Исследование методов оценки объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

САРАТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ имени Гагарина Ю.А.

 

Факультет        Строительно-архитектурно-дорожный институт

 

Специальность «Экспертиза и управление недвижимостью»

 

Кафедра            «Экспертиза и управление недвижимостью» (ЭУН)

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

«Исследование методов оценки объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы»

 

 

                                               Выполнил: магистрант гр. М7СТЗС-21

Петченко К.В.

                                                         Проверил: доц. Тягунова Л.А.

 

Допущен к защите

 

Защищен  с оценкой

 

Саратов 2013

Содержание

 

Введение

1 Тенденции развития Российского рынка недвижимости                                 5

1.1 Сущность понятий недвижимости и ее стоимостной оценки                       5

1.2 Развитие  рынка недвижимости  в России                                                    10

1.3 Основные проблемы современного рынка недвижимости России            17

2 Методологические основы и подходы к оценке стоимости объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы                            23

2.1 Теоретические основы подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости                                                                                                        23

2.2 Методы оценки объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы                                                                                                             29

2.3 Анализ применения оценочных подходов при проведении экономической экспертизы                                                                                                             39

Заключение

Список использованных источников и литературы

 

 

 

 

 

Введение

Активное развитие российского рынка недвижимости привело к появлению деятельности по управлению объектами недвижимости. В настоящее время в Российской Федерации идет процесс формирования профессионального управления недвижимостью как самостоятельного направления деятельности. Рост количества объектов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот рынка, сложность и неоднородность структуры и состава имущественных комплексов приводят к обострению проблемы эффективности управления недвижимостью.

Рыночная экономика требует оценки эффективности совершаемых операций. При оценке эффективности управления недвижимостью, а так же при обосновании выбора наилучшего варианта использования субъекту управления необходимо располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Развитие методических основ экономической экспертизы недвижимости будет способствовать повышению точности и достоверности результатов, принятию адекватных управленческих решений.

В условиях формирования деятельности по управлению недвижимостью в России приоритетное значение приобретает совершенствование методологии управления недвижимостью, включая корректировку самого понятия «недвижимость», являющегося отправным и характеризующегося неоднозначностью трактовок в действующих нормативных актах.

Актуальность исследования. В современных условиях появление множества разрозненных методов экономической экспертизы объектов недвижимости ведет к искажению результатов проводимых экспертных мероприятий, что формирует актуальную задачу их систематизации и отнесения к соответствующим теоретическим подходам с целью повышения достоверности получаемых результатов.

Необходимость в исследовании методических основ экономической экспертизы объектов недвижимости и ее научно обоснованном анализе, систематизации методов экономической экспертизы и разработке методического инструментария согласования результатов экспертизы, обеспечивающего повышение достоверности результата, определили актуальность и выбор темы курсового проекта.

В настоящее время отсутствуют унифицированные методы согласования результатов экспертизы, а методы, используемые в практической деятельности, характеризуются высоким уровнем субъективизма и рядом других проблем. Поэтому разработка методики согласования, способствующей минимизации субъективного фактора, позволит повысить точность и достоверность результата.

Основная цель данной работы исследование методов оценки стоимости объектов недвижимости при проведении экономической экспертизы. В связи с этим поставлен ряд задач, а именно:

• Изучить сущность понятий недвижимости и ее стоимостной оценки;
• Рассмотреть основные проблемы современного рынка недвижимости России;
• Изучить методологические основы и подходы к оценке стоимости объектов недвижимости при проведение экономической экспертизы.

 

 

 

 

 

 

 

1 Тенденции развития Российского  рынка недвижимости

1.1 Сущность понятий недвижимости  и ее стоимостной оценки

Для  объектов  оценки  недвижимости  в  качестве  родового  признака, определяющего  их  среди  других  объектов,  является  непосредственная  связь  с землей. Причем и сама земля как участок, и все что с нею неразрывно связано, будь-то  естественные  предметы  или  созданные  человеком,  расположенные  на земле или под (над) землей, будут представлять собой недвижимость.

В  соответствии  с  Международными  правилами  оценки  №1 (п.3.8) «недвижимость включает землю, и все вещи, которые являются естественной частью  земли,  например,  деревья  и  минералы,  а  также  все  вещи, присоединенные  к  ней  людьми,  например,  строения  и  улучшения.  Все оборудование,  присоединенное  к  зданиям,  такое  как  канализация,  системы отопления, охлаждения и электроснабжения, и встроенное оборудование, такое как подъемники, или лифты, также являются частью недвижимости»1. 

Границы  земельного  участка  позволяют  отделить  внутренние земельные улучшения,  то есть расположенные в пределах участка, от внешних улучшений. 

Таким  образом,  недвижимость  как  физический  объект  представляет  собой либо вакантный земельный участок, либо земельный участок и расположенные в его  пределах  земельные  улучшения.  При  этом  их  общими  свойствами, отличающих  недвижимость  от  других  объектов  оценки,  будут  постоянство местоположения,  долговечность  и  относительная  ограниченность  земли  как ресурса.

