Санкт-Петербургский  Государственный Политехнический  Университет

  Факультет Экономики и Менеджмента

  Кафедра: «Экономика и менеджмент недвижимости и технологий» 
 
 
 
 

  Курсовая  работа  

  Дисциплина: Методы финансирования и организации инвестиций. 

  Тема: Комбинированное финансирование жилищного строительства. 
 
 

  Выполнил  студент группы 5072/12                             Смирнов С. В.

  И.И.Иванов

  Л.И.Горчакова

  «___»________ 200   г.

    Руководитель                                                                С. В. Пупенцова 
 

Санкт - Петербург

  2011 
 
 
 

Содержание

Введение

     В настоящее время многие компании избирают альтернативные способы привлечения капитала частных лиц в жилищное строительство. В большинстве таких вариантов граждане, вкладывающие средства в строительство жилья, не защищены законодательством и рискуют не получить ни денег, ни квартиры.

     В данной работе будут рассмотрены  варианты финансирования жилищного строительства на основе:

• договоров долевого участия в строительстве
• создания жилищно-строительных кооперативов
• финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
• финансирование с использованием  векселей
• фонды развития жилищного строительства.

  1 Финансирование строительства за счет привлеченных средств.

     Долевое строительство - это вид строительства, при котором инвестиционные и строительные компании привлекают финансовые ресурсы инвесторов (дольщиков) для строительства объекта недвижимости, с последующим переходом прав собственности дольщикам на созданный объект недвижимости. Объект строительства делится на доли, которые выкупаются по мере строительства дома.

     Этот способ финансирования жилищного строительства был разработан в Санкт-Петербурге в 1995 г. Тогда это стало выходом из тупика, поскольку прекратилось бюджетное финансирование строительных проектов, перестали строить и на средства ЖСК, а банковские кредиты оказались недоступными из-за крайне высоких процентов. Жилищное строительство на 95% финансировалось исключительно за счет средств дольщиков. Часто случались срывы сроков строительства и двойные продажи из-за недобросовестности застройщиков. Но ситуация на рынке долевого строительства стабилизировалась и количество обманутых дольщиков заметно сократилось благодаря введению Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”

     Данный  закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

       На основании данного закона  привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:

     1) на основании договора участия в долевом строительстве;

     2) путем выпуска эмитентом, имеющим  в собственности или на праве  аренды, праве субаренды земельный  участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

     3) жилищно-строительными и жилищными  накопительными кооперативами в  соответствии с федеральными  законами, регулирующими деятельность  таких кооперативов.

     Предметом договора долевого участия является участие лица в финансировании строительства в размере равном стоимости приобретаемого жилья. После завершения строительства дольщик получает право собственности на долю в построенном доме, которая соответствует определенной квартире.

     Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

     Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

     Дольщик - это участник долевого строительства, заключивший договор долевого участия (ДДУ) со строительной или инвестиционной компанией.

     Договор долевого инвестирования также должен быть составлен корректно.  
Во-первых, в договоре должны быть указаны следующие обязательные условия

     :—  четко определен объект долевого  строительства;

     — установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства  участнику долевого строительства;

     — указана цена договора, сроки и  порядок ее уплаты;

     — определен гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет). Важно, что если в договоре не прописаны  данные условия, он считается незаключенным.

     Во-вторых, должны быть соблюдены обязательные требования к данной категории договоров: они заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считаются заключенными только с момента такой регистрации.

       Таким образом, застройщик должен сразу после заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником провести государственную регистрацию этого договора. Для этого обе стороны, застройщик и участник долевого строительства, подают соответствующее заявление в федеральный регистрирующий орган.

     Именно  из-за привлекательной цены покупка  жилья на стадии строительства пользуется спросом. Но при такой покупке могут возникнуть риски. Чтобы их избежать, покупателю необходимо разобраться с особенностями покупки квартиры по договору долевого участия.

     В соответствии с действующим законодательством, право на строительство дома возникает у застройщика на основании ряда документов:

• Постановления городского правительства о проектировании и строительстве;
• Договора с Комитетом по управлению городским имуществом на аренду участка под застройку;
• Если участок находится в собственности строительной компании, то должно быть распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре СПб, разрешающее начало работ;
• Разрешение государственной службы строительного надзора и экспертизы на строительство.

     До  исполнения указанных условий заказчику  запрещается рекламировать строительство объекта. При несоблюдении этих условий застройщиком в случае заключения ДДУ на строительство многоквартирного дома с гражданином последний вправе требовать от застройщика «немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков».

     Застройщик  обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. При нарушении условий о качестве объекта и передаче объекта с недостатками, которые делают его непригодным для использования, застройщик обязан устранить эти недостатки. Форма устранения недостатков может быть предусмотрена договором, но только из вариантов, установленных законом. Если договором не установлены формы устранения недостатков, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора и возмещения своих расходов на устранение недостатков.

