Изучение инфраструктуры рынка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы  рыночных отношений начал формироваться  новый сектор экономики – рынок  недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую  функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

Российский  рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок  имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.

В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости, и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми  основами, так и с экономической  ситуацией в стране.

Таким образом, налицо актуальность сформулированной темы работы.

Целью курсовой работы является изучение инфраструктуры рынка недвижимости в целом и определение основных направлений и задач реформирования инфраструктуры рынка недвижимости г. Челябинска.

Для достижения поставленной цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

• определены понятия недвижимости и рынка недвижимости;
• определены понятие инфраструктуры рынка недвижимости, его основные компоненты;
• установлена связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости;
• рассмотрены особенности инфраструктуры рынка недвижимости на примере г. Челябинска;
• проанализировано состояние рынков недвижимости г. Челябинска;
• выявлены проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости г. Челябинска;
• определены основные направления и задачи реформирования инфраструктуры рынка недвижимости г. Челябинска.

Объектом исследования является инфраструктура рынка недвижимости г. Челябинска.

Предметом исследования –  система экономических отношений  действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования  и развития объектов недвижимости.

1. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ КОМПОНЕНТЫ

1. Сущность инфраструктуры рынка недвижимости

В переходный период происходит становление нового сектора рыночной экономики - рынка недвижимости. Этот рынок тесно взаимодействует  с другими секторами финансового рынка, а именно с рынками капитала, ценных бумаг, инвестиционных ресурсов. На рынке недвижимости аккумулируются значительные денежные средства, которые активно участвуют в притоке капитала и обеспечивают выравнивание средней нормы дохода.

Историческое происхождение  недвижимости неразрывно связано с  землей.[3] Последняя является начальной формой недвижимости. Земля входит в состав недвижимости как земельный участок (территория), имеющая определенную площадь (размер), физические свойства (качество и состав почвы, рельеф, особые климатические условия) и местоположение (расстояние) относительно размещения источников сырья, поставщиков и потребителей, центров концентрации спроса транспортных линий и т.п.

В широком смысле недвижимость представляет собой землю и все, что с ней прочно связано, в узком недвижимость - это только те объекты, которые непосредственно связаны с землей. Чисто экономическое содержание недвижимости можно определить как материально-вещественную форму капитала, сращенного с землей. Двойственный подход дает возможность использовать различные способы регулирования, управления недвижимостью, механизмы ее оценки и налогообложения.[1]

Любой вид недвижимости представляет собой капитальные вложения. Эта  особенность выводит объект на рынок инвестиционного блага. В чистом виде инвестиционные качества недвижимости, сросшиеся с ее производственно-коммерческой форме, поскольку последняя функционирует как капитальный ресурс, т.е. фактор роста стоимости. Однако как инвестиционное благо может выступать и потребительская недвижимость, поскольку она связана с вложением денежных средств (индивидуальным инвестированием), которые испытывают на себе влияние финансово-кредитных процессов (обесценивание денег, изменения процентных ставок, финансовые и кредитные риски и т.д.).

Имеется множество  определений понятия «рынок недвижимости». Но самое главное, что определяет рынок недвижимости, - это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектов недвижимости от одних частных лиц к другим.[4] Механизм оборота - перехода недвижимости - предопределяет возможность самоорганизации и эффективность рыночной экономики. Действие этого механизма и его последствия проявляются в следующем:

• выявляется рыночная (реальная на соответствующий момент времени) стоимость недвижимости и появляется возможность ее адекватного налогообложения;
• недвижимость может использоваться наиболее эффективным и прибыльным образом;
• возникает стимулирующая эффективность экономики конкуренция среди существующих и потенциальных правообладателей за наиболее эффективное использование недвижимости;
• спрос стимулирует предложение в части создания необходимого количества и видов новых объектов недвижимости и наоборот: предложение может побуждать появление спроса, иными словами, есть возможность для формирования саморегулируемой и сбалансированной системы.

Однако, как  уже говорилось, из-за того, что недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Добавляются еще характерные для любого рынка изъяны рынка. Из этого следует, что оборот недвижимости не может происходить сам по себе, бесконтрольно. Его необходимо регулировать. Средство для такого регулирования - инфраструктура рынка недвижимости.

Инфраструктура  рынка недвижимости представляет собой  вспомогательные, технологические, организационные, экономические и другие процессы, влияющие на создание и потребление  полезных свойств объектов недвижимости, их распределение в рыночной среде. Носитель инфраструктурных функций – инфраструктурная база, т. е. совокупность профессиональных и институциональных участников рынка недвижимости.[7]

Уровни инфраструктуры различны:

• народно-хозяйственный – макроуровень (на уровне национального рынка недвижимости);
• региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
• локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
• объектный (отдельный объект недвижимости).

В процессе формирования инфраструктуры рынка недвижимости выделились четыре подхода:

• инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
• транзакционный (психолого-поведенческий);
• рыночный и макрорыночный (рассматриваются с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
• социальный (с точки зрения общественных деятелей).

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов профессиональной деятельности, обеспечивающих распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей.[9] Основные задачи:

1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости системными аналитиками с участием профессионалов-практиков.
2. Создание исследователями рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости.
3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и профессиональной деятельности на рынке недвижимости; разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле саморегулируемых общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).
4. Формирование банков данных эталонных технологий деятельности на рынке недвижимости и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (выполняют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

С точки зрения транзакционного подхода инфраструктура рынок недвижимости – это набор механизмов, обеспечивающих наименее затратный доступ участников рынка недвижимости к необходимым ресурсам.

Применительно к рынку недвижимости, транзакционные издержки – это все издержки, связанные с созданием, обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.».[1]

Основные задачи:

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости для координации действий участников рынка недвижимости, исследования и анализа, контроля и регулирования на рынке недвижимости.
3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

Методологический  подход рассматривает инфраструктуру рынка недвижимости как набор  механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые  рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач. Основными задачами при этом являются:

1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения саморегулируемых общественных объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости).
2. Создание специализированных государственных саморегулируемых общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

• органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

• специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;
• саморегулируемых общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
• образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
• некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность  этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет  в должной мере отследить глубокие закономерности осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости.

С точки зрения социального подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор  механизмов для эффективного решения  социальных задач по созданию и потреблению  полезных свойств объектов недвижимости. Основные задачи:

1. развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
2. создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защитой их прав и интересов.

Ограниченность  социального подхода заключается  в том, что нацеленность на интересы населения может привести к экономической  несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, система дотирования эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает социальную напряженность.

Только комплексный подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность. В основе комплексного подхода лежит рассмотрение инженерной, транзакционной, рыночной и социальной составляющих инфраструктуры рынка недвижимости как элементов единой, целостной системы институтов рынка недвижимости.[3]

2. Основные компоненты инфраструктуры рынка недвижимости

Можно выделить следующие основные компоненты ИРН:

• правовое обеспечение рынка недвижимости в форме соответствующих законов и иных нормативных правовых актов различного уровня (общенационального, регионального, местного);
• учет недвижимости и регистрация прав на нее;
• градорегулирование - установление правового режима использования недвижимости, формирование земельных участков, создание новых объектов недвижимости путем строительства, реконструкции;
• оценка и налогообложение недвижимости;
• установление стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости, контроль за соблюдением стандартов;
• информационное обеспечение, подготовка и реализация предложений по совершенствованию функционирования рынка недвижимости;
• обучение профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Каждый из компонентов  имеет отдельные составляющие.[1] Например, компонент «оценка и налогообложение» включает:

1. подготовку и утверждение единых методик массовой оценки для целей налогообложения,
2. производство оценки,
3. утверждение выполненной оценки,
4. сбор налогов и т.д.

Кроме того, каждый компонент ИРН находится в ведении одного или нескольких субъектов рынка недвижимости.

Рациональная  организация ИРН должна быть в  первую очередь основана на разделении функций: с одной стороны, функции, которые могут выполняться только и исключительно государством в  лице федеральных ведомств, законодательных органов государственной власти, представителей исполнительной и законодательной власти органов местного самоуправления, с другой - функции, которые не могут и не должны причисляться к государственным, а должны выполняться частными лицами в условиях справедливой конкуренции.

Очевидно, что  к числу государственных или  муниципальных следует отнести  следующие функции по инфраструктурному  обеспечению рынка недвижимости:

• подготовка и принятие законов, иных нормативных правовых актов, а также контроль за их применением;
• государственная регистрация прав на недвижимость, а также ее учет в целях регистрации прав;
• планирование развития территорий (в форме, например, подготовки и утверждения генеральных планов городов), установление назначения недвижимости посредством нормативных актов правового зонирования территорий - правил землепользования и застройки;
• подготовка и введение унифицированных методик проведения массовой оценки недвижимости для целей налогообложения, сбор налогов и иных платежей за использование недвижимости.[2]

Гораздо сложнее  разделить функции государственные  и муниципальные, то есть те, которые  должны выполняться на местном уровне. Как показывает мировой опыт, для распределения полномочий не существует единого, подходящего для всех стран сценария, и в каждом конкретном случае сложившаяся схема распределения полномочий между центральной властью и местным самоуправлением есть итог исторической эволюции и борьбы интересов различных уровней власти за право регулирования рынка недвижимости.