Следует обратить внимание, что в этом контексте Международные стандарты оценки  четко  разграничивают  понятие  недвижимости  как физической  вещи  и понятие недвижимой собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

Рисунок 1. Понятие недвижимости в контексте Международных стандартов оценки

Понятие  недвижимой  собственности  охватывает  все  права,  интересы  и выгоды  от  владения  и  использования  недвижимости,  которые  могут распределяться как по отношению к ее различным частям, так и между разными лицами. 

Таким  образом,  объект  оценки  недвижимости  одновременно  существует  в материальной и нематериальной форме.

Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 г. после введения в действие Гражданского кодекса РСФСР.

Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 г. Государственной Думой был принят новый Гражданский кодекс Российской Федерации, в котором дается определение недвижимости.

Термины «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий.

Недвижимость – это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

Формирование понятия стоимости в историческом контексте неразрывно связано с развитием экономической мысли  в  целом. При  этом  в  дальнейшем  понимание  стоимости  как  выражение  того  или  иного  направления экономической мысли послужило основой формирования подходов к оценке, которые применяются в настоящее время.

С точки зрения определения и количественной оценки стоимости, широкое распространение среди экономистов получила идея о том, что стоимость товара должна определяться ценой труда, затраченного на его изготовление. В дальнейшем эта мысль легла в основу затратного подхода к оценке стоимости.

Первым вопрос определения стоимости товара как цены труда поднял Уильям Петти (1623-1687), затем продолжил разработку  теории Адам Смит (1723-1790) и Давид Рикардо (1772-1823),  а Карл Маркс (1818-1883) окончательно оформил трудовую теорию стоимости. 

 Оценка стоимости имущества проводится для различных целей. Она лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесения в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершаемых на рынке недвижимости.

Стоимость недвижимости — понятие неоднозначное. Существует множество определений, отражающих разное содержание этого понятия. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных таблица 1.

Рыночная стоимость — это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой («на расстоянии руки») сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения2.

Арендная стоимость — это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость.

Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости.

Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.

Инвестиционная стоимость - это цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается, исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости имеет субъективный характер.

Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и представляет собой стоимость имущества, по которой оно числится на балансе предприятия.

Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения. В соответствии с российским законодательством она тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом степени износа. В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости.

Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости.

Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.

Таблица 1. Виды и подвиды стоимости недвижимости

Стоимость обмена	Стоимость в использовании
Применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог и т.д., то есть на рынке недвижимости	Выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать
Подвиды
рыночная; арендная; залоговая; страховая;	инвестиционная; балансовая; налогооблагаемая; восстановительная

 

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом-рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяется арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости. Стоимость в использовании с ее подвидами является расчетной, нерыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

1.2 Развитие рынка недвижимости в России

Экономической составляющей недвижимости является ее оценка, поэтому важнейшая задача в области управления недвижимостью — создание собственной системы оценки. Особый интерес представляет изучение исторического опыта оценки недвижимости в России. При этом должен учитываться как традиционный уклад хозяйствования, так и современное развитие экономических отношений.

Первые упоминания об  оценках в странах Западной Европы, основанных на принципах ценности и доходности, относятся к XVIII в. — оценка в Миланском герцогстве (1718-1759 гг.) и в Тироле (1771-1784 гг.). Причем следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в XVIII веке, сохранились в основных чертах и в XIX веке, когда кадастровые работы приняли массовый характер и проводились в большинстве стран Западной Европы.

Так, кадастр Франции начинает свою историю в 1790 году, когда Национальное собрание издало закон о налоге на недвижимое имущество, который основывался на чистом доходе от земли и построек. Кадастр Австрии начинает формироваться  с 1817 года, и в 1836 году работа была завершена, в итоге в 1849 году был принят закон о налогообложении земли в размере 16% чистого дохода. Кадастр Саксонии был разработан за 8 лет, начиная с 1835 года, когда был издан закон об оценке земель. Кадастр Пруссии разрабатывался 6 лет, начиная с 1861 г., несмотря на то, что площадь Пруссии в 25 раз больше площади Саксонии.

Кадастр Вюртемберга считался лучшим в Западной Европе. Он начал создаваться с 1820 г., когда для целей наполнения казны королевства было решено провести переоценку недвижимости.

В конце XIX века в России также вплотную приступают к оценке недвижимого имущества. 8 июня 1893 г. в России издается закон о переоценке всех видов недвижимого имущества.

Оценка недвижимых имуществ в девяти западных губерниях, в состав которых входили отечественные земли, производилась по закону 2 апреля 1903 г. Согласно ст.10 правил 2 апреля 1903 года, недвижимые имущества оцениваются по средней чистой их доходности или же по средней их ценности; но для всех видов недвижимых имуществ должно быть применено одно основание оценки: или по ценности или по доходности.

В конце XIX — начале XX в. были разработаны и реализованы на практике методы оценки недвижимости по уровню доходности.