     Для многих жителей России долевое строительство  является едва ли не единственным реальным способом получить собственную квартиру, поскольку рыночная цена недвижимости неподъёмна для большинства россиян, а банковское кредитование предполагает значительную переплату за квартиру, ввиду слишком высоких процентов, к тому же после мирового финансового кризиса доверие населения к банкам и кредитам близко к нулю. Долевое строительство позволяет купить квартиру по сравнительно низкой цене, ведь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, стоимость квартир в нём значительно возрастает, к тому же в большинстве случаев платежи рассрочены до завершения строительства.

2 Финансирование строительства посредством создания жилищных кооперативов.

     Нормативную базу деятельности жилищно-строительных кооперативов составляют следующие  нормы:

      1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ

     2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ.

     В соответствии со статьей 110 Жилищного  кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение  граждан и (или) юридических лиц  на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

     В соответствии со статьей 112 жилищного  кодекса жилищный кооператив может  быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов жилищно-строительных кооперативов не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Решение о создании жилищно-строительных кооперативов принимается собранием учредителей. Правом на вступление в жилищно-строительный кооператив обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами.

     Единственным  учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав принимается одновременно с решением об организации жилищно-строительных кооперативов. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов жилищно-строительных кооперативов, а также для самого кооператива.

     Управление  деятельностью жилищно-строительных кооперативов

     Жилищный кодекс РФ довольно жестко закрепил структуру  органов управления жилищно-строительных кооперативов. Статья 115 Жилищного кодекса РФ является императивной нормой, то есть не может быть изменена уставом кооперативом. В соответствии с вышеуказанной статьей в систему органов управления жилищно-строительного кооператива входят: 
1) Общее собрание членов жилищно-строительного кооператива 
2) Правление жилищно-строительного кооператива 
3) Председатель правления жилищно-строительного кооператива.

     Статья 117 Жилищного  кодекса РФ устанавливает, что общее  собрание правомочно в том случае, если на него явилось более 50% членов жилищно-строительного кооператива. Решения принимаются простым большинством присутствующих, однако в уставе могут быть указаны вопросы, решения по которым принимаются квалифицированным большинством (3/4). Принятое на общем собрании решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов жилищно-строительного кооператива.

     Правовое положение  членов кооператива.

     Изначально единственными  членами кооператива являются его  учредители (лица, проголосовавшие  за создание кооператива). Однако кооператив вправе принять в свой состав и других членов.

     Лицо, желающее вступить в жилищно-строительный кооператив подает в правление жилищно-строительного  кооператива соответствующее заявление. На рассмотрение заявления правлению  отведен 1 месяц. Решение правление должно быть утверждено общим собранием жилищно-строительного кооператива. Именно общее собрание окончательно решает – принять данное лицо в члены жилищно-строительного кооператива или отказать ему в приеме. Если общее собрание утвердило решение правление, то лицо становится членом жилищно-строительного кооператива, но не сразу, а с момента уплаты вступительного взноса.

     К основным правам членов жилищно-строительных кооперативов можно  отнести право на участие в  общем собрании, право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме, право на пай, право на вселение временных жильцов, право на сдачу жилого помещения в наем, право собственности на предоставленное жилое помещение с момента полной выплаты паевого взноса.

     Право на пай является одним из основных имущественных прав члена жилищного кооператива. Жилищный кодекс не установил порядка внесения паевого взноса членами кооператива. Данный вопрос должен быть решен в уставе жилищно-строительного кооператива.

     Паевой взнос представляет собой имущественный (денежный) взнос, соответствующий покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос может быть внесен единовременно или в рассрочку, в зависимости от положений устава. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве собственности. 
Пай складывается из паевого взноса и начислений на пай (если они предусмотрены уставом). Он принадлежит члену кооператива со всеми вытекающими последствиями – пай может быть продан или подарен другому лицу (если устав кооператива это допускает), в случае смерти члена кооператива он входит в состав наследственной массы, в случае исключения лица из кооператива пай должен быть выплачен в сроки и на условиях, установленных уставом кооператива (но не позднее чем через два месяца после исключения).

     Главная обязанность  члена кооператива – внести паевой взнос в порядке и сроки, установленные  уставом жилищно-строительного кооператива.

     «Жилищно-строительные кооперативы – довольно распространенная схема реализации квартир в строящихся домах. Она полностью отвечает действующему законодательству и поэтому привлекательна как для застройщиков, так и для покупателей.

     По оценкам участников рынка, В Санкт-Петербурге по этой схеме продается около 30% строящихся домов.¹ На сегодняшний день существуют следующие виды кооперативов:

• жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) - образуются в рамках одного многоквартирного дома;

• жилищно-накопительный (ЖНК) - вновь появляющиеся в соответствии с недавно разработанной законодательной базой объединения покупателей жилья, работающие по принципу взаимного кредитования с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

      Важной отличительной  особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что право требования по этому договору не регистрируется в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу. В данном случае право на регистрацию собственности дает не договор, а справка о полной выплате паевого взноса.

      Большим плюсом в  схеме ЖСК для покупателей  является то, что члены кооператива  имеют право не только выбирать и  переизбирать руководство ЖСК, они  еще и имеют право контролировать строительство – отслеживать  ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. Кроме того, уже после сдачи дома в эксплуатацию пайщики имеют право на получение прибыли от коммерческой деятельности ЖСК, например от сдачи в аренду помещений.

