Исследования ипотечного кредитования в Украине

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………….…2

Глава 1.Ипотека и её роль в системе ипотечного кредитования......4

1.1 Понятие, предмет и  субъекты ипотеки……………..…………...4 

1.2 Основные этапы ипотечного  кредитования………………….…9

1.3 Виды и методы ипотечного  кредитования недвижимости…....16

Вывод к главе 1……………………………………………………….22

Глава 2.Анализ организации  и технологии ипотечного кредитования в АКБ «ПриватБанк»………………………………...25

2.1 Характеристика коммерческого  банка……………………….…25

2.2 Ипотечное кредитование  в АКБ «ПриватБанк»………………..36

2.3. Перспективы рынка  ипотечного кредитования для  АКБ «ПриватБанк»………………………………………………………...39

Вывод к главе 2……………………………………………………....44

Глава 3. Международный опыт и перспективы развития ипотечного кредитования в Украине…………………………………………….47

3.1 Проблемы ипотечного  кредитования в Украине………………47

3.2 Перспективы развития  ипотечного кредитования в Украине...50

3.3 Опыт ипотечного кредитования  в развитых зарубежных странах  и стандарты ипотечного кредитования  в Украине………………...52

Вывод к главе 3……………………………………………………....56

Заключение………………………………………………………...…58

Список использованной литературы……………………………….62

Приложения………………………………………………………….64

Введение

Одной из важных предпосылок  достижения социальной стабильности есть удовлетворение потребностей населения  в жилье. Вопрос формирования эффективной  системы и выбор приемлемой модели ипотечного жилого кредитования в Украине  является довольно актуальным и с  точки зрения насущности их решения. Вопросы управления ипотечным кредитным портфелем являются актуальными как для зарубежных, так и для отечественных ученых и практиков и широко обсуждаются на страницах прессы, являются предметом научных и практических банковских конференций. Эффективное управление ипотечными кредитными портфелями позволит увеличить надежность отечественной банковской системы, а также повысить привлекательность ипотечного кредитования, что, в свою очередь, будет способствовать повышению конкуренции на данном сегменте рынка, либерализации условий кредитования и, в конечном итоге, решению жилищной проблемы в Украине.

Целью данной работы является рассмотрение предпосылок и условий  развития ипотечного кредитования в  Украине, среди которых: наличие  эффективно-действующей законодательной  базы; достаточный платежеспособный спрос на ипотечные займы со стороны  населения; уровень развития банковской системы; возможности и условия  привлечения в банковскую сферу  долгосрочных кредитных ресурсов для  предоставления долгосрочных ипотечных  займов.

Для этого необходимо решить ряд задач:

1) Определить основы организации и развития системы ипотечного жилого кредитования в Украине и основные условия для эффективного внедрения ипотечного кредитования как одной из форм внебюджетного финансирования жилой сферы.

2) Анализ наиболее важных параметров ипотечного жилищного кредитного портфеля, выявление факторов, оказывающих на него наибольшее влияние, и разработка предложений по улучшению управления ипотечным жилищным кредитным портфелем с учетом особенностей отдельного банка.

3) Рассмотреть вопрос рефинансирования ипотечных кредитов, мероприятий, направленных на повышение надежности системы жилого ипотечного кредитования.

4) Использование системы  ипотечного кредитования как  важного стимулятора стабилизации  и возрастание современной экономики.

После решения поставленных задач необходимо на основании достоверных  данных сделать вывод о ситуации сложившейся на данный момент.

Глава 1. Ипотека  и её роль в системе ипотечного кредитования.

1. Понятие, предмет и субъекты ипотеки.

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге  недвижимого имущества, находящегося  в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и  сооружений) с целью получения  ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное  лицо получает в кредитной  организации денежные средства  для дальнейшего приобретения  объекта недвижимости (квартиры). При  этом кредит является целевым,  что существенно в плане дальнейшего  правового регулирования возникающих  правоотношений, а указанный объект  недвижимости находится в залоге  у кредитной организации.

