Ипотека. 4

СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………………………………………………………………………………….1

Глава 1. Аспекты  ипотеки

1. История зарождения ипотеки………………………………………………………………………………………….2
1. Понятие и особенности применения ипотечного кредита………………………….……3-4
2. Виды и классификация ипотечного кредитования……………………………………………5-6
3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе…………………….7

Глава 2. Порядок оформления выдачи и погашения ипотечного кредитования

2. Инструкция «Как оформить ипотеку»…………………………………………………………………………..8-9
1. Способы погашения ипотечного кредита………………………………………………………10-11
2. Ипотечное страхование……………………………………………………………………………………….12

Приложение……………………………………………………………………………………………………………….

Заключение……………………………………………………………………………………………………………………..13

Список используемой литературы…………………………………………………………………………………14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

Приобретение собственного жилья -первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан  на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками  пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство  и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного  строительства потребность в  жилье возрастает за счет притока  в Россию беженцев из ближнего зарубежья  и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом . Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Возрастающая потребность  и недостаточная разработанность  теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. 
 
 
 
 
 
 
 

1. История зарождения ипотеки

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел Архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись  обязательства, а на границе принадлежащей  заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что  указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая  каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в  состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской  империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления  императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто  оказывало большую поддержку  ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки  в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus  — неформальный залог) и далее — до ипотеки.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита

Мой муж копит на квартиру:  

накопил уже много —  скоро куплю шубу. 

(Афоризм.)

Чтобы понять и сделать  правильное решение, для начала, предлагаю  разобраться в некоторых понятиях, а, прежде всего, понять что - же такое ипотека.

Ипотека- это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека  устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам,  и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

    При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

    1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

    2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

    3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

    В экономическом отношении  ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

    Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

    Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

      • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

    • функция  обеспечения возврата заемных средств;

    • функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

    • функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг  и др. [2, с.11]. 
 
 

Особенности применения ипотечного кредита.

    Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

    1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

    Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

    Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

    Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит  считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

    • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

    • величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного  дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

      • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

    Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2.Виды и классификация ипотечного кредитования.

Современное российское законодательство устанавливает  два вида ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Эту классификацию можно рассматривать как формально-юридическую.

Ипотека в силу закона - под ипотекой в силу закона (законной ипотекой) понимается такой залог недвижимого имущества, который возникает на основании федерального закона. При этом к законной ипотеке при наступлении указанных в федеральном законодательстве обстоятельств применяются правила о залоге, которые возникают в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека по договору - это залог недвижимого имущества, который возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.

Действующее законодательство предусматривает  случаи, когда в силу закона ипотека  возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает как в силу закона, так и в силу договора.

Во всех случаях на основании федерального законодательства ипотека возникает:

-  на основании  договора ренты. Этот договор  представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме;

-   на  основании договора купли-продажи  недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки  платежа. При этом товар, проданный  в кредит, считается находящимся  в залоге у продавца для  обеспечения исполнения покупателем  его обязанности по оплате  приобретенного товара, если иное  не предусмотрено договором купли-продажи,  с момента передачи товара  покупателю и до момента его полной оплаты.

-  на основании  договора купли-продажи жилого  дома или квартиры за счет  банковского кредита. При этом  объект недвижимости признается  находящимся в залоге с момента  государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В качестве   залогодержателя   по   такой   ипотеке   выступает   банк   или   иная   кредитная   организация, предоставившая соответствующий кредит на приобретение квартиры или жилого дома. Таким образом, в данном случае содержание ипотечного обязательства составляют трехсторонний договор, сторонами которого являются продавец, покупатель и банк и в соответствии с которым продавец получает плату от банка или иной кредитной организации, а не от покупателя объекта недвижимости. 

Классификация ипотек.

Первичная  ипотека  предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.

Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.

Практике  известна закрытая ипотека, то есть договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.

Выделяют  постоянную ипотеку, то есть такой договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.

Существует  принятая ипотека, которая подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.

"Пружинная" ипотека - это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.

Ипотека ролловерная (от англ. - Roll over - переворачивать) - это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролл-оверного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.

Ипотека с обратным аннуитетом - договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.

Ипотека с дифференцированными  платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи в погашение которого увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно возрастают.