Валовая доходность определялась на основе данных об арендной плате. Расчет нормы доходности производился отдельно для каждого типа зданий как разность между валовой доходностью, расходами и потерями от простоя недвижимости, выраженную на единицу объема или площади.

Важнейшим достижением оценочной статистики в дореволюционной России является раздел, изучающий отношения доходности к материальной стоимости. Полученные среднестатистические результаты позволили перейти к единой базе налогообложения в виде доходности и проведению массовой оценки недвижимости.

Первая массовая оценка недвижимости в России была проведена в 1901 г., вторая — через девять лет — в 1910 г. К началу XX в. как в России, так и в Западной Европе сложилась стройная система оценки недвижимости, основанная на  доходности и ценности недвижимости. При этом принципы и подходы к оценке сельскохозяйственных и городских земель, зданий и сооружений в дореволюционной России, заложенные оценочной статистикой, практически в неизменном виде используются современной практикой оценки.

В советский период отпала необходимость оценки недвижимости в целях налогообложения. Оценка недвижимости производилась как оценка земли, характеризующаяся системой показателей производительности и народно-хозяйственной ценности сельскохозяйственных угодий, включая бонитировку почв и экономическую оценку земли как средства производства в сельском хозяйстве, и оценка зданий и сооружений, которая использовалась для определения стоимости основных фондов, числящихся у балансодержателя.

История теоретических разработок в области оценки недвижимости, прервавшаяся в период плановой экономики, получили свое продолжение за рубежом, где сформировалось современное представление о различных видах стоимости, в том числе налогооблагаемой стоимости объектов недвижимости.

В 90-х годах произошли крупные рыночные преобразования, что привело к образованию такого специфического сектора национальной экономики, как рынок недвижимости. Начало легального рынка датируется серединой 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, начались первые легальные сделки с жильем, и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы и Петербурга создали первые риэлтерские и девелоперские фирмы. С принятием в 1991 г. Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" началось становление рынка жилой недвижимости.

Исследования рынка недвижимости в России показывают, что в своем развитии он проходит несколько этапов.

Можно сказать, что в этот период зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам.

В 1995-1998 наступает период относительного затишья и осторожности. Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

В этот период активно начинает развиваться новая законодательная база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного — эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных — преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все самое дорогое. Рынок недвижимости существует за их счет.

Появилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массово панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

В 1998 году происходит кризис. Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить свой бизнес и деньги.

Этап профессионального развития рынков наступает 1998–2002 годы.

Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно.

С 2002 года начинается профессиональный этап развития рынка недвижимости, этот этап длится и по настоящее время. Ключевые слова этого периода — «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится — не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес класса.

Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

В настоящее время на всей территории Российской Федерации активно развивается рынок недвижимости, увеличивается число его участников, возрастает спрос на жилье.

1.3 Основные проблемы современного рынка недвижимости России

Социалистические эксперименты на территории нашей страны оставили серьезные последствия для развития рынка недвижимости, как показали многочисленные исследования за последние пятнадцать лет.

Дело в том, что недвижимость  и время неотделимы друг от друга. Рынок недвижимости воплощает все особенности времени и окружающей среды, для которых он создавался. Необходимо выделить главные проблемы в этом вопросе.

Во-первых, это физический, функциональный износ и внешний, известно, что преобладающая часть объектов недвижимости современной России обладает этими признаками.

Факт физического износа жилой, промышленной и коммерческой недвижимости на лицо, достаточно совершить экскурсию по одному из городов России. Однако, более серьезную проблему состовляет функциональный и внешний износ. Потеря цены недвижимости, архитектурные, технические и иные решения - функциональный износ. Примеров в российской практике огромное множество. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади для бизнеса, цех высотой в 20 м, в то время как рынком востребовано помещение высотой 10 м. В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха).3

Внешний износ - это обесценение объекта в силу изменения условий экономической, политической, экологической и правовой среды. Наиболее часто проявляется в показателях, которые отражают загруженность мощностей того или иного предприятия. Например, недвижимость леспромхоза, созданного под производство 300 тыс. м3 пиломатериалов в год, непременно обесценится, если в настоящее время леспромхоз выдает максимум 60 - 80 тыс. м3 пиломатериалов. Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс нe востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма важен для России, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.

Во-вторых, существует еще более важная проблема, проблема интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную десятилетиями  по социалистическим принципам структуру рынка недвижимости наложена сетка рыночных норм и правил. Такой процесс ярко выражен  на примере земельных отношений. В городах, которые изначально не создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, смысл которой заключается в соответствии платы за землю и оценочной зоны. Действительно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных отношений. Если же промышленное предприятие строилось тысячами советских людей, а далее обросло "хрущевками", "брежневками", в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то не совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогообложения земли. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекватные оценочные зоны, но это никак не вопрос пятидесяти лет, в лучшем случае - это вопрос десятилетий. Однако плата за землю взимается уже сейчас.4