Общее в обоих случаях  – залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. п.) для  получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke – залог) представляет собой  вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает  следующее: вы заключаете с выбранным  вами банком договор об ипотечном  кредитовании, и на основании этого  договора он выдает вам деньги, необходимые  на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при  ипотечном кредитовании – когда  по тому же договору вы передаете в  залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у  вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные  в кредитном договоре проценты и  возвращаете заемные средства в  виде ежемесячных выплат банку, также  установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная  в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения  кредита, хотя формально собственником  жилья будете вы.[18,C.45]

Однако в случае изменения  вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность  исполнения вами кредитных обязательств,

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение  новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой  способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем  случае не идет), т. е. ипотека как  вариант залога может быть установлена  в обеспечение основного обязательства:

     1) по кредитному договору;

     2) по договору займа;

     3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено законом.[11,C.15]

Юридическим и экономической  предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности  на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения  ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредитования невозможно.

Субъекты ипотеки являются:

Основные

Заемщик — лицо, берущее  кредит под залог жилой или  коммерческой недвижимости. Для получения  ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов  от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в  течение всего срока выплачивать  равными ежемесячными платежами  основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) — организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный  договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком  первоначального взноса. Обязательства  заемщика могут быть оформлены в  виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное Агентство —  является основным элементом самофинансируемой  системы ипотечного кредитования. Агентство  выкупает у банка закладные и  выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи  ценных бумаг идут на выдачу новых  кредитов, таким образом создается  система рефинансирования ипотечных  кредитов. В задачи агентства входит:[2]

• выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
• формирование первичных ипотечных активов;
• эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных  ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом  пулы закладных или ипотечных  кредитов.

Инвесторы — покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным  образом это институциональные  инвесторы, такие как паевые и  пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного  долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента  станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Второстепенные:

Риэлторская компания —  профессиональный посредник на рынке  недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров  и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания — необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания — выполняет  функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

• страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик.

Государственный регистратор  — орган государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус — согласно российскому  законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и  договор купли-продажи требуют  нотариального заверения.

Паспортные службы — регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства — обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. [2]

В соответствии С ЗУ «Об  ипотеке» ст.5 предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества в следующих случаях:

1. Недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на правах собственности или на правах хозяйственного управления, если ипотекодатель – государственное или коммунальное предприятие, организация или ведомство.
2. Недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него соответственно с законодательством может быть наложено взыскание;
3. Недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный натурально объект права собственности, если другое не предусмотрено Законом[1].

     Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое становится собственностью ипотекодателя после подписания ипотечного договора, с условием, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение в собственность соответственного недвижимого имущества в будущем. Передача такого недвижимого имущества в ипотеку подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником этого имущества на момент подписания ипотечного договора. Часть объекта недвижимого имущества также может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если другое не предусмотрено этим Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, который не может быть выделенным и был присоединен к предмету ипотеки после подписания ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Недвижимое имущество  передается в ипотеку вместе со всеми  его принадлежностями, если другое не установлено ипотечным договором.

Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или утраты предмета ипотеки возмещает ипотекодатель, если другое не установлено ипотечным  договором.[11,C.45]

Стоимость предмета ипотеки  определяется по взаимному соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем  или путем проведения оценки предмета ипотеки ответственным субъектом  оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находится вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и  квартир имеет ряд особенностей.

Не допускается ипотека  индивидуальных и многоквартирных  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности.

Ипотека жилого дома или  квартиры, находящихся в собственности  несовершеннолетних граждан, ограниченно  дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека  или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном  гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают  находящиеся под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем  известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права  или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с  согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет  дано, если при этом не затрагиваются  права или охраняемые законом  интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки  и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные  лица, или мотивированное решение  об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с  просьбой дать такое согласие. И  оно может быть оспорено в суде.[13,C.6]

Ипотека может быть установлена  на указанное ранее имущество  при условии, что оно принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Ипотека прекращается в случае:

1)  Прекращения основного обязательства;

2)  Реализации предмета ипотеки согласно этому Закону;

3)  Приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;

4) Признание ипотечного договора недействительным;

5) Уничтожения (утраты) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель ее не восстановил.

