Ипотека. 9

Введение.

Лет десять-пятнадцать назад  слово «ипотека» знали только специалисты, а сегодня оно прочно вошло в нашу жизнь. Но, несмотря на частое упоминание, еще многие люди не осознают, что такое ипотека  или ипотечный кредит. Поиск ответа на данный вопрос, это первое целенаправленное действие человека по определению и  осознанию своих возможностей в  части приобретения собственного жилья.

Термин «Ипотека» произошел  от греческого слова «Hypotheke», и в  переводе означает – залог. Впервые  термин «ипотека» вошел в обиход на рубеже VI-VII веков до нашей эры  в Греции, когда им называли столб, который ставился на земельном участке  заемщика средств и содержал имя кредитора и сумму займа. В случае несостоятельности заемщика по выплате долга, «ипотека» давала право кредитору забрать застолбленную часть земельногоучастка.

Итак, ипотека сегодня - это  залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника. На заложенное под ипотеку имущество  налагается запрещение на продажу или  переоформление его на другое лицо до полного погашения кредита  и всех процентов.

Ипотечный кредит – это  долгосрочный кредит, который в основном выдается под залог следующей  недвижимости: квартиры, жилого дома с  землей, производственных помещений  с землей, земли. Сроки, на которые  можно оформить ипотеку, бывают различными и зависят от выбранного банка  и вида программы кредитования, от суммы запрашиваемого кредита и  вашей платежеспособности. Предлагаемые сроки ипотеки в основном от 3 – 5 лет, до 15 - 30 лет.

Ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками, банками  ипотечного кредитования, кредитными агентствами.

Каждый коммерческий банк, как правило, предлагает сегодня несколько программ ипотеки с различными условиями и процентными ставками. Но во всех случаях, если человек оформляет ипотеку, он сразу становится собственником приобретаемого жилья, а кредит и проценты выплачивает уже за свое личное, а не съемное жилье. При оформлении ипотеки под будущее строительство, собственниками жилья становится после оформления документов на ввод дома в эксплуатацию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Теоретические  аспекты ипотечного кредитования.

1.1. Классификация ипотечных кредитов.

 

Ипотечные кредиты могут  быть классифицированы по различным  признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2. По целям кредитования:

• жилищное кредитование:

- приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка (прокладку коммуникационных  сетей);

- строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение  готового жилья предоставляются  единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация  может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации 

 

4. По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм —  клиентов банка;

- клиентам риелторских  фирм;

- лицам, проживающим в  данном регионе;

- всем желающим.

В зависимости от статуса  заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления  кредита (жилищное ипотечное кредитование).

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов .

 

7. По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

 

• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной  ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного  погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

 

 

1.2 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием.

 

1. В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего  государственную 

регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав).

2) оценка предмета ипотеки  (она определяется в соответствии  с законодательством РФ по  соглашению залогодателя с залогодержателем  и указывается в денежном выражении);

3) существо, размер и срок  исполнения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой. Оно должно быть названо  в договоре об ипотеке с  указанием его суммы, основания  возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это  обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона¹.

Договор ипотеки заключается  в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная  регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о  государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации.

Государственная регистрация  договора об ипотеке - основание для  внесения в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи об ипотеке.

Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров  должен был быть нотариально удостоверен  и только потом подлежал государственной  регистрации.

 

 

Ныне необходимость в  нотариальном удостоверении отменена, хотя на практике очень многие банки  предпочитают работать по прежней схеме, и требуют нотариального заверения договора. Потенциальных клиентов, которые намерены получить ипотечный кредит, что банки работают с отработанным типовым договором, вносить изменения в который не станут ни при каких обстоятельствах; и если в некоторых других случаях при заключении договоров с другими лицами есть возможность что-то обсудить, оговорить путем внесения иных условий, то при подписании договора ипотеки это просто невозможно.

Порядок государственной  регистрации ипотеки, возникающей  в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании  совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Должны быть представлены:

1) договор ипотеки и  его копия;

2) документы, указанные  в договоре ипотеки в качестве  приложений;

3) документ об уплате  государственной пошлины;

4) иные документы, необходимые  для государственной регистрации  ипотеки в соответствии с законодательством  РФ о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В частности,  если права залогодержателя удостоверяются  закладной, то в орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными  документами представляются также  закладная и ее копия; документы,  названные в закладной в качестве  приложений, и их копии.

Государственная регистрации  осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых  для ее регистрации документов в  орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата государственной  регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

При прекращении ипотеки  соответствующая регистрационная  запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении  ипотеки.

Ипотека как обременение  имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента  заключения этого договора.

