключался договор покупки с правом выкупа, и только потом постепенно стала применяться ипотека.

     Таким образом, появляется следующая версия. Слово "ипотека" пришло из морской  ссуды, и столбы здесь ни при чём. Само слово "ипотека" имело два значения. Первое – наставление, назидание, совет; второе – залог, заклад. Некоторые источники (например, «Итальянская энциклопедия наук, литературы и искусства», «Enciclopedia italiana di scienze, lettere ed arti») придерживаются следующего мнения: термин, слово "ипотека" произошло от приставки "ипо-" (приставка со значением: 1) под-; 2) подчиненность) и глагольной формы "ставить, класть". Слово "ипотека", например, встречается в гомеровской "Одиссее", и там оно носит вполне определенный смысл – наставление, совет. Однако связь между ипотекой, недвижимостью, юридическим понятием завещания и персоной Солона не случайна. Передача собственности, в частности недвижимости, наверное, была (и есть) одним из лучших наставлений на дальнейшую жизнь одаряемому. Поверхностные соответствия видны и между древнегреческими словами "ипотека", "могила" и "завещание". Выглядит это любопытно. Ведь именно Солон сделал один из первых шагов в деле свободы завещания в древних Афинах. Свобода завещания в какой-то мере послужила развитию права частной собственности на недвижимость и, в дальнейшем, – развитию ипотеки недвижимости. Нельзя не вспомнить и о таком значении слова ипотека, как заклад. Весьма вероятно, собственность-то и "подкладывал под кредитора" должник, на более ранних этапах передавая ее по договору продажи с правом выкупа.

    Среди историков нет единого мнения о земельном устройстве и кредите, как до Солона, так и после. Наиболее неясна картина до архонства Солона. Была ли земля в то время объектом купли-продажи, и если да, то в какой степени? Судя по дошедшим до нас данным, около 600 года до н. э. резкое неравенство между бедными и богатыми дошло до высшей степени, и государство было совершенно расшатано кризисом. Требованием народных масс был раздел земель, составлявших собственность аристократии. "Спасителем общества и государства" явился Солон, проведший ряд реформ, одной из заметнейших из которых была "сисахфия", или сложение долгов. Мера эта не только устраняла уже существующую задолженность населения – одного из главных источников рабской зависимости крестьянства, но и на будущее отменяла личную ответственность за долги и, таким образом, исключала возможность нового закабаления.

    Получается, что "этимологическая" теория о  Солоне, придумавшем установку на земле должника столб, противоречит словам самого Солона, которые приводит Аристотель: "Расставленных повсюду крепостных камней с нее я снял обузу"! С другой стороны, если личная ответственность за долги вроде бы уничтожалась, то должна была возникнуть соответствующая замена. Для развития ипотеки необходимо обособление собственности, развитие частной собственности, преодоление родовых форм владения, в конечном счете, демократизация общества. Более раннее развитие морской ипотеки весьма показательно – обособление собственности на море произошло быстрее, торговля создала торговые капиталы и новый класс, новые типы отношений, рисков и договоров. Сохранение родовых условий хозяйствования на земле было выгодно аристократии, так как позволяло закабалять должников вместе с землей.

    Солон приложил огромные усилия по преобразованию древней Греции (создав, в том  числе, определенные предпосылки к  зарождению ипотеки). Но как ни были велики реформы Солона, родовой строй  все же не заменился другой формацией.

     Этот  путь продолжили некоторые его преемники, в частности родственник Солона – следующий архонт и тиран Писистрат. Последующие же крупные шаги по преобразованию государственного строя состоялись и того позже, они связаны с именем Клисфена и отнесены от тех времен примерно на 100 лет. Именно Клисфен, уничтожая остатки родового строя, заменил родовое деление Аттики территориальным и осуществил ряд других реформ, положивших основание рабовладельческой демократии в Афинах.

     Таким образом, несмотря на всю революционность  преобразований, Солон лишь сделал шаг по направлению к обретению полноты прав собственности на недвижимое имущество, введя, пусть и ограниченную, свободу завещания и упразднив обеспечение долга личностью заемщика. Если говорить о кредите под недвижимость во времена Солона, то тому налицо препятствия: отсутствие полноты права собственности, сильные родовые устои. Кроме того, немаловажный фактор для применения ипотеки – доступность процентной ставки по кредиту, чему при Солоне не было уделено достаточно внимания. Впрочем, стоит оговориться, выдача ипотечного кредита под высокую процентную ставку, конечно же, не невозможна.

