Купля-продажа земельных участков. 3

ФГБОУ ВПО Самарский государственный экономический университет

Кафедра «Организации и стратегии  развития промышленных предприятий»

Курсовая работа

на тему:

Купля-продажа земельных  участков

Выполнила:

студентка 3 курса гр. ЭиУП(ОсНИ),

Е.С. Федина

Научный руководитель:

канд. пед. наук

Н.В. Кочеткова

Самара 2011.

План

Введение

Недвижимость  является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого  человека и в силу этого выступает  как особый объект гражданско-правовых отношений.

Земля - уникальный природный ресурс, обладающий целым рядом специфических, только ему присущих свойств, во-первых, он количественно ограничен, во-вторых, произвести искусственно его невозможно; в-третьих, каждая его часть, представляющая собой отдельно взятый земельный участок, используемый для тех или иных целей, различна по своему плодородию (качеству) и местоположению.

Актуальность  исследуемой темы определяется:

- повсеместно  возникающими сложностями при  заключении и оформлении гражданско-правовых  сделок с недвижимостью;

- постоянными  изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.

Одним из главнейших источников процветания любого государства  является принадлежащие ему земельные  ресурсы. От того, в чьих руках находится  земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависит благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

Земельные правоотношения являются сложными и многогранными  по своей правовой природе, каждая отдельная  грань регулируется различными правовыми  нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участок – это объект гражданских прав и объект недвижимости, закрепляют условия и порядок заключения сделок с земельными участками.

Целью курсовой работы является изучение сделки купли-продажи земельного участка.

Исходя из этой цели вытекают следующие задачи:

- рассмотрение  категорий земель РФ;

- изучение видов сделок с земельными участками;

- рассмотрение правового регулирования сделок с землей;

- рассмотрение  процедуры приобретения земельного участка;

- изучение договора купли-продажи земельного участка;

- изучение существенных условий, предъявляемые к договору купли-продажи земельного участка.

В первой главе  будут рассмотрены понятия: «недвижимое имущество», «земельный участок», категории земель РФ по целевому назначению, классификация различных сделок с земельными участками. А также была изучена нормативно-правовая база, регулирующая сделки с земельными участками.

Во второй главе  будут рассмотрены следующие вопросы: процедура приобретения земельного участка; документы, необходимые для заключения договора купли-продажи и существенные условия для данного договора.

В третьей главе будет представлен анализ рынка земельных участков по Самарской области и рассмотрение купли-продажи земельного участка на конкретном примере.

Для раскрытия  данной темы использовалось действующее  Российское законодательство.

1. Понятие и общая характеристика сделок с земельными участками.
1. Понятие земельного участка. Категория земель РФ

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».¹

Земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых  при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно Земельному кодексу РФ все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование. ²

В зависимости  от целевого назначения выделяют следующие  категории:

• сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• промышленного и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса. ³

Категория земель обязательно должна быть указана  в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных  участков, а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих переход права на земельные участки.

Каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования. К примеру, земли населенных пунктов могут иметь такие виды разрешенного использования как:

• индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

А земли сельскохозяйственного  назначения могут иметь такой  вид разрешенного использования  как:

• ведение крестьянско–фермерского хозяйства (КФХ);
• ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• дачное строительство (разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них);
• садоводство (разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них).

2. Основные виды сделок с земельными участками

Анализ норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет  выявить следующие виды сделок с  землей:

• купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);
• передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области.
• продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса;
• продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;
• залог земельных участков и земельных долей;
• наследование земельных участков и земельных долей;
• мена земельных участков и земельных долей;
• дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;
• передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;
• передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;
• иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.

Итак, собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное  пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещанием.

Землевладельцы  и землепользователи вправе с  согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной или муниципальной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) пользование, наследуются или переходят к правопреемнику только вслед за строениями, зданиями и сооружениями.

Арендаторы  и срочные пользователи земли вправе обменять свои земельные участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.

Совершение  указанных сделок с землей допускается  при условии соблюдения ограничений, установленных земельным и гражданским  законодательством.

Заключение  договора ренты регулируется ст. 583—600 ГК РФ. Суть этой сделки заключается  в том, что одна сторона передает земельный участок (долю) в собственность  другой стороне, которая будет выплачивать  за это бессрочно или на срок жизни  ренту в виде денежной суммы либо средства на содержание получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением оформляется  в соответствии со ст. 601—605 ГК РФ и  заключается в том, что гражданин  передает участок в собственность  плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица.

Собственник земли  вправе добровольно от нее отказаться. В соответствии со ст. 225 ГК РФ в этом случае по поручению органа местного самоуправления районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству принимает этот бесхозяйный участок на учет. Только по истечении одного года орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на указанный участок.

Если от земельного участка отказывается землевладелец  или землепользователь, то на основании  поданного заявления орган местного самоуправления вправе сразу принять  решение об изъятии такого земельного участка у отказавшегося лица и передать участок иным лицам.

Воля участников сделки, отражающая их намерение совершить  сделку, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия  сделки были зафиксированы, и можно  было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.

Способ, посредством  которого выражается воля сторон при  совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких  способов.

Сделка может  быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

Сделка может  быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в  законе или в соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

Единственной  сделкой с земельными участками, заключение которой Гражданский  Кодекс РФ допускает в устной форме, является аренда на срок до одного года.

Все остальные  сделки с землей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон (личная, должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).

Несоблюдение  простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).

В письменной форме  сделки (договоре), предусматриваются следующее условия:

1. стороны сделки;
2. вид сделки;
3. предмет сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);
4. указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества:
5. указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правам третьих лиц (залог, аренда, сервитуты др.);
6. дата передачи прав на земельный участок;
7. цена сделки;
8. обязательства сторон.

К договору в  обязательном порядке прилагается  план участка с указанием границ обременений (ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.

С введением  в действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 29.06.2004 № 58-ФЗ) все сделки с землей подлежат обязательной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Данные о  совершении сделок с земельными участками  вносятся в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права и обязанности, возникающие в результате заключения сделок с земельными участками, начинаются только с момента государственной регистрации этой сделки.

Кроме того п. 4 ст. 18, о требованиях к документам, предоставляемым на государственную регистрацию, отмечает: кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Уточненные  данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в  Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или заявления правообладателя.

3. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась  в связи с разгосударствлением  собственности на землю, введением  аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей (аренда) был закреплен в законодательстве до введения частной собственности на землю.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические  лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5. ⁴

Статья 36 Конституции  РФ 1993г. устанавливает, что собственник  свободно владеет, пользуется и распоряжается  землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном  интересе.⁵ Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».⁶

Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). В ГК РФ также закреплено положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие  из оборота или ограничение в обороте отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные  земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности: собственники расположенных  на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в  ЗК РФ статьи, регулирующей особенности  купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с  земельными участками, в первую очередь  сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам  купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей  использования. Существенное отличие  наблюдается в правовом регулировании  сделок с застроенными земельными участками  и незастроенными участками.

2. Особенности купли-продажи земельных участков
1. Процедура купли-продажи земельного участка

Российское законодательство предусматривает приобретение земельных участков путем купли-продажи. На сегодняшний день это один из самых распространенных способов получения земли в собственность.

Порядок купли-продажи  гражданами земельных участков регламентирован  постановлением Совета Министров Правительства  Российской Федерации «Об утверждении  порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков».

1) Настоящий Порядок применяется при продаже гражданами Российской Федерации земельных участков или их частей (далее именуются - участки) для ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации.

Купля-продажа  участка возможна при отсутствии земельных споров по участку и  иных установленных законодательством  причин, препятствующих заключению сделки.

2) Сделка по купле-продаже участка совершается собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами с оформлением договора купли-продажи (купчей).

3) При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

4) Цена участка и условия оплаты определяются по договоренности между покупателем и продавцом или по результатам конкурса, аукциона.

5) К договору купли-продажи прилагается план участка.

При отсутствии плана участка  он изготавливается за счет средств  продавца или покупателя по соглашению между ними.

Технические требования к  планам устанавливаются Комитетом  Российской Федерации по земельным  ресурсам и землеустройству.

6) Налогообложение и взимание государственной пошлины при купле-продаже участка производятся в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Купля-продажа участка  возможна при отсутствии земельных  споров по участку и иных установленных  законодательством причин, препятствующих заключению сделки.

7) Сделка по купле-продаже участка совершается собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами с оформлением договора купли-продажи (купчей).

При совершении сделки купли-продажи  участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Для заключения договора купли-продажи земельного участка законодатель устанавливает следующие документы:

1. Свидетельство на право собственности на землю.

2. Правоустанавливающий документ (постановление на основании чего  принадлежит земельный участок).

3. Свидетельство о государственной  регистрации права на дом (если  он есть).

4. Правоустанавливающий документ на дом.

5. Кадастровый план участка из  земельного комитета.

6. Справка из Земельного комитета  о стоимости земли.

7. Справка из БТИ о стоимости  для купли-продажи (если на  участке есть дом).

8. Технический паспорт на дом или регистрационное удостоверение (в БТИ).

9. Акт приемки дома в эксплуатацию.

10. Если дом не достроен, в  БТИ берется справка на незавершенное  строительство и в Управлении  архитектуры района — разрешение  на застройку.

11. Выписка из домовой книги или справка об отсутствии зарегистрированных лиц (если в доме никто не прописан).

12. Справка из администрации  сельского совета по месту  нахождения объекта.

 13. Справка из налоговой инспекции.

14. Согласие супруга  на продажу (если гражданин состоит в браке).

15. Согласие супруга  на покупку.

16. Ксерокопия паспорта  продавца.

17. Ксерокопия паспорта  покупателя.

Следует помнить, что  в каждом конкретном случае существуют свои нюансы, которые требуют сбора  и подготовки дополнительных справок. Заключительным этапом сделки купли-продажи  земельного участка является исполнение сторонами своих обязательств, указанных в их договоре.