СОДЕРЖАНИЕ

  Введение…………………………………………………………..………………3

1. Виды ипотеки и  ипотечное кредитование  ………………………………...7

2. Правовые аспекты  ипотеки …………………………………….…………..13

3.Порядок  заключения и оформления  сделки по ипотечному  кредитованию…………………………………………………………..………..22

4.Расчет кридитоспособности заемщика и максимально допустимой суммы ипотечного кредита………………………………….…………….……….…..28

5.Составление  графиков аннуитетных  и дифференцированных  платежей по кредитному  договору……………………………………………..…….………37

Заключение…………………………………………………………….………...46

Литература……………………...……………………………………….……….50

ВВЕДЕНИЕ

     Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский  указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране [4, c.3].

     Надлежащим  образом функционирующая система  финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и  способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья  в достаточной мере будут удовлетворять  спрос населения. Это является важным аспектом и для республики Саха (Якутия), где особенно остро стоит проблема ветхого жилья.

     В Якутии в настоящий момент существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

     С целью эффективного использования  бюджетных и привлечения внебюджетных средств на строительство жилья, республиканской целевой программы «Жилище» на 2003-2006 гг. по Распоряжению Правительства Республики Саха (Якутия) от 13.08.2004г. создано ОАО «Республиканское ипотечное агентство». Агентство определено в качестве регионального оператора по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Этот статус подтвержден соглашением между правительством РС (Я), федеральным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Агентством.

       В январе 2004 г. Правительством Республики Саха ОАО «РИА» назначено уполномоченным Агентом по реализации подпрограммы переселения граждан из ветхих и аварийных жилых домов и домов, сносимых в градостроительных целях.

     Усилиями  ОАО «РИА» на территории республики была создана инфраструктура рынка ипотечного кредитования. Доля Агентства в общем объеме ипотечного кредитования в Республике Саха составила в 2005 г. 80 %.

     За  время своего существования ОАО «РИА» помогло улучшить жилищные условия более чем тысяче семей, из которых 315 использовали ипотечные займы.

     За  период с 2003 по 2009 год 1 784 семьи получили ипотечные кредиты на сумму 1 484 млн  рублей. Есть успехи и в реализации подпрограммы обеспечения жильем работников бюджетной сферы «Жилище 2007-2009» – 596 семей уже получили новые квартиры. Агентство продолжает работу по строительству жилья для бюджетников – строятся 47-квартирный дом в Нижнем Бестяхе, два жилых дома в Якутске [8].

     В 2010 году был внедрен еще один ипотечный продукт, связанный с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса при вступлении в ипотеку.

     Влияние финансового кризиса отразилось на рынке жилья Якутии – в среднем цены на квартиры снизились на 10-15%. Сейчас объем продаж на жилищном рынке снизился – продавцы ожидают изменения конъюнктуры, чтобы продать свое жилье по реальной цене. Продолжительность данной ситуации зависит от состояния экономики в целом [8].

     Улучшение жилищных условий и приобретение жилья – одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит, но сегодня. Жилищная проблема сейчас стоит очень остро. Уже не первый год региональные власти пытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного комплекса, создавая различные программы и мероприятия.

     Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет  недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья. Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

     Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных  государственных ипотечных агентств.

     Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года. Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

     Цель  курсовой работы заключается в освоении особенностей коммерческих расчетов, используемых в практике ипотечного кредитования жилья.

     Задачами  курсовой работы являются:

     - закрепление теоретический знаний  по основам ипотечного (залогового) кредитования, оформления ипотечных  сделок;

     - ознакомление с новейшими инструктивными  и законодательными актами по  ипотечному кредитованию;

     - изучение основ и особенностей  функционирования рынка ипотечных  кредитов;

     - закрепление навыков ведения  коммерческих расчетов в ипотечном  кредитовании:

     а) расчет кредитоспособности заемщика;

     б) расчет минимально допустимой суммы ипотечного кредита;

     в) расчет размера аннуитетного и дифференцированного платежа при погашении ипотечного кредита и процентного платежа по ним.

1 Виды ипотеки и ипотечное кредитование

     Вступивший  в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

     Многие  широко интерпретируют понятие ипотеки  и как получение кредита под  залог недвижимости, и как получение  кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

     Согласно  ст. 335 ГК РФ залогодателями могут быть:

     1) как сам должник, так и третье  лицо;

     2) залогодателем вещи может быть  ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения;

     3) лицо, которому принадлежит закладываемое  право. 