     В итоге, ипотека высвечивает недостатки хозяйственного устройства, мешающие развитию кредита. Путь к применению ипотеки лежит через создание среды, в которой использование этого вида залога воистину возможно – в этом есть диалектика ипотеки, познаваемая в движении от форм покупки с правом выкупа. Ипотечный механизм не может быть применим в полной мере, когда отсутствует свобода сделки, собственности и рынка (25).

     У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

     Постепенно  ипотека входит и в средневековое  европейское законодательство.  В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI века действовала негласная ипотека.

     В законодательстве европейских стран  ипотека имеет уже две характерные  черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов (12).

     Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной  записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили  определение, что "внесенная ипотека  по самой своей природе неделима, она основана на праве получения  удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца.

     Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении  которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.  
         По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей (26).  
         И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.  
         Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение.  
         В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование. В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

     В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права  и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной  книге.

     Законченная ипотечная система введена в  европейских странах в разные годы, а именно - в Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.; в Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; в Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

     В Российской империи образцовая ипотека  действовала в губерниях Царства  Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

     На  европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности"). Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций и подтверждена потребность, или, оперируя современными понятиями, комфортность экономических расчетов в средствах обращения и платежа.

     Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

     В том же, 1786 году при Заемном банке  была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в  России. Манифест предусматривал страхование  каменных домов, принимаемых в залог  при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

     С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.  
        По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

     На  Государственный крестьянский поземельный  банк (основан в 1882 году) была возложена  задача ссужать крестьян деньгами для  покупки помещичьей земли. Банк выдавал  крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883-1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

     За 1886-1905 годы Государственный банк купил  около миллиона десятин земли на сумму 67 миллионов рублей и выдал на 410 миллионов рублей ссуд, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 миллиона десятин земли.

     Государственный дворянский земельный банк (основан  в 1885 году) поддерживал помещичье  землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей.  
         В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

     В Москве работало 8 основных государственных  банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.  
         Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

     В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем. Так функционировал механизм кругооборота капитала.  
        Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье (14).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Понятие и  субъекты ипотечного кредита

     Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту  взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок (15).

     В литературе нередко под термином "ипотека" подразумевается ипотечный  кредит. Между тем, само слово "ипотека" (хотя и употребляется обычно в сочетании со словом "кредит") имеет самостоятельное значение.

     По  своей сути понятие "ипотека" близко к понятию "залог". Залог же, в свою очередь, служит средством  обеспечения обязательства заемщиком  перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

     Таким образом, исключительным свойством  ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

     Именно  это преимущество ипотечного кредита  отличает его от других видов долгосрочного  кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

     Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эти интересы наиболее эффективно могут быть защищены посредством использования сторонами ипотеки, поскольку: недвижимость сравнительно мало подвержена риску внезапного исчезновения или гибели, а её наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью, которая связана с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах, и это позволяет кредитору легко проконтролировать, либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, и это даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим заемщика точному и своевременному исполнению своих обязательств.

     Для наиболее полного понимания сущности ипотечного кредитования рассмотрим его  предмет, объект, субъекты.

     В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 по договору об ипотеке в соответствие с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ может быть заложено следующее недвижимое имущество:

     1) земельные участки, за исключением  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 № 102-ФЗ);

     2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

     3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

     5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты (ст.5 № 102-ФЗ) (9).

     Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного  хозяйственного ведения.

     Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

     1) система финансово-правового регулирования,  которая определяет концепцию  развития кредитования и формирует  законодательную базу, создает необходимые  условия для организаций целостной  системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;

     2) заемщики (залогодатели) – физические  и юридические лица, получившие  ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;

     3) кредиторы – банки (кредитные  организации), а также иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке ипотечные кредиты;

     4) инвесторы – это физические  и юридические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными  кредитами, эмитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка.  К ним относятся инвестиционные  фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;

     5) компании, которые определяют инфраструктуру  ипотечного рынка (продавцы жилья,  оценщики, риэлторские фирмы, органы  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка) (17).

       Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

     Таблица 1

     Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели 

     Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.

     Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

     Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

     Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

     Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

• капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
• неинфляционная поддержка сферы материального производства;
• пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;
• создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

     Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

     Объектами же ипотечного жилищного кредитования на современном этапе могут быть: жилая недвижимость на первичном  рынке жилья, строительство и  реконструкция жилья, жилая недвижимость на вторичном рынке жилья (13).

     Система ипотечного кредитования включает два  направления:

     1) непосредственную выдачу ипотечных  кредитов хозяйствующим субъектам  и населению;