Подводя итог сказанному, отметим, что договор ипотеки должен соответствовать  требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид  договора не является договором ипотеки. К ним относятся:

1) основанием для заключения  договора ипотеки должны быть  определенные обязательства, например, он заключается в обеспечение  обязательства по кредитному  договору, договору займа и т.п.;

2) договор ипотеки заключается  в простой письменной форме  и подлежит государственной регистрации.

Сторонами по договору ипотеки  являются:

1) физическое лицо - залогодатель, который передает в залог свое  имущество (о котором говорилось  ранее);

2) банк, кредитная организация  - залогодержатель, который принимает  недвижимость в качестве залога  для обеспечения исполнения основного  обязательства.

В соответствии с законодательством  о банковской деятельности кредитная  организация - это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли  как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право  осуществлять банковские операции. Банк - один из способов создания кредитной  организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение  во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных  средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических  лиц.

В качестве основного кредитора  выступает так называемый ипотечный  банк, т.е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических  лиц под залог недвижимости.

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством  и включают следующее.

1. Основная обязанность  заемщика состоит в возврате  полученных кредитных средств  и выплате процентов за пользование  ими.

2. Имущество, на которое  установлена ипотека, остается  у залогодателя в его владении  и пользовании, т.е. должник  по договору ипотеки имеет  право им пользоваться по своему  усмотрению, но ни продать, ни  обменять, ни подарить его не  вправе без согласия на то  залогодержателя.

3. Залогодатель вправе  завещать заложенное имущество.  Условия договора об ипотеке  или иного соглашения, ограничивающие  это право залогодателя, ничтожны.

4. Лицо, которое приобрело  заложенное по договору об  ипотеке имущество в результате  его отчуждения или в порядке  универсального правопреемства, в  том числе в результате реорганизации  юридического лица или в порядке  наследования, становится на место  залогодателя и несет все обязанности  последнего по договору об  ипотеке, включая и те, которые  не были надлежаще выполнены  первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может  быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с  залогодержателем.

5. При отчуждении имущества,  заложенного по договору об  ипотеке (т.е. если заемщик без  согласования с залогодателем  осуществит реализацию заложенного  имущества), с нарушением указанных  ранее требований залогодержатель  вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки²;

б) досрочного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество  независимо от того, кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель вправе  обратить взыскание на имущество,  заложенное по договору об  ипотеке, для удовлетворения за  счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или  ненадлежащим исполнением обеспеченного  ипотекой обязательства, в частности  неуплатой или несвоевременной  уплатой суммы долга полностью  или в части, если договором  не предусмотрено иное.

Глава 2. Особенности  ипотеки земли, предприятий, жилых  домов.

2.1. Заключение  ипотечного договора.

В нашей стране порядок осуществления  ипотеки регулируется законом РФ «О залоге»,  основными положениями  о залоге недвижимого имущества  — ипотеке, а также федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные положения закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

все ипотечные операции подлежат государственной  регистрации;

детально урегулированы  взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца  имеется право на отчуждение или  на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Имущество, на которое  установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается  в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена  на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и  другие строения;

• иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации  закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка  вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», заключенное  в название документа;            

2) наименование залогодателя и  указание места его жительства  либо, если залогодатель — юридическое  лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя  и указание места его жительства  либо, если залогодержатель —  юридическое лицо, его местонахождение; 

4) название кредитного договора  или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному  обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства,  обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму; 

7) указание срока или сроков  уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

8) название и достаточное для  идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества,  на которое установлена ипотека по данной закладной;

10) наименование права, в соответствии  с которым имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право — точное наименование этого права;

11) указание на то, имеются ли  на имущество, являющееся предметом  ипотеки, или на часть этого  имущества другие закладные; сдано  ли это имущество или его  часть в аренду; обременено или  не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, с указанием даты и  места регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или  необходимых для осуществления  залогодержателем своих прав по этому  договору.

 

2.2. Особенности ипотеки земельных участков.

 

Ипотека земельных участков из состава  сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

 

При общей собственности на землю  коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий  гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.

Не допускается ипотека части  земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

Залогодержателем по договору ипотеки  земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок  может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

Здания, сооружения, которые находятся  или будут возведены на закладываемом  земельном участке и принадлежат  залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный  участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся  здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения  ипотечного кредита или других «прегрешений»  собственника его земельный участок  может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

В настоящее время в нашей  стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг.

2.3. Особенности  ипотека предприятий.

 

Предметом ипотеки предприятия  является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

В составе заложенного имущества  предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения  имущества, а также приобретенные  предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку  допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия  или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.