     Если  предметом залога является недвижимость, то он получает название ипотеки. Ипотека  может быть установлена на любое  недвижимое имущество, которое залогодатель в праве продать или отчуждать любым иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

     В настоящее время на основе законодательства практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования предусматривает следующие виды ипотеки:

• ипотека жилых домов и квартир;
• ипотека предприятий, зданий и сооружений;
• ипотека земельных участков

     Так, ипотека жилых домов и квартир может применяться только для жилых домов и квартир, их частей (изолированных комнат), находящихся в собственности проживающих (приватизированные квартиры и частные жилые дома). Особо рассматриваются вопросы ипотеки с имуществом подопечных. Ипотека государственных и муниципальных жилых домов и квартир запрещена. Данный вид ипотеки в настоящее время является приоритетным и реализуется.

     Ипотека жилого дома или квартиры допускается  для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

     Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

     В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

     Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

     Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

     Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

     Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

     Если  иное не предусмотрено договором  об ипотеке, залогодатель вправе сдать  нанимателю находящуюся в жилом  доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

     Однако  он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

     Ипотека предприятий, зданий сооружений рассматривается как ипотека имущественного комплекса – объекта гражданских прав, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. При этом право залога распространяется на все входящее в состав данного предприятия имущество или ряд компонентов предприятия, которые  могут быть введены в сферу действия права залога. Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение. Либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (или право аренды на этот участок). Данный вид ипотеки в реальной практике не реализуется. Так как, в настоящее время слабо сформирован и слабо функционирует рынок деловой недвижимости. Не сложилась конъюнктура на имущественные комплексы, не до конца решены правовые вопросы с собственностью земли.

     В составе заложенного имущества  предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения  имущества, а также приобретенные  предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

     Передача  предприятия в ипотеку допускается  при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.

     Ипотекой  предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

     Не  допускается передача в ипотеку  предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

     Ипотекой  предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

     Состав  имущества, передаваемого в ипотеку  предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.

     Залогодатель  вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки. 

     Ипотекой  предприятия обеспечиваются главным  образом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия.

     Ипотека земельных участков включает в себя  передачу в залог земельных участков, находящихся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц, предоставленных для целей садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. А также приусадебные земельные участки личных подсобных хозяйств физических лиц; земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере необходимом для хозяйственного их обслуживания. К земельным участкам, не подлежащим ипотеке, относятся:

     1) земельные участки, находящиеся  в государственной собственности  (федеральной, региональной, муниципальной);

     2) земельные угодья сельскохозяйственного  назначения, находящиеся во владении  сельскохозяйственных организаций; 

     3) земельные угодья сельскохозяйственного  назначения, находящиеся во владении  крестьянских (фермерских) хозяйств;

     4) полевые (приусадебные) земельные участки личных подсобных хозяйств.

     Особенности ипотеки земельных участков также  включают вопросы об изменении условий договора ипотеки, об ипотеке земельных участков принадлежащих третьим лицам, об оценке земельных участков при его ипотеке, об обращении взыскания на заложенные земельные участки и их реализацию.

     Данный  вид ипотеки функционирует на рынке ипотечных кредитов, но имеет ограничения из-за сложности правовых вопросов учета и реализации земли.

     Таким образом, ипотеку можно представить  особым видом части возмездной сделки, который оформляется в виде отдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или право на нее.

     Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

     При общей собственности на землю  коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий  гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.

     Не  допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

     Залогодержателем  по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

     Здания, сооружения, которые находятся или  будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

     Если  в закладной на земельный участок  не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением [3, c. 261].

     В случае несвоевременного погашения  ипотечного кредита или других «прегрешений»  собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ

     В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного банковского законодательства, и тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным.

     Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.

     Ипотека подлежит государственной регистрации  учреждениями юстиции в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

     Для государственной регистрации ипотеки  должны быть представлены:

• нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
• документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• доказательства уплаты регистрационного сбора;
• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

       Если в договоре об ипотеке  указано, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также: закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

     Ипотека должна быть зарегистрирована в течение  одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

     Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество.

     Датой государственной регистрации ипотеки  является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

       Регистрационная запись об ипотеке  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество  должна содержать сведения о  первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

     Эти данные вносятся в регистрационную  запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

     Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

       Орган, осуществивший государственную  регистрацию ипотеки, оставляет  в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.

     Расходы по уплате сборов за государственную  регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

     Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

     Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.[9]

     Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера.

       Деятельность органов государственной  власти в последние три-четыре  года была в основном сосредоточена  на формировании нормативной  правовой базы функционирования  ипотечного кредитования. Было разработано  и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:

• Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом Российской Федерации. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.
• Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.
• Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» [6, c.51].

     Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

• «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• «Закон об акционерных обществах»;
• «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• «Гражданский кодекс»;
• «Налоговый кодекс»;
• «Жилищный кодекс».