      Также можно отметить несколько минусов ЖСК. Во-первых, на кооператив не распространяется Закон «О защите прав потребителей». Претензии по качеству строительства и срокам кооперативу предъявить нельзя. Во-вторых, у пайщика могут возникнуть проблемы с выходом из кооператива, если договор с застройщиком заключен таким образом, что деньги обратно забрать нельзя.

3 Финансирование строительства с помощью векселей

Суть  вексельной схемы состоит в том, что клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме.

           Вексель - это долговое обязательство, по которому векселедержатель (собственник векселя, то есть, лицо, купившее вексель) имеет право погасить его по истечению указанного в нем срока с получением процента

     В простом векселе участвуют два  лица, из которых плательщиком является векселедатель. Последний, выписывая  вексель обязуется уплатить своему кредитору (векселедержателю) определенную сумму в определенный срок. 

     В переводном векселе участвуют 3 и  более лица. Плательщиком является не векселедатель, а другое лицо, которое  принимает на себя обязательства  оплатить такой вексель в срок.

     Покупатель  векселя (векселедержатель) может по истечении срока векселя (он соответствует окончанию срока строительства дома) обменять вексель на деньги (заработав на проценте или на повышении курса этой ценной бумаги, если такие векселя играют на бирже) или расплатиться ими за свое жилье. Поскольку стоимость жилья в последнее время постоянно растет, то ценность векселя увеличивается и приносит доход своему владельцу.

     Вексельная  схема покупки  квартиры применяется  в следующих вариантах: 
— В первом случае дольщики покупают за денежные средства вексель сторонней (третьей) организации, а затем либо сразу передают вексель застройщику за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору, либо по окончании строительства расплачиваются этим векселем по договору купли-продажи построенного объекта.  
В данном случае возникает долг третьего лица перед застройщиком на основании данного векселя, поэтому застройщик вправе предъявить данный вексель третьему лицу для погашения.— Во втором случае сам застройщик выдает дольщику вексель с обязательством погасить его путем передачи объекта.

     При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора: 
Предварительный договор, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя.

     Если детально подходить к заключаемым договорам, можно  сделать вывод в соответствии с которым физическое лицо – дольщик, приобретает у застройщика ценную бумагу – вексель, а дополнительно между застройщиком и приобретателем квартиры возникают отношения из предварительного договора по возможному дальнейшему заключению основного договора купли-продажи на недвижимость.

     Таким образом, с правовой точки зрения, рассматриваемые сделки - это 2 различные  сделки, не связанные друг с другом. Нечеткие юридические отношения в вексельной схеме могут привести к уклонению от исполнения обязательств со стороны недобросовестного застройщика.

     Если  у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя.  
            С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру.

4 Финансирование строительства посредством выпуска облигаций жилищного займа.

     Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан  и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск облигаций  жилищного займа.

     Облигация – это ценная бумага, удостоверяющая отношения займа между

     владельцем  и выпустившим ее лицом. Главное достоинство облигации состоит в том, что она позволяет, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечивать развитие жилищного сектора рынка недвижимости

     В качестве участников такой модели выступают заказчик, заемщик-эмитент и кредитор. При этом функции кредитора выполняют, граждане, которые желают приобрести жилье. Возможно также присутствие посредника (финансового агента) при размещении и реализации облигаций жилищного займа. В качестве эмитента, могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие права заказчика на проведение строительства жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и необходимую проектную документацию. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента.

     В этой модели прямые договорные отношения  между кредитором и эмитентом  заменяются на систему выпуска и  размещения специальных ценных бумаг, дающих право их владельцам на получение  впоследствии жилья, под которое  эмитент производит эмиссию, т.е. облигации  жилищного займа гарантируются недвижимостью – незавершенным строительством в виде жилья, находящегося по конкретным адресам.

     Граждане  имеют возможность постепенно накапливать  средства на приобретение жилья путем  покупки облигаций жилищного  займа. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Как правило, облигации жилищного займа дают право приобретать жилье в домах, построенных муниципалитетом.

     Развитие  договорных отношений между участниками  данной модели развития представлено на след схеме.

     Рис.1 Договорные отношения в облигационной  сделке.

     По  данной схеме заключаются следующие  виды договоров:

     Между заказчиком и эмитентом – договор о выполнении функций заказчика и эмитента облигаций жилищного займа;

     Между эмитентом и финансовым агентом – договор о выполнении функций финансового агента;

     Между кредитором и финансовым агентом – договор купли-продажи облигаций жилищного займа;

     Между кредитором и эмитентом – договор погашения облигаций жилищного займа жильем.

     Эмитент имеет возможность погашения  облигаций тремя способами: денежными  средствами, исходя из рыночной стоимости  одного квадратного метра общей  площади построенного жилья, жильем, обменом на облигации последующих  серий

     Облигации жилищного займа могут носить краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный характер, что дает право выбора гражданам.

     .Каждая облигация дает право на получение определенного количества площади жилья (не менее 0,1 м²) [69]. Срок их обращения может достигать 30 лет [134]. В России предельный срок – 10 лет. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. В случае отказа от приобретения жилья, облигации выкупаются по текущей номинальной цене.