Если предметом ипотечного договора является земельный участок  и расположенное на ней здание (сооружение), в случае уничтожения (утраты) здания (сооружения) ипотека  земельного участка не приостанавливается; в других обстоятельствах, предусмотренных  этом законом. Следующие ипотеки  приостанавливаются вследствие перевода на предыдущую ипотеку. Ведомости о  приостановления ипотеки подлежат государственной регистрации в  установленном законом порядке.[13,C.11]

1.2. Основные этапы  ипотечного кредитования

Оформление, заключение и  обслуживание кредитной сделки —  длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и  получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные  формы документов. Например, для  кредитования жилья: заявление о  предоставлении кредита, справка о  наличии вкладов, справка о наличии  работы, калькуляция затрат на получение  кредита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно  шире. Основное внимание здесь уделяется  качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения  кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между  заемщиком и арендатором; изучается  репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и  других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы  ипотечного кредитования :[18,C.35]

1)  предварительный этап (разъяснение клиенту основных  условий кредитования, передача  списка документов для получения  ссуды);

2)  сбор и проверка  информации о клиенте и о  залоге;

3)  оценка вероятности  погашения кредита;

4)  принятие решения  по кредиту (сумма, срок, ставка  процента, порядок погашения);

5)  заключение кредитной  сделки;

6)  обслуживание кредитной  сделки;

7)  закрытие кредитной  сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.[18,C.37]

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление  включает следующую информацию:

—  желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

— источник первоначального  платежа;

— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности  и т. д.;

—биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;

— сведения о работе и  источниках дохода;

— сведения об активах и  обязательствах. Отношение суммы  кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

                             %

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита  будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения  платежей по кредиту к сумме доходов  заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются  при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере  не менее 30—50% от рыночной стоимости  приобретаемого жилья (соответствует  рекомендуемой величине первого  взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут  выступать депозитные вклады или  наличные денежные средства, которые  непосредственно перед предоставлением  кредитных средств должны быть размещены  заемщиком в банке на депозитном счете.[18,C.38]

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после  определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих  процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

-  сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение,  наличие брачного контракта, наличие  и количество иждивенцев, место  проживания заемщика и поручителей;

-  основная информация  о приобретаемой недвижимости;

-  наличие первоначального  капитала;

-  сведения о занятости  заемщика и поручителей;

-  сведения об активах  и обязательствах заемщика и  поручителей;

-  сведения об имуществе  заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления  на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего  обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение  о выдаче кредита или отказе в  кредитовании. Отказ должен предоставляться  в письменном виде с указанием  всех причин, препятствующих кредитованию.[18,C.40]

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято  решение продолжить переговоры, «стабильному»  потенциальному заемщику предоставляют  список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

-  отношение периодических  платежей по кредиту и периодического  дохода заемщика;

-  отношение жилищных  расходов и совокупного дохода  заемщика;

-  отношение суммы запрашиваемого  кредита к стоимости приобретаемого  имущества;

-  отношение суммы предоставляемого  кредита к минимальной цене  продажи недвижимого имущества

Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается  на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную  информацию о заемщике и объекте  залога:

-  желаемая сумма кредита,  срок и цель кредитования;

-  анализ объекта залога;

-  информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

-  описание предполагаемой  сделки;

-  источники погашения  кредита;

-  расчет возможной  суммы кредита;

-  анализ кредитных  рисков, риска снижения рыночной  стоимости, уничтожения или повреждения  приобретаемого имущества;

-  риск смерти или  утраты трудоспособности заемщика;

-  предлагаемые варианты  обеспечения. Кредитный проект  рассматривается на кредитном  комитете, при принятии положительного  решения выбирается схема оформления  в залог приобретаемого жилья  с последующим уведомлением заемщика.[13,C.56]

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

-  договор купли-продажи  недвижимости;

-  кредитный договор;

-  договор ипотеки (подлежит  государственной регистрации);

-  договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется  кредит, заключается между заемщиком  и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны  предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется  кредит; размер уплачиваемых заемщиком  процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита  и процентов по нему; основания  для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов  по нему и др.

В договор об ипотеке стороны  включают:

-  предмет ипотеки; 

-  цену передаваемого  в ипотеку помещения;