Изучение состояния ипотеки и её проблем в России

Содержание  
 
 

Введение 3 

Глава 1. Ипотека в России 4

1. Определение термина «ипотека». Развитие ипотеки 4
2. Преимущества и недостатки ипотеки 6

Глава 2. Изучение состояния ипотеки и её проблем в России 8

    3.1.Исследование  мировой практики ипотеки в  сравнении с Россией 8

    3.2. Анализ проблем ипотечного кредитования в Иркутской области 16 

Заключение 21 

Библиографический список 23 
 

     Введение

    Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

    Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость  социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

    Основой для достижения целей государственной  жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Главным преимуществом является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы ипотеки на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заёмщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заёмщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и её повреждения, а так же потери заёмщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть ещё ряд «плюсов»: заёмщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счёт того, что заёмщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

    В связи с этим значимость и актуальность выбранной темы состоит в том, что именно с ипотечным кредитованием как наиболее реальным инструментом связано развитие всей кредитно-финансовой системы страны на ближайшее время.  

    Глава 1. Ипотека в России.

    1.1. Определение термина «ипотека». Развитие ипотеки

    Ипотека (греч. Hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. При ипотечном кредитовании заёмщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заёмщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

    После революции 1917г старая правовая система  претерпела изменения. В 1922г был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и  регулировался нормами раздела «Вещное имущество» В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него. Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.  Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930 г. В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой  способ обеспечения обязательств потерял смысл. В принятом в 1964г ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом. Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х начале 90-х гг.  Следствием этого явилось принятие в 1992г закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение: Залог—это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995г части 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК. ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога - залог  прав (требований)

    Самый распространенный вариант использования  ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

    Оформление  ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

    Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

    1.2. Преимущества и недостатки ипотеки.

    Главным преимуществом является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы ипотеки на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заёмщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заёмщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заёмщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заёмщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заёмщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

    Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заёмщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

    Ещё один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заёмщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

    Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

    Покупка квартиры в кредит возможна при следующих условиях: заёмщик ипотечного кредита подобрал для покупки квартиру, отвечающую требованиям к ипотечному жилью, банк-кредитор одобрил предложенную квартиру; между ипотечным банком и заёмщиком заключен кредитный договор. Только после этого ипотечный банк предоставляет заёмщику деньги для покупки квартиры в кредит.

    Обмен денег на квартиру происходит в несколько  этапов. При достижении предварительной договоренности продавца и покупателя, с последнего может потребоваться некоторая сумма в залог для подтверждения серьезности намерений по покупке и для того чтобы продавец прекратил поиск покупателей. Сумма эта несущественна по сравнению с полной стоимостью квартиры, но достаточна, чтобы ощутить ее потерю в случае срыва сделки. Основная сумма денег передаётся продавцу после государственной  регистрации сделки купли-продажи. Некоторые ипотечные банки допускают передачу денег продавцу квартиры до государственной регистрации, но в этом случае заёмщику ипотечного кредита приходится уплачивать дополнительный сбор. Последняя часть денег выплачивается после подписания продавцом и покупателем акта приема-передачи квартиры.

    При покупке квартиры в кредит используются в основном два способа проведения взаиморасчетов между продавцом и покупателем жилья. Первый – расчет наличными через сейфовую ячейку банка и второй – расчет безналичными денежными средствами. В части ипотечного кредита способ расчетов обычно определяет банк-кредитор.

    Наиболее  распространено использование сейфовой банковской ячейки, в которую закладывается наличными деньгами вся сумма, включая ипотечный кредит. Доступ к ячейке все заинтересованные стороны – продавец, покупатель и банк – получают только при соблюдении заранее оговоренных условий. Это наиболее безопасный способ расчетов при покупке квартиры в кредит.

    Некоторые ипотечные банки предпочитают безналичный перевод средств ипотечного кредита на счет продавца квартиры. В этом случае, средствами первоначального взноса покупатель жилья распоряжается самостоятельно по договоренности с продавцом. А при выполнении условий, указанных в договоре купли-продажи недвижимости и договоре ипотеки, банк-кредитор перечисляет сумму ипотечного кредита на счет, указанный продавцом квартиры.

    Завершается покупка квартиры в кредит оформлением акта приема-сдачи жилого помещения между покупателем (заёмщиком ипотечного кредита) и бывшим собственником жилья. В этот же момент продавец получает от покупателя оставшуюся часть денег по сделке.