Более очевидно, что к числу государственных  или муниципальных не должны относиться такие функции по инфраструктурному  обеспечению рынка недвижимости, как:

• подготовка документов для учета объектов недвижимости в форме планов земельных участков, технических паспортов зданий, строений, сооружений;
• проведение массовой оценки недвижимости для целей налогообложения с использованием унифицированных методик, утвержденных государственными органами.

Смешение государственных  и негосударственных функций приводит к нерациональной организации инфраструктуры рынка недвижимости и сдерживает его развитие. В частности, возникает монополизм, который блокирует возможности развития честной конкуренции и приводит к возрастанию стоимости различного рода услуг, оказываемых участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборота недвижимости, снижает эффективность экономики в целом.[6]

1.3 Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости

Важность инфраструктуры для эффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой. В случае ее рациональной организации рынок получает дополнительные импульсы для развития.[8]

Во-первых, происходит снижение транзакционных издержек при сделках с недвижимостью, что увеличивает скорость оборота объектов недвижимости и капитала и приводит к росту эффективности экономики в целом.

Во-вторых, создаются  понятные правила игры для всех участников рынка,

которые получают правовые гарантии и могут рассчитывать на снижение рисков в своей деятельности.

В-третьих, снимаются  избыточные административные барьеры, блокируется процесс «самопроизвольного»  разрастания бюрократического аппарата.

В-четвертых, обеспечивается свободный доступ на рынок недвижимости всем его участникам, включая тех, кто только начинает деятельность на этом рынке, предотвращается монополизм и создаются условия для конкуренции, что в целом способствует росту экономического благосостояния общества.

И, наоборот, при  отсутствии некоторых компонентов инфраструктуры или при их нерациональной организации снижаются темпы экономического развития, замедляется приток инвестиций в сферу земли и недвижимости.

Одной из проблем  формирующегося в России рынка недвижимости все чаще называют монополию местных администраций на доступ к земле и ее оборот.

Чтобы обеспечить доступ к земле для строительства, надо производить инициативные действия по формированию земельных участков в качестве объектов недвижимости (объектов оборота), которые передаются частным застройщикам из государственной, муниципальной собственности в частную собственность или долгосрочную аренду.[10] Формирование земельных участков означает производство двух видов действий по установлению:

1) разрешенного использования недвижимости посредством градостроительных регламентов, содержащихся в нормативных правовых актах о зонировании — правилах землепользования и застройки, утверждаемых органами местного самоуправления;

2) границ земельных  участков, которые определяются градостроительной документацией о застройке (проектами планировки, проектами межевания или проектами застройки).

Законодательство  допускает возможность производства действий по формированию земельных  участков в указанном инициативном порядке.

Однако одновременно с этим Земельный кодекс Российской Федерации допускает возможность не производить такого рода инициативные действия. Для этого имеется процедура так называемого предварительного согласования мест размещения объектов строительства. Следуя этой процедуре, соответствующие органы могут нечего не делать, а просто ждать, когда к ним придет заявитель и запросит земельный участок. Решение будет приниматься индивидуально. Для его принятия не требуется ни устанавливать градостроительные регламенты, ни разрабатывать градостроительную документацию.[1]

Ожидание заявителя (который может не прийти вовсе) равнозначно  бездействию. Земельный кодекс не побуждает  к действию и не наказывает за бездействие.

Очевидно, что  бездействие государства и муниципалитетов в части формирования и предоставления земельных участков как объектов оборота закрывает доступ к земле потенциальным застройщикам, удорожает строительство. По некоторым оценкам, оплата услуг чиновников может достигать 30% от стоимости строительства. Для решения проблемы представляется целесообразным ввести в законодательство нормы, обязывающие органы власти выполнять инициативные действия по формированию земельных участков как объектов недвижимости и оборота для предоставления их частным застройщикам. В качестве примера можно привести ситуацию с введением правового зонирования в городах США.

Вышедший в 1924 году модельный закон, связанный  с зонированием, был составлен  таким образом, что уже через  восемь лет порядка 90% американских городов приняли местный нормативно-правовой акт, касающийся регламентации правил землепользования и застройки. В России процесс идет гораздо медленнее. Если первые законодательные основы для введения правового зонирования появились на федеральном уровне уже семь лет назад, то принятые документы такого рода на местном уровне можно пересчитать по пальцам. Другой важный фактор, препятствующий рациональной организации инфраструктуры рынка недвижимости, — смешение государственных функций с негосударственными. Выше уже было показано, что достаточно четко можно определить, какие компоненты ИРН следует относить к исключительно государственным (муниципальным), а какие нет.

Существующий  порядок распределения функций  между различными органами и организациями, причастными к формированию, учету и оценке объектов недвижимого имущества, представлен в нижеследующей таблице.