Все указанные  классификации ипотеки являются экономическими и как правило  не находят прямого регулирования  в действующем ипотечном законодательстве. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе 

   В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

   1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

   2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

   3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

    4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост не возврата кредитов.

    5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.Инструкция «Как оформить ипотеку».

       Иметь свою собственную квартиру  хочет каждый. Для реализации  этого желания есть два пути: копить деньги (что практически  невозможно, так как ситуация  на рынке недвижимости меняется постоянно) или оформить ипотеку в банке. Второй вариант позволяет купить квартиру уже сегодня.

       Ипотека актуальна для молодой  семьи, ведь очень хочется иметь  уютную отдельную квартиру, в  которой все будет по своему  вкусу, и где с радостью можно  отдыхать после трудовых будней.

     Кроме банков, предлагающих разные  условия для получения ипотечного  кредита, так же действуют различные  губернаторские программы по  оказанию помощи в покупке  жилья. 

       Ипотеку можно оформить самостоятельно, потратив на это недюженные усилия, а можно и прибегнуть к помощи специалиста.

На сегодняшний  день минимальный возраст заемщика от 21 до 55 лет (на момент погашения кредита) для женщин и от 23 до  60 лет для мужчин. 

       Для того, чтобы оформить ипотечный кредит нужно:

1) Определиться  с желанием покупки квартиры  сейчас или пытаться скопить  деньги.

2) Определиться  с выбором банка. Но для этого  лучше прийти на консультацию  к специалисту агентства недвижимости, так как он не только владеет информацией по всем программам банка, но и подберет индивидуальную программу, учитывая ваши финансовые возможности.

3) Необходимо  подготовить стандартный пакет  документов:

1.Копия  паспорта 

2.Копия  ИНН

3.Копия  страхового свидетельства  обязательного пенсионного  страхования

4.Копия  военного билета (для  мужчин)

5.Копия  документа об образовании  (диплом)

6.Копия  свидетельства о  браке

7.Копия  свидетельства о  рождении детей

8.Справка  о доходах (2НДФЛ)

Смотреть  приложение 1.

4) Со специалистом  кредитного отдела нужно заполнить  анкету банка (кредитную заявку), в которой отражаются основные  сведения о заемщике, членах семьи  и прочее. На основании данных  анкеты и представленных документов  Банк принимает решение о выдаче  кредита.

В случае, если доходы молодой семьи не позволяют взять в кредит необходимую для покупки квартиры денежную сумму, можно привлечь поручителей (созаемщиков). Ими могут выступать родители либо иные люди доходы, которых будут учитываться при расчете возможной суммы кредита.

5) После  получения окончательного решения  банка о выдаче кредита, нужно  определиться с выбором квартиры, так как кредитное решение  действует в течение 2 месяцев.  При выборе квартиры, нужно также  учитывать различные факты (год  постройки дома, процент износа  и прочее).  Банк проверяет документы на выбранную квартиру и проводит оценку ее стоимости.

6) После  подготовки полного пакета документов  согласно требованиям банка в  отношении выбранной квартиры, заключается  кредитный договор (приложение 2) между заемщиком и банком, договор купли-продажи (приложение 3)между продавцом и покупателем, одновременно оформляется закладная на приобретенную квартиру и заключается договор страхования жизни 9 (приложение 4), здоровья заемщика и приобретаемой недвижимости.

Расчеты с  продавцом производятся через расчетный  счет открытый в банке, где покупатель берет кредит,  на который банк перечисляет сумму кредита (счет будет заблокирован до момента получения покупателем (заемщиком) свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру). Первоначальный взнос также может передаваться по счету либо наличными по расписке.

7) После  проведения расчетов, покупатель  и продавец сдают документы  в Федеральную службу государственной регистрации.

Государственная регистрация сделок с использованием ипотечного кредита проходит в течение 10 дней.

8) После  государственной регистрации   покупатель получает  документы  и предоставляет в банк свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру с обременением «Ипотека в силу закона», на этом основании банк разблокирует счет продавца и он может снять денежные средства со счета (но есть исключение, когда покупатель берет экспресс-ипотеку, продавец может снять их со счета, после предъявления в банк покупателем расписки из Федеральной службы государственной регистрации. На каждом этапе ипотечной сделки встречаются различные «подводные камни». Помощь специалиста поможет вам избежать их.