    На  сегодняшний день в России существует большое количество крупных и  средних банков. Один из лидеров  в банковском сегменте рынка является ВТБ 24 (ЗАО). На сегодня эта компания может предоставить как вполне стандартные услуги, так и довольно оригинальные инновационные предложения, выделяющие его среди множества остальных. В ВТБ 24 всегда можно рассчитывать на услуги потребительского, ипотечного кредитования (ипотека), кредитование бизнеса, инвестиционные услуги, выгодные депозиты, выпуск и обслуживание широкого спектра банковских карт, страховые услуги и множество других.

    История Внешторгбанка насчитывает уже  более 17 лет, с момента его основания в 1990-м году, однако в начале название звучало как банк Внешней торговли РФ, которое уже было впоследствии изменено на - Внешторгбанк. Целью создания было проведение операций по внешнеторговым расчетам. Безопасность сотрудничества гарантируется ещё и тем, что одним из главных акционеров (90 % акций) является Правительство России. Еще одним весомым аргументом является 108-е место по капиталу в рейтинге 1000 лучших мировых банков за 2007 год от престижного финансового издания «The Banker». Высокими темпами растут и объемы кредитных вложений в нефинансовый сектор, составивших на 1 декабря 2007 года более 400 млрд. рублей. Основная сфера кредитных вложений - внутренняя и внешняя торговля, предприятия топливно-энергетического комплекса и машиностроение.

    На  протяжении реализации программы ипотечного кредитования условия кредитования в ВТБ 24 (ЗАО) качественно изменились в лучшую сторону для клиента. 4 февраля 2008 года появилось такое нововведение, как выдача кредита на срок до пятидесяти лет, при этом возраст потенциального заемщика до 75 лет, независимо от пола. Новое предложение ВТБ 24 (ЗАО) адресовано прежде всего молодым людям в возрасте до 30 лет. Именно молодые специалисты и молодые семьи сегодня наиболее остро нуждаются в улучшении жилищных условий и обладают наибольшим потенциалом для дальнейшего карьерного роста, роста доходов. Увеличение срока кредитования позволяет увеличить сумму кредита и при этом снизить размер ежемесячных выплат. Таким образом, возможность решить свои жилищные проблемы получает та часть целевой аудитории, для которой ранее ипотечные продукты были недоступны. 
 

    Глава 2. Изучение состояния ипотеки и её проблем в России  

    2.1. Исследование мировой практики ипотеки в сравнении с Россией. 

    Важной  проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

    Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Время продажи квартиры составляет 4-6 недель. Менее ликвидны магазины и офисные площади, даже в центральных частях города. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.  
Сегодня идет активный поиск обходных путей в сфере ипотеки. Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельном участком, офиса, квартиры или иной недвижимости.

    При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера.

    В целях повышения эффективности  ипотеки и сделок с недвижимостью  Президент РФ издал 28 февраля 1996 г. Указ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. Согласно данному Указу при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

    Развитие  ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием  нормативной базы, регулирующей ипотечные  сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

    Правительство РФ Постановлением от 11 февраля 2001 г. № 28 одобрило Концепцию развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки. В конце 2004 г. Государственная Дума приняла 28 «жилищных» законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья в стране.

    Развитие  ипотеки невозможно без существования  собственника предмета залога, поскольку  закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.

    К категории недвижимости относится  земля либо объекты, непосредственно связанные с землей: предприятия, жилые и нежилые дома, земельные участки. В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют жилищные кредиты трех видов: земельный, строительный и кредит на приобретение жилья.

    Каждый  ипотечный банк использует свою схему  предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.

    В России уже несколько лет работает целый ряд ипотечных программ ряда финансовых институтов. Это долгосрочные кредиты, это кредиты под относительно невысокие для российского кредитного рынка для физических лиц проценты. И это кредиты под залог приобретаемого жилья.

    Здание, в том числе жилые дома и  иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Другими словами, если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет права на получение ипотечного кредита. Владелец земельной доли не имеет право изменить ее целевое назначение; земля должна использоваться только для сельскохозяйственного производства.

    Земля может передаваться в аренду на срок не менее трех лет. Все земельные наделы, фактически принадлежащие гражданам РФ до 1991 г., передаются в частную собственность их владельцам бесплатно Указ Президента РФ № 293 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” не решает проблему права кредитора распоряжаться кредитным договором, то есть он не способствует созданию вторичного рынка ипотечного кредитования, поэтому необходим закон об ипотеке. Предметом ипотеки не может быть часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах.

    Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, а также иного имущества, изъятого из оборота.

    Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем. Она указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству

    Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

    Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и прежде всего проблемы обеспечивания жильем, c другой ( снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливает интерес федерального и региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

    Основными направлениями содействия органов  государственной власти становлению  и развитию ипотеки являются:

1. защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;
2. снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования;
3. субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, её реконструкцию, ремонт; освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;
4. безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;
5. оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;
6. вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;
7. оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с кредитной ставкой.

    Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй для ипотеки США. В России практически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути (более подробно система ипотечного кредитования была рассмотрена выше). Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификатов, а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем, если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным “ Фенни Мей ”, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.

    Началом развития этих рынков и их сегментов  могут быть системы жилищных займов. Центр ипотечного бизнеса совместно с Фондом имущества г. Москвы разработал схему, в которой центральным звеном (мини “Фенни Мей”) должна быть Московская ипотечная компания, работающая в тесной связи с правительством Москвы и его департаментами. Примерно такая же схема жилищной ипотеки используется в Ярославле (ярославский филиал Ипотечного акционерного банка). Используя достаточно сложную организационную и правовую форму, обусловленную отсутствием соответствующей законодательно-нормативной базы, этот банк в конечном счете предоставил ипотечные кредиты на жилье за счет средств, привлеченных от продажи ипотечных сертификатов, обеспеченных данными кредитами. В качестве посредника, действующего на вторичном рынке ипотечных кредитов, выступила Ипотечная кредитная компания, которая стала приобретать у банка и распространять ипотечные сертификаты, обеспеченные ипотечными кредитами.

    Основным  источником ресурсов для ипотеки  современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные  для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки.

    В процессе купли-продажи недвижимости право собственности переходит от продавца к покупателю, будь то юридическое (предприятие) или физическое (гражданин) лицо, только с момента регистрации договора купли-продажи. Описание прав собственности на недвижимое имущество составляет его титул (отсутствие на момент регистрации других собственников или претендентов на эту зарегистрированную собственность называется чистотой титула). Органы регистрации должны нести ответственность за чистоту титулов. К сожалению, такая ответственность не предусмотрена сегодня действующими законодательными актами. На практике же нередки случаи, когда предпринимаются попытки получить кредит под залог имущества людьми, которые сами фактически не являются его собственниками, или имеются другие собственники этого имущества, или, что еще хуже, когда оно приватизировано вопреки всем действующим законам. Вопросы чистоты титула особенно остро встают при сделке по земельным участкам и жилому фонду. Один из путей удовлетворительного решения ( страхование чистоты титула. Однако в России нет пока страховых компаний, которые выполняли бы или были бы готовы выполнять такие операции. Чистота титула чрезвычайно важна еще и потому, что в ипотечном кредитовании в залог идет не само недвижимое имущество, а право собственности на него.

    Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее разделение процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущества, Госкомзема, Бюро технической инвентаризации. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость (это земельный участок и все, что с ним неразрывно связано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассматривать в неразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и регистрировать сделку в целом.

    Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего времени) и система  налогообложения в России обуславливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недвижимость: цены регистрации (или нормативной цены) и реальной (рыночной) цены сделки. Первая проходит во всех документах, оформляющих сделку купли-продажи недвижимости, и используется как база исчисления соответствующих налогов и платежей. Именно эту цену приходится учитывать как залоговую, так как в случае неплатежей иск к залогодателю может быть предъявлен только на эту официально зарегистрированную сумму. На рынке недвижимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, плата за приобретенную у физического лица квартиру должна вноситься наличными деньгами. Организация же как юридическое лицо может оплачивать сделку наличными в сумме не более пяти миллионов рублей. В этих условиях организация вынуждена заниматься переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действующему законодательству можно осуществлять только при заключении международных контрактов и т. д. Ни для кого не секрет, что, решая эти проблемы, различные риэлтерские и финансовые структуры идут на прямое или косвенное нарушение действующего законодательства. Наиболее распространенная схема взаимодействия банка и риэлтерской фирмы (это, когда последняя берет на себя все риски кредитования, оформляет недвижимость, по которой идет сделка, в свою собственность и в аренду заемщику. Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую стоимость ее услуг по сделке, или риэлтерской организации (в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Строго говоря, здесь нет прямого залога недвижимости, а выдаваемый заемщику кредит нельзя назвать ипотечным. Существующая практика порождена нынешней хозяйственной системой. Чтобы покончить с подобной практикой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке недвижимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные операции с ней (особенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки.