Купля-продажа земельных участков и ее особенности

Купля-продажа  земельных участков и ее особенности.

Содержание

Введение

Процедура купли-продажи земельного участка

Описание  земельного участка  и определение  его стоимости  методом прямого  сравнительного анализа  продаж

Заключение

Список  литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

Недвижимость  является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого  человека и в силу этого выступает  как особый объект гражданско-правовых отношений.

Одним из главнейших источников процветания любого государства  является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете, зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

Земельные правоотношения являются сложными и многогранными  по своей правовой природе, каждая отдельная грань регулируется различными правовыми нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участок – это объект гражданских прав и объект недвижимости, закрепляют условия и порядок заключения сделок с земельными участками.

Целью курсового  проекта является изучение сделки купли-продажи  земельного участка.

Исходя из этой цели вытекают следующие задачи:

- рассмотреть  категории земель РФ;

- изучить виды  сделок с земельными участками;

- рассмотреть  правовое регулирование сделок  с землей;

- провести маркетинговое  исследование предложения земельных  участков в Самарской области;

- рассмотреть  процедуру приобретения земельного  участка;

- изучить документы,  необходимые для оформления купли-продажи  земельного участка.

В первой главе  были рассмотрены понятия «недвижимое  имущество», «земельный участок», категории  земель РФ по целевому назначению, классификация различных сделок с земельными участками. А также была изучена нормативно-правовая база, регулирующая сделки с земельными участками.

Во второй главе  было проведено маркетинговое исследование предложения земельных участков в Самарской области в период с ноября 2009 по апрель 2010 года.

В третьей главе  были рассмотрены процедура приобретения земельного участка; документы, необходимые  для заключения договора купли-продажи  и для дальнейшей регистрации  этого договора в ЕГРП. Приведено описание земельного участка с улучшениями, а также проведена оценка этого земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж.

Для раскрытия  этой темы использовались учебные пособия  авторов: Асаул А.Н., Горемыкин В.А., Козырь О.М., Соловьев М.М., Тарасевич Е.И., Тэпман Л.Н. 

Процедура купли-продажи земельного участка

Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании составления договора купли-продажи, купчей, который и  регистрируется в органе государственной  регистрации. Кроме того завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.

При этом следует  иметь в виду, что сделка с земельным  участком возможна только с тем земельным  участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно.

Таким образом, сделке подлежат только те земельные  участки, по которым проведены кадастровые  работы, а именно проведено межевание  земельного участка.

После того как  проведены кадастровые работы на земельном участке, этот земельный участок подлежит постановке на государственный кадастровый учет. В последующем органом кадастрового учета правообладателю или лицу, выступающему от имени правообладателя по нотариально выданной доверенности, выдается кадастровый паспорт земельного участка. В кадастровом паспорте отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования, а так же уникальные характеристики земельного участка, которые в совокупности предоставляются в формах: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6.

Начиная процесс  по отчуждению права на земельный  участок, необходимо удостовериться, какие  документы на объект планируемой  сделки есть в наличии. Прежде всего  должно быть свидетельство о праве  собственности на землю (о государственной  регистрации права).

Свидетельство всегда ссылается на документ, на основании  которого было получено право на объект недвижимого имущества. Это могут  быть договоры купли-продажи или  дарения, права на наследование, постановление  главы района.

Если право  собственности на земельный участок приобретено в период после 31.01.98 года — момент введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации прав), то вся информация должна храниться в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС). [5] Таким образом, если по каким-либо причинам правоустанавливающие документы на земельный участок утрачены, то нужно обратиться в УФРС за выпиской о содержании названных бумаг. Полученная выписка подтверждает ваше право на недвижимое имущество и является достаточной для совершения сделки по отчуждению участка. Если же свидетельство было выдано регистрационной палатой (в разные годы она называлась Московская областная регистрационная палата, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области) и есть ссылка на постановление главы района, то этот документ надо заказать в районном архиве.

Нужно подчеркнуть, что государственные акты, свидетельства  и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31.01.98 года), действительны.

Право на участок, приобретенный до 31.01.98 года, могут  подтверждать следующие документы.

- Свидетельство  о праве на земельные доли, а при отсутствии документов — выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

- Свидетельство  о праве собственности на землю,  выданное до 31.01.98 года, голубого  или розового цвета. Если решение о предоставлении участка принято после 29.10.93 года, оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

- Договоры об  отчуждении участков, решения судов,  свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.

После того как  на руках оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления  межевания. Плату за эту услугу определяют согласно договору с землеустроительной организацией, сумма может меняться в зависимости от срочности проведения работ.

Список документов, которые нужно предоставить геодезистам:

- нотариально  заверенную копию свидетельства  на землю, два экземпляра (при наличии);

- нотариально  заверенную копию постановления,  договора купли-продажи или дарения;

- выкопировку  из генерального плана, заверенную  печатью и подписью председателя  садового товарищества (он же  и выдает документ);

- технический паспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;

- акт согласования  границ со смежными землепользователями,  заверенный печатью и подписью  председателя садового товарищества  либо администрацией сельского  округа. [40]

Бланк акта согласования границ можно взять в любой фирме, оказывающей услуги по проведению землеустроительных работ. Этот документ необходимо подписать с соседями по земельному участку.

Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело. Далее межевое дело надо передать в земельный комитет по вашему району, где документы сначала пройдут юридическую экспертизу (на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует передать в Кадастровую палату (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.

Стоит отметить, что сделки с земельными участками  можно совершать в простой  письменной форме (купля-продажа, дарение) или заверять у нотариуса. Для  проведения и тех и других сделок участок обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет. Необходимо подчеркнуть, что при совершении сделок в простой письменной форме не нужно регистрировать в УФРС ранее возникшее право собственности. Если же вы решили заверить сделку у нотариуса, то прежде, при отсутствии свидетельства о государственной регистрации права, вам надо зарегистрировать свое право на земельный участок в УФРС.

После того как  у вас на руках оказались кадастровый  план участка, правоустанавливающие документы  и свидетельство о государственной  регистрации права собственности, для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимо собрать следующие бумаги:

- справку из  налоговой инспекции об отсутствии  задолженностей по земельному  налогу;

- выписку из  Единого государственного реестра  прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки). Ее надо заказать в УФРС по тому району, где находится участок. Выписку предоставляют только собственнику или доверенному лицу.

Наконец, после  подписания договора пакет документов сдают на регистрацию в УФРС.

Согласно Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 года «О государственном  земельном кадастре», все земельные  участки на территории РФ должны быть поставлены на государственный кадастровый  учет, в результате чего каждому  наделу присваивают номера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можно провести сделку с земельным участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов). [6]

Для регистрации  сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы:

- Должным образом  оформленное заявление о государственной  регистрации;

- Паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);

- Нотариально  удостоверенная доверенность (в  случае, если заявитель является  доверенным лицом);

- Документ, подтверждающий  уплату государственной пошлины  за государственную регистрацию;

- Кадастровый  паспорт земельного участка;

- Документы,  представляемые продавцом и покупателем:  

- договор (совершенный  в простой письменной форме  или нотариально удостоверенный);  

- согласие супруга  (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);

- Документы, представляемые только продавцом: 

- документ, подтверждающий  права на земельный участок,  являющийся предметом договора (в  случае если право собственности  зарегистрировано в Едином гос.  реестре прав на недвижимое  имущество представление указанного  документа не требуется); 

- согласие залогодержателя  на сделку, если отчуждаемый земельный  участок обременен залогом.

Сделка с земельным  участком, зарегистрированная должным  образом - это акт государства  подтверждения и признания права  на земельный участок тем или иным лицом (юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком все необходимые документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объект недвижимости.

Таким образом, сделки с земельными участками проводятся на основании зарегистрированного  должным образом договора купли-продажи, купчей, земельного участка или иного объекта недвижимости.

Описание  земельного участка  и определение  его стоимости  методом прямого  сравнительного анализа  продаж

Земельный участок  прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Кадастровый номер  земельного участка 63:07:02-02-008:0007.

Фронтальная граница  земельного участка расположена  на расстоянии

примерно 30 м  от обочины шоссе. На противоположной  стороне шоссе

расположен лесной массив и, примерно, в 1 км река Сок.

Ближайшая остановка общественного автотранспорта находится в 0,5 км.

Участок расположен на землях населенного пункта Красный  Яр. Согласно договору купли-продажи  земельного участка с жилым домом  от 15 декабря 1999 года, удостоверенного  нотариусом Красноярского нотариального округа Самарской области Фирсовой Е.К., по реестру № 1780

земельный участок  предоставлен в собственность Смирнову В.С. для индивидуального жилищного  строительства. Арендой и ипотекой не обременен.

Участок обременен  сервитутом по трассе газопровода в пользу соседнего земельного участка с кадастровым номером 63:07:02-02-008:0008. Субъект прав собственности на оцениваемый земельный участок имеет право ограниченного пользования (сервитут) по трассе водопровода на соседнем земельном участке с кадастровым номером 63:07:02-02-008:0008.

Использование земельного участка не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными  зонами.

На участке  расположены одноэтажный жилой  дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок  имеет ограждения по периметру.

Описание жилого дома

Оцениваемый жилой  дом представляет собой одноэтажное  крпичное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 1994 года.

В строительном отношении здание характеризуется  следующими показателями: Этажность - 1 этаж, мансарда, подвал, веранда. Общая площадь – 81,3 кв.м Жилая площадь – 50,8 кв.м. Площадь с учетом веранды 112,5

Определение стоимости  земельного участка методом прямого  сравнительного анализа продаж.

Данный метод  основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основные этапы  процедуры оценки по данному методу включают:

1. Исследование  рынка недвижимости с целью  сбора информации о совершенных  сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор сопоставимых  объектов, по которым заключены  договоры купли-продажи.

3. Сравнение  оцениваемого объекта с отобранными  сопоставимыми объектами и внесение  поправок в цены сопоставимых  объектов.

4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов. [26]

В процессе оценки был осуществлен сбор информации о последних совершенных сделках  купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства.

Всего было отобрано 4 совершенных сделки, которые позволяют  достаточно адекватно определить рыночную стоимость объекта оценки посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата продажи.

Сравниваемые  сделки были совершены в течение  последних двух

месяцев от даты оценки. В силу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2%, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта N 2 в размере 2% и объекта N 4 в размере 1% со знаком минус.

2. Местоположение.

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого  объекта и оцениваемого существенно  различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) в поселении Красный Яр находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, расположенные в поселении Красный Яр, в связи с престижностью данного местоположения, по оценкам, имеют рыночные цены на 5% выше, чем аналогичные объекты, расположенные в поселении Новосемейконо. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в поселении Новосемейкино, вводится поправка в размере 5% со знаком плюс.

3. Год постройки.

Поправка, учитывающая  возраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимости жилого дома со знаком плюс.

Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.

В связи с  тем, что стоимость земельного участка  в общей стоимости объекта  недвижимости составляет в нашем случае около 20% поправка за год постройки к общей стоимости объекта исчисляется нами в размере 16%.

4. Площадь земельного  участка.

В поселении  Красный Яр земельные участки  имеют рыночную стоимость в среднем  около 150 тысяч рублей за 100 кв.м. В поселении Новосемейкино рыночные цены несколько ниже и составляют около 100 тысяч рублей за 100 кв.м. Это обстоятельство дает основание введение поправки в рыночную цену объекта N 2 в размере 450 тысяч рублей со знаком плюс, в рыночную цену объекта N 3 в размере 1200 тысяч рублей со знаком плюс и в рыночную цену объекта N 4 в размере 1300 тысяч рублей со знаком плюс.

5. Общая площадь  жилого дома.

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное  обеспечение.

Поправка на инженерное оборудование вводится в  рыночную стоимость

объектов N 1 и N 3 в размере 5 тысяч рублей со знаком минус. Размер поправки соответствует  средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данного района.

7. Качество постройки.

По нашему мнению, качество постройки, оцененное как "ниже среднего" отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10-15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20% от общей стоимости объекта недвижимости.

В связи с  изложенным поправки за качество постройки  вводятся в рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 в размере 20% со знаком минус.

Анализ  результатов, полученных методом прямого  сравнительного

анализа продаж.

После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете  на

1 кв. метр общей  площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту N 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей

площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж. 

Заключение

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной  собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику  экономических благ всегда уделялось  значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Из первой главы  можно сделать следующие выводы:

- Земельный участок  — часть земной поверхности  на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

- Правила совершения  сделок с землей неодинаковы  для земельных участков различных  категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

- Возможность  совершения сделок с земельными  участками появилась в связи  с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю.

- Нормативно-правовые  акты, регулирующие сделки с земельными  участками: Конституция РФ, Гражданский  и земельный кодексы РФ, Федеральные  Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.

Анализ предложения  земельных участков в Самарской  области дал следующие результаты:

- самый большой перепад цен произошел в Красноармейском районе, порядка 100 тысяч рублей за сотку за месяц;

- значительный  перепад цен произошел в Безенчукском  районе, там в декабре и январе  произошел рост цен, почти на 50 тысяч рублей, затем произошел  опять спад цен практически на уровень ноября;

- заметен рост  цен в апреле в Приволжском  районе, практически на 35 тысяч рублей  за сотку;

- произошел рост  цен в Хворостянском районе  в апреле порядка 30 тысяч рублей  за сотку;

- в остальных  районах цены практически стабильны.

Из третьей  главы можно сделать вывод, что  для совершения сделки купли-продажи  земельного участка необходимо наличие  следующих документов:

- правоустанавливающий  документ на землю (например, свидетельство  о праве собственности на землю);

- кадастровый  паспорт земельного участка;

- кадастровый  план земельного участка;

- технический  паспорт БТИ, если на участке  есть зарегистрированное строение;

- справку из  налоговой инспекции об отсутствии  задолженностей по земельному  налогу;

- выписку из  Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки).

Сделка является действительной, только после государственной  регистрации договора о купле-продаже  земельного участка.

Рассматривался  земельный участок прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Оценка этого  земельного участка проводилась  методом прямого сопоставления  продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи  по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

На основании этого метода выяснилось, что после введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом.